Fristlose Kündigung

Fristlose Kündigung; Vertragspflichtverletzung; Hausfrieden; Hausverwalter; Trockenplatz; Wäscheleinen; Wäschetrockenplatz

Die beharrliche Verweigerung der erforderlichen Zusammenarbeit mit dem Hausverwalter rechtfertigt die fristlose Kündigung.

Der Mieter handelt den Interessen der Hausgemeinschaft zuwider und stört den Hausfrieden in erheblichem Maße, wenn er vom Wäschetrockenplatz die Wäschepfähle und Wäscheleinen immer wieder seinen Ordnungsvorstellungen gemäß trotz Abmahnung seitens der Hausverwaltung entfernt.

Am 15.7.1988 schickte der Prozeßvertreter des Kl. dem Bekl. eine Abmahnung. Darin wird der Bekl. aufgefordert, es in Zukunft zu unterlassen, vom Kl. genehmigte Wäschepfähle und Wäscheleinen zu entfernen, die auf einem Trockenplatz im Garten des vermieteten Hauses als Gemeinschaftsanlage für sämtliche Mietparteien angebracht sind. Für den Fall weiterer Zuwiderhandlungen wird die fristlose Kündigung angedroht, da in der Vergangenheit bereits fünfmal Wäschepfähle und eine Wäscheleine der Mietpartei L. vom Bekl. entfernt worden seien. Die Kündigung erfolgte mit Einschreibebrief des Prozeßvertreters des Kl., datiert auf den 5.8.1988, dessen Annahme der Bekl. verweigerte. Darin wird Bezug genommen darauf, daß der Bekl. die Wäscheleine der Familie L. zwischenzeitlich wiederum zweimal entfernt habe und im übrigen mehrmals - obwohl er deswegen schon abgemahnt worden sei - seinen Pkw vor von anderen Mietern angemieteten Garagen abgestellt habe.

Der Bekl. wiederum hatte sich unmittelbar nach Zugang des anwaltlichen Abmahnschreibens v. 15.7.1988 an die Kl. persönlich gewandt und den Brief mit dem Hinweis "aus all diesen Gründen lehne ich ab sofort jeglichen Kontakt mit dem Hausverwalter ... und seinem Rechtsanwalt Dr. E. ab. In wirklichen Mietangelegenheiten werde ich mich ab sofort vertrauensvoll an Sie wenden." geschlossen. In der Folgezeit sandte der Bekl. zwei Briefe des Hausverwalters ungeöffnet zurück.

Der Bekl. meint, daß sein Verhalten nicht mit fristloser Kündigung sanktioniert werden könne, da es in den Bagatellbereich falle.

Der Bekl. ist gemäß § 556 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der mit Vertrag v. 3.1.1974 an ihn vermieteten Wohnung im Hause verpflichtet, denn der Kl. hat das seinerzeit geschlossene Mietverhältnis gemäß § 554 a BGB rechtswirksam fristlos gekündigt.

Die fristlose Kündigung v. 22.12.1988 war auch gemäß § 554 a BGB gerechtfertigt, denn der Bekl. hat seine ihm aus dem Mietverhältnis obliegenden Verpflichtungen in so hohem Maße verletzt, daß dem Kl. eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden konnte. In diesem Zusammenhang konnte letztlich dahinstehen, ob der Bekl. durch das vom Kl. behauptete behindernde Parken vor den Garagen anderer Mieter in erheblicher Weise den Hausfrieden gefährdet hat. Die beiden anderen Gründe, auf die die fristlose Kündigung v. 22.12.1988 - wie sich im Wege der Auslegung gemäß §§ 133, 157 BGB ergibt - gestützt wird, belegen nämlich eine vom Bekl. zu vertretende schwerwiegende Störung des Hausfriedens. Unstreitig hat der Bekl., der bereits die Annahme des als Einschreiben übersandten Kündigungsschreibens v. 5.8.1988 verweigert hatte, im Dezember 1988 zwei Briefe des Hausverwalters H. ungeöffnet zurückgesandt. Dabei enthielt einer dieser Briefe einen Fragebogen, dessen Beantwortung und Rücksendung zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 1988 benötigt wurde, während mit dem anderen Schreiben die vom Verwalter erstellte Betriebskostenabrechnung übersandt werden sollte. Dieses Verhalten stellt sich als schwerwiegende Verletzung der dem Bekl. obliegenden Verpflichtung zur vertragsgemäßen Zusammenarbeit mit dem Kl. dar. Dem Kl. war nämlich unbenommen, sich durch Beauftragung eines ihm genehmen Hausverwalters von den anfallenden Verwaltungsaufgaben zu entlasten. Da der Kl. insoweit den Verwalter H. mit der Wahrnehmung von Verwaltungsaufgaben beauftragt hatte und dem Bekl. dies bekannt war, war der Bekl. gehalten, in dem zur ordnungsgemäßen Durchführung des Mietvertrages erforderlichen Maße mit dem Hausverwalter zusammenzuwirken, und zwar ungeachtet seiner persönlichen Abneigung gegen die Person des Hausverwalters. Durch die beharrliche Verweigerung der Zusammenarbeit mit dem Hausverwalter hat der Bekl. die reibungslose Abwicklung des Mietverhältnisses, die auch im Interesse der anderen Mieter liegt, in so erheblichem Maße gestört, daß dem Kl. ein weiteres Verbleiben des Bekl. in seinem Hause nicht zugemutet werden kann. Dies gilt um so mehr, als der Bekl. im Schreiben v. 9.1.1989 klar zum Ausdruck gebracht hat, daß er nach wie vor nicht bereit sei, mit dem vom Kl. ausgesuchten Hausverwalter zu kooperieren. Darüber hinaus hat der Bekl. den Hausfrieden in ganz erheblichem Maße dadurch gestört, daß er im Juli 1988 trotz Abmahnung die vom Hausverwalter gespannte zusätzliche Wäscheleine auf dem Trockenplatz mehrfach entfernt hat. Ohwohl der Bekl. beim ersten Entfernen der Wäscheleine der Überzeugung gewesen sein mag, daß durch diese Maßnahme niemand beeinträchtigt werde, hätte der Bekl. spätestens auf die schriftliche Abmahnung durch den Hausverwalter v. 11.7.1988 hin erkennen müssen, daß ein nochmaliges Entfernen von Wäschleinen und/oder Wäschepfählen den Hausfrieden erheblich beeinträchtigen würde. Indem der Bekl. auch nach der Abmahnung v 11.7.1988 weitere fünf Male die Wäscheleine entfernt hat, hat er in beharrlicher und ausschließlich an den eigenen Interessen orientierter Weise den Interessen der Hausgemeinschaft zuwidergehandelt. Dabei entlastet den Bekl. nicht, daß durch das Aufspannen weiterer Wäscheleinen letztlich der Wäscheleinenplatz vergrößert wurde und daß der Bekl. das Verhalten des Hausverwalters am 22.7.1988 als provozierend empfunden hat. Nachdem die Hausverwaltung den Bekl. mit Schreiben v. 11.7.1988 in angemessener

essen der Hausgemeinschaft zuwidergehandelt. Dabei entlastet den Bekl. nicht, daß durch das Aufspannen weiterer Wäscheleinen letztlich der Wäscheleinenplatz vergrößert wurde und daß der Bekl. das Verhalten des Hausverwalters am 22.7.1988 als provozierend empfunden hat. Nachdem die Hausverwaltung den Bekl. mit Schreiben v. 11.7.1988 in angemessener Form darüber informiert hatte, daß das Aufstellen weiterer Wäschepfähle (in den bereits vorhandenen Hülsen) und das Spannen weiterer Wäscheleinen durch den Mitmieter L. seitens des Kl. gebilligt werde, war kein Raum für die Annahme des Bekl. mehr, er sei zur Selbsthilfe berechtigt. Auch das insoweit zutage getretene Verhalten des Bekl. läßt eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Kl. mit dem Bekl. als unzumutbar erscheinen .