fristlose Kündigung

fristlose Kündigung; unpünktliche Mietzahlung; Treuwidrigkeit; Änderung der Zahlungsweise; Zahlungsweise; Mietzahluung; Räumungsanspruch

Die Berufung auf eine fristlose Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung kann treuwidrig sein, wenn der Mieter seine Zahlungsweise später nachhaltig ändert.

Die Berufung der Kl. hat in der Sache keinen Erfolg.

Die Kammer (ist) allerdings der Meinung, daß die Kl. wirksam wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung nach § 554 a BGB gekündigt hat, nachdem die Bekl. ausreichend abgemahnt und zur pünktlichen Mietzahlung aufgefordert worden sind. Den Zugang der Abmahnungen sieht die Kammer aufgrund der Beweisaufnahme als erwiesen an. Die Bekl. zu 1. mag davon keine Kenntnis erhalten haben, da sie sich zu diesem Zeitpunkt nicht in der Wohnung aufhielt. Da sie nach wie vor Mieterin ist, ist ihr die fehlende Kenntnis zuzurechnen. Sie hätte dafür entsprechend Sorge tragen müssen, daß ihr Schreiben auch von dem Bekl. zu 2., ihrem ehemaligen Lebenspartner, bekanntgegeben werden. Grundsätzlich kann bei einer derartigen Sachlage auch davon ausgegangen werden, daß ständig unpünktliche Mietzahlung einen derartigen Vertragsverstoß darstellt, daß dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Dennoch kann sich die Kl. vorliegend auf diesen Kündigungsgrund nicht (mehr) berufen. Dies beruht auf folgenden Umständen und Überlegungen:

Eine einmal ausgesprochene gerechtfertigte Kündigung behält grundsätzlich ihre Wirkung, selbst wenn der Mieter umgehend Rückstände begleicht und nunmehr zur pünktlichen Zahlungsweise übergeht (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete, § 554 Rn. 10 a; Schmidt Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, B Rn. 66; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rn. 399). Eine Änderung der Sachlage kann nur im Ausnahmefall im Rahmen der Zumutbarkeitsprüfung Berücksichtigung finden, wobei stets die Möglichkeit eines durch den Rechtsstreit bedingten zweckgerichteten Wohlverhaltens in die Überlegung einzubeziehen ist. Im vorliegenden Fall nimmt die Kammer aufgrund des Eindrucks in der mündlichen Verhandlung, in der die Bekl. zu 1. sowie die Hausverwalterin der Kl. angehört worden sind, eine derartige Änderung der Sachlage an. Zu den unpünktlichen Mietzahlungen ist es nämlich gekommen, als der Bekl. zu 2. ohne die Bekl. zu 1. in der Wohnung gelebt hat, nachdem die Bekl. ihre Beziehung gelöst hatten.

Nachdem nach der unwidersprochenen Schilderung der Bekl. zu 1. der Bekl. zu 2. nunmehr aus der Wohnung ausgezogen und die Bekl. zu 1. in die Mietwohnung zurückgezogen ist, wird die Miete aufgrund eines eingerichteten Dauerauftrags pünktlich gezahlt (abgesehen von einer Zahlung, die die Bekl. im Termin zur mündlichen Verhandlung nachvollziehbar als Überweisungsfehler erklärt hat). Die pünktliche Mietzahlung ist zwar erst nach der Kündigung im Dezember 1992 ab Februar 1993 aufgenommen worden, fällt aber mit dem Wiedereinzug der Bekl. in die Wohnung zusam-men. Seitdem sind unpünktliche Mietzahlungen nicht mehr festzustellen. Die Kammer ist auch zu der Überzeugung gelangt, daß dies nicht auf ei-nem zweckgerichteten Wohlverhalten der Bekl. im Hinblick auf den schwebenden Räumungsprozeß, sondern auf der grundsätzlichen Änderung der Zahlungsweise durch die Bekl. zu 1. beruht und nachhaltig ist. Grundsätzlich muß sich zwar die Bekl. zu 1. das Fehlverhalten des Bekl. zu 2. zu-rechnen lassen, da sie (Mit)Mieterin der Wohnung ist. Dennoch kann sich die Änderung der Zahlungsweise im Rahmen der Zumutbarkeitserwägung auswirken mit der Folge, daß sich die Kl. auf den Kündigungsgrund nicht berufen kann.

Nach § 554 a BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter trotz Abmahnung die Mieten ständig unpünktlich zahlt. Ein späteres Wohlverhalten nützt dem Mieter grundsätzlich nichts, zumal es häufig unter dem Eindruck der Kündigung und eines Räumungsrechtsstreits erzwungen ist. Nach Treu und Glauben kann es aber auch anders sein, wie das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 10. Februar 1994 meint.

Eine Mieterin hatte Krach mit ihrem Lebensgefährten und war aus der Wohnung vorübergehend ausgezogen; in dieser Zeit kam es zu unpünktlichen Mietzahlungen. Nach der Kündigung hatte der Lebensgefährte die Wohnung verlassen und die Mieterin wohnte wieder dort und zahlte ihre Mieten pünktlich.

Das Landgericht hielt es dann für unzumutbar, wenn der Vermieter auf seinem Räumungsanspruch beharrte.