Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund auch gegenüber schuldunfähiger Mieterin

Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund auch gegenüber schuldunfähiger Mieterin; Hausfriedensstörung; Suizidgefahr

1. Stört eine schuldunfähige Mieterin den Hausfrieden fortgesetzt erheblich, kann das Mietverhältnis fristlos wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung gekündigt werden (Bestätigung von AG Wedding GE 2001, 143).

2. Eine Selbstmorddrohung in der mündlichen Verhandlung hindert die Verurteilung zur Räumung nicht.

Der Kl. steht der Räumungsanspruch gegen die Bekl. zu, § 556 Abs. 1 BGB.

Der Kl. steht ein Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund zu (§§ 242, 626, 723 Abs. 1 Satz 2 BGB), weil ihr das Verhalten der Bekl. nicht mehr zugemutet werden kann, auch wenn man zugunsten der Bekl. unterstellt, daß sie seit Ende 1999 nicht schuldfähig war.

Die Kl. hat gegenüber dem Betreuer die außerordentliche Kündigung wirksam erklärt, zuletzt mit Schriftsatz vom 2. März 2001. Da die fristlose Kündigung nicht der Begründung bedarf (BGH NJW 1980, 777, 779 unter B II 1 a aa; OLG Karlsruhe NJW 1982, 2004 = GE 1982, 241), ist die Kündigung auch im Hinblick auf das gesamte Verhalten der Bekl. zu würdigen.

Die vom Gesetzgeber mit § 554 a in das BGB eingefügte teilweise Regelung des außerordentlichen Kündigungsrechts wegen nicht zumutbarer Fortsetzung des mietrechtlichen Dauerschuldverhältnisses schließt nicht aus, daß darüber hinaus auch für Wohnraummietverhältnisse das aus allgemeinen Grundsätzen abgeleitete außerordentliche Kündigungsrecht gegeben sein kann, wenn der Störer nicht schuldhaft handelt, sofern nach Abwägung aller Umstände die Fortsetzung für den anderen Vertragspartner unzumutbar ist (LG Berlin [ZK 64] GE 1986, 911 = WuM 1986, 251; Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, § 554 a Rn. 69 ff., 70; Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, IV Rn. 197).

Die Kl. hatte die Bekl. bereits im April 1999 abgemahnt. Daß die Bekl. bereits zu diesem Zeitpunkt geschäftsunfähig war, wird nicht konkret behauptet; im übrigen sind die vorangehenden Kündigungen jeweils als Abmahnungen zu werten.

Die Bekl. hat ihr störendes Verhalten fortgesetzt. So störte sie insbesondere die Nachbarin schon dadurch in für die Kl. unzumutbarer Weise, daß sie dreimal ohne Rechtfertigung nachts die Polizei rief, die daraufhin die Zeugin aus der Nachtruhe störte.

In der Nacht vom 27. auf den 28. Oktober 1999 erschien die Polizei aufgrund der Anschuldigung durch die Bekl., daß der Lebensgefährte der Zeugin in der Wohnung Kinder sexuell mißbrauche. Es ist unstreitig, daß der Vorfall gegenstandslos war. Allerdings war die Bekl. subjektiv der Auffassung, daß derartiges geschah, wie sie in der mündlichen Verhandlung geschildert hat. Ob und inwieweit das auf einer wahnhaften Verarbeitung von Wahrnehmungen beruht, kann dahinstehen. Auch wenn die Bekl. im Zustand der Schuldunfähigkeit handelte, liegt darin eine unzumutbare und auch im Hinblick auf die Erkrankung der Bekl. nicht tolerierbare Verhaltensweise. Die Polizei war in dem Zusammenhang mit Gewalt in die Wohnung der Zeugin eingedrungen und hatte Wohnungstür und Zimmertür beschädigt. Die Bekl. ist hierwegen zivilrechtlich zum Schadensersatz verurteilt worden.

Die Bekl. rief erneut am Abend des 28. Januar 2000 gegen 21.40 Uhr die Polizei ohne objektiven Grund, weil die Zeugin angeblich mit einem Preßlufthammer oder einer Schlagbohrmaschine mitten in der Nacht gebohrt habe.

Daß sie jeweils die Polizei gerufen habe, hat die Bekl. in der mündlichen Verhandlung selbst angegeben. Es ist unerheblich, wenn sie dies zuvor schriftsätzlich pauschal in Abrede gestellt hat.

Die Vorwürfe, die die Bekl. gegenüber der Zeugin dabei erhebt, sind pauschaler Art und nicht nachvollziehbar, worauf schon das Amtsgericht hingewiesen hat.

An dem störenden Verhalten hat die Bestellung des Betreuers nichts geändert. Die Bekl. nimmt keine Medikamente ein und behauptet nicht, daß aufgrund eingeleiteter Behandlungsmaßnahmen eine Besserung zu erwarten sei.

Wiederum in der Nacht vom 13. zum 14. Juli 2000 hat die Bekl. die Polizei alarmiert, weil die Zeugin angeblich ihren Balkon durch Teppichausschütteln und anderes verschmutzt habe.

Inwieweit auch dieses Verhalten durch die ärztlich attestierte paranoid- halluzinatorische Psychose zu erklären ist, kann dahinstehen. Die Kl. ist durch das Verhalten der Bekl. unzumutbar betroffen, weil sie im Verhältnis zu ihren anderen Mietern in der Pflicht steht, den ungestörten Gebrauch der Mietsache zu gewähren, wozu es gehört, unzumutbare Störungen und Belästigungen von Mitmietern zu verhindern (Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl. 1999, § 535 Rn. 13; Urteil der Kammer vom 11. Januar 1999 - 62 S 290/98). Es ist zwar in gewissen Grenzen hinzunehmen, wenn ein Mieter krankheitsbedingt und schuldlos auffällig wird. Das Verhalten der Bekl. hat die Grenzen aber überschritten, wenn sie dreimal unberechtigterweise die Polizei ruft und dadurch die Nachtruhe der Zeugin stört.

Die Vorwürfe der Bekl. gegenüber der Zeugin sind in dem Zusammenhang nicht substantiiert. Wie die Bekl. festgestellt haben will, daß eine Manipulation der Elektroleitungen von ihrem Lebensgefährten vorgenommen worden sein soll mit der Folge, daß ihr Fernsehempfang gestört und der Kopfhörer zerstört worden sein soll, ist weder näher erläutert, noch sonst nachvollziehbar, noch ergeben sich Anhaltspunkte hierfür aus der vorgelegten Rechnung. Ebenso verhält es sich mit der angeblichen Schädigung des Mobiliars der Bekl. und der Verschmutzung ihres Balkons. Was wann im einzelnen geschehen ist, ist nicht ersichtlich.

Die Erklärung der Bekl. in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer, sie werde sich umbringen, wenn sie aus der Wohnung müsse, ändert nichts an der Begründetheit der Klage. Grundsätzlich handelt es sich zwar auch bei einer krankheitsbedingten Suizidgefahr des Mieters um einen Gesichtspunkt, der bei der Abwägung zu berücksichtigen sein kann (LG Bonn ZMR 2000, 27). Das kann nicht anders sein als im Zusammenhang von § 556 a BGB (dazu LG Berlin [ZK 67] MM 1994, 327; LG Oldenburg WuM 1991, 346; LG Bonn ZMR 2000, 331 = NJW-RR 2000, 8). Das führt jedoch nicht dazu, daß die Klage unbegründet ist. Auch wenn man die Ernsthaftigkeit der Erklärung der Bekl. unterstellt, behauptet sie selbst nicht, daß schon die Verurteilung zur Räumung zum Suizid führe, sondern sie bezieht sich ausdrücklich auf die Räumung aus der Wohnung. Das kann nicht die Verurteilung zur Räumung hindern. Bei der Abwägung der gegenseitigen Interessen ist zu berücksichtigen, daß die Bekl. nichts unternimmt, um ihre Suizidgefahr zu begrenzen. Insbesondere nimmt sie keine Medikamente, die ihre Erkrankung beeinflussen (vgl. LG Bonn ZMR 2000, 331 = NJW-RR 2000, 8). Dafür spielt es keine Rolle, daß ihr selbst die Einschätzung von Zusammenhängen stellenweise nicht möglich sei, wie sie behauptet. Denn ihr Betreuer ist auch für die Gesundheitsvorsorge eingesetzt. Zum anderen kann der Gefahr des Suizids im Rahmen der Räumung begegnet werden, etwa indem eine ärztliche psychiatrische Betreuung erfolgt (vgl. VGH Mannheim NJW 1997, 2832 zum öffentlichen Recht in einem Fall von Suizidgefahr ohne psychische Erkrankung; s. a. OLG Düsseldorf WuM 1999, 174), spätestens aber dadurch, daß die Vollstreckung nötigenfalls aufgeschoben wird.

Eine ständige Störung des Hausfriedens ist auch nach bestehendem Recht ein Kündigungsgrund; dies auch dann, wenn der Mieter geisteskrank ist.

Die Mieterin litt an einer "paranoid-halluzinatorischen Psychose" und fühlte sich wahnbedingt von anderen Mitmietern verfolgt. Mehrfach hatte sie deshalb die Polizei zur Nachtzeit gerufen. Nach Beschwerden der Mitmieter und nach Abmahnungen kündigte die Vermieterin fristlos.

Das ausführlich begründete Räumungsurteil des Amtsgerichts Wedding haben wir in GE 2001, 143 abgedruckt. Das Landgericht Berlin bestätigt in seinem Berufungsurteil vom 11. Juni 2001 diese Entscheidung. Von der Selbstmorddrohung in der mündlichen Verhandlung ließ sich die Kammer nicht beeindrucken; dies sei im Prozeß unerheblich und könne allenfalls bei der Zwangsvollstreckung geprüft werden. Hier sei es aber Aufgabe des Betreuers, für eine anderweitige krankheitsentsprechende Unterbringung der Mieterin zu sorgen.

Mietrechtsreform: Keine Änderungen nach §§ 543, 569, denn ein Verschulden ist zwar nach wie vor ein wichtiges Abwägungskriterium. Bei Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung kann jedoch auch ohne Verschulden gekündigt werden.