Fristlose Kündigung

Fristlose Kündigung; Vermüllung der Wohnung als Kündigungsgrund; Messiesyndrom; Abmahnung

1. Lässt der Mieter seine Wohnung in erheblichem Umfang verwahrlosen, und setzt er sein Verhalten trotz einer qualifizierten Abmahnung fort, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.

2. Zur Gefährdung der Mietsache durch Vermüllung und Störung des Hausfriedens durch infolge der Vermüllung entstehenden Gestank.

3. Zu den Rechtsfolgen der Weigerung eines unter dem Messiesyndrom leidenden Mieters, mit den zuständigen Ämtern zusammenzuarbeiten.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. (Vermieter) begehrt vom Bekl. (Mieter) die Räumung der Wohnung. Das zuständige Amt zeigte dem Kl. eine „Vermüllung" der Wohnung an und berief sich auf Beschwerden eines weiteren Hausbewohners über erhebliche Geruchsbelästigungen. Das Amt forderte den Kl. zur Beseitigung dieser Störung auf. Der Kl. wiederum forderte den Bekl. durch anwaltliches Schreiben unter Fristsetzung auf, seine Wohnung von Müll und Unrat zu reinigen und das Entweichen von Gestank aus der Wohnung zu unterbinden. Zudem wurde eine Abmahnung ausgesprochen und für den Fall der Nichterfüllung der Müllbeseitigung die fristlose Kündigung angedroht. Der vom sozialpsychiatrischen Dienst des Amtes für den Bekl. eingeschaltete Pflegedienst M. verweigerte nach einem Ortstermin in der Wohnung des Bekl. die Übernahme der Pflege unter Hinweis auf den vermüllten Zustand der Wohnung und vergammelte Essensreste.

In der Folge erklärte der Kl. die fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung und verwies zur Begründung auf die weiter bestehende erhebliche Vermüllung. Eine vom sozialpsychiatrischen Dienst des Amtes in Auftrag gegebene Entmüllung der Wohnung konnte nur teilweise erfolgen, weil der Bekl. nur eine teilweise Räumung und Reinigung zuließ.

Zeitlich nach der Kündigung hatte der Bekl. einen mit der Beseitigung einer zuvor festgestellten Toilettenverstopfung beauftragten Klempner nicht in die Wohnung gelassen, worauf der Kl. eine einstweilige Verfügung auf Zutrittsgewährung zur streitgegenständlichen Wohnung erwirkte. Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt.

[...] Der Bekl. hat seine mietvertraglichen Pflichten, namentlich die Pflicht zum sorgfältigen Umgang mit der Mietsache aus § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB und seine Pflicht aus § 569 Abs. 2 BGB, den Hausfrieden nicht zu stören, nachhaltig in erheblicher Weise verletzt und auch auf eine qualifizierte Abmahnung hin sein Verhalten nicht geändert, so dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Kl. auch bei Berücksichtigung der Interessen des Bekl. am Erhalt seiner Wohnung nicht mehr zumutbar gewesen ist. [...]

Der Bekl. hat die Rechte des Vermieters nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB erheblich verletzt, weil er die Wohnung in erheblichem Umfang verwahrlosen ließ. Der Zeuge S., der im Oktober 2010 zweimal in der Wohnung des Bekl. gewesen ist, hat bestätigt, dass die Wohnung nur über Kriechgänge zugänglich gewesen ist, im Übrigen mit Unrat, Kartons mit abgelaufenen Lebensmitteln, aber auch offen herumstehenden, verschimmelten Lebensmitteln vollständig zugestellt gewesen ist. Der Zeuge hat weiter bestätigt, dass die Küche eigentlich gar nicht zugänglich gewesen ist, der Kühlschrank offenstand und nicht angeschaltet gewesen ist, und die Toilette - jedenfalls beim ersten Besichtigungstermin - nicht funktionsfähig gewesen ist. Der Zeuge berichtete zudem, dass es in der gesamten Wohnung bestialisch gestunken hat. Der Zeuge H. hat diese Wahrnehmungen jedenfalls mit Blick auf das Badezimmer für den 10.11.2010 bestätigt. Auch der Zeuge H. hat glaubhaft geschildert, dass das Bad mit allerlei Müll zugestellt und sehr verdreckt gewesen ist. So ist die Duschwanne mit leeren Flaschen gefüllt und die Toilette mehr schwarz als weiß gewesen. Zudem standen mit gelber Flüssigkeit gefüllte Flaschen neben dem Klo. Auch der Zeuge H. hat zudem bekundet, dass es in der Wohnung stark gestunken hat und er deshalb sofort nach Eintreten ein Fenster geöffnet hat, um es aushalten zu können. Nach Überzeugung des Gerichts ist es bei dem Zustand der Wohnung des Bekl. nur eine Frage der Zeit, wann sich Ungeziefer in der Wohnung ausbreitet, welches zudem womöglich auch andere Wohnungen des Hauses befällt.

Der Bekl. hat durch sein Verhalten auch den Hausfrieden erheblich und nachhaltig gestört, § 569 Abs. 2 BGB. Durch die Verwahrlosung der Wohnung und der sich daraus ergebenden Gefahr eines Ungezieferbefalls sowie dem daraus resultierenden Gestank sind weitere Nutzer des Hauses in der Nutzung ihrer Wohnungen in nicht auf Dauer zumutbarer Weise gestört worden.

Der Kl. hat die zur Kündigung führenden Vertragsverletzungen des Bekl. gemäß § 543 Abs. 3 BGB schriftlich und zudem qualifiziert, unter Androhung der fristlosen Kündigung für den Fall der Fortdauer, mit Schreiben vom 26.7.2010 abgemahnt.

Aufgrund der Gefährdung der Mietsache und der Störungen des Hausfriedens durch den Bekl. ist es dem Kl. auch bei Berücksichtigung seiner Fürsorgepflicht der weiteren Bewohner des Hauses nicht zumutbar gewesen, das Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung mit dem Bekl. fortzusetzen. Die Gefährdung der Mietsache durch Verwahrlosung und die Störungen des Hausfriedens durch den infolge der Vermüllung entstehenden Gestank sind auch für die Zukunft nicht hinreichend auszuschließen. So hat der Bekl. weder die qualifizierte Abmahnung vom 26.7.2010 noch die fristlose Kündigung vom 3.9.2010 zum Anlass genommen, sein vertragswidriges Verhalten zu ändern. Der Bekl. ist mit Blick auf sein vertragswidriges Nutzerverhalten auch nicht oder nur in zu geringem Maße einsichtig und nur sehr eingeschränkt zu einer Zusammenarbeit mit dem Kl. oder auch Ämtern bereit. Dies zeigt etwa die Weigerung des Bekl., seine Wohnung im erforderlichen Umfang entmüllen und reinigen zu lassen. So war der Bekl. etwa nicht bereit, die dringend erforderliche Entsorgung des Teppichbelags in der Wohnung zu dulden. Die mangelnde Einsicht des Bekl. zeigt sich auch in dem Umstand, dass der Bekl. erst nach Erlass einer einstweiligen Verfügung bereit war, dem mit einer Toilettenverstopfung beauftragten Klempner H. Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren. Schließlich indiziert auch die gescheiterte Einrichtung einer Betreuung für den Bekl. im Jahre 2009, dass der Bekl. nicht oder nur sehr eingeschränkt bereit ist, Hilfestellung von Dritten zu akzeptieren und mit diesen zusammenzuarbeiten. Es ist vor diesem Hintergrund nicht hinreichend absehbar, ob und inwieweit sich das Verhalten des Bekl. in Zukunft tatsächlich nachhaltig so ändert, dass er eine erneute Verwahrlosung der Wohnung unterlässt, mit oder auch ohne Hilfe Dritter. [...]