Fristlose Kündigung

Fristlose Kündigung; ortsübliches Entgelt; Datsche als Schwarzbau

1. Die fristlosen Kündigungsrechte nach den §§ 553 und 554 BGB stehen dem Eigentümer auch gegenüber dem Nutzer zu, der das 60. Lebensjahr am 3. Oktober 1990 vollendet hatte i. S. v. § 23 Abs. 5 SchuldRAnpG.

2. Nur die in der Abmahnung beanstandeten Vertragsverstöße können bei der nachfolgenden fristlosen Kündigung Berücksichtigung finden.

3. Die Feststellung von Schwarzbauten beurteilt sich bei Baumaßnahmen bis 3. Oktober 1990 nach dem früheren Recht der DDR, insbesondere der 1. und 2. BevölkerungsbauwerkeVO (BBV).

4. Der Ablauf der Fünfjahresfrist des § 11 Abs. 3 der 2. BBV bewirkt nicht die Rechtmäßigkeit der Bauwerkserrichtung.

5. Eine Analogie zu § 10 Abs. 2 Satz 2 SachRBerG auf die dem SchuldRAnpG unterliegenden Schuldverhältnisse ist ausgeschlossen.

6. Die bloße Duldung eines Schwarzbaus begründet keine Heilung des Mangels der fehlenden Zustimmung i. S. v. § 19 Abs. 2 SchuldRAnpG.

7. Die Errichtung eines Schwarzbaus begründet das fristlose Kündigungsrecht nur, wenn durch die Baulichkeiten eine erhebliche Verletzung der Eigentümerrechte erfolgt.

8. Der bloße Abriß und die Neuerrichtung eines Schuppens und einer Toilette stellt allein noch keine erhebliche Eigentumsverletzung dar.

9. Der Eigentümer hat ein Feststellungsinteresse, daß ihm wegen der Schwarzbauten ein ortsübliches Entgelt nach § 4 NutzEV zusteht.

Die Kl. sind Eigentümer des Grundstücks. Das Grundstück, dessen Nutzer die am 27. Februar 1930 bzw. 9. August 1924 geborenen Bekl. sind, wurde bis zum 31. Dezember 1992 staatlich verwaltet.

Am 23. November 1971 schlossen beide Bekl. mit dem Rat der Gemeinde P. einen Überlassungsvertrag über das Grundstück zu Wohn- und Erholungszwecken. In § 2 des Vertrages heißt es: "Die Nutzer sind berechtigt, das Grundstück für diese Zwecke zu bebauen bzw. an vorhandenen Gebäuden bauliche Veränderungen vorzunehmen, wenn hierzu eine staatliche Baugenehmigung vorliegt." § 3 Abs. 3 lautet: "Die öffentlichen Lasten, wie z. B. Grundsteuer, Versicherungen, Straßenreinigung, Schneebeseitigung und Streupflicht, zahlt der Nutzer, Miete oder Pacht wird nicht erhoben." Weiter heißt es bei der Wertfeststellung gemäß § 4 des Vertrages u. a.: "Schuppen und Trockenabort lt. Rechnung selbst errichtet."

Zum Zeitpunkt der Übernahme durch beide Bekl. befanden sich auf dem Grundstück eine Gartenlaube, zwei Schuppen und ein Trockenabort.

Am 21. Dezember 1979 stellten die Bekl. beim Rat der Gemeinde P. einen Antrag auf Abriß der alten Holzschuppen und Neuerrichtung eines neuen Schuppens. Mit Schreiben des Bürgermeisters der Gemeinde P. vom 14. Februar 1980 wurde der Bauantrag der Bekl. nach Sitzung der Baukommission abgelehnt, und zwar unter Bezugnahme auf den Bezirkstagsbeschluß Nr. 38, nach dem auf Wochenendgrundstücken keine Nebengebäude errichtet werden dürften. Im Jahre 1982 rissen die Bekl. die baufälligen Holzschuppen ab und errichteten einen Massivbau. Ebenfalls im Jahre 1982 erweiterten die Bekl. die Gartenlaube auf eine Grundfläche von 71 m2, dabei wurden ein Wohn-, ein Schlaf- und ein Küchenraum angebaut. Das Grundstück ist - wie alle Wochenendgrundstücke in P. - nicht an das öffentliche Kanalisationsnetz angeschlossen.

Mit Schreiben vom 4. April 1995 forderten die Kl. die Bekl. auf, den neu errichteten Schuppen nebst Toilette bis zum 15. April 1995 abzureißen sowie bis zum 20. April 1995 eine wasserfeste Fäkaliensammelgrube entsprechend der geltenden Bauordnung zu errichten. Dabei bezogen sie sich auf eine Mitteilung der Gemeinde P. vom 21. Juni 1994. Nachdem die Bekl. sich mit Schreiben vom 12. April 1995 weigerten, dem nachzukommen, erklärten die Kl. den Bekl. mit Schreiben vom 20. April 1995 die fristlose Kündigung des Nutzungsvertrages wegen vertragswidrigen Gebrauchs und bezogen sich dabei auf ihr Schreiben vom 4. April 1995.

Das AG Strausberg hat die Klage mit Urteil vom 28. Februar 1996 abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, daß die Kl. ein die Herausgabe hinderndes Recht zum Besitz des Grundstücks hätten. Die ausgesprochene Kündigung des Nutzungsvertrages habe diesen nicht beendet, da sie unwirksam sei. Obwohl die Gebäude baurechtswidrig errichtet worden seien, seien die Kl. nicht kündigungsberechtigt gewesen, da der nach § 11 Abs. 3 der Bevölkerungsbauwerkeverordnung der DDR vom 8. November 1984 bestehende Bestandsschutz für die Gebäude dazu führe, daß die Bekl. sich auch vertraglich auf den Bestand der Gebäude aufgrund stillschweigender Duldung des Bauwerks durch den überlassenden Rat der Gemeinde einrichten durften. Insofern sei das Kündigungsrecht verwirkt. Zudem sei für eine wirksame Kündigung erforderlich, daß nach § 553 BGB der vertragswidrige Gebrauch die Rechte des Grundstückseigentümers in erheblichem Maße verletzen würden. Hierzu hätten die Kl. nichts vorgetragen. Eine vertragswidrige Nutzung durch nicht ordnungsgemäße Fäkalienentsorgung hätten die Kl. nicht substantiiert vorgetragen und unter Beweis gestellt.

Die Kl. meinen, daß die 2. Bevölkerungsbauwerkeverordnung vom 8. November 1984 schon deshalb nicht auf die von den Bekl. errichteten Bauwerke angewendet werden könne, da diese bereits 1982 errichtet worden seien. Die damals geltende 1. Bevölkerungsbauwerkeverordnung habe keine Heilungsvorschrift gekannt. Zudem handele es sich bei der Fünfjahresfrist des § 11 III der 2. Bevölkerungsbauwerkeverordnung um eine Kenntnisfrist. Die Vertragswidrigkeit der Schwarzbauten dürfe zudem nicht mit einem bauordnungsrechtlichen Bestandsschutz vermischt werden. Auch eine Verwirkung des Kündigungsrechts käme nicht in Betracht. Zudem liege eine erhebliche Verletzung ihrer Vermieterrechte gemäß § 553 BGB darin, daß in schwerwiegender Weise in ihre Eigentumsrechte eingegriffen worden sei. Ferner sei die Kündigung auch hinsichtlich der Fäkalienentsorgung wirksam, da die Bekl. zum Nachweis ordnungsgemäßer Entsorgung verpflichtet seien und diesen Nachweis nicht erbracht hätten. Der Sache komme zudem grundsätzliche Bedeutung zu, so daß der Rechtsstreit dem Brandenburgischen Oberlandesgericht vorgelegt werden müsse.

Hilfsweise begehren sie die Feststellung, daß die Bekl. das nach § 4 Nutz-EV ortsübliche Entgelt schulden, das zu zahlen sie sich weigern würden.

Die zulässige Berufung ist nur teilweise begründet.

I. Die Berufung ist zulässig, insbesondere ist sie statthaft. Der Wert der Beschwer liegt gemäß § 511 a ZPO über 1.500 DM.

Die Berufung ist auch hinsichtlich des erstmals in der Berufungsinstanz gestellten Feststellungsantrages zulässig, da es sich um eine gemäß §§ 523, 263 ZPO sachdienliche und damit zulässige Klageänderung handelt. Die Sachdienlichkeit ist nach dem Grundsatz der Prozeßwirtschaftlichkeit, und zwar nach objektiven Gesichtspunkten, zu beurteilen (BGH, NJW-RR 1990, 506). Sachdienlich kann eine Klageänderung selbst dann sein, wenn eine Instanz verlorengeht (BGHZ 1,77; 21, 288; Baumbach/Lauterbach/Hartmann, ZPO, 55. Aufl., § 263 Rn. 26). Eine Klageänderung ist dem Bekl. jedenfalls dann zuzumuten, wenn der Streitstoff im wesentlichen derselbe ist (vgl. Baumbach/Lauterbach/Hartmann, aaO., Rn. 25 m. w. N.). Dies ist hier der Fall, da sich sowohl die Kündigung auf die nach Ansicht der Kl. vertragswidrig errichteten Bauten stützt als auch eine Entgelterhöhung nach § 4 NutzEV auf das ortsübliche Entgelt eine vertragswidrige Bebauung zur Voraussetzung hat.

II. Die Berufung hat in der Sache nur teilweise Erfolg, da die Klage nur hinsichtlich des Hilfsantrages zulässig und begründet, im übrigen unbegründet ist.

1. Die Kl. haben gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des streitbefangenen Grundstücks gem. § 985 BGB, denn die Bekl. sind gem. § 986 zum Besitz berechtigt.

Das Besitzrecht ergibt sich aus dem zwischen den Bekl. und dem damaligen staatlichen Verwalter des streitgegenständlichen Grundstücks, dem Rat der Gemeinde P., als Vertreter der Eigentümer am 23. November 1971 wirksam geschlossenen Vertrag über die Überlassung des Grundstücks an die Bekl. Der Vertrag ist durch die Kündigung vom 20. April 1995 nicht beendet worden. Ein Recht zur fristlosen, außerordentlichen Kündigung gem. § 7 II SchuldRAnpG hatten die Kl. nicht.

Bei dem am 23. November 1971 geschlossenen Vertrag handelt es sich um einen Überlassungsvertrag nach Art. 232 § 1 a EGBGB, da den Bekl. hierin vom staatlichen Verwalter gegen Leistung eines Geldbetrages für das Grundstück sowie die aufstehenden Gebäude (§ 4 des Vertrages) und gegen Übernahme der öffentlichen Lasten das Grundstück zur Nutzung überlassen wurde. Auf diesen Überlassungsvertrag sind nach § 1 I Nr. 2, Nr. 1 SchuldRAnpG die Regelungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes anzuwenden, da das überlassene Grundstück zu Erholungszwecken genutzt wird. Auf solche Verträge sind nach § 6 I SchuldRAnpG die Bestimmungen des BGB über die Miete oder die Pacht anzuwenden. Gemäß § 7 II SchuldRAnpG kann daher der Grundstückseigentümer das Vertragsverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn sich der Nutzer gem. § 554 BGB in Zahlungsverzug befindet oder den vertragswidrigen Gebrauch des Grundstücks ungeachtet einer Abmahnung fortsetzt und damit die Rechte des Grundstückseigentümers in erheblichem Maße verletzt (§ 553 BGB). Eine Kündigung nach § 553 i. V. m. § 7 II SchuldRAnpG wird auch nicht durch § 23 V SchuldRAnpG ausgeschlossen, so daß die Bekl. sich nicht auf die Vollendung ihres 60. Lebensjahres schon vor dem 3. Oktober 1990 berufen können.

Die Voraussetzungen einer Kündigung gemäß § 553 BGB liegen indes nicht vor.

(1) Der Umfang des Kündigungsrechts wird zunächst grundlegend begrenzt durch die Reichweite der nach § 553 BGB erforderlichen Abmahnung der Mieter seitens der Vermieter. Das Kündigungsrecht des § 553 hat der Vermieter nämlich nur, wenn der Mieter gerade den durch die Abmahnung beanstandeten vertragswidrigen Gebrauch fortsetzt. Die Kl. haben die Bekl. mit dem vorgelegten Schreiben vom 4. April 1995 abgemahnt. Inhaltlich bezog sich diese Abmahnung jedoch nur auf den geforderten Abriß von Schuppen und Toilette sowie die Frage der Fäkalienentsorgung. Unabhängig von der Frage der Vertragswidrigkeit dieser Punkte können sich die Kl. damit in diesem Prozeß jedenfalls nicht auf die Erweiterung der Gartenlaube nebst Anbauten berufen, da hinsichtlich dieser Punkte eine der Kündigung vorangehende Abmahnung fehlt. Auch die Kündigung selbst nimmt zudem Bezug auf die im Schreiben vom 4. April 1995 angeführten Beanstandungen, ohne darüber hinauszugehen. Die Abmahnung selbst ist nicht zu beanstanden. Zwar erscheint die gesetzte Frist zur Beseitigung der Beanstandungen (15. bzw. 24. April 1995) reichlich kurz bemessen zu sein - angesichts dessen jedoch, daß zur Abmahnung nicht notwendig eine Fristsetzung gehört und die Bekl. das von ihnen geforderte Verhalten abgelehnt haben, spielt dies indes keine Rolle.

(2) Die Beurteilung, ob der baurechtswidrige Abriß der Schuppen, der Neubau eines Schuppens und die Erweiterung der Gartenlaube im Jahre 1982 ein vertragswidriger Gebrauch ist, regelt sich nach den damals geltenden §§ 312 ff. ZGB-DDR. Auf den Vertrag waren im Jahre 1982 die Regelungen des ZGB anwendbar. Zwar wurde der Vertrag noch unter Gültigkeit des BGB abgeschlossen. Doch war das ZGB nach § 2 EGZGB auch für alle vor dem Inkrafttreten des ZGB geschlossenen Rechtsverhältnisse anwendbar, soweit nichts anderes bestimmt war. Lediglich "für das Bestehen der vor Inkrafttreten des ZGB begründeten Rechte und Pflichten" war "das bis zu diesem Zeitpunkt geltende Recht maßgebend." Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichts der DDR richteten sich auch die vor dem 1. Januar 1976 (= Inkrafttreten des ZGB-DDR) geschlossenen Nutzungsverträge zu Erholungszwecken nach Inkrafttreten des ZGB-DDR nach den Vorschriften der §§ 312 ff. ZGB-DDR (OG, NJ 1978, 360, 361). Die Vorschriften der §§ 312 ff. ZGB-DDR gelten gem. Art. 232 § 4 I, IV EGBGB auch für Überlassungsverträge zur Erholung nach Inkrafttreten des BGB in der ehemaligen DDR fort.

Eine nach § 313 I und II ZGB-DDR nicht gestattete Baumaßnahme kann bei Erholungsgrundstücken einen vertragswidrigen Gebrauch nach § 553 darstellen.

Die Errichtung der Schuppen nebst Toilette stellt vorliegend einen vertragswidrigen Gebrauch gem. § 2 des Vertrages dar, denn nach § 2 des Nutzungsvertrages war die Bebauung des Grundstücks bzw. die Durchführung baulicher Veränderungen an das Vorliegen einer staatlichen Baugenehmigung gekoppelt, die aber fehlte. Die baurechtliche Duldung dieser "Schwarzbauten" nach § 11 Abs. 3 der Bevölkerungsbauwerkeverordnung der DDR führt nicht zur Vertragsgemäßheit der Gebäude. Nach § 11 I Nr. 3 der 2. Bevölkerungsbauwerkeverordnung (BBV) vom 8. November 1984 konnte der Gemeinderatsvorsitzende den Abriß eines widerrechtlich errichteten Gebäudes verfügen. Eine solche Auflage durfte nach § 11 III BBV nicht mehr erteilt werden, wenn seit der Fertigstellung des Bauwerkes fünf Jahre vergangen waren. Diese Frist war spätestens am 1. Februar 1990 abgelaufen. Die 2. BBV ersetzte mit Wirkung vom 1. Februar 1985 die 1. BBV vom 18. Mai 1972. Die Baurechtswidrigkeit des 1982 errichteten Schuppens ergibt sich aus deren § 3, wonach zur Errichtung des Schuppens mit einer Grundfläche von 25 m2 eine Zustimmung durch den Rat der Gemeinde hätte erteilt werden müssen, da die Grundfläche damit über 5 m2 betrug. Die Baugenehmigung wurde nicht nur nicht erteilt, sondern ausdrücklich abgelehnt.

Die 1. BBV kannte keine dem § 11 III der 2. BBV ähnliche Duldung. Da allerdings mit Inkrafttreten der 2. BBV am 1. Februar 1985 gemäß deren § 19 II die 1. BBV außer Kraft trat, bestimmte sich fortan die Beurteilung der Rechtmäßigkeit bzw. des Fortbestandes rechtswidriger Bauwerke nach § 11 III der 2. BBV. Die Frist des § 11 III der 2. BBV ist nach Auffassung der Kammer keine "Kenntnisfrist". Schon der Wortlaut der Vorschrift stützt eine solche Auffassung nicht. Zudem sollten gerade durch diese Vorschrift die Räte der Gemeinden zur Einhaltung ihrer baurechtlichen Kontrollpflicht nach § 2 der 2. BBV angehalten werden (vgl. Boden/Dornberger, Verhütung und Ahndung von Rechtspflichtverletzungen bei Baumaßnahmen an Bevölkerungsbauwerken, NJ 1986, 501, 502). Sie sollten also angehalten werden, sich Kenntnis zu verschaffen binnen der Fünfjahresfrist des § 11 III der 2. BBV.

Eine Erstreckung des Bestandsschutzes auch auf die Vertragsgemäßheit der Bauten verbietet sich indes. Der Vertrag bezieht sich eindeutig auf das Vorliegen einer Baugenehmigung, nicht auf eine Duldung nach § 11 III der 2. BBV, die es zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch gar nicht gab. Die fehlende Genehmigung kann auch nicht dadurch "ersetzt" bzw. fingiert werden, daß der Rat der Gemeinde P. als staatlicher Verwalter des Grundstücks und gleichzeitig "Baubehörde" eine Abrißverfügung als "Baubehörde" nicht mehr hätte erlassen können, denn der Rat der Gemeinde hatte bereits im Jahr 1990 seinen entgegenstehenden Willen durch Ablehnung des Bauantrags zum Ausdruck gebracht.

Auch eine vermutete Billigung in analoger Anwendung von § 10 II 2 SachenRBerG - wie vom Amtsgericht vorgenommen - scheidet aus, diese Regelung aus der Sachenrechtsbereinigung ist hier nicht analogiefähig. Nach § 20 II SchuldRAnpG sind auf die bisher unentgeltlichen Nutzungsverträge (wie ursprünglich hier) die Bestimmungen der Nutzungsentgeltverordnung anzuwenden; es kann insbesondere Entgelt nach deren §§ 3 bis 5 verlangt werden. § 4 NutzEV regelt die Entgelterhöhung bei vertragswidriger Nutzung, die in § 4 II NutzEV definiert wird. § 4 II 1 NutzEV bezieht sich hierzu auf §§ 312, 313 ZGB; § 4 II 2 NutzEV bestimmt, daß auch eine Billigung staatlicher Stellen der DDR bewirkt, daß die Nutzung nicht als vertragswidrig gilt. Insoweit besteht eine Parallele zu § 10 II 1 SachenRBerG. § 10 II 2 SachenRBerG aber stellt zudem die Vermutung auf, daß die bauliche Nutzung des Grundstücks als mit Billigung staatlicher Stellen anzusehen ist, wenn nicht binnen fünf Jahren nach Fertigstellung des Gebäudes und vor Ablauf des 2. Oktober 1990 eine behördliche Abrißverfügung nicht ergangen ist. Eine solche Fiktion aber kennt das SchuldRAnpG nicht, weder direkt noch über eine Verweisung zur NutzEV; auch eine planwidrige Lücke, die eine entsprechende Anwendung von § 10 II 2 SachenRBerG rechtfertigte, liegt nicht vor. Im Bereich der Schuldrechtsanpassung ist auf eine Parallele zu § 11 III der 2. BBV - wie sie § 10 II 2 SachenRBerG enthält - verzichtet worden, ohne Bauzustimmung errichtete Bauwerke sollten rechtswidrig bleiben (vgl. Leutheusser-Schnarrenberger, ZOV 1994, 109). Dementsprechend ist auch eine Heilung des Mangels der fehlenden Zustimmung nach § 19 II SchuldRAnpG hier nicht möglich. Danach ist bei einem Vertrag nach § 1 I Nr. 1 SchuldRAnpG (s. o.) das Fehlen der Zustimmung zur Bebauung nach § 313 II ZGB unbeachtlich, wenn der Nutzungsvertrag von einer staatlichen Stelle abgeschlossen worden ist und eine Behörde dieser Körperschaft dem Nutzer eine Bauzustimmung erteilt hat. Diese Vorschrift ist als Ausnahmevorschrift eng auszulegen, eine stillschweigende Duldung reicht nicht aus.

(3) Die Vertragswidrigkeit der Errichtung der Gebäude allein reicht allerdings nicht aus; für eine Kündigung nach § 553 BGB muß hinzukommen, daß der vertragswidrige Gebrauch auch eine erhebliche Verletzung der Vermieterrechte darstellt (BGH, ZMR 1993, 508, 509). Vertragswidrige Baumaßnahmen allein rechtfertigen eine Kündigung nach § 533 BGB nicht (vgl. LG Gießen, NJW-RR 1994, 1102). So hat auch das LG Berlin in der von den Kl. vorgelegten Entscheidung (ZOV 1995, 42 ff.) nicht allein auf die Vertragswidrigkeit der Errichtung einer Garage abgestellt, sondern erst den Umstand, daß der Bekl. prozessual verfälscht fotokopierte Unterlagen vorgelegt und damit die Ablehnung seines Bauantrages verschwiegen hat, als ausschlaggebend für die Berechtigung der außerordentlichen Kündigung angesehen. Erst hierin hat das LG Berlin eine "gröbliche" Vertragsverletzung gem. § 314 III 2 ZGB gesehen.

Eine erhebliche Verletzung der Rechte der Kl. liegt hier nicht vor. Berücksichtigung finden können dabei - wie oben ausgeführt - der Abriß und die Neuerrichtung von Schuppen und Toilette. Eine erhebliche Eigentumsverletzung vermag die Kammer hierin nicht zu sehen. Die Kammer vermag jedenfalls keine erhebliche Verletzung der Rechte der Kl. als jetzige Eigentümer darin zu sehen, daß die Bekl. den Gebrauch der vertragswidrig errichteten Baulichkeiten fortsetzen und sie nicht bereits jetzt abreißen. Hiervon unberührt bleibt die Abrißverpflichtung nach § 15 SchuldRAnpG bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses, da die Bauten baurechts- und vertragswidrig errichtet worden sind. Unberührt bleibt auch die Verpflichtung zur Rückgabe des Grundstücks in ordnungsgemäßem Zustand.

(4) Auch auf eine angeblich ordnungsrechtswidrige Fäkalienentsorgung können die Kl. ihre Kündigung nicht stützen. Nicht zutreffend ist nach Auffassung der Kammer dabei bereits die Prämisse, daß aus § 3 III des Vertrages folge, daß die Bekl. allein die ordnungsrechtliche Pflicht zur ordnungsgemäßen Fäkalienentsorgung zu tragen und die entsprechende Entsorgung nachzuweisen hätten. Diese Bestimmung ist gem. § 28 Satz 1 i. V. m. § 36 I 1 SchuldRAnpG obsolet geworden. Über § 28 Satz 1 SchuldRAnpG ist der Nutzungsberechtigte eines Überlassungsvertrages gem. Art. 232 § 1 a EGBGB (s. o.), der das Grundstück zu anderen als Wohnzwecken (hier: Erholung) nutzt, gem. § 36 I 1 SchuldRAnpG von der Verpflichtung zur Übernahme der öffentlichen Lasten freizustellen, sobald der Anspruch auf Zahlung eines Mietzinses erstmals geltend gemacht wird. Nach § 36 I SchuldRAnpG soll die Pflicht zur Tragung der öffentlichen Lasten durch Pflicht zur Zahlung von Mietzins ersetzt werden. Da die Bekl. bereits entgegen der ursprünglichen vertraglichen Regelung ein Entgelt oder eine Pacht zahlen, besteht die Pflicht aus § 3 III des Vertrages hier nicht mehr. Hinzu kommt, daß unabhängig von der ursprünglichen Finanzierung des ersten Trockenaborts den Bekl. jedenfalls dieser zur Nutzung vom staatlichen Verwalter überlassen wurde. Dessen Handlungsweise müssen die Kl. sich als Rechtsnachfolger zurechnen lassen. Die Bekl. sind daher keinesfalls allein für eine ordnungsgemäße Entsorgung ihrer Fäkalien nach öffentlich-rechtlichen Normen verantwortlich, die Kl. können hier ihre aus der ursprünglichen Überlassung des Grundstücks mit Trockenabort herrührende Verpflichtung zur Bereitstellung einer Toilette nicht einseitig auf die Bekl. abwälzen. Sinngemäß gilt dies auch für die Frage der Entsorgung von Spülabwässern. Auf die Frage, ob eine - insbesondere vor dem Hintergrund der bisherigen Untätigkeit der Gemeinde P. - bisher lediglich im Bereich des Hypothetischen liegende Inanspruchnahme der Kl. als Zustandsstörer durch die Ordnungsbehörden überhaupt eine Kündigung rechtfertigt, kommt es daher nicht an.

2. Zu einer Abgabe des Rechtsstreits an das Brandenburgische Oberlandesgericht gem. § 56 I SchuldRAnpG i. V. m. § 541 I 1 2. HS. ZPO hat die Kammer keine Veranlassung gesehen. Allein das Vorliegen von "standardisierten gleichlautenden Entscheidungsgründen in mehreren Verfahren der vorliegenden Art" in Urteilen des Amtsgerichts Strausberg - die hier im übrigen nicht bekannt sind - rechtfertigt eine solche Vorlage nicht. Als Berufungsinstanz für Urteile des Amtsgerichts Strausberg vermag auch das Landgericht Frankfurt (Oder) eine gewisse Vereinheitlichung der Rechtsprechung herbeizuführen.

Eine Abweichung zur Rechtsprechung des LG Berlin sieht die Kammer nicht, da auch das LG Berlin die vertragswidrige Errichtung von Schwarzbauten nicht als allein ausreichenden Kündigungsgrund in der zitierten Entscheidung angesehen hat (s. o.). Zudem ist fraglich, ob ein Rechtsentscheid des Brandenburgischen Oberlandesgerichts geeignet wäre, Rechtssicherheit in bezug auf Entscheidungen der Gerichte des Landes Berlin herbeizuführen. Letztlich dürfte die von den Kl. angesprochene Frage selbst bisher nicht streitig sein - der Kammer ist keine Entscheidung eines Landgerichts oder Oberlandesgerichts oder eine Stimme aus der Literatur bekannt, die bei Nutzungsverhältnissen nach § 1 I SchuldRAnpG eine außerordentliche Kündigung nach § 553 BGB bei Errichtung von Schwarzbauten bis zum 3. Oktober 1990 nicht für grundsätzlich möglich halten.

3. Die mit dem Hilfsantrag erhobene Feststellungsklage ist zulässig und begründet.

Für den Feststellungsantrag besteht das erforderliche Feststellungsinteresse gemäß § 256 ZPO. Ein solches besteht, wenn dem Recht oder der Rechtslage des Kl. eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit dadurch droht, daß der Bekl. ein Recht des Kl. ernstlich bestreitet (vgl. Zöller, ZPO, 20. Aufl. § 256 Rn. 7). Dies ist hier der Fall: Zum einen sind die Bekl. der Meinung, die von ihnen errichteten Bauten seien nicht vertragswidrig, zum anderen haben sie nicht wirksam bestritten, die Zahlung eines ortsüblichen Entgelts abzulehnen; die "Feststellung", daß es insoweit am Feststellungsinteresse fehle, ist eine Rechtsansicht, die keinen - im Hinblick auf den substantiierten Vortrag der Kl. erforderlichen - Sachvortrag ersetzt. Auch der Umstand, daß hier möglicherweise auch eine Leistungsklage möglich wäre, ist ausnahmsweise kein Grund für die Unzulässigkeit einer Feststellungsklage. Der Vorrang der Leistungsklage ist hier unter prozeßökonomischen Gesichtspunkten abzulehnen, da bei einem Streit über die Höhe des zu zahlenden Entgelts ggf. ein Gutachten nach § 7 NutzEV einzuholen wäre, andererseits aber in diesem Prozeß die Frage der vertragswidrigen Nutzung bereits Gegenstand des Rechtsstreits ist, so daß über die Voraussetzungen der Verpflichtung zur Zahlung des ortsüblichen Entgelts gemäß § 4 NutzEV mitentschieden werden kann.

Die Feststellungsklage ist auch begründet, da den Kl. aufgrund der vertragswidrigen Nutzung des überlassenen Grundstücks (s. o.) das Entgelt nach § 4 I NutzEV zusteht.

In einem vom LG Frankfurt (Oder) entschiedenen Fall war über ein zwangsverwaltetes Grundstück ein (Überlassungs-) Vertrag zu Erholungszwecken abgeschlossen. Geregelt war, daß eine Bebauung durch den Nutzer zu Erholungszwecken nur mit staatlicher Baugenehmigung erlaubt sei. Eine vom Nutzer bei der zuständigen Baukommission beantragte Genehmigung zur Errichtung eines Schuppens wurde abgelehnt, weil auf Wochenendgrundstücken keine Nebengebäude errichtet werden dürften. Gleichwohl errichtete der Nutzer in der Folgezeit einen Massivbau, erweiterte die vorhandene Gartenlaube auf eine Grundfläche von 71 m2 und baute einen Wohn-, Schlaf- und Küchenraum aus.

Nachdem der Eigentümer das Grundstück aus der staatlichen Zwangsverwaltung zurück- und Kenntnis von den Schwarzbauten hatte, mahnte er den Nutzer ab, forderte unter Fristsetzung die Beseitigung der Baulichkeiten und kündigte nach fruchtlosem Fristablauf fristlos.

Das AG Strausberg (Az. 1 C 641/95) hatte noch ein fristloses Kündigungsrecht mit der Begründung abgelehnt, die 1982 errichteten Schwarzbauten könnten wegen der Fünfjahresfrist des § 11 Abs. 3 der 2. Bevölkerungsbauwerkeverordnung (BBV vom 8.11.1984) nicht mehr Grundlage einer fristlosen Kündigung sein, weil nach Ablauf der Fünfjahresfrist das Kündigungsrecht verwirkt sei. Durch den Ablauf von über zehn Jahren, in denen keine Abrißverfügung ergangen sei, muß von einer stillschweigenden Duldung des Schwarzbaus ausgegangen werden. Im übrigen sei analog der Rechtsgedanke der §§ 10 Abs. 2 und 5, Abs. 1 Nr. 1 e SachRBerG heranzuziehen, wonach eine staatliche Billigung anzunehmen ist, wenn in einem Zeitraum von fünf Jahren nach Fertigstellung des Gebäudes vor Ablauf des 2.10.1990 eine Abrißverfügung nicht ergangen sei und innerhalb dieser Frist der Überlassende der Bebauung mit dem Schwarzbau nicht widersprochen hat.

Das LG Frankfurt (Oder) verwarf im wesentlichen die Rechtsmeinung des AG Strausberg und stellte zunächst fest, daß die vertragswidrige Errichtung von Schwarzbauten ausschließlich an dem früheren Recht der DDR zu überprüfen sei. Nach dem damaligen § 313 Abs. 1 und 2 ZGB stellte eine nicht genehmigte Baumaßnahme einen vertragswidrigen Gebrauch vergleichbar § 553 BGB dar. Der Ablauf der Fünfjahresfrist des § 11 Abs. 3 der 2. BBV bewirkte lediglich, daß baurechtlich eine Abrißverfügung durch die Gemeinde nicht mehr ergehen konnte. Dadurch wurde aber nicht die vertragswidrige Bebauung, wie das AG Strausberg meint, geheilt. Die Baurechtswidrigkeit und somit die Vertragswidrigkeit der errichteten Schwarzbauten bleibt auch nach der Fünfjahresfrist des § 11 Abs. 3 2. BBV bestehen. Die vom AG Strausberg angenommene analoge Anwendung des § 10 Abs. 2 Satz 2 SachRBerG wurde vom LG Frankfurt (Oder) abgelehnt, weil diese Bestimmung nicht analogiefähig sei. Die Sonderregelung im SachRBerG sei ersichtlich ausschließlich für die dem Anwendungsbereich des SachRBerG unterfallenden Rechtsverhältnisse geschaffen worden, und vom Gesetzgeber sei wissentlich keine vergleichbare Regelung im SchuldRAnpG getroffen worden. Schließlich lehnt das LG Frankfurt (Oder) die Rechtsmeinung des AG Strausberg ab, wonach die gesetzliche Zustimmungsfiktion des § 19 Abs. 2 SchuldRAnpG erweiternd auch auf eine stillschweigende Billigung anzuwenden sei. Auch diese Analogie bzw. erweiternde Auslegung der gesetzlichen Bestimmungen lehnt das LG Frankfurt (Oder) mit der Begründung ab, daß § 19 Abs. 2 SchuldRAnpG eine enge Ausnahmevorschrift darstelle und danach Sinn und Zweck nicht zu erweitern sei auf eine bloße stillschweigende Duldung von Schwarzbauten. Das LG Frankfurt (Oder) kommt - anders als das AG - zu dem Zwischenergebnis, daß sämtliche ohne staatliche Genehmigung errichteten Schwarzbauten als vertragswidrig anzusehen sind und durch den Ablauf der Fünfjahresfrist des § 11 Abs. 3 der 2. BBV oder den sonstigen Zeitablauf von mehr als zehn Jahren seit Errichtung der Schwarzbauten die Vertragswidrigkeit nicht geheilt oder der Kündigungsanspruch dem Grunde nach verwirkt sei.

Rechtsfolgen bei Errichtung von Schwarzbauten: Voraussetzungen für ein fristloses Kündigungsrecht nach § 553 BGB sind:

- vertragswidrige Nutzung (hier: Errichtung von Schwarzbauten),

- erhebliche Verletzung der Vermieter-/Eigentümerrechte durch die Schwarzbauten,

- Abmahnung durch den Eigentümer unter angemessener Fristsetzung zur Beseitigung der Schwarzbauten (hier: zwei Wochen Frist dürfte zu kurz bemessen sein),

- fristlose Kündigung nach fruchtlosem Ablauf der gesetzten Frist zur Beseitigung der Baulichkeiten.

Zunächst führt das LG in formeller Hinsicht aus, daß bei Prüfung der Begründetheit der Kündigung nicht alle vertragswidrig errichteten Baulichkeiten in die Prüfung der "erheblichen Vertragsverletzungen" einbezogen werden können, wenn nicht wegen sämtlicher Baulichkeiten die Abmahnung gegenüber dem Nutzer erfolgt ist. Fehlerhafterweise war von dem Rechtsvertreter der Eigentümer eine Abmahnung nur hinsichtlich eines Teiles der Schwarzbauten erfolgt. Im übrigen war die Frist von 14 Tagen zum Abriß der Schwarzbauten als zu kurz bemessen anzusehen und nur durch die grundsätzliche Weigerung der Nutzer, die Baulichkeiten zu beseitigen, als unerheblich zu bewerten. Deshalb konnten bei der Prüfung einer erheblichen Vertragsverletzung nur die Schwarzbauten Berücksichtigung finden, hinsichtlich derer abgemahnt worden war.

Demzufolge mußte das LG lediglich prüfen, ob durch die in Massivbauweise errichteten Schuppen und Toilette eine erhebliche Vertragsverletzung gegeben sei, ohne daß in diese Prüfung die Erweiterung der Gartenlaube auf 72 m2 einzubeziehen war. Das LG Frankfurt (Oder) hat also offengelassen, ob durch die Erweiterung einer Gartenlaube auf 72 m2, Errichtung eines Nebengebäudes in Massivbauweise nebst Toilette bereits eine erhebliche Vertragsverletzung gegeben ist. Eine erhebliche Verletzung des vertragswidrigen Gebrauchs ist zumindest allein in der Errichtung des Schuppens nebst Toilette nicht gesehen worden.

Andererseits hat das LG Frankfurt (Oder) in wirtschaftlicher Hinsicht für den Eigentümer folgende außerordentlich wichtigen Feststellungen für den Fall der späteren Vertragsbeendigung getroffen:

- Wegen der vertragswidrigen Errichtung von Schwarzbauten steht dem Eigentümer sofort ein Anspruch auf ein ortsübliches Entgelt nach § 4 Abs. 1 NutzEV zu.

- Bei Vertragsbeendigung hat der Nutzer die von ihm errichteten Schwarzbauten auf seine Kosten zu beseitigen (bei vertragsgemäßer Bebauung hätte er lediglich die Hälfte der Abrißkosten zu tragen), vgl. § 15 I SchuldRAnpG.

- Für vertragswidrig errichtete Baulichkeiten stehen dem Nutzer keine Zeitwertentschädigungsansprüche nach § 12 Abs. 2 SchuldRAnpG zu (vgl. AG Cottbus, Urteil vom 21.3.1996, GE 1996, 1121, 1090).

Aussicht

Das detailliert begründete Urteil des LG enthält einige grundlegende rechtliche Feststellungen zur Einordnung von bauordnungswidrig in der früheren DDR errichteten Erholungsbauten und die daraus resultierenden Rechtsfolgen. Grundsätzlich folgt das Landgericht der überwiegend in der Literatur vertretenen Rechtsmeinung, wonach eine ohne staatliche Bauzustimmung errichtete Baulichkeit sich als vertragswidrig (Schwarzbau) darstellt, ohne daß durch Zeitabläufe, insbesondere die Fünfjahresfrist des § 11 Abs. 3 2. BBV, eine Heilung der Vertragswidrigkeit eintritt.

Das bloße Dulden der Errichtung von Schwarzbauten durch staatliche Stellen genügt nicht, um die Vertragswidrigkeit zu beseitigen. Auch die für die dem SachRBerG unterfallenden Rechtsverhältnisse ausnahmsweise getroffene Heilungsbestimmung des § 10 Abs. 2 Satz 2 SachRBerG findet keine Anwendung auf die dem SchuldRAnpG unterfallenden Rechtsverhältnisse.

Zu beachten ist jedoch bei einer fristlosen Kündigung wegen Schwarzbauten, daß diese eine wirksame Abmahnung voraussetzt, insbesondere Nennung sämtlicher Vertragsverstöße/Schwarzbauten und angemessene Fristsetzung zum Abriß dieser Baulichkeiten (zwei Wochen dürften nicht als angemessen anzusehen sein). Ob eine erhebliche Vertragsverletzung vorliegt, beurteilt sich jeweils nach den Umständen des Einzelfalles. Eine erhebliche Vertragsverletzung dürfte ausgeschlossen sein, wenn lediglich in Massivbauweise ein Nebengebäude mit Toilette errichtet wurde.

Soweit das fristlose Kündigungsrecht nicht durchgreift, steht dem Eigentümer zumindest der sofortige Anspruch auf ein ortsübliches Entgelt zu, und er kann bereits jetzt verbindlich feststellen lassen, daß er im Falle der eigentümerseitigen Kündigung des Nutzungsverhältnisses (frühestens ab 1. Januar 2000) nicht verpflichtet ist, eine Zeitwertentschädigung nach § 12 Abs. 2 SchuldRAnpG dem Nutzer für die errichteten Schwarzbauten zu zahlen und der Nutzer verpflichtet ist, allein auf seine Kosten diese Baulichkeiten zu beseitigen. Durch diese Feststellungen dürften bei der zukünftigen eigentümerseitigen Kündigung diesem Entschädigungsverpflichtungen von i. d. R. mehreren 10.000 DM erspart bleiben, und ihm steht bis zu diesem Zeitpunkt zumindest als Kompensation das ortsübliche Entgelt zu.

Weiterführende Literaturhinweise: Kein Geld für Schwarzbauten, GE 1996, Seite 1090, zu AG Cottbus, Urteil vom 21.3.1996, GE 1996, Seite 1121; zu Schwarzbauten, Schnabel § 12 Rz. 2 ff., Kommentar zum SchuldRAnpG, 1995, GRUNDEIGENTUM -VERLAG