Fristlose Kündigung bei dreimal unpünktlicher Mietzahlung nach Abmahnung

Eine fristlose Kündigung ist gerechtfertigt, wenn der Mieter nach einer Abmahnung die Miete noch dreimal unpünktlich zahlt.

(Leitsatz der Redaktion)

(...) Jedenfalls war die Kl. gemäß § 543 Abs. 1 BGB berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, weil die Bekl. die Mieten mehrfach unpünktlich gezahlt hatte und dieses Zahlungsverhalten auch nach einer Abmahnung mit Kündigungsdrohung fortsetzte.

a) Es ist unstreitig, daß die Bekl. folgendes Zahlungsverhalten an den Tag gelegt hat.

Die Daten geben den Zeitpunkt der Fälligkeit und den Zeitpunkt der Zahlung an: (wird ausgeführt)

b) Die vorstehende Aufstellung belegt, daß die Bekl. häufig mit der Zahlung der Mieten in Verzug geraten ist. Die Verspätungen setzten sich auch noch im Jahre 2004 fort. Jedenfalls für diesen Zeitraum kann sich die Bekl. nicht mehr auf irgendwelche Mängel berufen, die mit den in ihrer Wohnung vorgenommenen Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten im Zusammenhang stehen und die sie zu einer Minderung gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB berechtigen könnten. Solche werden für den Zeitraum ab Januar 2004 von ihr auch nicht mehr in erheblicher Form geltend gemacht.

c) Die Kl. hat die Bekl. unstreitig mit Schreiben vorn 17. Februar 2004 aufgefordert, die Miete pünktlich zu zahlen, und diese Abmahnung mit einer Kündigungsdrohung verbunden. Danach hat die Bekl. die Mieten für März, April und Mai wiederum verspätet gezahlt. Nach der ständigen Rechtsprechung der Kammer ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt, wenn der Mieter nach einer Abmahnung die Miete noch dreimal unpünktlich zahlt. Damit war die fristlose Kündigung auf jeden Fall gerechtfertigt,

d) Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung zulässig, § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB.

da) Die ständige unpünktliche Zahlung stellt für den Vermieter eine unzumutbare Belästigung dar.

Der Vermieter ist nämlich andauernd gehalten, das Zahlungsverhalten seines Mieters zu überwachen. Weiterhin ist der Vermieter in der Regel auf den regelmäßigen Eingang der Mieten angewiesen, weil er selbst regelmäßig zu erfüllende Zahlungspflichten hat. Dies gilt gerade dann, wenn er ein Grundstück mit einem Mietwohnhaus erworben hat und Investitionen vorgenommen hat. Solche lassen sich in der Regel nur mit Hilfe von Krediten finanzieren.

db) Die Annahme der Bekl., die Kl. lege in Wahrheit auf eine pünktliche Zahlung der Mieten keinen besonderen Wert, wird durch ihre Mahnungen und ständigen fristlosen Kündigungen wegen der verspäteten Zahlungen widerlegt. Dies kommt auch nicht etwa darin zum Ausdruck, daß die Kl. die Entgegennahme einer Barzahlung der Bekl. am 6. Juli 2004 abgelehnt hat. Denn auch diese angebotene Zahlung war wiederum verspätet. Die Miete war am 5. Juli 2004 zur Zahlung fällig. Die Tatsache, daß die Kl. gelegentlich Barzahlungen der Bekl. entgegengenommen hat, bedeutet nicht, daß damit die in dem Vertrag getroffene Vereinbarung abbedungen worden sei, wonach die Miete auf ein Konto gezahlt werden solle. Die Kl. ist nicht in Annahmeverzug geraten, als sie die Entgegennahme der Zahlung abgelehnt hat. Denn diese Zahlungsform entsprach nicht der getroffenen Vereinbarung.

dc) Der Kl. ist es nicht verwehrt, ihren Anspruch auch auf diesen Kündigungsgrund zu stützen und ihn in den Rechtsstreit einzuführen. Denn der Anspruch auf Räumung und Herausgabe ist seit der Zustellung der Klage vom 7. Oktober 2003 rechtshängig.

dd) Das Bestehen einer Aufrechnungslage läßt das Verschulden des Mieters an einer ständigen unpünktlichen Zahlung der Miete nicht geringer erscheinen. Wenn der Mieter der Meinung ist, daß ihm aufrechenbare Forderungen gegen den Vermieter zustehen, dann mag er mit seinen Forderungen die Aufrechnung gegenüber zukünftig fällig werdenden Mieten erklären und diese damit zu Fall bringen. Solange er mit einer solch eindeutigen Erklärung nicht hervortritt, muß er die Mieten weiterhin pünktlich zahlen.

de) Die Bekl. kann sich nicht darauf berufen, daß sie wegen finanzieller Schwierigkeiten die Miete nicht habe pünktlich zahlen können. Dem Einwand steht der Grundsatz entgegen, daß ein Schuldner sich auf eine finanzielle Notlage nicht berufen kann. Geld hat man zu haben. Das Risiko der Leistungsunfähigkeit muß jeder Schuldner selbst tragen. Er kann die Folgen nicht auf seinen Vertragspartner abwälzen. Hier kommt insbesondere hinzu, daß die Bekl. über einen sehr langen Zeitraum die Miete unpünktlich gezahlt hat, auch wenn sie zum Teil zur Minderung der Miete berechtigt war. Denn auch in einem solchen Fall muß der Mieter die geminderte Miete pünktlich zahlen.

df) Soweit schließlich die Bekl. geltend macht, daß sie die Miete seit August 2004 pünktlich zahlt, führt dies nicht zu einer nachträglichen Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung. Sie erfüllt damit nur ihre Verpflichtungen. Ein einmal wirksam gekündigtes Mietverhältnis lebt durch ein Wohlverhalten des gekündigten Vertragspartners nicht wieder auf.

Zahlt der Mieter nach Abmahnung die Miete weiter dreimal unpünktlich, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Das Zahlungsverhalten des Mieters war unregelmäßig, was der Vermieter schon des öfteren moniert hatte. Mit Schreiben vom 17. Februar 2004 forderte er den Mieter auf, die Miete pünktlich zu zahlen und verband dies mit einer Kündigungsdrohung. Danach zahlte der Mieter die Mieten für März, April und Mai wiederum verspätet. Das führte zur fristlosen Kündigung des Vermieters. Das Amtsgericht verurteilte zur Räumung; die Berufung des Mieters hatte keinen Erfolg.

Das Landgericht Berlin, ZK 67, kommt zu dem Ergebnis, daß die fristlose Kündigung berechtigt sei. Zahle der Mieter nach Abmahnung noch dreimal unpünktlich die Miete, sei dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten. Der Mieter könne sich nicht auf finanzielle Schwierigkeiten berufen. Das Risiko der Leistungsunfähigkeit müsse jeder Schuldner selbst tragen. Er könne die Folgen nicht auf seine Vertragspartner abwälzen. Eine spätere pünktliche Mietzahlung führe nicht zur nachträglichen Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung.