Fristlose Kündigung

Fristlose Kündigung; Videokamera-Attrappe

1. Ein wichtiger Grund i. S. d. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt vor, wenn die Durchführung des Vertrages infolge des Verhaltens des anderen Vertragsteils wegen der Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage derart gefährdet ist, daß sie dem Kündigenden auch bei Anlegung eines strengen Maßstabes nicht mehr zuzumuten ist.

2. Wenn der gewerbliche Mieter (hier: Rechtsanwalt) im Zeitpunkt der Kündigung bereits ausgezogen ist und keine ernsthafte Nutzungsabsicht der angemieteten Kanzleiräume mehr besteht, macht die Anbringung einer Videokamera-Attrappe im Treppenhaus die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn nicht unzumutbar i. S. d. § 543 Abs. 1 BGB.

3. Wartet der Mieter nahezu ein Jahr, bis er eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund auf ein vertragswidriges Verhalten des anderen Teils stützt, ist sein Kündigungsrecht verwirkt.

4. Einem Vermieter, der sich mit einem Nachmieter einverstanden erklärt, ist es grundsätzlich nicht verwehrt, sich gegen mögliche Schäden als Folge des Mieterwechsels rechtlich abzusichern. Lehnt der Mieter das Verlangen des Vermieters nach einer Bonitätsprüfung und Selbstauskunft der von ihm vorgeschlagenen Nachmieterin ab mit der Folge, daß ein Nachmietvertrag nicht zustande kommt, rechtfertigt dies keine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

Die Parteien streiten über rückständige Mietzinsansprüche des Kl. für die von dem Bekl. im Objekt G.-Str. angemieteten Kanzleiräume in Höhe von 41.006,89 € für die Zeit von Februar 2003 bis September 2004. (...) Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, das Mietverhältnis der Parteien sei durch die Kündigung des Bekl. vom 6.1.2003 wirksam beendet worden. Die Installation der Kameraattrappe begründe einen wichtigen Grund, nach dem dem Bekl. unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu dessen Beendigung 2009 nicht zugemutet werden könne.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Kl., mit der er seinen erstinstanzlichen Zahlungsantrag weiter verfolgt. Der Kl. wiederholt sein bisheriges Vorbringen und führt ergänzend aus: Das Landgericht habe zu Unrecht einen Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Bekl. und ggf. seiner Mitarbeiter bejaht. Es habe übersehen, daß der Bekl. - unstreitig - am 16.12.2002 als Mieter wegen seiner zuvor ausgesprochenen (unwirksamen) Kündigungen ausgezogen sei. Es sei daher nicht nachvollziehbar, wie es unter diesen Umständen durch eine Kameraattrappe zu einer Verletzung des Persönlichkeitsrechts kommen könne. Durch eine nicht funktionsfähige Kamera könnten zudem keine Videoaufnahmen von Mietern bzw. Besuchern gefertigt werden.

Die zulässige Berufung hat in der Sache überwiegend Erfolg. Dem Kl. steht gegen den Bekl. ein rückständiger Mietanspruch für die Monate Februar 2003 bis September 2004 in Höhe von 32.436,58 € zu. Das Mietverhältnis der Parteien ist entgegen der Auffassung des Landgerichts weder durch die Kündigung des Bekl. vom 6.1.2003 noch durch die weiteren Kündigungen vom 26.11.2002, 6.12.2002, 13.12.2002 und vom 2.1.2003 beendet worden, so daß der Bekl. gemäß § 535 BGB weiterhin zur Mietzahlung verpflichtet ist. In Höhe weiterer 8.570,31 € hat die Berufung allerdings keinen Erfolg. Monatliche Nebenkostenvorauszahlungen für die Zeit bis einschließlich 30.6.2004 kann der Kl. wegen Eintritts der Abrechnungsreife zum 30.6.2004 (Abrechnungsjahr 7/02 bis 6/03) bzw. 30.6.2005 (Abrechnungsjahr 7/03 bis 6/04) nicht mehr verlangen (BGH, Urt. v. 4.10.2000, NZM 2001, 234; Urt. v. 29.1.2003, XII ZR 157/01), so daß die geltend gemachte Miete um die anteiligen Nebenkostenvorauszahlungen einschließlich 16 % Mehrwertsteuer zu kürzen ist. Dies beruht im einzelnen auf folgenden Erwägungen:

1. Das Mietverhältnis der Parteien ist nicht durch die außerordentliche fristlose Kündigung des Bekl. aus wichtigem Grund vom 6.1.2003 wegen der Installation einer Videokameraattrappe beendet worden. Der Senat teilt nicht die Auffassung der Kammer, daß die Installation der Videokameraattrappe einen wichtigen Grund i. S. des § 543 BGB darstellt. Nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Hiervon ist auszugehen, wenn die Durchführung des Vertrages infolge des Verhaltens des anderen Vertragsteils wegen der Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage derart gefährdet ist, daß sie dem Kündigenden auch bei Anlegung eines strengen Maßstabes nicht mehr zuzumuten ist (BGH WM 1978, 271, 273; ZMR 1996, 309).

Diese Voraussetzungen liegen im Streitfall nach den gemäß § 529 Abs. 1 ZPO zugrunde zu legenden Feststellungen des Landgerichts nicht vor. Insoweit bedarf es keiner Entscheidung, ob bereits das Anbringen der Attrappe einer Videoüberwachungskamera in jedem Fall einen Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht darstellt, das grundsätzlich auch die Herstellung von Bildnissen einer Person, insbesondere die Filmaufzeichnung mittels Videogerät in der Öffentlichkeit zugänglichen Bereichen und ohne Verbreitungsabsicht verbietet (BGH NJW 1995, 1955). Das Landgericht hat im Rahmen seiner Abwägung wesentlich darauf abgestellt, die Attrappe erwecke den Eindruck, sie sei funktionsfähig und es könnten damit Aufzeichnungen gemacht werden, so daß potentielle Mandanten des Bekl. ständig mit überwachenden Aufzeichnungen rechnen müßten. Ein potentieller Mandant, der einen Rechtsanwalt aufsuche, habe ein Interesse daran, daß sein Besuch nicht festgehalten werde. Insbesondere im Hinblick auf eine strafrechtliche Angelegenheit könne Besuchern nicht zugemutet werden, sich einer Videoaufzeichnung auszusetzen. Mit dieser Begründung hat das Landgericht im Rahmen seiner Abwägung dem allgemeinen Persönlichkeitsrecht des Bekl. den Vorrang vor den Interessen des Kl., einen Schutz der Hausbewohner, insbesondere des Bekl., vor unliebsamen Besuchern zu ermöglichen, eingeräumt und hierbei wesentlich auf die tatsächliche Nutzung der Mieträume als Rechtsanwaltskanzlei abgestellt. Dies ist im Grundsatz nicht zu beanstanden, berücksichtigt im Streitfall aber nicht hinreichend, daß der Bekl. bei Ausspruch der Kündigung gar nicht mehr beabsichtigte, in den Mieträumen seine Rechtsanwaltskanzlei zu betreiben bzw. diese überhaupt noch zu nutzen. Unstreitig hat der Bekl. die Mieträume bereits am 16.12.2002 geräumt und jedenfalls ab 1.1.2003 mit der Kollegin M. in den Räumen T.straße in D. die Sozietät "(...)" aufgenommen. Da die Aufgabe einer eigenen Kanzlei und der Eintritt in eine Sozietät im Regelfall nicht von heute auf morgen durchzuführen sind, ist nach der Lebenserfahrung davon auszugehen, daß die Vorbereitungen hierzu bereits abgeschlossen waren, als der Kl. Anfang Dezember 2002 die Kameraattrappe erstmals anbrachte. Wie sich der vorgelegten Korrespondenz entnehmen läßt, befand sich der Bekl. offensichtlich in erheblichen finanziellen Schwierigkeiten. Seine insgesamt fünf in kurzer Folge zwischen dem 26.11.2002 (bereits mit der Ankündigung, das Mietobjekt bis zum 16.12.2002 zu räumen) und dem 6.1.2003 ausgesprochenen fristlosen Kündigungen zeigen, daß er im Hinblick auf den geplanten Kanzleiwechsel alles versucht hat, um die ihn belastende langfristige Bindung an das bestehende Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Vor diesem Hintergrund geht der Senat davon aus, daß der Bekl. mit der Kündigung vom 6.1.2003 lediglich einen weiteren Vorwand gesucht hat, sich aus dem Mietverhältnis zu lösen. Wenn im Zeitpunkt der Kündigung keine ernsthafte Nutzungsabsicht mehr bestand, war das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Bekl. nicht berührt. Jedenfalls machte die Anbringung der Attrappe die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter diesen Umständen für den Bekl. nicht unzumutbar i. S. des § 543 Abs. 1 BGB. Dies gilt auch vor dem Hintergrund, daß der Mieter - wie aus § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB folgt - zu einer Nutzung des Mietobjekts grundsätzlich nicht verpflichtet ist und der Nichtgebrauch der Mietsache insoweit weder eine Herabsetzung der Miete noch eine abweichende Beurteilung

esen Umständen für den Bekl. nicht unzumutbar i. S. des § 543 Abs. 1 BGB. Dies gilt auch vor dem Hintergrund, daß der Mieter - wie aus § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB folgt - zu einer Nutzung des Mietobjekts grundsätzlich nicht verpflichtet ist und der Nichtgebrauch der Mietsache insoweit weder eine Herabsetzung der Miete noch eine abweichende Beurteilung des Mängelbegriffs i. S. des § 536 BGB rechtfertigt. Den Interessen des weiterhin an den Mietvertrag gebundenen Bekl. hätte unter diesen besonderen Umständen und unter Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes mit einer Klage auf Entfernung der Videoattrappe ausreichend Rechnung getragen werden können.

2. Das Mietverhältnis der Parteien ist auch nicht durch die weiteren außerordentlichen fristlosen Kündigungen des Bekl. aus wichtigem Grund vom 26.11., 6.12. und 13.12.2002, sowie vom 2.1.2003 beendet worden. Der Senat ist allerdings nicht gemäß § 322 ZPO wegen der entgegenstehenden Rechtskraft des Teil- und Vorbehaltsurteils des AG Düsseldorf vom 24.11.2003 (58 C 19445/02) gehindert, die Berechtigung dieser Kündigungen eigenständig zu prüfen. Streitgegenstand des Vorprozesses waren die Mieten für Dezember 2002 und Januar 2003. Soweit der Bekl. danach zur Zahlung verurteilt worden ist und seine Kündigungen nicht für wirksam gehalten bzw. wegen Verspätung nicht zugelassen worden sind, ergibt sich hieraus keine Bindungswirkung für das streitgegenständliche Verfahren, das mit den rückständigen Mieten für die Monate Februar 2003 bis September 2004 einen anderen Anspruchszeitraum zum Gegenstand hat (Senat, OLGR 1998, 46 = WM 1998, 483).

a. Fristlose Kündigung vom 26.11.2002

Die im Kündigungsschreiben vom 26.11.2002 angegebenen Gründe rechtfertigen weder für sich noch bei der gebotenen Gesamtwürdigung die Annahme eines wichtigen Grundes i. S. des § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. (...)

Das angebliche Offenstehen der Haustür am 25.11.2002 um 7:00 Uhr und 10:30 Uhr läßt bereits nicht erkennen, daß es sich um eine von § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorausgesetzte erhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs gehandelt hat (Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 543, Rdnr. 19). Gleiches gilt für die Beanstandung, am 26.11.2002 habe die - von außen gesehen - rechte Tür völlig offen gestanden. Dem Mietvertrag ist auch nicht zu entnehmen, daß der Kl. eine ständig verschlossene Haustür schuldete. Der Bekl. hat Kanzleiräume in einem Haus angemietet, in dem ein Konsulat untergebracht war. Mit Publikumsverkehr und hierdurch bedingten Unzuträglichkeiten mußte er daher rechnen und kann sich hierauf nicht zur Begründung seiner Kündigung(en) stützen.

Die weitere Behauptung, daß Schloß werde regelmäßig manipuliert, damit es nicht zufallen könne, ist substanzlos.

Auf Vorfälle aus November und Dezember 2001 kann eine Kündigung im November 2002 nicht mehr gestützt werden. Allgemein gilt, daß in Dauerschuldverhältnissen ein vertragswidriges Verhalten des anderen innerhalb angemessener Frist zum Anlaß einer Kündigung genommen werden muß (vgl. BGH NJW 1985, 1894; WM 1983, 660). Der Gesetzgeber hat diesen Grundsatz jetzt ausdrücklich in § 314 Abs. 3 BGB normiert. Auch wenn sich danach keine allgemein verbindlichen Fristen bestimmen lassen, durfte der Bekl. mit der Kündigung nicht nahezu ein Jahr warten, zumal der Kl. auf die beanstandeten Vorfälle reagiert und die Haustür ausgewechselt hat. Gleiches gilt soweit der Bekl. die Kündigung vom 26.11.2002 mit Schriftsatz vom 15.12.2004 auf weitere in dem Kündigungsschreiben nicht aufgeführte Vorfälle aus den Jahren 2000 und 2001 zu stützen versucht hat. (...)

Die Behauptung, der Kellereingang sei ständig mit Altpapier und Müll anderer Mieter zugestellt, ist auch unter Berücksichtigung des vorgelegten Schriftwechsels ebenso substanzlos wie die Behauptung, im Keller herrsche eine Rattenplage, so daß monatlich der Rattenfänger im Keller der Kanzlei sei. Unerhebliche Einzelfälle in bezug auf das Verstellen des Kellereingangs rechtfertigen, selbst wenn sie hier über einen längeren Zeitraum gelegentlich vorgekommen sein sollen, auch in ihrer Kumulation keine fristlose Kündigung. b. Fristlose Kündigung vom 6.12.2002

Die fristlose Kündigung ist darauf gestützt, daß der Kl. die Nebenkostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume bis 30.6.2000, 30.6.2001 und bis 30.6.2002 erst auf Nachfrage vom 26.11. mit Schreiben vom 27.11.2002 übersandt und die darin ausgewiesenen Guthaben nicht unmittelbar nach Erstellung ausgezahlt hat. Selbst wenn der Kl. sich damit vertragswidrig verhalten haben sollte, begründet dies - auch mit Blick auf die Mietrückstände für Oktober/November 2002 - keine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses. Der Bekl. hat sich ersichtlich für die Erstellung der Nebenkosten nicht interessiert, denn er hat den Kl. erstmals am 26.11.2002, d. h. in zeitlichem Zusammenhang mit seinem bevorstehenden Auszug zur Abrechnung aufgefordert. Das zeigt, daß der Bekl. in der Zeit davor selbst nicht davon ausgegangen ist, ihm sei eine Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen Nichterteilung der Abrechnungen unzumutbar.

c. Fristlose Kündigung vom 13.12.2002

Ein Fall des § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt nicht vor, da eine Erheblichkeit der Gebrauchsbeeinträchtigung nicht dargetan ist. Die Behauptung, Kellerzugang und Vorraum zum Keller seien mit Kartons, Papiermüll und Elektroschrott zugestellt, läßt verwertbare Einzelheiten nicht erkennen.

d. Fristlose Kündigung vom 2.1.2003

Das vom Bekl. abgelehnte Verlangen des Kl. nach einer Bonitätsprüfung und Selbstauskunft der vom Bekl. vorgeschlagenen Nachmieterin Frau D. mit der Folge, daß ein Nachmietvertrag nicht zustande gekommen ist, rechtfertigt eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ebenfalls nicht. Der Kl. war nicht verpflichtet, die vorgeschlagene Nachmieterin allein deshalb zu akzeptieren, weil sie ihm vom Bekl. als solvent benannt worden war. Auch wenn der Kl. von dem Bekl. bei Anmietung der Kanzleiräume keinen Bonitätsnachweis verlangt hat, hinderte ihn dies angesichts des bis 28.2.2009 befristeten Mietvertrages nicht, den Abschluß eines Nachmietvertrages von der Bonität der vorgeschlagenen Nachmieterin abhängig zu machen. Einem Vermieter, der sich mit einem Nachmieter einverstanden erklärt, ist es grundsätzlich nicht verwehrt, sich gegen mögliche Schäden als Folge des Mieterwechsels rechtlich abzusichern (vgl. BGH NJW 1998, 531). Dies gilt vorliegend um so mehr, als die potentielle Nachmieterin Frau D. bisher nur in Frankreich (Paris) ein Übersetzungsbüro betrieben hatte und in Deutschland erst Fuß fassen mußte. Wenn der Bekl. das Mietverhältnis beenden will, muß er dem Kl. einen solventen Nachmieter zuführen und darf sich dem Verlangen nach einem Bonitätsnachweis nicht verschließen oder er kann das Objekt ggf. untervermieten. Beides ist bisher ersichtlich aus nicht vom Kl. zu vertretenden Gründen nicht geschehen. (...)

Ist der gewerbliche Mieter (hier: Rechtsanwalt) bereits ausgezogen und hat keine ernsthafte Nutzungsabsicht mehr, so kann er wegen der Anbringung einer Videokamera-Attrappe im Hausflur nicht mehr fristlos kündigen. Er darf zudem mit seiner Kündigung nicht ein Jahr nach dem behaupteten Vertragsverstoß abwarten. Der Vermieter darf eine Bonitätsprüfung des vorgeschlagenen Nachmieters verlangen.

Der Vermieter klagte rückständige Mieten für Februar 2003 bis September 2004 ein, nachdem der Mieter am 6. Januar 2003 fristlos gekündigt hatte, weil der Vermieter Anfang Dezember 2002 eine Videokamera-Attrappe im Hausflur angebracht hatte. Ferner berief sich der Mieter u. a. auf seine Kündigung vom 26. November 2002 wegen behaupteter Vertragsverstöße des Vermieters aus November und Dezember 2001. Schließlich stützte sich der Mieter auf seine Kündigung vom 2. Januar 2003, die er damit begründete, daß der Vermieter eine Bonitätsprüfung der vorgeschlagenen Nachmieterin verlangt hatte; dieses Verlangen hatte der Mieter abgelehnt.

Das OLG Düsseldorf gab der Zahlungsklage im wesentlichen statt. Die fristlose Kündigung vom 6. Januar 2003 habe das Mietverhältnis nicht beendet, weil der Mieter bereits ausgezogen sei und keine ernsthafte Nutzungsabsicht mehr gehabt habe, als die Videokamera-Attrappe im Hausflur angebracht worden sei; daher seien sein Persönlichkeitsrecht - oder das seiner Mandanten - nicht mehr berührt gewesen. Die auf Vorfälle aus November und Dezember 2001 gestützte Kündigung vom 26. November 2002 sei verspätet, weil der Mieter fast ein Jahr mit der Kündigung zugewartet habe. Schließlich könne der Mieter seine Kündigung auch nicht darauf stützen, daß der Vermieter eine Bonitätsprüfung und Selbstauskunft der vorgeschlagenen Nachmieterin verlangt habe. Denn auch einem Vermieter, der sich mit einem Nachmieter einverstanden habe, sei es rechtlich nicht verwehrt, sich gegen mögliche Schäden als Folge des Mieterwechsels durch derartige Maßnahmen abzusichern.

Zur Kündigung nur in angemessener Frist nach Kenntnis vom Kündigungsgrund (§ 314 Abs. 3 BGB) vgl. auch KG, Urteil vom 20. Dezember 2004 - 8 U 66/04 -, GE 2005, 237