Fristlose Kündigung wegen Verweigerung der Wohnungsbesichtigung

Will der Vermieter im Zuge des geplanten Verkaufs die Wohnung besichtigen, um sie auszumessen und den Zustand der Wohnung in Augenschein zu nehmen, berechtigt die Verweigerung der Besichtigung durch den Mieter den Vermieter zur fristlosen Kündigung.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. wollte die Wohnung der Bekl. verkaufen und bat mit Schreiben vom 11.12.2019 um Termine für die Wohnungsbesichtigung, weil er die Wohnung ausmessen und sich einen Eindruck von ihrem Zustand verschaffen wollte. Am 13.12.2019 stellten die Bekl. fest, dass der Kl. das Mietobjekt im Internet zum Verkauf anbietet. Mit Anwaltsschreiben vom 13.12.2019 wiederholte der Kl. seine Bitte um die Benennung von Besichtigungsterminen unter Hinweis darauf, dass dafür eine mietvertragliche Nebenpflicht bestehe. Die Bekl. lehnten mit Anwaltsschreiben vom 19.12.2019 eine Besichtigung ab, weil die Verkaufsabsicht kein sachlicher Grund dafür sei. Der Kl. reichte daraufhin Klage auf Duldung der Besichtigung ein, die Bekl. beantragten zunächst Klageabweisung, lenkten aber aufgrund eines richterlichen Hinweises ein. Am 18.3.2020 konnte der Kl. die Wohnung mit einem Kaufinteressenten besichtigen. Bereits mit Schreiben vom 23.12.2019 kündigte der Kl. den Mietvertrag wegen Verweigerung des Besichtigungsrechts. Vorliegend verlangt der Kl. Räumung und Herausgabe.

Dem Kl. steht der geltend gebrachte Räumungs- und Herausgabeanspruch gem. § 546 BGB zu, weil das Mietverhältnis durch die Kündigungserklärungen gem. Tatbestand fristlos beendet ist, weil in der Verweigerung des Zutritts zum Mietobjekt ein wichtiger Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung im Sinne von § 543 BGB zu sehen ist und eine Abmahnung aufgrund der Weigerung nach anwaltlicher Beratung keinen Erfolg versprochen hat, davon abgesehen, dass im anwaltlichen Schreiben vom 13.12.2019 eine Frist gesetzt worden ist, indem zum Schluss ausgeführt wird: „Mein Mandant erwartet von Ihnen unverzüglich einen Terminvorschlag für die nächste Woche.“ Eine Abmahnung war auch deshalb entbehrlich, weil die Mieter sogar nach Erhebung einer Duldungsklage zum Az. 2 C 402/19 zunächst dem Begehr des Kl. nicht nachgekommen sind, sondern im Schriftsatz vom 3.2.2020 - d. h. vor Klagezustellung am 7.2.2020 mit der weiteren Kündigungserklärung im hiesigen Verfahren - erklären lassen: „… bei Vorliegen einer formal zutreffenden und inhaltlich begründeten Bitte um Wohnungsbesichtigung zeitnahe Termine benennen werden“, d. h. noch nicht einmal die Begründung in der Klageschrift zum Az. 2 C 402/19 genügt den Bekl., die bereits mit Schreiben vom 19.12.2019 die Besichtigung zur Realisierung der Verkaufsabsicht endgültig verweigert haben, zumal ein Vermieter eine Wohnung nur dann mit Erfolg zum Verkauf anbieten kann, wenn er das Kaufobjekt mit etwaigen Mangeln unter Angabe der Größe genau beschreibt, zumal die Wohnungsgröße hier sogar unstreitig Fragen aufgeworfen hat (siehe Anlage B1).

Das anwaltliche Schreiben vom 13.12.2019 richtet sich auch an beide Mieter und nimmt auf das Schreiben vom 11.12.2019 an die Bekl. zu 1. ausdrücklich Bezug, so dass die Begründung für das Besichtigungsrecht beiden Mietern vorlag, wie ja auch ihre gemeinsame Reaktion mit anwaltlichem Schreiben vom 19.12.2019 zeigt, wo ein konkreter sachlicher Grund für das im Streit stehende Besichtigungsrecht negiert wird, da - wie ausgeführt wird - allein die Verkaufsabsicht nicht genügen würde. Zudem ist in § 17 des Mietvertrages vereinbart: Für die Wirksamkeit einer Erklärung des Vermieters genügt es, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben wird.

Das Recht des Kl. zur Besichtigung zum Zwecke der Prüfung des Zustandes ergibt sich indes bereits aus § 15 des Mietvertrages. Selbstverständlich darf der Vermieter sich zur Hilfe auch eines Handwerkers bedienen, zumal hier gem. Schreiben vom 11.12.2019 auch „Ausmessungen in dieser Wohnung“ durchgeführt werden sollen und der Zustand erfasst werden soll, „um dem Ersteher der Wohnung Fakten definieren zu können“. Ein sachlicher Grund ist den Mietern mithin für das Besichtigungsbegehren benannt worden.

Die Bekl. tragen trotz Hinweises des Gerichts auch nicht vor, dem Kl. sei der Zustand der Wohnung und die korrekte Größe aufgrund früherer Besichtigungen positiv bekannt gewesen, im Gegenteil, unstreitig haben sie die Wohnungsgröße in der Vergangenheit in Frage gestellt. Unerheblich ist, ob der Kl. die Wohnung mit alten Fotos des Vormieters bereits inseriert hatte und nun sein Vorhaben der Ausmessung fallengelassen bzw. noch nicht verwirklicht hat und auch, dass er inzwischen das Mietobjekt am 18.3.2020 in Gegenwart eines Mietinteressenten und ohne Handwerker besichtigen konnte, nachdem die Bekl. nach einem Hinweis der Abt. 2 eingelenkt haben. Denn es kommt allein darauf an, wie sich die Vertragsverletzung zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung dargestellt hat. Insofern waren aus Kl.sicht seinerzeit Vermieterinteressen erheblich verletzt, da den potentiellen Käufern keine korrekten, sondern nur veraltete Daten geliefert werden konnten, was den Verkauf erheblich erschwert haben dürfte, der bis heute unstreitig nicht gelungen ist.

aufgehoben durch LG Berlin, Urteil vom 20. November 2020 - 65 S 194/20 -

Will der Vermieter seine Wohnung zur Vorbereitung eines Verkaufs besichtigen, um sie auszumessen und den Zustand der Wohnung in Augenschein zu nehmen, muss der Mieter dem Vermieter auf dessen Verlangen hin Besichtigungstermine anbieten. Verweigert der Mieter eine Wohnungsbesichtigung, berechtigt das den Vermieter zur fristlosen Kündigung.

Ein Vermieter (Kläger) wollte seine Wohnung verkaufen. Er bat die Mieter (Beklagte) mit Schreiben vom 11. Dezember 2029 um Termine für eine Wohnungsbesichtigung, weil er die Wohnung ausmessen und sich einen Eindruck von ihrem Zustand verschaffen wollte. Am 13. Dezember 2019 stellten die Beklagten fest, dass der Kläger das Mietobjekt im Internet zum Verkauf anbot. Als die Beklagten auf die Bitte um die Benennung von Besichtigungsterminen nicht reagierten, wiederholte der Kläger sie durch Anwaltsschreiben vom 13. Dezember 2019. In diesem Schreiben wurden die Beklagten darauf hingewiesen, dass sie als Mieter aufgrund einer mietvertraglichen Nebenpflicht eine Besichtigung zu dulden hätten.

Die Beklagten lehnten mit Anwaltsschreiben vom 19. Dezember 2019 eine Besichtigung ab, weil eine Verkaufsabsicht kein sachlicher Grund für eine Wohnungsbesichtigung sei. Der Kläger reichte daraufhin gegen die Beklagten eine Klage auf Duldung der Besichtigung ein. Die Beklagten beantragten zunächst Klageabweisung, lenkten aber aufgrund eines richterlichen Hinweises ein. Erst am 18. März 2020 konnte der Kläger die Wohnung mit einem Kaufinteressenten besichtigen. Bereits mit Schreiben vom 23. Dezember 2019 hatte der Kläger den Mietvertrag wegen Verweigerung des Besichtigungsrechts gekündigt und verlangt vorliegend Räumung und Herausgabe.

Das Amtsgericht verurteilte antragsgemäß auf Räumung und Herausgabe. In der Verweigerung des Zutritts zum Mietobjekt liege ein wichtiger Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung. Ein Vermieter könne eine Wohnung nur dann mit Erfolg zum Verkauf anbieten, wenn er das Kaufobjekt mit etwaigen Mängeln unter Angabe der Größe genau beschreibt. Dies sei ein sachlicher Grund für eine Besichtigung.

Das Argument der Mieter, der Vermieter habe Zustand und Größe aufgrund früherer Besichtigungen bereits gekannt, ließ das Amtsgericht nicht gelten, denn die Beklagten hätten ihrerseits in der Vergangenheit die Wohnungsgröße infrage gestellt. Dass der Vermieter in der Zwischenzeit (am 18. März 2020) die Wohnung in Gegenwart eines Interessenten besichtigen konnte, sei ohne Bedeutung, denn es komme allein darauf an, wie sich die Vertragsverletzung zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung dargestellt habe. Und die lag zeitlich vor der Wohnungsbesichtigung. Insofern seien die Interessen des Vermieters erheblich verletzt worden, da er den potentiellen Käufern keine korrekten, sondern nur veraltete Daten liefern konnte, was den Verkauf erheblich erschwert haben dürfte, der im Übrigen auch bis dato nicht gelungen sei.