Fristlose/fristgemäße Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Fristlose/fristgemäße Kündigung wegen Zahlungsverzugs; ständige unpünktliche Mietzahlung

Eine ordentliche Kündigung des Vermieters ist berechtigt, wenn der Mieter vertragswidrig trotz Abmahnung mehrere Monate lang die Zahlungsfrist überschreitet sowie über zehn Monate lang eine Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse nicht bezahlt.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. trat aufgrund Eigentumserwerbs 2011 als Vermieterin in einen mit dem Bekl. bestehenden Mietvertrag ein. § 6 Abs. 1 des Mietvertrages sah vor, dass die Miete bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus zu zahlen war. Die Mietzinsstruktur war eine Nettokaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlungen. Der Mietzins betrug ab September 2011 nettokalt 1.135 €, einschließlich der Betriebskostenvorauszahlungen 1.495 €. Darin enthalten war eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen von monatlich 10 €. Den erhöhten Betriebskostenvorschuss von monatlich 12 € zahlte der Bekl. für September 2011 bis Juni 2012 erst zum 10. Juli 2012. Ein Abmahnungsschreiben der Kl. vom 19. Juni 2012, dessen Zugang der Bekl. bestreitet, enthielt einen Hinweis auch auf die ausgebliebene Vorschusszahlung.

Über den nicht gezahlten Betriebskostenvorschuss von monatlich 12 € hinaus zahlte der Bekl. die Miete verzögert: im April 2012 zum 18. April 2012, im Mai 2012 zum 24. Mai 2012, im Juni 2012 zum 25. Juni 2012, im Juli 2012 zum 19. Juli 2012 und im August 2012 zu einem im Einzelnen streitigen Zeitpunkt, der nach dem 5. August 2012 lag.

Mit Schreiben vom 16. Juli 2012 wies die Kl. den Bekl. darauf hin, dass die Miete für Juli 2012 offen war, und setzte ihm eine Zahlungsfrist bis 23. Juli 2012. Für den Fall, dass diese Zahlung ausbliebe oder weiterhin unpünktlich gezahlt würde, drohte die Kl. an, das Mietverhältnis zu kündigen.

Mit Schreiben vom 8. August 2012 kündigte die Kl. das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgerecht. Dabei bezog sie sich auf die Wohnung im Dachgeschoss „links" statt zutreffend rechts und auf das seit „15. September 2006" statt seit 30. Juni 2009, Mietbeginn 15. September 2009, bestehende Mietverhältnis. Zur Begründung bezog sich die Kl. auf die von April bis Juli 2012 verzögerte Mietzinszahlung sowie auf den im Kündigungszeitpunkt - nach dem streitigen Vortrag der Kl. - noch nicht eingegangene Miete für August 2012, die der Bekl. - nach seinem ebenfalls streitigen Vortrag - am 5. August 2012 angewiesen hatte. Die verkürzten Betriebskostenvorschüsse von September 2011 bis Juni 2012 erwähnte die Kl. nicht ausdrücklich. Sie verwies auf die Abmahnung vom 19. Juni 2012.

Der Bekl. zahlte die Mieten für September 2012 bis April 2013 pünktlich, teilweise im Voraus. Die Kl. behauptet, das Abmahnschreiben vom 19. Juni 2012 sei dem Bek. am 20. Juni 2012 zugegangen.

Die Kl. beantragt Räumung und Herausgabe.

Der Bekl. beantragt, die Klage abzuweisen. Der Bekl. behauptet unter Bezugnahme auf ein Privatgutachten, die von ihm gemietete Wohnung weise im Winter eine Bodentemperatur von lediglich 4 °C bis 5 °C auf. Es bestünden Mängel im Bereich der Dichtigkeit/Wärmedämmung der Gebäudehülle im Dachgeschoss sowie im Bereich der Bauwerksabdichtung im Keller. Außerdem sei der Durchlauferhitzer zweimal eingefroren. Die Abmahnung vom 16. Juli 2012 habe er erst nach Rückkehr aus dem Urlaub am 5. August 2012 zur Kenntnis genommen und darauf sogleich die Miete für August 2012 angewiesen. Die verzögerten Zahlungen hätten auf Umstrukturierungen bei ihm und einem auslaufenden Dauerauftrag beruht.

I. Der Bekl. ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, die von ihm inne gehaltene Wohnung im Hause T. zu räumen. Das folgt daraus, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien infolge der Kündigung der Kl. vom 8. August 2012 zum 30. November 2012 endete.

Die Kündigung war wirksam. Der Kündigungsgrund ergab sich in Form nicht unerheblicher schuldhafter Pflichtverletzungen aus § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB. Die Kündigung erfolgte gemäß §§ 568 Abs. 1, 573 Abs. 3 Satz 1 BGB schriftlich unter Angabe der Gründe. [...]

2. Der Kündigungsgrund gemäß § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB bestand darin, dass der Bekl. seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzte, indem er die Miete über einen längeren Zeitraum unpünktlich zahlte.

Kernpflicht des Mieters ist es, den Mietzins zu zahlen, § 535 Abs. 2 BGB. Der Mietzins ist die periodisch zu erbringende Gegenleistung für die vom Vermieter dauerhaft erbrachte Leistung, nämlich die Mietsache, hier die Wohnung, zu überlassen. Schon an sich relativ geringfügige Versäumnisse bei der Mietzinszahlung berechtigen zur außerordentlichen fristlosen Kündigung, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB. Dafür bedarf es nicht einmal einer Abmahnung, § 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 BGB (vgl. demgegenüber zur Fristsetzung §§ 281 Abs. 1 Satz 1, 323 Abs. 1 BGB). Der Gesetzgeber geht davon aus, dass jeder Mieter weiß, dass es auf die Mietzahlung ankommt. Darauf muss ihn der Vermieter nicht erst hinweisen. Das liegt bei der Wohnungsmiete in der regelmäßig essentiellen Bedeutung des Wohnraumes als Lebensmittelpunkt für den Mieter begründet, aufgrund derer ihm klar sein musste, dass auch seine Gegenleistung ordnungsgemäß zu erbringen ist. Zahlungsverzögerungen durch den Mieter, die einen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung nicht ergeben, können eine ordentliche Kündigung wegen nicht unerheblicher Pflichtverletzung gemäß § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB begründen. So liegt es hier.

a) Der Bekl. zahlte unter Verletzung seiner Pflichten aus dem Mietvertrag die Mieten für April bis August 2012 jeweils um mehrere Tage, teilweise knapp drei Wochen, zu spät. Die Einzelheiten sind im Tatbestand wiedergegeben. Die Miete war gemäß § 6 Abs. 2 des Mietvertrages, § 556 b Abs. 1 BGB zum dritten Werktag eines Monats vorab an die Kl. zu zahlen. Ein Überschreiten des jeweiligen Termins führte zum Verzug des Bekl. (§ 286 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB). Diese Umstände waren im Kündigungsschreiben gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB angegeben.

Darüber hinaus zahlte der Bekl. von September 2011 bis Juni 2012 den unstreitig zu leisten­ den Betriebskostenvorschuss von monatlich zusätzlichen 12 € pflichtwidrig nicht. Auch dieser Aspekt ist bei der Prüfung der berechtigten ordentlichen Kündigung berücksichtigungsfähig. Zwar berief sich die Kl. darauf im Kündigungsschreiben vom 8. August 2012 nicht ausdrücklich. Das Kündigungsschreiben verwies aber auf die Abmahnung vom 19. Juni 2012. Darin war der ausgebliebene Betriebskostenvorschuss von 12 € monatlich erwähnt. Die Bezugnahme auf die Abmahnung genügte für die in § 573 Abs. 2 Satz 1 BGB bestimmte Begründungspflicht (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 72. Aufl. 2013, § 573 Rn. 48 aE).

Der vorstehend begründeten Pflichtwidrigkeit steht nicht entgegen, dass der Bekl. aufgrund der von ihm behaupteten Mängel der Wohnung gegenüber den Mietzinsforderungen ein Zurückbehaltungsrecht gemäß §§ 320 Abs. 1 Satz 1, 535 Abs. 1 BGB hätte geltend machen können. Denn dass aufgrund eines Zurückbehaltungsrechts der Mietzins gar nicht mehr zu zahlen gewesen wäre, ist nicht ersichtlich. Auf das Zurückbehaltungsrecht hat sich der Bekl. im Prozess auch nicht berufen (vgl. BGH, Urt. v. 12. März 2008 - XII ZR 147/05, GE 2008, 862 = NJW 2008, 2254 Tz. 13). Damit bleibt es bei den vorgenannten Zahlungsverzögerungen. Das Entsprechende gilt für eine Mietminderung. Dass der Mietzins gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB auf null reduziert gewesen wäre, ist nicht zu erkennen. Ob und inwieweit die vom Bekl. behaupteten Mängel vorlagen, kann danach offen bleiben.

b) Die Pflichtverletzungen des Bekl. waren nicht unerheblich.

Der Gesamtzeitraum vom September 2011 bis August 2012, mithin ein Jahr, in dem der Bekl. seinen Zahlungsverpflichtungen nicht ordnungsgemäß nachkam, ist nicht unerheblich. Das folgt schon aus § 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 a) BGB. Danach ist bereits bei einem zweimonatigen Verzug mit mehr als einer Monatsmiete eine außerordentliche fristlose Kündigung berechtigt. Unabhängig davon ist ein ein Jahr währendes verspätetes Zahlen im Wirtschaftsleben generell keine Kleinigkeit. Hinzu kommt, dass der Bekl. seine Pflichtverletzungen auch auf die Abmahnungen vom 19. Juni 2012 und 16. Juli 2012 fortsetzte, indem er im Juli und August 2012 erneut verspätet zahlte. Ob der Bekl. die Abmahnung vom 16. Juli 2012 erst nach der Rückkehr aus seinem Urlaub am 5. August 2012 zur Kenntnis nahm, ist unerheblich. Wer mehrere Wochen verreist, muss dafür Sorge tragen, dass er über eingehende Post unterrichtet wird, zumal wenn wie hier bei fortgesetzt verspäteter Zahlung mit weiterer Post des Vermieters zu rechnen war. In jedem Falle war die vom Bekl. behauptete Anweisung der Augustmiete erst am 5. August 2012 verspätet. Bis zum Freitag, dem 3. August 2012, hätte die Miete bei der Kl. eingehen müssen.

Die von dem Bekl. herangezogene Entscheidung des BGH vom 10. Oktober 2012 ergibt nichts anderes. Dort hat der BGH zwar ausgeführt, dass eine ordentliche Kündigung, die sich auf einen bestehenden Zahlungsverzug stützt, nur dann begründet ist, wenn Verzug mit mehr als einer Monatsmiete besteht. Zudem muss der Verzug länger als einen Monat andauern (BGH, Urt. v. 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, GE 2012, 1629 = ZMR 2013, 20, Tz. 20). Hier geht es aber um etwas anderes, nämlich um aufeinander folgende, jeweils relativ kurzfristige Zahlungsfristüberschreitungen bei den Mietzinsen für April bis August 2012 sowie um eine über zehn Monate (September 2011 bis Juni 2012, ausgeglichen aber erst im Juli 2012) laufende Rückstandsbildung in geringem Umfang aufgrund der ausbleibenden Betriebskostenvorschüsse von monatlich 12 €. Käme es auch in einem solchen Fall auf einen Verzug von einem Monat mit mehr als einer Miete an, könnte der Mieter sorglos dauerhaft knapp unter einem Monat zu spät zahlen und nebenher durch Zurückhalten von Minimalbeträgen einen u.U. über Jahre auflaufenden Zahlungsverzug herbeiführen, ohne Konsequenzen fürchten zu müssen. Das entspräche nicht dem Gesetz.

c) Die Pflichtverletzungen des Bekl. waren schuldhaft. Gegenüber dem zu seinen Lasten vermuteten Verschulden (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB) hat der Bekl. nichts Entlastendes dargelegt. Unbenannte „Umstrukturierungen" bei dem Bekl. sowie ein „Auslaufen eines Dauerauftrags" ergeben insoweit nichts. Die Zahlungen blieben aus Nachlässigkeit aus.

d) Dass sich die Kl. auf die Kündigung vom 8. August 2012 beruft und darauf gestützt ihren Räumungsanspruch verfolgt, widerspricht nicht Treu und Glauben, § 242 BGB. Ein Vermieter kann sich dem Einwand ausgesetzt sehen, seine Rechte missbräuchlich wahrzunehmen, wenn eine Gesamtbetrachtung der Umstände des Einzelfalls ergibt, dass die Pflichtverletzungen des Mieters letztlich eine Auflösung des Mietverhältnisses doch nicht rechtfertigen (BGH, Urt. v. 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, NZM 2013, 20, Tz. 31; Palandt/Weidenkaff, BGB, 72. Aufl. 2013, § 573 Rn. 17). Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass der Bekl. die Mieten ab September 2011 bis April 2013 pünktlich, teilweise im Voraus, zahlte. Indes wiegt dies den knapp ein Jahr währenden, sich aufbauenden Verzug mit der Vorschusszahlung von 12 € monatlich sowie das fünf Monate währende unpünktliche Zahlen der Miete nicht auf. Dass der Bekl. die Mietzinszahlungen erst nach zweifacher Abmahnung wieder ordnungsgemäß aufnahm, wiegt schwerer.

Aus den Gründen des Hinweisbeschlusses: In der Sache ... weist die Kammer darauf hin, dass beabsichtigt ist, die Berufung des Bekl. nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Die Berufung hat weder Aussicht auf Erfolg noch grundsätzliche Bedeutung oder dient der Fortbildung des Rechts.

Soweit der Bekl. in der Berufung geltend macht, es handele sich um eine Überraschungsentscheidung, da das Amtsgericht noch im Termin entgegenstehende Hinweise erteilt habe, ist dies unerheblich, da das gebotene rechtliche Gehör nunmehr im Berufungsverfahren nachgeholt wird (BVerfGE 5, 24: BGH, Urt. v. 19.12.1975 - I ZR 99/74).

Jedenfalls die ordentliche Kündigung nach § 573 BGB wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung ist wirksam. Der Bekl. hat die Miete für die Monate April 2012 bis einschließlich Juli 2012 jeweils erst zur Mitte oder zum Ende des jeweiligen Monats gezahlt. Darüber hinaus hat ihn die Kl. mit Schreiben vom 19.6. 2012 auch diesbezüglich abgemahnt. Dennoch zahlte der Bekl. auch die Julimiete zu spät.

Es kann dahinstehen, ob in der „Zahlungserinnerung" der Kl. vom 19.6.2012 eine Abmahnung gesehen werden kann. Die ordentliche Kündigung nach § 573 BGB setzt grundsätzlich keine Abmahnung voraus. Jedenfalls aber verleiht eine weitere unpünktliche Zahlung durch den Bekl. für den Monat Juli 2012 nach Zugang der „Zahlungserinnerung" der Pflichtverletzung zusätzliches Gewicht. Grundsätzlich ist eine unpünktliche Zahlung in drei Terminen und einem weiteren nach einer Abmahnung ausreichend, eine Kündigung nach § 573 BGB zu begründen (BGH, Urt. v. 14.9.2011 - VIII ZR 301/10, GE 2012, 57).

Den Bekl. trifft bezüglich der ständigen unpünktlichen Zahlung auch ein Verschulden. Sofern der Bekl. vage vorträgt, es habe Probleme wegen der Umstellung seines Dauerauftrags gegeben, geht dies nicht zu Lasten der Kl. Der Bekl. hat zu keinem Zeitpunkt Umstände dargetan, weshalb er nach Kenntnis der Probleme mit dem Dauerauftrag nach der ersten zu spät ausgeführten Überweisung gehindert gewesen sein will, die weiteren Mieten pünktlich - notfalls per Hand - anzuweisen.

Auf etwaige Mängel bzw. das Geltendmachen des Zurückbehaltungsrechts kommt es nicht an. Bezüglich des kalten Fußbodens ist auszuführen, dass der Mieter grundsätzlich lediglich einen Anspruch auf eine Raumtemperatur von 20 °C in den Wohnräumen hat. Diese ist bereits nach eigenem Bekl.vortrag gegeben. Auf die Fußbodentemperatur kommt es diesbezüglich nicht unbedingt an. Auch der lediglich zweimal eingefrorene Durchlauferhitzer könnte bei hinreichendem Vortrag zu einer Minderung führen. Jedenfalls aber ergäbe sich in keinem Fall eine Minderungsquote, die 30 % der Bruttomiete überstiege, so dass bei einem Zurückbehaltungsrecht in Höhe des dreifachen Minderungsbetrages jedenfalls die verbleibende geschuldete Miete jeweils zu spät entrichtet wurde.

Eine ordentliche Kündigung des Vermieters wegen schuldhaft nicht unerheblicher Verletzung von Zahlungspflichten nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist berechtigt, wenn der Mieter trotz Abmahnung mehrere Monate hintereinander die Miete unpünktlich zahlt, die Erhöhung von Betriebskostenvorschüssen schlicht ignoriert und die Erhöhungsbeträge 15 Monate lang nicht bezahlt.

Der Mieter zahlte einen erhöhten Betriebskostenvorschuss von monatlich 12 € in der Zeit von September 2011 bis Juni 2012 trotz Abmahnung nicht. Im Übrigen zahlte er die laufende Miete verzögert, so für 4/2012 am 18. April, in 5/2012 am 24. Mai, in 6/2012 am 25. Juni, in 7/2012 am 19. Juli, in 8/2012 jedenfalls nach dem 5. August. Auch hierzu mahnte der Vermieter ab.

Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgerecht und verklagte den Mieter auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung.

Der Mieter behauptete unter Bezugnahme auf ein Privatgutachten, die von ihm gemietete Wohnung weise im Winter eine Fußbodentemperatur von lediglich 4 bis 5 °C auf. Es bestünden Mängel im Bereich der Wärmedämmung der Gebäudehülle im Dachgeschoss sowie im Bereich der Bauwerksabdichtung im Keller. Außerdem sei der Durchlauferhitzer zweimal eingefroren. Die Abmahnung hinsichtlich der unpünktlichen Mietzahlung habe er erst nach Rückkehr aus einem Urlaub zur Kenntnis genommen. Die verzögerten Zahlungen hätten im Übrigen auf Umstrukturierungen bei ihm und einem auslaufenden Dauerauftrag beruht.

Das Amtsgericht verurteilte den Mieter antragsgemäß. Der Kündigungsgrund ergebe sich in Form nicht unerheblicher schuldhafter Pflichtverletzungen aus § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB, indem der Mieter über einen längeren Zeitraum die Miete unpünktlich gezahlt habe. Er habe unter Verletzung seiner Pflichten aus dem Mietvertrag die Mieten für April bis August 2012 jeweils um mehrere Tage, teilweise knapp drei Wochen, zu spät gezahlt. Darüber hinaus habe er von September 2011 bis Juni 2012 den unstreitig zu leistenden Betriebskostenvorschuss von monatlich zusätzlichen 12 € pflichtwidrig nicht gezahlt. Auch dieser Aspekt sei bei der Prüfung der berechtigten ordentlichen Kündigung berücksichtigungsfähig.

Der Pflichtwidrigkeit stehe nicht entgegen, dass der Beklagte aufgrund der von ihm behaupteten Mängel der Wohnung gegenüber den Mietzinsforderungen ein Zurückbehaltungsrecht hätte geltend machen können. Denn dass aufgrund eines Zurückbehaltungsrechts der Mietzins gar nicht mehr zu zahlen gewesen wäre, sei nicht ersichtlich. Auf das Zurückbehaltungsrecht habe sich der Beklagte im Rechtsstreit auch gar nicht berufen.

Die Pflichtverletzungen seien nicht unerheblich. Der gesamte Zeitraum von September 2011 bis August 2012, mithin ein Jahr, in dem der Beklagte seinen Zahlungsverpflichtungen nicht ordnungsgemäß nachgekommen sei, sei nicht unerheblich. Das folge schon aus § 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 a BGB. Danach sei bereits bei einem zweimonatigen Verzug mit mehr als einer Monatsmiete eine außerordentlich fristlose Kündigung berechtigt. Unabhängig davon sei ein ein Jahr währendes verspätetes Zahlen im Wirtschaftsleben generell keine Kleinigkeit.

Ob der Beklagte die Abmahnung erst nach der Rückkehr aus seinem Urlaub zur Kenntnis genommen habe, sei unerheblich. Wer mehrere Wochen verreise, müsse dafür Sorge tragen, dass er über eingehende Post unterrichtet werde, zumal wenn wie hier bei fortgesetzt verspäteter Zahlung mit weiterer Post des Vermieters zu rechnen gewesen sei.

Aus der vom Beklagten herangezogenen Entscheidung des BGH vom 10. Oktober 2012 (GE 2012, 1629) ergebe sich nichts anderes. Dort habe der BGH zwar ausgeführt, dass eine ordentliche Kündigung, die sich auf einen bestehenden Zahlungsverzug stütze, nur dann begründet sei, wenn Verzug mit mehr als einer Monatsmiete bestehe. Zudem müsse der Verzug länger als einen Monat andauern. Vorliegend gehe es aber um etwas anderes, nämlich um aufeinanderfolgende, jeweils relativ kurzfristige Zahlungsfristüberschreitungen bei den Mieten für April bis August 2012 sowie um eine über zehn Monate laufende Rückstandsbildung in geringerem Umfang aufgrund der ausbleibenden Betriebskostenvorschüsse.

Käme es auch in einem solchen Fall auf einen Verzug von einem Monat mit mehr als einer Miete an, könne der Mieter sorglos dauerhaft knapp unter einem Monat zu spät zahlen und nebenher durch Zurückhalten von Minimalbeträgen einen u. U. über Jahre auflaufenden Zahlungsverzug herbeiführen, ohne Konsequenzen fürchten zu müssen. Das entspreche nicht dem Gesetz.

Die Pflichtverletzungen seien auch schuldhaft. Gegenüber dem zu Lasten des Beklagten vermuteten Verschulden habe dieser nichts Entlastendes dargelegt. Unbenannte „Umstrukturierungen" sowie ein „Auslaufen eines Dauerauftrags" ergäben insoweit nichts. Die Zahlungen seien aus Nachlässigkeit ausgeblieben.

Der Mieter legte gegen dieses Urteil Berufung ein. Das LG Berlin, ZK 18, wies durch Beschluss darauf hin, es sei beabsichtigt, die Berufung nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie weder Aussicht auf Erfolg noch grundsätzliche Bedeutung habe oder der Fortbildung des Rechts diene. Der einsendende Prozessbevollmächtigte hat mitgeteilt, dass die Berufung zurückgenommen werde.