Fristlose Kündigung

Fristlose Kündigung; Kündigungsgrund; Gebrauchsfortsetzung; Partykreis; Bordell; Rangverhältnis zwischen einzelnen Kündigungsrechten: vertragswwidriger Gebrauch; Pflichtverletzung

§ 554 a BGB findet neben § 553 BGB auch dann keine Anwendung, wenn der vertragswidrige Gebrauch der gemieteten Sache zugleich eine Pflichtverletzung im Sinne des § 554 a BGB darstellt.

I. Die Bekl. hatte mit den Kl. am 17. Dezember 1993 einen Mietvertrag über das Anwesen "..." in W. abgeschlossen. Das Mietverhältnis begann am 1. Januar 1994 und sollte am 31. Dezember 1998 enden. Der Mietzins betrug zu Beginn gemäß einer Staffelmietvereinbarung 1.500 DM zuzüglich 120 DM Nebenkostenpauschale monatlich.

Die Bekl. betrieb in dem gemieteten Haus einen "Privaten Partykreis für Pärchen und Singles", für den sie unter Angabe ihrer Telefonnummer unter anderem in der Zeitschrift "Sperrmüll" am 8. März, 23. März und 8. April 1994 warb. Die Interessenten hatten pro Besuch 160 DM zu zahlen.

Mit Schreiben ihrer Bevollmächtigten vom 30. Mai 1994 kündigten die Kl. den Mietvertrag ohne vorherige Abmahnung unter Bezugnahme auf die §§ 553, 554 a BGB fristlos. Sie forderten die Bekl. zur Räumung bis 7. Juni 1994 auf. Die Kündigung wurde zum einen darauf gestützt, daß die Bekl. das zu Wohnzwecken angemietete Haus zur Einrichtung eines bordellartigen Betriebes genutzt habe, weshalb die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sei. Der Betrieb des Partykreises führe infolge des Besucheraufkommens zu Beschwerden aus der Nachbarschaft sowie zu einem erheblichen Wertverlust des Hauses im Hinblick auf künftige Vermietung oder Veräußerung. Darüber hinaus habe die Bekl. entgegen der unstreitig getroffenen schriftlichen Zusatzvereinbarung vom 23. März 1994, mit der lediglich die Haltung eines Hundes mittlerer Größe erlaubt worden sei, eine Dogge gehalten. Schließlich habe die Bekl. sie - die Kl. - bei Vertragsabschluß arglistig darüber getäuscht, daß sie allein in das Haus einziehe wolle und es sich bei ihr um eine ruhige, seriöse Mieterin handele.

Die Bekl. hat das Anwesen am 30. Juni 1994 geräumt. Eine Weitervermietung der Hauptwohnung war erst zum 1. Oktober 1994 möglich.

Die Kl. machen mit ihrer Klage unter anderem einen Anspruch auf Mietausfall sowie anteilige Nebenkosten für die Monate Juli bis September 1994 geltend. Sie sind der Auffassung, sie seien aus den im Kündigungsschreiben enthaltenen Gründen zur fristlosen Kündigung berechtigt gewesen.

Die Bekl. hat bestritten, einen bordellartigen Betrieb geführt zu haben. Es seien vielmehr gelegentlich private Partys gefeiert worden. Die erhobene Unkostenpauschale von 160 DM sei üblich und habe ausschließlich die Kosten für Speisen und Getränke gedeckt. Vor Erteilung der schriftlichen Zustimmung hätten sich die Kl. im übrigen mündlich mit der Hundehaltung ohne Größenbeschränkung einverstanden erklärt. Bei den Vertragsverhandlungen sei nicht darüber gesprochen worden, daß die Kl. eine ruhige, seriöse Mieterin wünschten.

Das Amtsgericht hat der Klage bezüglich des geltend gemachten Mietausfalls und der Nebenkosten im wesentlichen stattgegeben und zur Begründung ausgeführt, das Betreiben eines Partykreises in zu Wohnzwecken gemieteten Räumen stelle sowohl einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache als auch eine grobe Verletzung der aus dem Mietverhältnis resultierenden Pflichten dar. Die Interessen der Vermieter seien massiv dadurch beeinträchtigt, daß sich wechselnde, auch der Mieterin unbekannte Personen in den Wohnräumen aufhielten, wodurch das Risiko für die Mietsache erheblich vergrößert sei. Darüber hinaus werde die Vermietbarkeit des Anwesens in einem kleinen Ort wie W. erheblich erschwert. Das Amtsgericht hat § 554 a BGB neben § 553 BGB für anwendbar erachtet, so daß es aus seiner Sicht einer Abmahnung vor der Kündigung nicht bedurfte.

Mit ihrer Berufung begehrt die Bekl. eine Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und Klageabweisung.

Das über die Berufung befindende Landgericht hat durch Beschluß vom 13. September 1996 dem Senat folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

Findet § 554 a BGB neben § 553 BGB Anwendung, wenn der vertragswidrige Gebrauch der gemieteten Sache zugleich eine Pflichtverletzung darstellt?

Das Landgericht vertritt die Auffassung, für die Entscheidung über die Klage komme es darauf an, ob die Kl. zur fristlosen Kündigung ohne Abmahnung berechtigt gewesen seien. Damit sei entscheidungserheblich, ob die hier ausgesprochene fristlose Kündigung auf § 554 a BGB gestützt werden könne, wenn der vertragswidrige Gebrauch der Mietsache zugleich eine Pflichtverletzung darstelle. Da die fristlose Kündigung nicht bereits durch die beiden weiteren geltend gemachten Kündigungsgründe gerechtfertigt sei, weil die jeweiligen diesen zugrunde liegenden Tatsachen zwischen den Parteien bestritten seien, könne auch nicht ohne Beantwortung der Rechtsfrage in dem von ihm für richtig gehaltenen Sinne entschieden werden.

Das Landgericht will § 554 a BGB im geschilderten Fall neben § 553 BGB anwenden und damit von einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 9. November 1989 (ZMR 1990, 57/58) abweichen. Nach seiner Ansicht besteht kein Anlaß für eine Privilegierung desjenigen Mieters, dessen Pflichtverletzung im Sinne des § 554 a BGB gleichzeitig einen vertragswidrigen Gebrauch darstelle, dessen Verhalten damit also gleich zwei Kündigungsgründe erfülle. Dem könne auch nicht mit dem Argument begegnet werden, daß andernfalls die strengeren Voraussetzungen des § 553 BGB umgangen würden. Da § 554 a BGB eine schuldhafte Pflichtverletzung voraussetze, § 553 BGB hingegen bereits bei verschuldensunabhängigem vertragswidrigem Gebrauch eingreife, jedoch eine Abmahnung voraussetze, seien die Tatbestandsvoraussetzungen beider Kündigungsgründe völlig unterschiedlich gelagert. Von strengeren Voraussetzungen des § 553 BGB könne deshalb nicht die Rede sein. Da im Falle des § 554 a BGB schuldhafte Pflichtverletzungen seitens des Mieters vorlägen, sei es auch nicht geboten, dem Mieter vor Ausspruch der Kündigung seinen vertragswidrigen Gebrauch vor Augen zu halten.

Das Landgericht mißt der Rechtsfrage zudem grundsätzliche Bedeutung bei. Die Auswirkungen der Entscheidung erschöpften sich nicht in der Regelung der Beziehungen zwischen den Prozeßbeteiligten, sondern beträfen eine unbestimmte Vielzahl von Fällen.

II. Die Vorlage ist nach § 541 Abs. 1 Satz 1 und 2 ZPO zulässig.

Das vorlegende Landgericht hat den Rechtsstreit als Berufungsgericht zu entscheiden. Gegenstand des Vorlagebeschlusses ist eine Frage, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt.

Die vorgelegte Rechtsfrage ist auch entscheidungserheblich. Da es unstreitig an der nach § 553 BGB erforderlichen Abmahnung fehlt, wäre die auf die Durchführung der Partys gestützte Kündigung der Kl. nur berechtigt, wenn sie zugleich aus § 554 a BGB begründet wäre. Das Amtsgericht hat in dem Betreiben eines Partykreises in zu Wohnzwecken gemieteten Räumen sowohl einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache als auch eine grobe Verletzung der aus dem Mietverhältnis folgenden Pflichten gesehen. Dem will sich das Landgericht anschließen. Der Senat hat nicht bis ins einzelne zu prüfen, ob diese Rechtsauffassung zutreffend ist. Er hat vielmehr die Erheblichkeit der Rechtsfrage grundsätzlich aus der Sicht des vorlegenden Landgerichts zu beurteilen, sofern dessen rechtliche Würdigung nicht "eindeutig unhaltbar oder verfassungswidrig ist" (einhellige Rechtsprechung, vgl. Hannemann in Friedrich-Hannemann Wieck, Handbuch der Mietrechtsentscheide, Ziffer 2/1.3.3 S. 2 mit zahlreichen Hinweisen auf die Rechtsprechung der Oberlandesgerichte). Von einer eindeutigen Unhaltbarkeit oder gar Verfassungswidrigkeit der Rechtsauffassung des Landgerichts kann indes nicht ausgegangen werden.

Das Landgericht kann insoweit auch nicht darauf verwiesen werden, daß zwei weitere Kündigungsgründe vorgetragen sind, die durch Beweisaufnahme geklärt werden könnten. Das Landgericht ist nämlich zur Vorlage einer Rechtsfrage zum Rechtsentscheid bereits dann berechtigt und verpflichtet, wenn die Berufung, über die es zu entscheiden hat, auch nur bei einer der möglichen Antworten, die auf die Rechtsfrage gegeben werden könnten, ohne Beweisaufnahme zur Entscheidung reif ist (vgl. Hannemann a.a.O. mit wiederum zahlreichen Hinweisen auf die einhellige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und der Oberlandesgerichte).

Auch die weiteren Voraussetzungen für die Zulässigkeit eines Rechtsentscheids sind gegeben. Das Landgericht will von einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf (ZMR 1990, 57/58) abweichen. Bei dieser Entscheidung handelt es sich zwar nicht um einen Rechtsentscheid, jedoch verlangt § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO nicht, daß es sich bei der Entscheidung, von der abgewichen werden soll, um einen Rechtsentscheid handelt (so grundsätzlich BGH, Rechtsentscheid vom 11. Januar 1984, NJW 1984, 1615; BGH, Rechtsentscheid vom 19. Dezember 1990, ZMR 1991, 133; a.A. zuvor noch OLG Stuttgart, Rechtsentscheid vom 7. Juli 1981, NJW 1981, 2365). Unabhängig hiervon hat das Landgericht die Vorlage auch darauf gestützt, daß die Beantwortung der Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung ist. Dies ist zutreffend. Es ist zu erwarten, daß sie auch künftig wiederholt auftritt und zu ihr in Rechtsprechung und Rechtsliteratur wie auch bisher unterschiedliche Auffassungen vertreten werden.

Soweit ersichtlich, ist die Vorlagefrage bisher auch noch nicht Gegenstand eines Rechtsentscheids gewesen.

Schließlich scheitert die Zulässigkeit der Vorlage auch nicht daran, daß es das Landgericht versäumt hat, dem Vorlagebeschluß gemäß § 541 Abs. 1 Satz 2 ZPO die Stellungnahmen der Parteien beizufügen. Die Verletzung dieser Vorschrift wurde infolge der Anhörung der Parteien durch den Senat geheilt.

III. In der Sache entscheidet der Senat die vorgelegte Rechtsfrage wie aus der Eingangsformel ersichtlich.

Die Beantwortung der Frage ist umstritten.

Im Schrifttum wird von Emmerich (in Staudinger, § 553 Rn. 22 und § 554 a Rn. 5 sowie in Emmerich-Sonnenschein, Miete/Handkommentar, § 553 Rn. 1 und § 554 a Rn. 1) die Auffassung vertreten, daß die einzelnen Kündigungsgründe grundsätzlich gleichberechtigt nebeneinander stünden. In den Fällen, in denen Kündigungsgründe nach beiden Vorschriften vorlägen, bestehe entgegen einer weitverbreiteten Meinung grundsätzlich kein Anlaß, ein Rangverhältnis zwischen den einzelnen Kündigungsrechten anzunehmen. Der Vermieter könne stets wählen, auf welchen Tatbestand er seine Kündigung stützen wolle. Der gleichen Auffassung ist Voelskow (in Münchener Kommentar, § 554 a Rn. 4), der § 554 a BGB ebenfalls gegenüber den anderen Kündigungsmöglichkeiten nicht als subsidiär ansieht. Ungeachtet der Tatsache, daß dies nicht näher begründet wird, gehen diese Autoren offenbar ebenso wie das Landgericht davon aus, daß Kündigungsgrund des § 553 BGB der vertragswidrige Gebrauch der Mietsache sei. Dies dürfte unzutreffend sein. Kündigungsgrund nach § 553 BGB ist vielmehr die Fortsetzung des vertragswidrigen Gebrauchs nach Abmahnung des Mieters durch den Vermieter. Der vertragswidrige Gebrauch allein reicht also zur Kündigung nicht aus. Setzt der Mieter nach Abmahnung durch den Vermieter den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache fort und erfüllt damit den Kündigungsgrund des § 553 BGB, so mag in der Tat ein Wahlrecht des Vermieters zwischen den Kündigungsgründen der §§ 553 und 554 a BGB bestehen, zumal dann die weiteren Voraussetzungen in nahezu allen Fällen identisch sein dürften. Denn der Mieter, der nach Abmahnung einen vertragswidrigen Gebrauch fortsetzt, handelt spätestens ab diesem Zeitpunkt schuldhaft, was auch Voraussetzung für die Kündigung nach § 554 a BGB ist. Ist das Recht des Vermieters durch die Fortsetzung des vertragswidrigen Gebrauchs in erheblichem Maße im Sinne des § 553 BGB verletzt, wird auch zumeist zugleich eine so schwerwiegende Verletzung der Vertragspflicht im Sinne des § 554 a BGB vorliegen, daß dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann.

Kann aber sonach festgehalten werden, daß Kündigungsgrund des § 553 BGB nicht allein der vertragswidrige Gebrauch der Mietsache ist, erscheint der Ausgangspunkt der aufgezeigten Meinung bereits zweifelhaft.

Ihre Vertreter weisen sämtlich auf eine Entscheidung des OLG Hamburg (WuM 1982, 41/42) hin, in der ausgeführt sein soll, daß § 554 a BGB neben § 553 BGB anwendbar sei. In dem Rechtsentscheid, in dem das Oberlandesgericht Hamburg ausgesprochen hat, daß ein Vermieter in der Regel das Mietverhältnis mit einem Mieter gemäß § 553 BGB fristlos kündigen könne, wenn dieser den Gebrauch der Mietsache unbefugt einem Dritten überlasse, ohne auf die Untervermietung einen Anspruch zu haben, wird jedoch zu der hier anstehenden Frage ersichtlich keine Stellung genommen. Es wird lediglich ausgeführt, es sei einhellige Meinung, daß § 553 BGB im Rahmen des Wohnraummietrechts neben § 554 a BGB Bedeutung besitze. Dies steht so außer Zweifel.

Als weitere Vertreter der aufgezeigten Ansicht werden auch Jendrek (in Erman, § 554 a BGB, Rn. 2) sowie Grapentin (in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, IV, Rn. 160) angeführt. Richtig ist, daß beide Autoren meinen, § 553 BGB verdränge nicht § 554 a BGB, vielmehr seien beide Kündigungsrechte gleichrangig. Im weiteren wird dies jedoch eingeschränkt. Jendrek führt aus, soweit das Gesetz für einen Kündigungsgrund eine Fristsetzung oder eine formale Voraussetzung vorsehe, könne derselbe Grund - ohne Hinzutreten weiterer vertragsgefährdender Momente - nicht zum Anlaß einer auf § 554 a BGB gestützten Kündigung gemacht werden. Grapentin meint, daß mit der Konkurrenz der Vorschriften die formelle Kündigungsvoraussetzung des § 553 BGB, die Abmahnung, nicht umgangen werden dürfe. Eine Kündigung aus § 554 a BGB oder aus wichtigem Grund komme deshalb nur in Betracht, wenn sich die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung aus besonderen Umständen ergebe, die die Vertragsdurchführung erheblich gefährdeten. Der Senat versteht dies dahin, daß nach diesen Auffassungen eine formale Voraussetzung (so Jendrek) und in § 553 BGB speziell die Abmahnung (so Grapentin) gerade nicht umgangen werden dürfen, auch wenn der vertragswidrige Gebrauch der Mietsache zugleich eine schuldhafte Pflichtverletzung im Sinne des § 554 a BGB darstellt.

Beide Kommentatoren stützen sich im übrigen auf zwei Entscheidungen des Bundesgerichtshofs. In der einen Entscheidung (Wertpapiermitteilungen 1969, 625/626) befaßt sich der BGH mit der Frage, ob § 554 BGB einer Kündigung aus wichtigem Grunde entgegenstehe, die darauf gestützt wird, daß das zwischen den Parteien bestehende Vertrauensverhältnis durch die mangelhafte Zahlungsmoral des Mieters zerstört ist. In einem solchen Fall wurde eine Kündigung aus wichtigem Grund für möglich erachtet. Die Entscheidung ist jedoch nach Auffassung des Senats für die Vorlagefrage ohne Bedeutung. § 554 Abs. 1 BGB stellt genaue Voraussetzungen für die Kündigungsmöglichkeit bei Zahlungsverzug auf. Es hat indes Fälle gegeben, in denen der Mieter schlechte Zahlungsmoral an den Tag gelegt hat, etwa durch immer wieder verspätete Zahlung oder durch Leistung von Teilzahlungen, ohne daß die Voraussetzungen des § 554 BGB erfüllt waren. Seine Tatbestandsmerkmale lagen also gar nicht vor. In diesem Fall hat der BGH auf den Kündigungsgrund des wichtigen Grundes nach § 242 oder § 554 a BGB zurückgegriffen. Dies ist mit dem Vorlagefall nicht vergleichbar.

In der weiteren von Jendrek und Grapentin herangezogenen Entscheidung (NJW 1988, 204) ging es um das Verhältnis von § 542 BGB (fristlose Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs) zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 242 BGB. Der BGH hat ausgeführt, daß dieses besondere Kündigungsrecht durch § 542 BGB nicht schlechthin verdrängt werde. Soweit aber das Gesetz für einen Kündigungsgrund eine Fristsetzung oder andere formale Voraussetzungen vorsehe, könne derselbe Grund nicht zum Anlaß einer auf § 242 BGB gestützten außerordentlichen fristlosen Kündigung genommen werden, ohne daß besondere, die Vertragsbeziehung erheblich gefährdende Umstände hinzutreten. Auch diese Entscheidung stützt also die Beantwortung der Vorlagefrage im Sinne des Landgerichts gerade nicht.

Das Landgericht kann sich sonach nur auf die Auffassungen von Emmerich (a.a.O.) und Voelskow (a.a.O.) berufen.

Der Senat schließt sich demgegenüber der Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf (ZMR 1990, 57/58) an, deren Leitsatz Nr. 3 lautet: "Der Vermieter kann grundsätzlich die fristlose Kündigung gemäß § 554 a BGB nicht auf einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache im Sinne des § 553 BGB stützen." Das OLG Düsseldorf hat weiter ausgeführt, daß als Kündigungsgründe gemäß § 554 a BGB nur solche in Betracht kommen könnten, die keinen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache darstellten und auch nicht unter §§ 542, 554 BGB fielen.

Im gleichen Sinne haben das Landgericht Gießen (WuM 1981, 232) und das Amtsgericht Mönchengladbach-Rheydt (ZMR 1993, 171/172) entschieden. Das Landgericht Gießen hat zur Begründung seiner Auffassung insbesondere auf die Entstehungsgeschichte des § 554 a BGB verwiesen, der erst nachträglich in das BGB eingefügt worden sei, um neben die "besonderen Vorschriften der §§ 542, 544, 553, 554 BGB eine allgemeine Vorschrift, nach der das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden könne", zu stellen. Das Amtsgericht Mönchengladbach-Rheydt lehnt die Gegenmeinung ab, weil ansonsten das gesetzliche Erfordernis der Abmahnung des Mieters bei vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache unterlaufen werde. Dies laufe dem Zweck der Abmahnung, dem Mieter vor Ausspruch der Kündigung seinen vertragswidrigen Gebrauch vor Augen zu führen und zur Beendigung desselben anzuhalten, zuwider.

Im Schrifttum wird diese Auffassung von Sternel (Mietrecht, 3. Aufl. IV, Rn. 375 und Rn. 502), Kummer (in Soergel, § 554 a BGB Rn. 2), Gelhar (in RGRK, § 554 a BGB, Rn. 3), Gramlich (Mietrecht, 3. Aufl. § 554 a BGB) und Roquette (Das Mietrecht des BGB, systematischer Kommentar, § 554 a BGB, Rn. 11) vertreten.

Abgesehen von den obigen Ausführungen zur Gegenmeinung sprechen einige wesentliche Gesichtspunkte dafür, § 553 BGB gegenüber § 554 a BGB als spezielle Vorschrift anzusehen und eine Anwendbarkeit beider Bestimmungen nebeneinander, wie sie das Landgericht annehmen will, abzulehnen.

Die Kündigung nach § 553 BGB unterliegt strengeren Voraussetzungen. Zwar erscheint die Argumentation des Landgerichts, die Tatbestandsvoraussetzungen der §§ 554 a und 553 BGB seien völlig unterschiedlich gelagert, es könne nicht von strengeren und weniger strengen Voraussetzungen gesprochen werden, angesichts des Wortlautes beider Vorschriften zunächst schlüssig. Die in der Praxis tatsächlich vorkommenden Fälle (z.B. zu § 553 BGB: - völlige Überbelegung der Wohnung, - Unterbringung von Asylbewerbern ohne Erlaubnis des Vermieters, - Mieterin geht in der Wohnung der Prostitution nach, - in der Wohnung wird ein Bordell betrieben, - eigenmächtige Veränderungen in der Wohnung, - Lagerung gefährli-cher Stoffe und völlige Vernachlässigung der Wohnung; sowie zu § 554 a BGB: - mangelnde Zahlungsmoral des Mieters, Belästigungen des Vertragspartners durch Beleidigungen, Tätlichkeiten gegen den anderen Ver-tragspartner oder den Hausverwalter oder auch Besucher, - Lärm als der klassische Fall einer Verletzung der Hausordnung, - Belästigung durch vorsätzliche falsche Vorwürfe eines Mieters gegen andere Mieter, unberechtigte Nutzung des Gartens durch einen Mieter, Versuch des Mieters, das Haus durch Gas in die Luft zu sprengen und ständiges unberechtigtes Parken auf dem Grundstück des Vermieters) zeigen jedoch, daß auch der vertragswidrige Gebrauch der Mietsache im Sinne des § 553 BGB jedenfalls in aller Regel schuldhaft geschieht. Die Vorschrift setzt zwar kein Ver schulden voraus, schließt es andererseits aber keineswegs aus. Ungeachtet der Mindermeinung von Emmerich (Staudinger a.a.O.), der ohnehin meint, auch bei § 553 BGB müsse Verschulden vorliegen, ist jedenfalls die überwiegende Zahl der Fälle im Hinblick auf das Verschulden gleichgelagert. Der in § 553 BGB geregelte vertragswidrige Gebrauch der Mietsache soll aber erst dann eine Kündigung rechtfertigen, wenn er nach Abmahnung fortgesetzt wird. Würde man in all den aufgezeigten Fällen auf die Ab-mahnung verzichten, würde diese strengere Voraussetzung umgangen.

Dies würde aber dem Zweck der Abmahnung nicht gerecht. Das Gesetz enthält keine Definition der Abmahnung. Sie ist eine der Mahnung vergleichbare rechtsgeschäftsähnliche Handlung, eine einseitige, zugangsbedürftige Willenserklärung. Es wird ein Verhalten des Mieters beanstandet, welches in seiner Einflußsphäre liegt, vertragswidrig ist und veränderbar. Die Abmahnung hat somit eine Rüge und eine Warnung zum Inhalt (Schläger, Die Abmahnung im Wohnraummietrecht, ZMR 1991, 41 ff.). Würde man, wie im hier zu entscheidenden Vorlagefall, auf die Abmahnung verzichten, würde dies, worauf das Amtsgericht Mönchengladbach-Rheydt zu Recht hingewiesen hat, dem Zweck der Abmahnung, nämlich dem Mieter vor Ausspruch der Kündigung den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache vor Augen zu führen und ihn zur Beendigung desselben anzuhalten, zuwiderlaufen.

Durch das Erfordernis der Abmahnung soll der Mieter auch vor einer schikanösen Kündigung seitens des Vermieters bei jeder möglicherweise harmlosen Vertragsverletzung geschützt werden. Deshalb steht dem Vermieter das Kündigungsrecht nur dann zu, wenn der Mieter gerade den durch die Abmahnung beanstandeten vertragswidrigen Gebrauch (und nicht irgendeinen anderen) fortsetzt (so auch Emmerich in Staudinger, § 553 Rn. 32). Der Mieter soll sich danach richten können, daß der Vermieter mit einem vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache nicht einverstanden ist. Dies erscheint auch deshalb erforderlich, weil, wie Schläger (a.a.O.) richtig ausführt, in einem Dauerschuldverhältnis ständig eine Fülle von Pflichten zu erfüllen sind, die Parteien eines Mietvertrages jedoch sehr unterschiedlich auf Pflichtverletzungen reagieren können. Sie können auf einer rechtlich präzisen Erfüllung bestehen, können diese Rechte und Pflichten faktisch aber auch "lascher" handhaben. Maßgebend bleibt zwar immer der Vertragsinhalt, "die fehlende ständige hundertprozentige Durchsetzung des Rechts und die existentielle Bedeutung der Wohnung erfordern aber vor einem einschneidenden Schnitt im Rahmen des Zumutbaren das Verdeutlichen der Pflichtverletzung und der Konsequenzen" (Schläger, a.a.O.).

Bei einem vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache soll also der Vermieter gezwungen sein, dem Mieter deutlich zu machen, daß er diesen Gebrauch nicht weiter duldet. Da hier nicht auf den einzelnen Vorlagefall abzustellen ist, würde man ansonsten in zahlreichen Fällen, in denen auch eine stillschweigende Duldung durch den Vermieter denkbar wäre, diesem trotz fehlender Abmahnung die Kündigungsmöglichkeit des § 554 a BGB eröffnen.

In Rechtsprechung und Schrifttum ist auch unstreitig, daß auf eine Abmahnung angesichts ihrer zentralen Bedeutung grundsätzlich nicht verzichtet werden kann. Eine Ausnahme kann nur angenommen werden, wenn die Voraussetzungen des § 326 Abs. 2 BGB entsprechend erfüllt wären. Gleiches hat die Rechtsprechung angenommen bei arglistigem Verhalten des Mieters. Roquette (a.a.O.) hält die Abmahnung sogar für eine unabdingbare Voraussetzung der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung nach § 553 BGB. Der BGH hat in mehreren Entscheidungen bestätigt, daß auf die Abmahnung als einem dem Schutz des Mieters dienenden Erfordernis allenfalls bei Vorliegen strenger Voraussetzungen verzichtet werden kann (z.B. Wertpapiermitteilungen 1968, 252/253; 1975, 365/366 und 1980, 314/315).

Die Auffassung des Senats wird auch durch die Entstehungsgeschichte des § 554 a BGB gestützt.

Diese Vorschrift wurde durch das erste Mietrechtsänderungsgesetz vom 29. Juli 1963 eingefügt. Zuvor gab es nur die Kündigungsgründe der §§ 553, 554 BGB. In der Begründung (Bundestagsdrucksache IV/806 Art.1 Nr. 10, S. 10) heißt es hierzu: "Für Mietverhältnisse über Räume stellt der Entwurf eines neuen § 554 a BGB neben den besonderen Vorschriften der §§ 542, 544, 553, 554 BGB eine Allgemeine Vorschrift dar, nach der das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden kann, wenn ein Vertragsteil seine Verpflichtungen schuldhaft derart verletzt, daß dem anderen Vertragsteil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dabei wird der besonders wichtige Fall hervorgehoben, daß ein Vertragsteil den Hausfrieden nachhaltig stört. Damit umfaßt § 554 a BGB die praktisch bedeutsamsten Fälle, in denen bisher schon die Rechtsprechung eine Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zugelassen hat". In der amtlichen Begründung werden dann des weiteren drei Entscheidungen des BGH aufgeführt. Vor Einführung des § 554 a BGB hatte der BGH nämlich in mehreren Entscheidungen (vgl. NJW 1951, 836; ZMR 1960, 10/11 und MDR 1961, 226) ausgeführt, daß Dauerschuldverhältnisse aus wichtigem Grund gekündigt werden könnten, auch wenn eine ausdrückliche Bestimmung dieses Inhaltes nicht vereinbart sei. Das Kündigungsrecht wurde aus § 242 BGB hergeleitet. Diese Fälle und nicht die bereits in § 553 BGB geregelten Fälle wollte also der Gesetzgeber mit dem neuen § 554 a BGB erfassen. So räumt auch Voelskow (Münchener Kommentar § 554 a, Rn. 2 und 3, der die Gegenauffassung vertritt) ein, daß mit der Vorschrift an die Rechtsprechung über die Kündigung aus wichtigem Grund angeknüpft wurde und § 554 a BGB als Generalklausel eine weitere Möglichkeit zur Kündigung darstellt.

Eine Generalklausel kann aber keine Anwendung finden, wenn das Verhalten eines Mieters in einer Spezialvorschrift (hier § 553 BGB) geregelt ist und es an deren (weiteren) Voraussetzungen fehlt. Vielmehr kann sich § 554 a BGB nur auf solches Fehlverhalten beziehen, welches in den Spezialvorschriften nicht geregelt ist.

Die vorgelegte Rechtsfrage ist somit wie aus dem Tenor ersichtlich zu beantworten.

Der Mieter hatte in den Wohnräumen einen bordellähnlichen Partykreis betrieben, woraufhin der Vermieter fristlos kündigte. Eine Abmahnung hatte er allerdings dem Mieter nicht zukommen lassen. Nach § 553 BGB setzt die Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs eine solche Abmahnung voraus. Der Vermieter berief sich hier jedoch auf § 554 a BGB, wonach ihm eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sei.

Durch Rechtsentscheid vom 16. Juli 1997 schloß sich das OLG Koblenz der Auffassung an, wonach § 553 BGB eine Sondervorschrift darstellt, die die Voraussetzungen für die fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs abschließend regelt. Der Vermieter durfte also nicht auf die allgemeine Vorschrift des § 554 a BGB zurückgreifen, so daß die Kündigung hier unwirksam war.