fristlose Kündigung

1. Der Vermieter darf die fristlose Kündigung im Prozeß grundsätzlich auch auf Gründe stützen, die er in der schriftlichen Kündigungserklärung nicht geltend gemacht hat; § 564 b Abs. 3 BGB findet keine entsprechende Anwendung.

2. Eine Vorlage zum Rechtsentscheid ist unzulässig, wenn das Landgericht in einer von ihm für erheblich gehaltenen Vorfrage von einem bereits ergangenen Rechtsentscheid abweicht, ohne die Vorfrage erneut vorzulegen.

Der Kl. hat in seinem Hause eine Wohnung an den Bekl. vermietet. Mit Einschreiben vom 2. 4. 1981 hat er den Mietvertrag fristlos gekündigt. Das Schreiben hat im wesentlichen folgenden Wortlaut: "Wir nehmen Bezug auf Ihre persönliche Vorsprache in unserem Büro und halten folgende Punkte schriftlich fest: 1. Sie haben die Wohnung . . . verlassen und uns hiervon nicht unterrichtet und haben die Wohnung ohne unser Wissen anderen Leuten überlassen. Die Wohnung ist sofort zu räumen, alle Schlüssel sind in unserem Büro abzugeben. 2. Sie schulden uns:

a) Mieten März 1981 + April 1981 = 740,- DM

b) Nebenkosten Restzahlung für 2716,55 DM

insgesamt: 3456,55 DM

Zur Zahlung der 3456,55 DM setzen wir Ihnen eine Frist bis 20. 4. 1981. Sorgen Sie dafür, daß die Wohnung sofort geräumt wird und alle Schlüssel bei uns abgegeben werden." Da der Bekl den Aufforderungen dieses Schreibens nicht nachgekommen ist, hat der Kl. Räumungs- und Zahlungsklage erhoben. Die Räumungsklage wird auf unbefugte Gebrauchsüberlassung an einen Dritten (§ 553 BGB) und auf Zahlungsverzug (§ 554 BGB) gestützt.

Gegen das die Klage abweisende Urteil des AG hat der Kl. Berufung eingelegt. Durch Beschluß vom 24. 3. 1982 hat das LG dem Senat folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt: Gilt die Regelung des § 564 b Abs. 3 BGB, wonach in einem Räumungsrechtsstreit nur diejenigen Gründe berücksichtigt werden, die im Kündigungsschreiben angegeben sind, auch für fristlose Kündigungen des Vermieters? II. Die Vorlage ist zulässig. 1. Die vorgelegte Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt, ist von grundsätzlicher Bedeutung und bisher, soweit ersichtlich, noch nicht durch Rechtsentscheid entschieden. Zwar hat sich das Oberlandesgericht Zweibrücken im Rechtsentscheid vom 17. 2. 1981 (OLGZ 1981,350 = RES. § 564 a BGB Nr. 1) zu diesem Rechtsproblem geäußert. Der Rechtsentscheid ist jedoch zu einer anderen, von der vorliegenden unabhängigen Rechtsfrage ergangen. Die Ausführungen zu § § 564 a Abs. 1 Satz 2, 564 b Abs. 3 BGB nehmen daher an der gemäß Art. III Abs. 1 Satz 5 3. MÄG nur für die getroffene Entscheidung, d. h. den Inhalt des im Tenor ausgesprochenen Rechtssatzes, geltenden Bindungswirkung nicht teil. Wie das vorlegende Gericht zutreffend annimmt, steht ein Rechtsentscheid zur Frage, ob auch bei fristlosen Kündigungen nur die in dem Kündigungsschreiben angegebenen Gründe berücksichtigt werden dürfen, soweit sie nicht nachträglich entstanden sind, daher noch aus. 2. Das Landgericht erklärt in der Begründung seiner Vorlage, der Kündigungsgrund, daß der Bekl. die Wohnung ohne Genehmigung des Vermieters anderen Personen überlassen habe, rechtfertige die Beendigung des Mietverhältnisses nicht. Diese Ausführungen lassen nicht hinreichend deutlich erkennen, aus welchen Gründen das Landgericht eine wirksame Kündigung nach § 553 BGB verneint. Sollte es ebenso wie das Amtsgericht das Kündigungsrecht wegen fehlender Abmahnung nicht gewähren, so hat der Senat diese Auffassung, da sie jedenfalls nicht offensichtlich unhaltbar ist, hinzunehmen (Senat, Rechtsentscheid vom 25. 3. 1981, OLGZ 1981, 354 = Justiz 1981, 279 = WuM 1981, 173 = ZMR 1981, 269 = BlnGrdE 1981, 930 = RES. § 552 BGB Nr. 3). Sofern die Kammer dagegen aussagen will, allein die unbefugte Überlassung der Wohnung an einen Dritten gebe dem Vermieter kein Kündigungsrecht nach § 553 BGB, weicht sie vom Rechtsentscheid des OLG Hamburg vom 17. 12. 1981 (NJW 1982, 1157 = RES. § 553 BGB Nr. 1) ab. Eine derartige Abweichung hat ungeachtet der Tatsache, daß hinsichtlich der Entscheidungserheblichkeit der vorgelegten Rechtsfrage grundsätzlich die Meinung des Landgerichts maßgebend ist, das Oberlandesgericht von Amts wegen zu beachten. Erfolgt nämlich eine Vorlage nur deshalb, weil das Landgericht in einer entscheidungserheblichen Vorfrage die Bindungswirkung eines Rechtsentscheids nicht beachtet, hat das Oberlandesgericht den begehrten Rechtsentscheid zu einer neuen Rechtsfrage, welcher nach der eigenen Ansicht des Landgerichts nur deshalb erforderlich wird, weil es die Vorfrage entgegen dem bereits erlassenen Rechtsentscheid beantwortet, abzulehnen, denn andernfalls würde das Oberlandesgericht den Verstoß gegen Art. III Abs. 1 Satz 5 3. MÄG sanktionieren. Gleichwohl war hier das Landgericht berechtigt, einen Rechtsentscheid über die vorgelegte Frage selbst dann einzuholen, wenn es die Voraussetzungen einer Kündigung nach § 553 BGB abweichend von dem genannten Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamburg beurteilt haben sollte. Der Kl. macht die Kündigungsgründe aus §

Satz 5 3. MÄG sanktionieren. Gleichwohl war hier das Landgericht berechtigt, einen Rechtsentscheid über die vorgelegte Frage selbst dann einzuholen, wenn es die Voraussetzungen einer Kündigung nach § 553 BGB abweichend von dem genannten Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamburg beurteilt haben sollte. Der Kl. macht die Kündigungsgründe aus § 553 und § 554 BGB selbständig nebeneinander geltend. Die Frage, ob er die Klage mit Erfolg auf Zahlungsverzug stützen kann, ist somit nicht davon abhängig, wie das Kündigungsrecht aus § 553 BGB beurteilt wird. Die Verneinung des § 553 BGB ist aus diesem Grunde nicht Voraussetzung für die Prüfung einer Kündigung aus § 554 BGB. Kann eine Klage aus zwei voneinander unabhängigen Gründen Erfolg haben, ist aber in beiden Fällen auf der Grundlage der vom Landgericht vertretenen Rechtsauffassung eine Vorlage zum Rechtsentscheid geboten, so ist das Landgericht jedenfalls dann befugt, nur eine der beiden Fragen nach seiner freien Wahl vorzulegen, wenn schon deren Beantwortung möglicherweise für die Entscheidung des Rechtsstreits ausreicht. Diese Voraussetzungen sind vorliegend gegeben; denn bei Verneinung der gestellten Rechtsfrage hat die Räumungsklage Erfolg, ohne daß es noch darauf ankommt, ob der Kl. auch aus § 553 BGB die Beendigung des Mietverhältnisses verlangen kann. 3. a) Die vorgelegte Rechtsfrage kann offensichtlich nur dann entscheidungserheblich sein, wenn das geltend gemachte Kündigungsrecht schon bei Abgabe der Erklärung vom 2. 4. 1981 bestand und nicht erst später erwachsen ist. Auch insoweit läßt der Vorlagebeschuß eine hinreichend ausführliche Begründung vermissen. Zu dem genannten Zeitpunkt hat sich der Bekl. nur dann bereits für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung des Mietzinses in Verzug befunden (§ 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB), wenn er die Aprilmiete spätestens am 1. des Monats zu leisten hatte. Das Landgericht legt nicht dar, ob es das Beweisergebnis in diesem Sinne würdigen will. Da dies jedenfalls möglich erscheint und außerdem denkbar ist, daß die Kammer im Gegensatz zum Amtsgericht einen Verzug des Bekl. mit nicht unerheblichen Nebenkostenzahlungen bejaht, was ebenfalls die fristlose Kündigung nach § 554 BGB zu rechtfertigen geeignet ist (Erman-Schopp, BGB, 7. Aufl., § 554 Rn. 2; Palandt-Putzo, BGB, 40. Aufl., § 554 Anm. 2 a Soergel-Kummer, BGB, 11. Aufl., § 554 Rn. 20; Staudinger Emmerich, BGB, 12. Aufl., 2. Bearbeitung, § 554 Rn. 8), geht der Senat davon aus, daß das Landgericht die Zahlungsverzugsvoraussetzungen schon am 2. 4. 1981 vertretbar bejaht. b) Die Kammer legt das Schreiben vom 2. 4. 1981 dahin aus, daß sich der Kl. nur auf die unbefugte Gebrauchsüberlassung als Kündigungsgrund berufen hat. Diese Auslegung ist immerhin möglich und vom Senat daher hinzunehmen. c) Das Landgericht vertritt weiter ersichtlich die Auffassung, daß der Vermieter die ihm nach § 564 a Abs. 1 Satz 2 BGB obliegende Verpflichtung nicht erfüllt hat, wenn er in dem Kündigungsschreiben zwar die nachträglich als Kündigungsgrund herangezogenen Tatsachen genannt, aber dort noch nicht erklärt hat, er wolle auch darauf seinen Anspruch auf Beendigung des Mietvertrages stützen. Auch diese jedenfalls vertretbare Ansicht ist der Prüfung der Entscheidungserheblichkeit zugrunde zu legen. d) Das Landgericht geht schließlich, erkennbar in Übereinstimmung mit dem Rechtsentscheid des BayObLG vom 14. 7. 1981 (NJW 1981, 2197 = RES. § 564 b BGB Nr. 9) davon aus, daß in der Klageschrift nur dann eine

igung des Mietvertrages stützen. Auch diese jedenfalls vertretbare Ansicht ist der Prüfung der Entscheidungserheblichkeit zugrunde zu legen. d) Das Landgericht geht schließlich, erkennbar in Übereinstimmung mit dem Rechtsentscheid des BayObLG vom 14. 7. 1981 (NJW 1981, 2197 = RES. § 564 b BGB Nr. 9) davon aus, daß in der Klageschrift nur dann eine erneute Kündigung zu sehen ist, wenn ein entsprechender Wille des Vermieters daraus für den Bekl. klar und eindeutig hervorgeht. Die Wertung, daß diese Voraussetzungen im vorliegenden Fall nicht gegeben sind, ist, da sie nicht offensichtlich unrichtig ist, ebenfalls für den Senat bindend. 4. Das Landgericht hat es entgegen Art. III Abs. 1 Satz 2 3. MÄG versäumt, dem Vorlagebeschluß die Stellungnahmen der Parteien beizufügen. Dieser Mangel ist dadurch geheilt, daß der Senat den Parteien Gelegenheit zur Äußerung gegeben hat. III. Der Senat verneint die vorgelegte Rechtsfrage. 1. Gemäß § 564 a Abs. 1 Satz 2 BGB soll der Vermieter von Wohnraum die Kündigungsgründe in dem Kündigungsschreiben angeben. Diese Bestimmung gilt allgemein für alle Arten von Kündigungen. Durch die Wahl des Wortes "soll" ist indessen zweifelsfrei zum Ausdruck gebracht, daß damit nur eine Obliegenheit des Vermieters begründet wird, von deren Einhaltung die Wirksamkeit der Kündigung nicht abhängt. Dies geht aus den Materialien zu der mit Gesetz vom 4. 11. 1971 (BGBl. l Seite 1745) eingeführten Vorschrift (vgl. Begründung der Bundesregierung zum Entwurf eines Gesetzes über Maßnahmen zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs, BT-Drucksache VI/1549 zu Art. 1 Nr. 13) klar hervor und entspricht, soweit ersichtlich, allgemeiner Meinung. Für ordentliche Kündigungen, die ein berechtigtes Interesse erfordern, dürfen jedoch nach § 564 b Abs. 3 BGB nur die Gründe berücksichtigt werden, die in dem Kündigungsschreiben genannt sind. Dies hat zur Folge, daß eine Kündigung nach § 564 b Abs. 1 BGB ohne Angabe der Gründe im Kündigungsschreiben nicht zur wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses führen kann (Senat, Rechtsentscheid vom 7. 10. 1981, NJW 1982, 54 = OLGZ 1982, 117 = Justiz 1982, 52 = WuM 1982, 11 = ZMR 1982, 50 = BlnGrdE 1981, 1109 = RES. § 564 b BGB Nr. 10; BayObLG, Rechtsentscheid vom 14. 7. 1981, a. a. O.). Schon der klare Wortlaut beider Vorschriften und ihre Stellung zueinander, daß nämlich § 564 b Abs. 3 BGB nur für gesetzlich genau umrissene Kündigungsfälle der in § 564 a Abs. 1 Satz 2 BGB normierten Obliegenheit eine besondere Sanktion hinzufügt, spricht für die herrschende Meinung, die die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung nicht von der Angabe des Kündigungsgrundes abhängig macht und hier das Nachschieben von Gründen gestattet (BGH WM 1975, 897, 899; NJW 1980, 777, 779; OLG Zweibrücken, Rechtsentscheid vom 17. 2. 1981, a. a. O.; Palandt-Putzo, § 564 Anm. 3 b; RGRK-BGB, 11. Aufl., § 542 Rn. 8; Soergel-Kummer, § 564 a Rn. 16, § 564 b Rn. 26; Staudinger-Sonnenschein, § 564 Rn. 161). Die Gegenauffassung, welche eine entsprechende Anwendung von § 564 b Abs. 8 BGB auf fristlose Kündigungen befürwortet (LG Mannheim WuM 1977, 228; 1978, 68; LG Hamburg WuM 1977, 184; Derleder, in Alternativkommentar zum BGB, § 564 a Rn. 3; Schmidt Futterer/Blank, Wohnraumkündigungsschutzgesetze, 4. Aufl., B 64; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., IV, 237), hätte zur Folge, daß nur die Kündigungsgründe beachtlich sind, die die schriftliche Erklärung enthält, womit entgegen dem eindeutigen Wortlaut des § 564 a Abs. 1 Satz 2

1977, 184; Derleder, in Alternativkommentar zum BGB, § 564 a Rn. 3; Schmidt Futterer/Blank, Wohnraumkündigungsschutzgesetze, 4. Aufl., B 64; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., IV, 237), hätte zur Folge, daß nur die Kündigungsgründe beachtlich sind, die die schriftliche Erklärung enthält, womit entgegen dem eindeutigen Wortlaut des § 564 a Abs. 1 Satz 2 BGB im praktischen Ergebnis doch die schriftliche Mitteilung der Gründe zu einer allgemeinen Wirksamkeitsvoraussetzung der Kündigung gemacht würde. § 564 a Abs. 1 Satz 2 BGB hätte dann fast keine Bedeutung mehr; die Vorschrift wäre wegen des allgemein geltenden Prinzips des § 564 b Abs. 3 BGB praktisch überflüssig. Eine derartige Auslegung verkehrt daher das vom Gesetzgeber vorgesehene Verhältnis beider Vorschriften zueinander in ihr Gegenteil. 2. Entgegen der Ansicht des vorlegenden Gerichts sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, daß der Gesetzgeber die sich damit ergebende unterschiedliche Wirkung eines Verstoßes gegen die Begründungspflicht nach § 564 a Abs. 1 Satz 2 BGB nicht beabsichtigt hat. § 564 a Abs. 1 Satz 2 BGB ist in engem Zusammenhang mit der Verabschiedung des 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes vom 25. 11. 1971, das erstmals die ordentliche Kündigung von einem berechtigten Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses abhängig macht, ins Gesetz eingefügt worden. Die Gesetzesmaterialien ergeben deutlich, daß es dabei allein darum ging, das bis dahin weitgehend freie ordentliche Kündigungsrecht des Vermieters einzuschränken und grundsätzlich nur noch bei einem berechtigten Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses zuzulassen (vgl. BT-Drucksache VI/1549 sowie die Beschlüsse des Rechtsausschusses dazu, BT-Drucksache VI/2421). Es fehlen jegliche Hinweise dafür, daß der Gesetzgeber eine wesentliche Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters auch bei fristlosen Kündigungen für erforderlich hielt. 3. Auch die Argumentation, es gebe keinen sachlichen Gesichtspunkt, im Falle der befristeten Kündigung nur die schriftlich mitgeteilten Gründe zu berücksichtigen, im Falle fristloser Kündigung dagegen ein Nachschieben von Gründen zu gestatten, vermag nicht zu überzeugen. Sie verkennt, daß die Verteidigungsposition des Mieters in der überwiegenden Zahl der Kündigungen nach § 564 b Abs. 1 BGB von derjenigen bei fristloser Kündigung durchaus verschieden ist. a) Kündigt der Vermieter die Wohnung wegen Eigenbedarfs oder der Notwendigkeit angemessener wirtschaftlicher Verwertung (§ 564 b Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB), so macht er Umstände geltend, die regelmäßig außerhalb des Kenntnis- und Wahrnehmungsbereichs des Mieters liegen und jenen daher sehr überraschend treffen können. Die Angabe der allein in der Sphäre des Vermieters begründeten Umstände ist in besonderem Maße erforderlich, um dem Mieter die Überprüfung zu ermöglichen, ob das Räumungsbegehren gerechtfertigt erscheint. Da es sich hier um Tatsachen handelt, die dem Mieter nur in beschränktem Maße zugänglich sind, hat er ein besonderes schutzwürdiges Interesse daran, sich nur mit den geltend gemachten Gründen auseinandersetzen zu müssen und nicht im Rechtsstreit von völlig neuen Tatsachen, die der Vermieter schon bei der Kündigung kannte, überrascht zu werden. Ganz anders ist regelmäßig die Situation des mit einer fristlosen Kündigung überzogenen Mieters. Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos nur bei den im Gesetz genannten schwerwiegenden Vertragsverletzungen des Mieters (§ § 553 bis 554 b BGB)

von völlig neuen Tatsachen, die der Vermieter schon bei der Kündigung kannte, überrascht zu werden. Ganz anders ist regelmäßig die Situation des mit einer fristlosen Kündigung überzogenen Mieters. Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos nur bei den im Gesetz genannten schwerwiegenden Vertragsverletzungen des Mieters (§ § 553 bis 554 b BGB) kündigen. Einer fristlosen Kündigung wird daher in aller Regel eine Auseinandersetzung der Vertragsparteien, ob und in welchem Umfang der Mieter seine Pflichten verletzt hat, vorausgehen. Die fristlose Kündigung trifft den Mieter somit gewöhnlich nicht unvorbereitet, und da zu ihrer Begründung immer nur vertragswidriges Verhalten herangezogen werden kann, weiß er in aller Regel selbst dann, worauf der Vermieter die Kündigung stützen will, wenn dies in der schriftlichen Erklärung nicht ausdrücklich dargelegt wird. Der Mieter ist zudem, weil es hier um sein eigenes Verhalten geht, viel leichter als in den Fällen der Kündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB in der Lage, sich sachgerecht zu verteidigen, und daher nicht in gleicher Weise schutzwürdig. b) Außerdem nimmt der nach § 564 b Abs. 1 BGB kündigende Vermieter in vielen Fällen einen vertragstreuen Mieter in Anspruch, der ein berechtigtes Interesse am Erhalt seiner Wohnung hat. Da die Entscheidung über die Begründetheit der Kündigung erst nach einer sorgfältigen Prüfung des geltend gemachten berechtigten Interesses sowie gegebenenfalls der vom Mieter nach § 556 a BGB erhobenen Einwendungen getroffen werden kann, ist es gerechtfertigt, daß der Vermieter nur mit den Gründen gehört wird, die er dem Mieter in der Kündigung rechtzeitig mitgeteilt hat. Der Mieter dagegen, der eine zur fristlosen Kündigung berechtigende Vertragsverletzung begangen hat, hat grundsätzlich kein schutzwürdiges Interesse mehr an der Fortsetzung des Mietverhältnisses. Der Senat sieht daher keine Notwendigkeit, eine objektiv berechtigte fristlose Kündigung nur wegen Verletzung der Obliegenheit nach § 564 a Abs. 1 Satz 2 BGB zurückzuweisen. Vielmehr ist es sachlich gerechtfertigt, daß bei einem tatsächlich gegebenen Grund zur fristlosen Kündigung wegen der Schwere der zugrunde liegenden Vertragsverletzung des Mieters die im Vergleich dazu geringfügige Pflichtverletzung des Vermieters, die Angabe des Kündigungsgrundes unterlassen zu haben, den Räumungsanspruch nicht beeinträchtigt. 4. Freilich kann das Nachschieben eines Kündigungsgrundes im Einzelfall unbillig sein, etwa dann, wenn der Vermieter durch sein vorausgegangenes Verhalten in dem Mieter die berechtigte Erwartung hervorgerufen hat, er werde sein Räumungsbegehren auf bestimmte Tatsachen nicht stützen. Diese Fälle lassen sich jedoch durch Anwendung der zu § 242 BGB herausgebildeten Grundsätze befriedigend lösen. Einer entsprechenden Anwendung des § 564 b Abs. 3 BGB bedarf es dazu nicht. Derartige besondere Umstände sind zudem in dem hier zugrunde liegenden Fall offensichtlich nicht gegeben.