Fristlose/fristgemäße Kündigung eines psychotischen Mieters

Fristlose/fristgemäße Kündigung eines psychotischen Mieters; unverschuldete Pflichtverletzung

Unverschuldete Pflichtverletzungen durch einen psychisch erkrankten und in Behandlung befindlichen Mieter rechtfertigen jedenfalls eine fristgerechte Kündigung, wenn der Mieter konkrete Gefahrenlagen schafft und Eigentumsschäden verursacht.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. begehren vom Bekl. die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Der Bekl. steht seit Oktober 2013 unter Betreuung. Die Betreuung umfasst neben Gesundheits- und Vermögenssorge auch Wohnungsangelegenheiten. Er leidet an einer psychischen Störung. Ab Juli 2013 wurden in der streitgegenständlichen Wohnung Anzeichen von schwerwiegenden Verwahrlosungs- und Vermüllungstendenzen festgestellt. Aufgrund einer starken Geruchs- und Ungezieferbelästigung und abgestellten Sperrmülls auf dem Hof und im Treppenhaus kam es zu Beschwerden von Mietern bei der Hausverwaltung. Mit Schreiben vom 1.8.2013 und 19.8.2013 mahnten die Kl. den Bekl. ab und stellten eine Kündigung des Mietverhältnisses in Aussicht.

Am 21.8.2013 stellte der Verwalter bei einer Begehung des Wohnhauses durch einen Blick durch den Briefschlitz des Bekl. meterhoch gestapelten Müll in dessen Wohnung und diversen Sperrmüll im Treppenhaus und dem Hof des Hauses fest. Bei eine Besichtigung der streitgegenständlichen Wohnung in Anwesenheit der vormaligen Betreuerin, Frau Y., durch den Kl. zu 1) wurde eine massive Vermüllung und Geruchsbelästigung festgestellt.

Am 17.12.2013 erfolgte eine weitere Begehung der Wohnung durch den Verwalter, wobei eine teilweise, aber ungenügende Entrümpelung wahrgenommen wurde. In der Folge wurden mit Unterstützung der vormaligen Betreuerin die Wohnung, das Treppenhaus und der Hof bis zum 15.1.2014 vollständig entrümpelt.

Ab Februar 2014 kam es aufgrund von Geruchsbelästigungen zu Beschwerden von Mitmietern. Bei einer Besichtigung am 26.2.2014 wurde eine erneute Vermüllung der Wohnung festgestellt. Es lagen Verpackungen und alte Lebensmittel frei verteilt in der Wohnung herum.

Am 6.3.2014 entzündete der Bekl. in seiner Wohnung ein offenes Feuer.

Aufgrund einer starken Rauchentwicklung und Geruchsbelästigung alarmierten besorgte Mieter die Polizei und die Feuerwehr. Da der Bekl. die Wohnungstür nicht öffnete, wurde diese von den Einsatzkräften aufgebrochen. Die kleinen Brandherde wurden von der Feuerwehr mittels Handpumpen gelöscht.

Am 11.3.2013 verursachte der Bekl. eine Überschwemmung in der streitgegenständlichen Wohnung. Das Wasser lief bis in das 1. Obergeschoss.

Erneut wurde die Polizei gerufen. Nach der Überschwemmung wurde das noch in der Wohnung befindliche Wasser von einem Unternehmer abgesaugt. In der Folge waren umfangreiche Trocknungsarbeiten notwendig, um die Durchfeuchtung der Wände zu beseitigen.

Mit Schreiben vom 13.3.2014 an den Bekl. und an die Betreuerin kündigten die Kl. das Mietverhältnis fristlos sowie hilfsweise fristgerecht und stützen diese Kündigung auf einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache. Mit Schreiben vom 18.3.2014 wurde vorsorglich eine weitere Kündigung ausgesprochen. Mit Schreiben vom 18.3.2014 widersprach die damalige Betreuerin der Kündigung. Am 28.3.2014 wurde der Bekl.vertreter zu dessen neuem Betreuer bestellt. Die Wohnung wurde nicht herausgegeben.

Der Bekl. ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Rückgabe der von ihm gemieteten und inne gehaltenen Wohnung verpflichtet.

Sein Mietverhältnis über die Wohnung ist aufgrund der fristgerechten ordentlichen Kündigung vom 17.3.2014 wirksam gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zum 30.6.2014 beendet.

Die Kündigung vom 17.3.2014 erfüllt die formalen Voraussetzungen. Neben dem Schriftformerfordernis aus § 568 Abs. 1 BGB sind in dem Schreiben auch die oben dargestellten Kündigungsgründe angegeben (§ 573 Abs. 3 Satz 1 BGB). Die Kündigung wurde zudem auch an die damalige Betreuerin gerichtet (§ 1902 BGB).

Das Gericht hält zwar die fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB für unbegründet, weil der Bekl. sich gegenwärtig in stationärer Behandlung und damit nicht in der streitgegenständlichen Wohnung befindet und es daher für die Kl. zumutbar ist, den Ablauf der Kündigungsfrist abzuwarten.

Aber die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses vom 17.3.2014 ist gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB begründet, weil durch das Verhalten des Bekl. und insbesondere die unstreitige Verursachung des Brandes am 6.3.2014 und der Überschwemmung am 11.3.2013 die Kl. ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben.

Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn es unzumutbar für ihn ist, den Vertrag noch weiter fortzusetzen, so etwa auch bei schuldlosen Vertragsverletzungen durch den Mieter (vgl. Staudinger/Rolfs, 2006, § 573 BGB, Rn. 186). Unverschuldete Pflichtverletzungen können den Vermieter zwar nicht gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, wohl aber nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Kündigung berechtigten.

Als sonstiger Kündigungsgrund im Sinne des § 573 BGB ist anerkannt die Kündigung eines geschäftsunfähigen Mieters, wenn dieser den Hausfrieden erheblich stört, wobei die Zumutbarkeitsgrenze sehr hoch anzusetzen ist: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., Rn. 202 zu § 573 BGB. Vorliegend ist die Zumutbarkeitsgrenze überschritten.

Angesichts des vom Bekl. vorgetragenen nervenärztlichen Gutachtens vom 5.4.2014 und der ärztlichen Stellungnahme vom 20.6.2014 geht das Gericht zugunsten des Bekl. davon aus, dass der Bekl. psychisch erkrankt ist und unter einer schizoaffektiven Psychose leidet. Diese ärztlichen Stellungnahmen wurden von den Kl. inhaltlich nicht substantiiert angegriffen.

Unter Berücksichtigung dieser Gutachten ist davon auszugehen, dass die Steuerungsfähigkeit des Bekl. zum Zeitpunkt der streitgegenständlichen Handlungen eingeschränkt bis ausgeschlossen war und die vom Bekl. vorgenommenen Handlungen krankheitsbedingt und daher nicht schuldhaft waren.

Wie dargelegt, können unverschuldete Pflichtverletzungen den Vermieter zwar nicht gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, wohl aber nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Kündigung berechtigen. Hierbei ist jedoch, weil § 573 Abs. 2 BGB die ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzungen grundsätzlich an ein Verschuldenserfordernis knüpft, ein besonders gravierender Pflichtverstoß zu fordern, denn sonst wäre das Verschuldensmerkmal in § 573 Abs. 2 BGB überflüssig (vgl. Münch­Komm/Häublein, 6. Aufl. 2012, § 573 BGB, Rn. 49).

Die hierbei vorzunehmende sorgfältige Abwägung kann sich an den für die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 BGB entwickelten Maßstäben orientieren (Palandt/Weidenkaff, 72. Aufl. 2013, § 573 BGB, Rn. 14)

So ist es anerkannt, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung des Wohnungsmietvertrages aus wichtigem Grund auch gegenüber schuldlos handelnden Mietern in Betracht kommt, wobei die Belange des Mieters sowie des Vermieters unter Beachtung der Wertentscheidung des Grundgesetzes gegeneinander abzuwägen sind (vgl. BGH, Urteil vom 8.12.2004, VIII ZR 218/03, GE 2005, 296; WuM 2005, 125-126 m.w.N.).

Auf Seiten des psychisch erkrankten Mieters ist zu berücksichtigen, dass eine Benachteiligung aufgrund von Krankheit und Behinderung grundgesetzlich ausgeschlossen ist, und dass der grundgesetzlich garantierte Schutz der eigenen Wohnung auch gegenüber psychisch kranken Menschen einen besonderen Stellenwert genießt. Maßgeblich ist die Abwägung der widerstreitenden Interessen im Einzelfall.

Diese führt im vorliegenden Fall dazu, dass ein Kündigungsrecht der Kl. zu bejahen ist:

Die Kündigung vom 17.3.2014 stützt sich auf in der Sache weitgehend unstreitige Vorfälle vom 6.3.2014 und vom 11.3.2013. Die genauen Geschehensabläufe können dahingestellt bleiben, da die beiden Vorfälle unstreitig vom Bekl. verursacht worden sind und in ihrem Ausmaß eine massive Gefahrenlage bzw. einen Eigentumsschaden und damit einen gravierenden Pflichtenverstoß begründet haben.

Allein das Entzünden einer Feuerstelle in Wohnungsräumen schafft für die gesamte Mieterschaft eine konkrete Lebens- und Gesundheitsgefahr. So ist die immanente Gefahr einer Weiterentwicklung des Brandes bis hin zu einem unkontrollierbaren Hausbrand nach allgemeiner Lebenserfahrung nicht von der Hand zu weisen. Es ist zu beachten, dass von den verursachten Brandgasen die allerhöchste Lebensgefahr ausgeht, so dass es unerheblich ist, ob Rußablagerungen feststellbar gewesen sind. Dies gilt unabhängig vom Ausmaß und der Ausgestaltung des ursprünglichen und bestimmungsgemäßen Brandherdes.

Es kann daher dahingestellt bleiben, ob es sich tatsächlich um eine Feuertonne gehandelt hat, und ob der Brand einen Rußschaden verursacht hat. Unstreitig wurde von den Mitbewohnern die Feuerwehr gerufen, welche das Feuer löschen musste.

Es kann nach Auffassung des Gerichts daher insoweit von einer erheblichen massiven Gefährdungslage ausgegangen werden.

Auch die vom Bekl. verursachte Überschwemmung vom 11.3.2013 stellt einen berechtigten Kündigungsgrund dar. Unstreitig ist aus der Wohnung des Bekl. Wasser bis in das 1. Obergeschoss vorgedrungen. Die Verursachung eines so großen Wasserschadens, die Wohnung des Bekl. liegt immerhin im 3. Obergeschoss, und die danach - wie von den Kl. substantiiert vorgetragenen - erforderlichen umfangreichen Trocknungsarbeiten stellen einen erheblichen Eigentumsschaden und eine gravierende Pflichtverletzung des Bekl. dar.

Aufgrund dieser konkreten Gefahrenlage und dem entstandenen Schaden steht es einem berechtigten Kündigungsinteresse auch nicht entgegen, dass der Bekl. aufgrund seiner psychischen Erkrankung besonders schützens- und unterstützenswert ist.

Das Gericht folgt der Auffassung, dass im nachbarschaftlichen Zusammenleben mit psychisch kranken Mietern ein erhöhtes Maß an Toleranzbereitschaft zu fordern ist, doch findet diese Toleranz ihre Grenze, wenn das Leben und die Gesundheit der Mitmieter sowie das Eigentum der Vermieter ernsthaft gefährdet oder sogar beeinträchtigt werden.

Die aus seiner Erkrankung resultierenden sozialen Lasten zu tragen, ist Sache des staatlichen Gemeinwesens. Es kann dagegen den Kl., auch im Interesse der Mitmieter, das Risiko eines erneuten Kontrollverlustes nicht zugemutet werden.

Das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit aus Art. 2 Abs. 2 GG und der Eigentumsschutz aus Art. 14 GG der Kl. und der Mitmieter muss im Rahmen der Abwägung im konkreten Fall ein höherer Bedeutungsgehalt beigemessen werden.

Es kann dahinstehen, ob sogar die unstreitige Vermüllung der Wohnung des Bekl., die Lagerung von Sperrmüll im Hausflur und im Hof und die Geruchsbelästigung für sich einen berechtigten Kündigungsgrund darstellen. Zumindest ist dieses Verhalten bei der nach § 573 Abs. 1 BGB gebotenen Abwägung mit zu berücksichtigen und als Indiz für eine weitere künftige Störung des Hausfriedens zu werten.

Soweit der Bekl. vorträgt, dass er sich in einer erfolgreich begonnenen und teilweise stationären Heilbehandlung befindet und eine medikamentöse Behandlung erfährt, welche künftige Störungen des Mietverhältnisses und weitere Gefahren für die Mitmieter ausschließen sollen, entkräftet dieser Vortrag nicht die bereits erfolgten Fehlhandlungen.

Zudem ist gerichtsbekannt die fehlende Krankheitseinsicht typisches Merkmal einer schizoaffektiven Psychose. Daraus folgt die konkrete Gefahr, dass Medikamente nicht zuverlässig eingenommen werden und eine erneute Exazerbation der Erkrankung droht. Es ist vor dem Hintergrund der bereits erfolgten Fehlhandlungen den Kl. nicht zuzumuten, sich dieser konkreten Gefahr auszusetzen.

Weiter hat der Bekl. vor diesem Hintergrund keine Umstände vorgetragen, welche zukünftige Gefahren und weitere Fehlhandlungen ausschließen könnten. Damit kann den Kl. eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden.

Ein Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB steht dem Bekl. nicht zu. Zunächst ist gemäß § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Fortsetzungsanspruch dann ausgeschlossen, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Oben wurde bereits ausgeführt, dass im Grundsatz eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 BGB hier berechtigt wäre. Das Gericht hat eine fristlose Beendigung des Mietverhältnisses zugunsten des Bekl. nur wegen dessen gegenwärtigen stationären Krankenhausaufenthaltes hier verneint. Diese Überlegung kann sich jedoch im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB nicht zu Lasten der Kl. auswirken.

Darüber hinaus ergibt die Würdigung des berechtigten Interesses der Kl. auch im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Kl. unzumutbar ist: Auf die obigen Ausführungen wird verwiesen.

Das Gericht verkennt nicht, dass es für den Bekl. krankheitsbedingt und aufgrund seines vorangeschrittenen Alters schwer sein wird, eine neue Wohnung zu finden. Dem Bekl. wird daher eine sechsmonatige und mithin sehr langfristige Räumungsfrist gem. § 721 ZPO eingeräumt.

Diese Frist kann auch von Amts wegen gewährt werden.

Bei der Bemessung der Frist hat das Gericht sich von den vorgenannten Schwierigkeiten und auch davon leiten lassen, dass der Bekl. noch eine unbestimmte Zeit in stationärer Behandlung sein und sich daher in der Wohnung überhaupt nicht aufhalten wird.

Bringt ein schuldunfähiger Mieter das Leben seiner Mitmieter in Gefahr oder richtet große Schäden am Eigentum an (hier: Wasserschaden über mehrere Stockwerke), können berechtigte Gründe zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses vorliegen. Befindet sich der Mieter in stationärer Behandlung, ist nur eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt.

Der beklagte Mieter litt an einer schizoaffektiven Psychose. Im Lauf eines halben Jahres verursachte er zahlreiche Belästigungen, Gefährdung der Mitmieter sowie größere Schäden am Mietobjekt. Erst beklagten sich Nachbarn über unangenehme Gerüche und Ungeziefer aus der massiv vermüllten Wohnung sowie Sperrmüll in Hof und Treppenhaus. Nach einer vollständigen Entrümpelung vermüllte der Mieter die Wohnung erneut und entzündete ein offenes Feuer, welches durch die Feuerwehr gelöscht werden musste. Kurz darauf verursachte er eine Überschwemmung, wobei Wasser bis ins zwei Stockwerke tiefer gelegene Geschoss gelangte. Darauf kündigten die Kläger ihm fristlos, hilfsweise fristgerecht und richteten die Kündigung zudem an die Betreuerin, die dieser postwendend widersprach.

Das AG sah die fristlose Kündigung nur deshalb als unbegründet an, weil der Beklagte sich gegenwärtig in stationärer Behandlung befand. Ein für eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB notwendiges berechtigtes Interesse läge allerdings wegen der von der Brandstiftung ausgehenden Lebensgefahr für die Nachbarn sowie den massiven Schäden am Eigentum der Vermieter vor. Dass der Beklagte sich derzeit in stationärer Behandlung befinde, ändere daran nichts, da es die bisherigen Fehlhandlungen nicht entkräfte. Auch führe eine schizoaktive Psychose oft zu fehlender Krankheitseinsicht und berge die Gefahr unzuverlässiger Medikamenteneinnahme. Auch den Härteeinwand des Beklagten wies das Gericht mit Hinweis auf die grundsätzlich berechtigte fristlose Kündigung ab. Lediglich eine Räumungsfrist von sechs Monaten wurde, mit Verweis auf die stationäre Unterbringung des Beklagten, gewährt, da derzeit keine akute Gefahr bestünde.