Fristlose Kündigung wg. unerlaubter Untervermietung und Beleidigung

Unerlaubter Damenbesuch und „fuck you“ gegenüber dem Hausverwalter als Kündigungsgrund.

(Leitsatz der Redaktion)

Im Ergebnis der Beweisaufnahme hat sich die Behauptung des Kl., der Bekl. habe seine Wohnung seit Sommer 2018 in unerlaubter Weise zum Gebrauch an Dritte überlassen, nicht bestätigt.

Der Zeuge … hat bekundet, eine („die blonde“) Frau erstmals im Dezember 2019 gesehen zu haben, seit fünf Monaten (April 2020) sehe er sie jedoch nun schon nicht mehr. Eine klare Aussage zu Nutzungszeiträumen und der weiteren Person war auch bei intensiver Nachfrage durch die Parteivertreter nicht zu erlangen. Die Aussage des Zeugen … erwies sich auch im Übrigen als wenig tragfähig für die klägerischen Behauptungen. So trug der Zeuge auch auf Nachfragen detailarm vor und beschränkte sich im Wesentlichen auf den Umstand, dass er regelmäßig zwei Frauen, die angeblich bei dem Bekl. leben, in der Wohnanlage gesehen habe. Aus welchen Umständen er seine Schlüsse zog, blieb diffus. Unklar war er auch in seiner Einschätzung, ob es sich nicht um regelmäßige Besuche der Freundin handeln könne. Hinzu kommen Zweifel daran, ob der Zeuge überhaupt eine ausreichende Wahrnehmungsmöglichkeit hinsichtlich einer Gebrauchsüberlassung gehabt hätte. Diesbezüglich hat der Zeuge lediglich pauschal bekundet, immer im Haus anwesend zu sein und dort zu leben. Aber er gab auch an, das Haus werde von 35 Parteien bewohnt, verfüge über drei separate Aufgänge, die durch einen Hof verbunden seien, und er benutze nicht den gleichen Aufgang wie der Bekl. Der Zeuge gab weiter an, dass er den Bekl. habe zur Rede stellen wollen, weil dieser den Schließer der Haustür entriegelt habe. Der Bekl. habe aber „nur weg“ gewollt und dabei „fuck you“ gesagt. Das seien keine guten Worte, übersetzen könne er sie aber nicht.

Die Zeugin … erklärte dagegen klar und lebhaft, dass der Bekl. ihr fester Freund sei, jedoch alleine wohne und sie ebenfalls über eine eigene Wohnung verfüge. Einen Schlüssel zu seiner Wohnung habe ihr der Bekl. jedoch ausgehändigt, da sie sich häufig besuchten. Gelegentlich komme auch mal eine Freundin mit, die auch in der Nähe arbeite, diese könnte man als blond bezeichnen - sie wohne aber mit Sicherheit nicht bei dem Bekl. Diese Aussage ist glaubhaft, denn sie überzeugt durch widerspruchsfreie und lebensnahe Schilderung der Wohnsituation. Dass die Zeugin und der Bekl. die Regelmäßigkeit ihrer Besuche nicht planen, sich jedoch insgesamt häufig in der Wohnung sehen, da auch die Arbeitsstätte der Zeugin in der Nähe der Wohnung des Bekl. liegt, ist ein nachvollziehbarer und völlig alltäglicher Umstand.

Es kann dahinstehen, ob der Bekl. dem Hausverwalter gegenüber die Worte „fuck you“ geäußert hat, da eine solche einmalige - jugendsprachlich verbreitete - Unmutsäußerung, zumal in einer als bedrängend empfundenen Situation, nicht ausreicht, um eine Kündigung zu begründen. Die Worte sind insbesondere unter Berücksichtigung der angespannten Situation während eines Räumungsrechtsstreits nicht derart schwerwiegend und ehrverletzend, dass sie die Unzumutbarkeit der Fortsetzung eines Mietverhältnisses begründen könnten.

Die Äußerung kann auch kein berechtigtes Interesse des Kl. an der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses begründen, da wegen der sozialen Bedeutung der Wohnung für den Mieter als Lebensmittelpunkt ein Interesse von Gewicht erforderlich ist.

Dem Kl. ist jedoch mit aller Deutlichkeit zu sagen, dass Besuche der Freundin weder einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache darstellen noch Anlass zu „Kontrollen“ durch den Hausverwalter bieten. Die vom Zeugen … geschilderte Praxis, Besucher des Hauses anzuhalten und zu befragen bzw. gar deren Ausweis zu kopieren, ist mit Nachdruck zu beanstanden.

Wenn der Mieter nach der Behauptung des Vermieters zwei (!) Damen in seiner Wohnung Obdach gewährt und den Hausverwalter auch noch unflätig beleidigt: Dann muss eine fristlose Kündigung vor Gericht doch Bestand haben – oder nicht? Jedenfalls nicht beim Amtsgericht Köpenick.

Der Vermieter behauptet, der beklagte Mieter wohne seit Mitte des Jahres 2018 unerlaubterweise mit einer blonden und einer dunkelhaarigen Frau in seiner 2-Zimmerwohnung zusammen und kündigt deshalb das Mietverhältnis mit Schreiben vom 10. Oktober 2019 fristlos bzw. hilfsweise ordentlich und reicht am 15. November 2019 Klage auf Räumung ein. Im Räumungsrechtsstreit kündigt der Kläger nochmals am 25. März 2020 und behauptet, der Beklagte habe am 7. März 2020 anlässlich einer Begegnung mit dem Hausverwalter im Hausflur des Hauses die Worte „fuck you“ geäußert. Der als Zeuge vernommene Hausverwalter sagt aus, eine blonde Frau erstmals im Dezember 2019 gesehen zu haben, seit April 2020 jedoch nicht mehr. Als er am 7. März 2020 den Beklagten im Hausflur habe zur Rede stellen wollen, weil dieser den Schließer der Haustür entriegelt habe, habe der Beklagte nur „weg“ gewollt und hierbei das „fuck you“ geäußert. Das seien keine „guten“ Worte, die er aber nicht übersetzen könne.

Das Amtsgericht wies die Klage ab, weil die Beweisaufnahme eine unbefugte Gebrauchsüberlassung nicht habe bestätigen können. Was die beanstandeten Worte angehe, handele es sich eine jugendsprachlich verbreitete „Unmutsäußerung“, die nicht ausreiche, um eine Kündigung zu rechtfertigen.

Voraussetzung für den Anspruch auf Rückgabe der Mieträume wäre nach § 546 Abs. 1 BGB die Beendigung des Mietverhältnisses gewesen. Diese hätte aufgrund der Kündigungen vom 10. Oktober 2019 bzw. 25. März 2020 erfolgen können.

1. Kündigung vom 10. Oktober 2019: Als Kündigungsgrund sowohl für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB als auch für eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB käme die unbefugte Gebrauchsüberlassung an eine oder mehrere (in diesem Fall weibliche) Personen in Frage. Allerdings könnte dahinstehen, ob ein entsprechender Kündigungsgrund vorliegt, wenn die Kündigung „verspätet“ war. Unabhängig davon, ob man § 314 Abs. 3 BGB neben der Kündigung nach § 543 BGB für anwendbar hält (vgl. zum Meinungsstand die Nachweise bei Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 543 Rn. 3), setzt doch eine Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs eine zeitnahe Ausübung des Kündigungsrechts nach Kenntnis der Kündigungsgründe voraus (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl., § 543 Rn. 188 a. E.). Weil hier weit mehr als ein Jahr zwischen Kenntnis vom Beginn der behaupteten vertragswidrigen Handlung und dem Ausspruch der Kündigung liegt, besteht eine – vom Kläger nicht widerlegte – Vermutung dafür, dass der Vertragsverstoß als nicht kündigungsrelevant angesehen worden ist, sodass die nachträglich hierauf gestützte Kündigung unwirksam war. Wenn man das anders bewerten wollte, käme es darauf an, ob der Vortrag des Klägers ausreichend für die Annahme einer unbefugten Gebrauchsüberlassung i.S.d. § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB war. Bedenken hiergegen bestehen schon deswegen, weil das Zusammenleben mit einer oder zwei weiblichen Person(en) – ob blond, ob braun – oder auch das Zusammenleben mit gleichgeschlechtigen Partnern als Ausfluss des vertragsgemäßen Gebrauchs angesehen werden könnte, wobei dahinstehen kann, ob eine Anzeigepflicht gegenüber dem Vermieter notwendig gewesen wäre oder eine Verpflichtung zur Genehmigung bestanden hätte (vgl. BGH, Urteil vom 5. November 2003 - VIII ZR 371/02 - GE 2003, 1606, juris). Denn Voraussetzung wäre ein Vortrag dahingehend gewesen, dass eine oder beide der genannten Personen neben oder anstelle des Beklagten in der Wohnung einen selbständigen Haushalt führten (vgl. Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 540 Rn. 10). Hieran fehlt es im Vortrag des Klägers, der Hinweis auf ein „Wohnen“ in der Wohnung des Beklagten reicht nicht aus, sodass die vom Amtsgericht durchgeführte Beweisaufnahme insoweit überflüssig war.

2. Kündigung vom 25. März 2020: Grundlage für die fristlose Kündigung wäre § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn es sich bei der behaupteten Äußerung gegenüber dem Hausverwalter um eine Beleidigung nach § 185 StGB gehandelt hätte. Dies unterstellt, wäre jedoch nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine Abmahnung erforderlich gewesen, sodass der erstmalige Vorfall nicht zur fristlosen Kündigung berechtigt hätte, es sei denn, die Beleidigung wäre als so schwerwiegend anzusehen, dass eine sofortige Kündigung ohne Abmahnung nach § 543 Abs. 3 Satz 2 Ziff. 2 BGB gerechtfertigt gewesen wäre. Diese Annahme könnte durch z. B. eine Entscheidung des Bundespatentgerichts München (Beschluss vom 17. Dezember 2013 - 27 W [pat] 507/13 - juris) in einem Warenzeichenanmeldungsverfahren gestützt werden, in der es u. a. heißt, dass es sich bei dem Begriff „Fucking Helling“ um einen derben Fluch handele, der vom überwiegenden Teil des inländischen Publikums als vulgäre Beschimpfung verstanden werde. Wie dem auch sei: Weil der Hausverwalter bekundet hatte, dass es sich bei „fuck you“ um „keine guten Worte“ handele, reicht das für die Annahme einer Beleidigung nach § 185 StGB nicht aus, weil hierfür Voraussetzung ist, dass der „Beleidigte“ die Beleidigung auch als solche verstanden hat.