fristlose Kündigung

fristlose Kündigung; Räumungsklage; Kosten; Verzug; Räumungsanspruch; Klagezustellung; Zahlungsklage; Klageänderung; Räumungsverzug

Der Vermieter kann die Kosten der unmittelbar nach seiner fristlosen Kündigung erhobenen Räumungsklage nicht vom Mieter ersetzt verlangen, wenn die Räumung vor Zustellung der Klage erfolgt ist.

Der Kl. ist Eigentümer des Hausgrundstückes. Das aufstehende Wohnhaus nebst Garage und Blockhütte hatte er mit Mietvertrag v. 24.10.1987 zu einem mtl. Bruttomietzins von 1.700 DM an die Bekl. und eine weitere vierte Person vermietet, die bereits Mitte 1988 aus dem Objekt ausgezogen war, ohne aus dem Mietvertrag entlassen worden zu sein. Am 10. 4. 1989 kündigte der Kl. gegenüber den Bekl. das Mietverhältnis fristlos wegen ständiger verspäteter Mietzinszahlungen. Das Kündigungsschreiben vom 10.4.1989 wurde den Bekl. über die Bekl. zu 1) am 11.4.1989 zugestellt.

Ebenfalls am 10. 4. 1989 ließ der Kl. die Räumungsklageschrift in bezug auf die fristlose Kündigung vom gleichen Tage fertigen. Diese Klageschrift wurde im vorliegenden Verfahren am 13. 4. 1989 bei Gericht eingereicht. Nach Zahlung des angeforderten Gerichtskostenvorschusses am 11.5.1989 wurde die Räumungsklage den Bekl. am 23.5.1989, 20.5.1989 bzw. 24.5.1989 zugestellt.

Bereits bis zum 20.5.1989 hatten die Bekl. das Mietobjekt geräumt.

Am 20.5.1989 erfolgte die Rückgabe an den Kl. Der Kl. hat daraufhin im vorliegenden Verfahren die Räumungsklage in eine Zahlungsklage abgeändert und begehrt nunmehr von den Bekl. Zahlung der Kosten des vorliegenden ursprünglichen Räumungsverfahrens.

Der Kl. ist der Ansicht, die Bekl. seien ihm insoweit schadensersatzpflichtig unter dem Gesichtspunkt des Verzuges.

Die Berufung ist zulässig, aber unbegründet, weil die Klage nach dem eigenen Vorbringen des Kl. unbegründet ist.

Hinsichtlich der Kosten des Räumungsprozesses besteht kein Anspruch auf Ersatz von Verzugsschaden (§ 286 BGB). Die Bekl. waren selbst zum Zeitpunkt ihres Auszuges am 20.5.1989 nicht mit der Räumung in Verzug; außerdem wären die eingeklagten Kosten auch nicht durch einen Verzug verursacht.

1. Ein Verzug der Bekl. mit der Räumung lag schon deshalb nicht vor, weil die (gleichzeitig mit der Klage abgeschickte) Kündigung v. 10.4.1989 als Teilkündigung unwirksam war. Die Kündigung ist nämlich nur gegenüber der Bekl. erklärt worden. Nach dem Kopf des Mietvertrages v. 24.10.1987 waren die Bekl. jedoch nicht allein Mieter der Wohnung, sondern zusammen mit einer Frau O., die schon Mitte 1988 aus der Wohnung ausgezogen ist.

Das Gesetz geht als selbstverständlich davon aus, daß ein einheitlicher Mietvertrag bei mehreren Mietern oder Vermietern nur von allen und gegen alle anderen Beteiligten gekündigt werden kann (Emmerich/Sonnenschein, Miete, 5. Aufl., § 564 BGB Rn. 16; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV 9; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, IV, 6). Eine nur gegen einige von mehreren Mitmietern wirkende Teilkündigung ist wegen der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses nicht möglich, weil dies zu einer Umgestaltung des Mietverhältnisses zu Lasten der anderen Beteiligten führen würde (Bub/Treier a.a.O. IV, 16).

Mit Recht weisen die Bekl. darauf hin, daß dies nichts mit der Frage zu tun hat, ob der Kl. die ausgezogene Mieterin auch noch auf Räumung hätte in Anspruch nehmen müssen (vgl. dazu OLG Schleswig NJW 1982, 2672 [= WM 1982, 264] und neuerdings Scholz, WM 1990, 99). Auf eine wirksame Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung auch ihr gegenüber konnte jedenfalls nicht verzichtet werden (vgl. Scholz a. a. O.). Ob es genügt hätte, diese Kündigung unter der Adresse der Bekl. zuzustellen (so ohne nähere Begründung Scholz a.a.O. S. 100, Fn. 2), kann dahinstehen. Die Kündigung v. 10.4. ist, wie bereits ausgeführt, nur an die Bekl., und nicht auch an Frau O. gerichtet.

In dem bloßen Auszug von Frau O. kann auch keine "faktische Kündigung" gesehen werden, wie der Kl. meint. Bei einer Mietzinsklage würde auch er dies mit Recht anders sehen. Auch Frau O. hätte das Mietverhältnis allein (ohne Mitwirkung der Bekl.) nicht wirksam kündigen können. Um so weniger kann in ihrem bloßen Auszug eine wirksame Kündigung liegen (vgl. Bub/Treier a. a. O. II, 260; IV, 6).

2. Im übrigen sind aber auch die Erwägungen zutreffend, die das AG zu § 285 BGB angestellt hat.

Die Kosten eines schon am 10.4. bzw. 13.4.1989 begonnenen Räumungsprozesses konnten nicht durch einen Räumungsverzug verursacht sein, der wegen § 285 BGB frühestens am 18.4.1989 eingetreten wäre.

Dabei kann dahinstehen, ob der Räumungsanspruch sofort mit Zugang der fristlosen Kündigung fällig wurde (vgl. Emmerich/Sonnenschein a.a.O. § 556 BGB Rn. 16; Bub/Treier a.a.O. V, 3). Jedenfalls wäre den Bekl. gemäß § 285 BGB eine gewisse "Räumungsfrist" zuzubilligen, wobei wiederum dahinstehen kann, ob diese Frist eine Woche ab Zugang des Kündigungsschreibens (so LG München II WM 1989, 181) oder zwei Wochen beträgt, wie das AG in dem angefochtenen Urteil angenommen hat.

Für das Kauf- und Werkvertragsrecht ist anerkannt, daß bei Ansprüchen, die erst auf ein entsprechendes Verlangen des Gläubigers hinfällig werden, dem Schuldner eine angemessene Zeit zur Erfüllung des Verlangens eingeräumt werden muß. Vorher hat er die Verzögerung i. S. des § 285 BGB nicht zu vertreten (vgl. BGH NJW 1990, 901). Es ist kein innerer Grund ersichtlich, weshalb dies im Mietrecht anders sein sollte. Auch der Mieter, der Veranlassung zu einer fristlosen Kündigung gegeben hat, braucht nicht auf gepackten Koffern zu sitzen. Letztlich kommt es darauf hier nicht einmal an, weil der Kl. die geltend gemachten Kosten der Räumungsklage schon veranlaßt hatte, bevor das Kündigungsschreiben den Bekl. überhaupt zuging. Diese Kosten sind durch sein übereiltes Vorgehen verursacht worden und nicht durch einen Verzug der Bekl., die am 10.4.1989 noch nicht einmal zur Räumung aufgefordert worden waren.

Anmerkung: siehe Vorinstanz AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 27.9.1989 - 23 C 223/89 -