fristlose Kündigung

fristlose Kündigung; unpünktliche Mietzahlung; Abmahnung; Kündigungsandrohung; Sozialamtsverschulden

1. Der Vermieter ist berechtigt, das Mietverhältnis gemäß § 554 a BGB fristlos zu kündigen, wenn der Mieter ihm durch ständige unpünktliche Mietzahlungen die Fortsetzung unzumutbar gemacht hat.

2. Voraussetzung dafür ist, daß der Vermieter den Mieter vorher ab-gemahnt und ihm die fristlose Kündigung angedroht hat. Abmahnung und Androhung sind aber nicht gleich bei der ersten unpünktlichen Zahlung erforderlich.

3. Verspätete Mietzahlungen des Sozialamtes hat sich der Mieter zurechnen zu lassen.

1. Der Kl. steht gemäß § 556 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von den Bekl. innegehaltenen Wohnung zu. Denn das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch die am 12. Oktober 1989 von der Kl. erklärte fristlose Kündigung be-endet worden.

Die Kl. war gemäß § 554 a BGB zur einseitigen fristlosen Beendigung des Mietverhältnisses berechtigt.

Eine fristlose Kündigung nach § 554 a BGB setzt voraus, daß der andere Vertragsteil schuldhaft in solchem Maße seine Verpflichtung verletzt, daß dem kündigenden Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Dabei zeigt insbesondere der Vergleich mit § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB, daß in § 554 a BGB an das Vorliegen einer zur fristlosen Kündigung ausreichenden schwerwiegenden und schuldhaften Vertragsverletzung strenge Anforderungen zu stellen sind. Die Vertragsverletzung muß so schwerwiegend sein, daß sie der betroffenen Partei die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses - und sei es auch nur bis zum Ab-lauf der ordentlichen Kündigungsfrist oder bis zum sonstigen normalen Vertragsende - objektiv unzumutbar macht. Ob dies der Fall ist, kann im-mer nur im Einzelfall aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung anhand objektiver Maßstäbe beurteilt werden, wobei grundsätzlich nur Kündigungsgründe aus der Person des Vertragsgegners Berücksichtigung finden können (Emmerich-Sonnenschein, Miete, 4. Aufl. 1988, § 554 a BGB Anm. 3).

2. Diese strengen Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung liegen hier vor. Denn fortdauernde unpünktliche Zahlungen der Miete stellen eine schwerwiegende schuldhafte Vertragsverletzung dar, die den Vermieter gemäß § 554 a BGB zur Kündigung berechtigt, jedenfalls nach Abmahnung mit Androhung der Kündigung (siehe Urteil der Kammer vom 28. Ok-tober 1988 - 64 S 33/88 - in GE 1989, 149).

Nach § 8 des zwischen den Parteien am 8. Juni 1988 geschlossenen Miet vertrages waren die Bekl. verpflichtet, die Miete monatlich im voraus, spä testens am 3. Werktag des Monats, an die Kl. zu zahlen. Die Bekl. mußten aufgrund der Mahnschreiben der Kl. vom 9.12.1988, 24.2.1989 und 3.4.1989 davon ausgehen, daß die Kl. Wert auf pünktliche Mietzahlungen - bis zum 3. Werktag - legte. Zwar enthält erst das Abmahnschreiben vom 12.5.1989 die Androhung der fristlosen Kündigung, aber aufgrund der vor-angegangenen Mahnungen hätten die Bekl. spätestens nach diesem Schreiben für eine pünktliche Zahlungsweise sorgen müssen. Aber auch nach dem Abmahnschreiben vom 12.5.1989 ist die Miete für den Monat Ju-li 1989 erst am 11.7.1989 bei der Kl. eingegangen. Die Kl. war auch nicht gehalten, sofort mit der fristlosen Kündigung zu drohen. Denn insoweit ist der Ansicht der Kl. zu folgen, daß die Ankündigung der fristlosen Kündigung ihre Warnfunktion dann verlieren würde, wenn jede Abmahnung die Androhung der fristlosen Kündigung beinhalten würde. Der Hinweis der Bekl., das Sozialamt habe mehrfach gegenüber der Kl. die Bereitschaft zur Zahlung erklärt, geht schon deshalb fehl, weil unstreitig die Mieten für Ja-nuar und August 1989 zunächst gar nicht gezahlt worden sind. Folglich konnte sich bei der Kl. kein entsprechender Vertrauenstatbestand bilden. Im übrigen würde das Vertrauen auf die Mietzahlung als solche die Bekl. nicht von der vertraglich vereinbarten Zahlungsfrist befreien. Dem kann das möglicherweise nur auf Seiten des Sozialamtes liegende Verschulden nicht entgegenstehen; denn das Verhalten des Sozialamtes haben sich die Bekl., als das ihres Erfüllungsgehilfen, entgegenhalten zu lassen. Dies wä-re nur dann anders, wenn die Kl. sich mit einer verspäteten Zahlungsweise durch das Sozialamt einverstanden erklärt hätte, was unstreitig nicht der Fall war. Hier haben die Bekl. über Monate hinweg die Miete unpünktlich gezahlt und zwar auch nach der am 7. August 1989 seitens der Kl. erfolgten zwei-ten Abmahnung unter Kündigungsandrohung nochmals im September 1989; denn die September Miete ist unstreitig erst am 19.9.1989 bei der Kl. eingegangen. Mit diesem Verhalten haben die Bekl. aber gezeigt, daß sie zu vertragsgetreuem Verhalten nicht bereit sind. Hierin lag aber eine Ver-letzung der beiderseitigen vertraglichen Treuepflichten, die die am 12. Ok-tober 1989 ausgesprochene fristlose Kündigung der Kl. nach § 554 a BGB rechtfertigt.