fristlose Kündigung

fristlose Kündigung; ordentliche Kündigung; Schonfrist; Unwirksamkeit; Zahlungsverzug

1. Eine hilfsweise zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs erklärte ordentliche Kündigung gem. § 564 b BGB ist unwirksam, wenn sie nur für den Fall ausgesprochen wird, daß die fristlose Kündigung von Anfang an unwirksam ist, im konkreten Fall die fristlose Kündigung aber wegen Zahlung innerhalb der Schonfrist unwirksam geworden ist.

2. Werden eine fristlose und eine fristgemäße Kündigung gleichzeitig ausgesprochen, ohne daß sie in ein Verhältnis gesetzt werden, aus dem deutlich wird, in welcher Weise die ausgesprochenen Kündigungen wirksam werden sollen, fehlt es an der erforderlichen Klarheit für den Kündigungsempfänger.

Das AG hat im Ergebnis zu Recht die Räumungsklage abgewiesen, weil die vom Kl. ausgesprochenen Kündigungen das Mietverhältnis nicht wirksam beendet haben.

Hinsichtlich der ausgesprochenen Kündigungen ist allerdings zu differenzieren.

Die mit Schreiben v. 1.3.1996 ausgesprochenen fristlose und vorsorglich auch fristgemäße Kündigungen sind, gemessen am Empfängerhorizont, als eine unbedingte fristlose und hilfsweise fristgemäße Kündigung für den Fall, daß die fristlose Kündigung unwirksam sein sollte, zu verstehen. In diesem Verhältnis sind die ausgesprochenen Kündigungen wirksam, da eine Unklarheit über einen etwaigen Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses aufgrund der lediglich hilfsweise erklärten fristgemäßen Kündigung nicht entstehen kann.

Letztlich sind jedoch beide Kündigungen unwirksam. Soweit man den vom Bekl. zu leistenden Vergleichsbetrag von 1.077 DM und die ab Juli 1995 bis Februar 1996 darüber hinaus zu leistenden monatlichen 46,45 DM, mithin insgesamt 1.448 DM, als zur fristlosen Kündigung berechtigenden Mietrückstand im Sinne des § 554 Abs. 1 Ziff. 1 BGB auffaßt, ist die fristlose Kündigung als zunächst wirksam anzusehen. Die Kündigung wurde dann aber unwirksam aufgrund der am 26.3.1996 vom Bekl. geleisteten Zahlung gemäß § 554 Abs. 2 BGB.

Damit ist aber zugleich der vorsorglich ausgesprochenen fristgemäßen Kündigung der Boden entzogen, weil diese lediglich für den Fall ausgesprochen wurde, daß die fristlose Kündigung von Anfang an - unwirksam war. Damit ist auch die fristgemäße Kündigung unwirksam.

Bedenken gegen diese rechtliche Würdigung können sich hier aber daraus ergeben, daß es sich bei dem Betrag, mit dem sich der Bekl. [...] im Verzug befand, nicht um übliche Mietzinsrückstände im Sinne des § 554 Abs. 1 Ziff. 1 BGB handelt. [...] Letztenendes kann diese Frage aber dahingestellt bleiben, weil auch in diesem Falle die vom Kl. ausgesprochenen Kündigungen v. 1.3.1996 unwirksam wären.

Folgte man dieser Auffassung, so wäre die fristlose Kündigung v. 1.3.1996 mangels Kündigungsgrundes unwirksam. Eine fristlose Kündigung gemäß § 554 Abs. 1 Ziff. 2 BGB käme nicht in Betracht, weil diese Vorschrift bei rückständigen Mietzinszahlungen jedenfalls das Erreichen von zwei vollen Monatsmieten voraussetzt.

Allerdings käme dann die vorsorglich ausgesprochene fristgemäße Kündigung v. 1.3.1996 zum Zuge, weil in diesem Falle die fristlose Kündigung von Anfang an unwirksam wäre.

Allerdings ist insoweit im Ergebnis dem AG darin zu folgen, daß kein Kündigungsgrund für eine fristgemäße Kündigung gemäß § 564 b BGB vorlag. [...] Angesichts der ansonsten stets pünktlichen Mietzinszahlungen des Bekl. über 20 Jahre hinweg ist ein einmaliger Vorfall der hier vorliegenden Art nicht ausreichend, um eine fristgemäße Kündigung zu begründen.

Auch die erneute, mit Schreiben v. 21.3.1996 ausgesprochene fristlose und fristgemäße Kündigung ist unwirksam. Die Unwirksamkeit dieser Kündigung folgt bereits daraus, daß die ausgesprochene fristlose und fristgemäße Kündigung jeweils ohne Einschränkung ausgesprochen wurde. Werden nämlich eine fristlose und eine fristgemäße Kündigung gleichzeitig ausgesprochen, ohne daß die Kündigungen in ein Verhältnis gesetzt werden, aus dem deutlich wird, in welcher Weise die ausgesprochenen Kündigungen wirksam werden sollen, wenn insbesondere eine Staffelung in einem hilfsweisen Verhältnis fehlt, fehlt es gleichzeitig an der erforderlichen Klarheit für den Kündigungsempfänger, welche der ausgesprochenen Kündigungen denn nun wirksam sein soll. Die Kündigungen sind daher bereits mangels Klarheit der Kündigungserklärung unwirksam. So hat auch das BVerfG in einer Nichtannahmeentscheidung (NJW-RR 1996, 1479) ausgesprochen, daß Kündigungen weder alternativ noch kumulativ erfolgen können. Die Kammer sieht auch keinen Anlaß, zu dieser Frage einen RE einzuholen, da ein Abweichen von einer obergerichtlichen Rechtsprechung nicht erkennbar wird.