Fristlose Kündigung

Fristlose Kündigung; Wasseraustritt; vertragsgemäßer Gebrauch

Ein Zehnjahresmietvertrag über Räume zum Betrieb eines Küchenstudios kann ohne Fristsetzung gekündigt werden, wenn es zu ständigen Wasseraustritten aus der Decke kommt.

Die Kl. betreibt aufgrund eines auf zehn Jahre abgeschlossenen Mietvertrags vom 26.8.1996 in den Mieträumen ein Küchenstudio. Wegen Wasseraustritten aus der Decke, die erstmals am 19.10.1996 aufgetreten und von ihr sofort der Hausverwaltung gemeldet worden waren, hat die Kl. am 27.7.1997 gegenüber dem Vermieter und am 11.9.1997 gegenüber der Bekl. das Mietverhältnis fristlos gekündigt. Die Klage auf Feststellung, daß der Mietvertrag beendet sei, hatte Erfolg.

Die Kl. hat jedoch mit Schreiben vom 11.9.1997 eine wirksame Kündigung gegenüber der Bekl. ausgesprochen. 2. Der Kl. hat ein Recht zur fristlosen Kündigung zugestanden. Nach § 542 I BGB kann der Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Miersache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, diese Störung des Mieters in dem ihm zustehenden vertragsmäßigen Gebrauch erheblich ist und der Mieter dem Vermieter erfolglos eine angemessene Frist zur Beseitigung der Störung gesetzt hatte. a) Da beim Mietvertrag der Erfüllungsanspruch gem. §§ 535, 536 BGB die Mangelfreiheit umfaßt, liegt ein Entziehen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache i. S. des § 542 I BGB in jeder Art einer Störung oder Beeinträchtigung des Gebrauchs. Nach der Rechtsprechung des BGH findet § 542 BGB gerade auch bei Mängeln der Mietsache Anwendung (vgl. BGH, NJW 1976, 796), wobei es nicht darauf ankommt, ob der Vermieter die Störung oder Einschränkung im Gebrauch verursacht hat oder nicht. Ein Mangel an der Mietsache ist immer dann gegeben, wenn der Mieter die Mietsache nicht so nutzen kann, wie er will oder wie er normalerweise nach dem geschlossenen Vertrag und nach den gesetzlichen Regeln erwarten darf. Als Mangel der Mietsache sind z. B. feuchte Wände, Schimmelflecken an den Decken, aber auch von oben durch die Decke eintretendes Wasser anzusehen (BGH, NJW 1963, 804; LG Lübeck, BIGBW 1982, 153). Gerade ein solcher Fall ist hier unstreitig gegeben.

b) Der Wirksamkeit der Kündigung steht die Vorschrift des § 542 11 BGB nicht entgegen. Danach ist die Kündigung wegen einer nur unerheblichen Entziehung des vertragsgemäßen Gebrauchs nur zulässig, wenn sie durch ein besonderes Interesse des Mieters gerechtfertigt ist. Nach der Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH, NJW 1976, 796) ist diese Vorschrift als Regelung eines Kündigungsausschlusses zu verstehen. Es kann dahinstehen, ob die Kündigung durch ein besonderes Interesse der Kl. gerechtfertigt ist, denn die Mängel der Mietsache sind nicht unerheblich. Grundsätzlich ist davon auszugehen, daß eine Störung des Mieters in dem ihm zustehenden vertragsmäßigen Gebrauch erheblich ist. Die Einschränkung in § 542 II BGB soll einem unlauteren Mißbrauch des Kündigungsrechts begegnen, wenn etwa für die Kündigung ein anderer Beweggrund vorliegt. Eine Störung kann ansonsten nur dann als unerheblich qualifiziert werden, wenn es sich allenfalls um einen marginalen Mangel handelt (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete, § 542 Rdnr. 7). Die von der Kl. angeführten und nach der Beweisaufnahme durch Vernehmung der Zeugin X. und der Inaugenscheinnahme der von der Kl. vorgelegten Lichtbilder bewiesenen Mängel sind nicht unerheblich (zur Beweislast, die allerdings der Vermieter trägt, vgl. BGH, NJW 1976, 796 [797]). Danach ist zur Überzeugung des Einzelrichters nachgewiesen, daß zeitweise an zwei Stellen von oben durch die Decke eine nicht unerhebliche Menge Wasser in den Verkaufsraum der Kl. dringt. Die Zeugin hat angegeben, daß bis zu maximal 300 bis 400 ml täglich von der Decke getropft sind. Diese Angabe der glaubwürdigen Zeugin ist glaubhaft, nachdem sie die Mengenschätzung nachvollziehbar damit begründet hat, daß eine Sprudelflasche zur Hälfte gefüllt gewesen sei. Zudem würden die Fachböden der Ausstellungsstücke wegen des Wassers aufquellen und dadurch beschädigt. Für die Erheblichkeit spricht auch die lange Dauer der Beeinträchtigung von über einem Jahr, ohne daß von Vermieterseite auch nur die Ursache des Wassereintritts festgestellt worden wäre. Diese Mängel beeinträchtigen nicht nur das Wohlbefinden der Personen, die sich in diesen Räumlichkeiten aufhalten, und sind möglicherweise auch als gesundheitsschädlich anzusehen, sondern beeinflussen auch das Kaufverhalten der Kunden und Besucher derart beeinträchtigter Ausstellungsräume nachteilig. Eine solche Beeinträchtigung ihres Geschäftsbetriebs muß die Kl. nicht in Kauf nehmen, da die Mietsache gerade zum Zwecke des Betriebs eines Küchenstudios überlassen worden ist. Darüber hinaus stellt durch die Decke eintretende Feuchtigkeit, die zur Loslösung mehrerer Deckenplatten aus der Akustikdecke führte, eine Gefährdung der sich in diesen Räumlichkeiten aufhaltenden Personen und somit auch eine erhebliche Beeinträchtigung des Gebrauchs der Mietsache dar. Schließlich braucht die Kl. nicht zu dulden, daß durch das eindringende Wasser die ausgestellten Küchen beschädigt werden. c) Die fristlose Kündigung nach § 542 I BGB ist hier auch ohne vorherige Fristsetzung zulässig. Die fristlose Kündigung ist ein grundsätzlich unverzichtbares Recht eines jeden Partners eines auf Dauer angelegten Vertragsverhältnisses. Beide Vertragspartner müssen stets die Möglichkeit haben, sich von einer vertraglichen Bindung sofort zu lösen, wenn infolge besonderer Ereignisse oder Veränderungen der Verhältnisse ein weiteres Festhalten am Vertrag unerträglich ist und damit unzumutbar geworden ist. Daher hat die Rechtsprechung für den Fall

uer angelegten Vertragsverhältnisses. Beide Vertragspartner müssen stets die Möglichkeit haben, sich von einer vertraglichen Bindung sofort zu lösen, wenn infolge besonderer Ereignisse oder Veränderungen der Verhältnisse ein weiteres Festhalten am Vertrag unerträglich ist und damit unzumutbar geworden ist. Daher hat die Rechtsprechung für den Fall des § 542 I BGB über die Regelung in Abs. 1 S. 3 hinaus die Fristsetzung als entbehrlich anerkannt, wenn der Vermieter eine Abhilfe ernstlich und endgültig verweigert, wenn eine Abhilfe mit Rücksicht auf die Art der Störung nicht möglich ist oder wenn sie übermäßig lang dauerte.