fristlose Kündigung

fristlose Kündigung; Zahlungsverzug; Schonfrist; vollständige Befriedigung; Unzumutbarkeit; Fortsetzung des Mietverhältnisses

Kündigt ein Vermieter berechtigt wegen wiederholten Zahlungsverzugs und Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses (§ 554 a BGB), so kann eine vollständige Befriedigung des Vermieters innerhalb der Schonfrist in analoger Anwendung des § 554 Abs. 2 Ziff. 2 BGB diese Kündigung nicht unwirksam machen.

Das AG hat die Bekl. zu Recht zur Räumung verurteilt, da die fristlose Kündigung v. 16.8.1988 das Mietverhältnis wirksam beendet hat. Die Voraussetzungen des § 554 a BGB liegen vor. Die nicht bestrittenen, von den Bekl. zu vertretenden ständig unpünktlichen Mietzahlungen rechtfertigen eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, da sich die Bekl. die vielfältigen Mahnungen nicht haben zur Warnung dienen lassen, so daß die Kl. nicht mehr darauf vertrauen konnte, über den Mietzins zum Fälligkeitstermin disponieren zu können. Auf die zutreffende Begründung des amtsgerichtlichen Urteils kann deshalb in vollem Umfange Bezug genommen werden; die Kammer schließt sich diesen Gründen an (§ 543 Abs. 1 ZPO).

Im Hinblick auf das Berufungsverfahren sind noch folgende Hinweise veranlaßt:

1. Eine stillschweigende Abänderung des vertraglichen Fälligkeitspunktes liegt nicht vor. Aus einem langjährigen vertragswidrigen Verhalten allein können die Bekl. keine Rechte herleiten.

2. Eine analoge Anwendung des § 554 Abs. 2 Ziff. 2 kommt im vorliegenden Falle nicht in Betracht. Die Heilungsmöglichkeit in § 554 Abs. 2 Ziff. 2 BGB stellt eine Ausnahmevorschrift dar, die deshalb von vornherein einer analogen Anwendung nicht zugänglich ist. Im übrigen ist auch die Zielrichtung beider Vorschriften verschieden. Bei § 554 a BGB ist nicht die Tatsache des Verzugs, sondern die Unzuverlässigkeit des Mieters der Kündigungsgrund. Der Vermieter hat nämlich ein schutzwürdiges Interesse daran, bei Fälligkeit über den Mietzins disponieren zu können. Während bei § 554 BGB nicht danach gefragt wird, aus welchen Gründen die Zahlungsrückstände eingetreten sind (§ 279 BGB), kommt es im Rahmen des § 554 a BGB auf den Anlaß der verspäteten Zahlungen und auf ein Verschulden des Mieters an (Sternel, 3. Aufl, IV 511). Hierzu haben jedoch die Bekl. lediglich vorgetragen, daß der Bekl. zu 2) als selbständiger Handwerker auf den Zahlungseingang seiner Auftraggeber angewiesen sei. Diese hätten teilweise die Rechnungen nicht oder verspätet bezahlt. Dieser Einwand kann jedoch keine Berücksichtigung finden, da er einerseits zu pauschal gehalten ist und andererseits nicht erklärt, warum die Bekl. bei der verhältnismäßig geringen Miete nicht notfalls kurzfristig Bankdarlehen in Anspruch genommen haben.

Darüber hinaus verlangt § 554 a BGB die Erfüllung eines zusätzlichen Tatbestandsmerkmals, nämlich die "Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung". Unter Berücksichtigung dieser Umstände vermag sich die Kammer nicht der Rechtsauffassung des LG Dortmund in WM 1989, 178 anzuschließen. Zahlungsverzug gemäß § 554 Abs. 1 stellt nämlich, wie oben dargelegt, keineswegs ein Minus gegenüber den ständig verspäteten Mietzahlungen i. S. einer Vertragsverletzung gemäß § 554 a BGB dar.

3. Der Klagepartei ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr länger zuzumuten, obwohl nunmehr nach Ausspruch der Kündigung das Zahlungsverhalten der Bekl. kein Anlaß zur Klage zu geben scheint. Angesichts der Dauer und Vielzahl der unpünktlichen Zahlungen trotz erfolgloser Abmahnungen ist es verständlich, wenn die Kl. nunmehr die Auffassung vertritt, daß ihre Langmut nicht länger strapaziert werden könne und sie das Vertrauen auf ein zukünftiges Wohlverhalten der Bekl. verloren habe.