Fristlose Kündigung auch ohne Abmahnung

1. Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist auch ohne Abmahnung gerechtfertigt, wenn der Mieter mit massiver Gewalt (hier: Inbrandsetzung des Wohnhauses) droht.

2. Das gilt auch dann, wenn der psychisch kranke Mieter unter Betreuung steht; eine nicht ganz unwahrscheinliche Gefährdung von Mitmietern oder Mitarbeitern muss der Vermieter nicht hinnehmen.

(Leitsätze der Redaktion)

Mit Mietvertrag vom 8. Juni 2000 mietete der Bekl. die Wohnung.

Seit dem 19. August 2009 ist die Kl. als Eigentümerin des Gebäudes im Grundbuch eingetragen.

Am 24. Februar 2011 erschien der Bekl. in den Räumlichkeiten der Kl. und forderte einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 6.000 €. Hierbei erklärte er, dass er schießen bzw. im Hause Z.straße Feuer legen würde, sollte diese Zahlung nicht erfolgen. Ferner drohte er die Inbrandsetzung des Hauses an, sollte er erneut Abmahnungen seitens der Kl. erhalten. Dem Leiter des Kundenzentrums kündigte der Bekl. für den Fall, dass seine Forderung nicht anerkannt werde, die Zerstörung seines Fahrzeuges an.

Mit Schreiben vom 7. März 2011 erklärte die Kl. gegenüber dem Bekl. Bezug nehmend auf sein Verhalten am 24. Februar 2011 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

In der Klageschrift vom 18. April 2011 erklärte der Klägervertreter vorsorglich im Namen der Kl. nochmals die fristlose Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses.

Am 9. Juni 2011 brüllte der Bekl. lautstark auf einem Kinderspielplatz der Wohnanlage spielende Kinder an und beleidigte sie, da er sich durch sie gestört fühlte.

Der Kl. steht ein Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen den Bekl. gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu. Aufgrund der Kündigungserklärungen der Kl. wurde das Mietverhältnis der Parteien fristlos beendet. Die auf einem Vertragsverstoß beruhende fristlose Kündigung ist wirksam.

Die Kündigung ist formal wirksam, da sie ausreichend begründet ist im Sinne des § 569 Abs. 4 BGB. Der Kündigungsgrund - das Verhalten des Bekl. am 24. Februar 2011 - ist sowohl im Schreiben vom 7. März 2011 als auch in der Klageschrift ausreichend individualisiert.

Der Kündigungsgrund ist auch materiell begründet. Das Verhalten des Bekl. am 24. Februar 2011 begründet für die Kl. einen wichtigen Grund zur sofortigen Beendigung des Vertragsverhältnisses, da unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Die Androhungen des Bekl., das von ihm bewohnte Haus in Brand zu setzen, zu schießen und das Fahrzeug des Leiters des Kundenzentrums zu zerstören, sollten seine Forderungen nicht erfüllt werden, stellen einen gravierenden Pflichtverstoß dar. Eine Vertragsverletzung ist in der Androhung von Gewalt gegen Leib und Leben der Mitarbeiter der Kl. und deren Eigentum sowie gegen die Bewohner des Hauses Z.straße gegeben. Die Handlungen des Bekl. begründen den Straftatbestand der Bedrohung gemäß § 241 StGB und sind damit zugleich Vertragsverletzungen, da sie gegen den Vertragspartner, dessen Mitarbeiter sowie gegen die Hausbewohner gerichtet sind (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, § 543 Rdnr. 187). Unter diesen Umständen kann der Kl. die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden. Gerade die Androhung derart massiver Gewalt erfordert ein rasches Handeln zum Schutze ihrer Mitarbeiter und Mieter. Dass der Bekl. psychisch erkrankt ist, vermag die Gefahr nicht zu entkräften. Sein Verhalten wirkt für die Kl. unkontrollierbar und unbeherrscht. Zwar mag auch im nachbarschaftlichen Zusammenleben mit psychisch kranken Mietern ein erhöhtes Maß an Toleranzbereitschaft zu fordern sein, die Grenze der Toleranz ist jedoch da zu ziehen, wo Mitmieter oder Mitarbeiter ernsthaft gefährdet scheinen. Auch wenn sich der Bekl. im Nachgang zu dem geschilderten Vorfall bemühte, sich zu entschuldigen und den Gefährdungsverdacht zu entkräften, so ist der Vermieterin auch unter Würdigung dieser Umstände ein weiteres Festhalten am Vertrag nicht zuzumuten. Die Kl. ist zum Schutze ihrer Mitarbeiter und der anderen Mieter gehalten, Gefahren von diesen abzuwenden. Ihr ist daher auch bei einer nicht gänzlich unwahrscheinlichen Möglichkeit der Gefahrverwirklichung das Recht zur Vertragsbeendigung zuzubilligen. Je schwerwiegender die angedrohte Gefahr wiegt, desto geringere Anforderungen müssen an die Wahrscheinlichkeit der tatsächlichen Verwirklichung dieser Drohung gestellt sein. Auch die zum Zeitpunkt des Vorfalls bereits bestehende Betreuung des Bekl. vermochte nicht, ihm zu helfen, sich sozial adäquat zu verhalten. Daher sind aus Sicht der Kl. keine den Bekl. entlastenden Umstände erkennbar, die ihn zukünftig an derartigen Verstößen hindern werden. Auch der nach Ausspruch der fristlosen Kündigung am 9. Juni 2011 eingetretene Vorfall zeigt, dass der Bekl. zu unbeherrschtem Verhalten neigt. Es kann daher nicht gänzlich ausgeschlossen werden, dass der Bekl. zur Ausübung der angedrohten Gewalt in der Lage ist. Auch wenn der Bekl. ernsthaft bekundet, seine Androhungen nie umzusetzen, kann der Kl. ein Risiko, dass der Bekl. abermals einen Kontrollverlust erleidet und es dann nicht bei bloßen Drohungen bleibt, nicht zugemutet werden.

Gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB war aufgrund der Schwere des Vertragsverstoßes eine sofortige Kündigung auch ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt. Der Kl. kann nicht zugemutet werden, zunächst eine Abmahnung auf den Verstoß vom 24. Februar 2011 auszusprechen und erst im Fall einer weiteren Drohung des Bekl. zur Kündigung berechtigt zu sein. Die Kl. müsste dann die Mieter des Hauses Z.straße und ihre Mitarbeiter in Kenntnis der ersten Androhung bewusst der Gefahr einer zwischenzeitlichen Verwirklichung der Drohung aussetzen. Dies ist aufgrund der Besonderheit der Vertragsverletzung nicht zumutbar, da es nicht nur um eine Wiederholung einer bereits begangenen Vertragsverletzung geht, sondern um die Gefährdung von Leib und Leben. Zum Schutz der Rechte der Kl., ihrer Mitarbeiter und anderen Mieter ist eine Abmahnung entbehrlich.

Das Gericht verkennt nicht, dass es für den Bekl. schwierig sein wird, neuen Wohnraum zu finden. Im Vertrauen auf das ehrliche Bedauern des Bekl. wird dem Bekl. daher eine sechsmonatige Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO gewährt.

Nach § 543 BGB kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn wegen einer Vertragsverletzung des Mieters eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Dabei ist grundsätzlich eine vorherige Abmahnung nötig – bei gravierendem Fehlverhalten des Mieters aber nicht.

Der (psychisch kranke) Mieter hatte im Büro der Vermieterin Zahlung von 6.000 € als Schadensersatz verlangt und drohte dabei an, er werde schießen oder im Hause Feuer legen, wenn keine Zahlung erfolge. Anderenfalls werde auch das Auto des Mitarbeiters der Vermieterin zerstört. Er werde das Haus auch in Brand setzen, wenn er weiter Abmahnungen erhalte. Knapp zwei Wochen später kündigte die Vermieterin außerordentlich fristlos.

Das AG Lichtenberg gab der Räumungsklage statt, da das Verhalten des Mieters ein wichtiger Grund zur sofortigen Beendigung des Vertragsverhältnisses sei. Der Vermieterin könne nicht zugemutet werden, zunächst eine Abmahnung zu dem Vorfall auszusprechen und erst im Falle einer weiteren Drohung zu kündigen, da die Vermieterin dann in Kenntnis der Androhung die Mieter des Hauses und ihre Mitarbeiter bewusst der Gefahr einer zwischenzeitlichen Verwirklichung der Drohung aussetzen müsste. Dass der Mieter psychisch erkrankt sei, vermöge die Gefahr nicht zu entkräften, da der Mieter zu unbeherrschtem Verhalten neige und die Möglichkeit der Gefahrverwirklichung nicht „gänzlich unwahrscheinlich" sei.

So weit, so gut: Die Ausführungen des Gerichts zur Entbehrlichkeit der Abmahnung sind überzeugend. Widersprüchlich ist es allerdings, wenn eine sechsmonatige Räumungsfrist gewährt wird, obwohl es im Urteil wörtlich heißt: „Gerade die Androhung derart massiver Gewalt erfordert ein rasches Handeln zum Schutze der Mitarbeiter und Mieter."