fristlose Kündigung

fristlose Kündigung; Substanzgefährdung; Verzug; Vertragspflichtverletzung

Der Vermieter ist zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages wegen Verzuges mit vertraglich übernommenen Leistungsverpflichtungen (hier: Vornahme baulicher Maßnahmen zur Wohnungsausstattung) nur berechtigt, wenn der Leistungsverzug des Mieters eine erhebliche Substanzgefährdung der vermieteten Räume verursacht hat.

(...) Die Bekl. hat nicht trotz Abmahnung durch die Kl. durch Vernachlässigung ihr obliegender Sorgfaltspflichten die ihr vermietete Wohnung erheblich gefährdet und schuldhaft in solchem Maße ihre Verpflichtungen verletzt, daß der Kl. eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist. Eine die fristlosen Kündigungen der Kl. rechtfertigende Vernachlässigung von Sorgfaltspflichten der Bekl. und eine schwerwiegende schuldhafte Vertragspflichtverletzung von ihr liegen nicht darin, daß sie bis zum Zugang der jeweiligen fristlosen Kündigungen nicht vollständig die ihr durch Nr. 2.2 und Nr. 2.3 des Mietvertrages auferlegten Verpflichtungen zur Renovierung und Herrichtung der Wohnung erfüllte. Aufgrund der genannten Vertragsbestimmungen übernahm es die Bekl., die zum Einbau einer Gasheizung, von Heizkörpern, einer Badezimmereinrichtung, zum Anbringen von Fliesen und zur Herstellung von Estrich "etc." erforderlichen Arbeiten vorzunehmen, und zwar mit von ihr beschafften Materialien, deren Kosten die Kl. ihr bis zum Betrag von 27.000 DM ersetzen sollte, im übrigen auf eigene Kosten und auf eigene Verantwortung. Die Verpflichtung der Bekl. zur Vornahme dieser Arbeiten war nach § 271 Abs. 1 BGB und nach Nr. 3.1 des Mietvertrages mit dem Beginn des Mietverhältnisses v. 1.11.1988 fällig geworden. Die Bekl. erfüllte sie unstreitig nicht vollständig, obwohl die Kl. ihr die Kosten von beschafften Materialien in der vereinbarten Höhe erstattet hatte. (...)

Der Leistungsverzug der Bekl. würde der Kl. ein Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses aber nur dann gegeben haben, wenn er eine erhebliche Substanzgefährdung der vermieteten Räume verursacht hätte (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV 392; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., Rn. IV 165). Daß diese Voraussetzung erfüllt sei, ist nicht festzustellen. Den Eintritt einer erheblichen Substanzgefährdung der Räume durch den Leistungsverzug der Bekl. hat die Kl. nicht durch einen dazu geeigneten Tatsachenvortrag hinreichend dargetan.

Berechtigt zu den fristlosen Kündigungen war die Kl. auch nicht nach Nr. 3.3 d des Mietvertrages, wonach ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung schon dann bestehen soll, wenn der Mieter gegen seine Verpflichtung nach Nr. 6.1 des Mietvertrages verstößt, den Mietgegenstand in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten. Nach § 554 b BGB ist bei einem Wohnraummietverhältnis, wie es zwischen den Parteien besteht, eine Vereinbarung unwirksam, nach welcher der Vermieter zur fristlosen Kündigung aus anderen als den im Gesetz genannten Gründen berechtigt sein soll.