Fristlose Kündigung wegen Verweigerung der Besichtigung von vom Mieter angezeigten Mängeln durch beauftragte Dritte

Eine Besichtigung von vom Mieter angezeigten Mängeln muss nicht durch den Vermieter persönlich erfolgen; er kann Dritte beauftragen, deren Auswahl ihm persönlich zusteht. Es stellt eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB dar, wenn er ungerechtfertigt und beharrlich die Besichtigung durch bestimmte, ihm nicht genehme Personen verweigert.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl. verlangen Räumung und Herausgabe des von den Bekl. innegehaltenen Einfamilienhauses aufgrund der fristlosen Kündigung vom 3. Mai 2016.

Die Parteien streiten u. a. über die Besichtigung des Hauses durch die Beauftragten der Kl., nachdem die Bekl. mehrfach diverse überwiegend kleinere Mängel angezeigt haben. Die Bekl. lehnen eine Besichtigung sowohl durch die von den Kl. mit der Hausverwaltung beauftragte Frau G. als auch durch den Prozessbevollmächtigten der Kl., Herrn Rechtsanwalt […] ab. Sie meinen, eine Besichtigung lediglich durch die Kl. selbst oder durch Fachhandwerker ermöglichen zu müssen.

Nachdem die Bekl. anlässlich einer Besichtigung oder Mängelbeseitigung am 15. Juni 2015 die von den Kl. mit der Hausverwaltung beauftragte Frau G. ausdrücklich des Grundstücks verwiesen haben, haben die Kl. sie mit Schreiben vom 16. Juni 2015 abgemahnt. Nachdem weitere Besichtigungsversuche vergeblich waren, haben die Kl. mit Schreiben vom 14. März 2016 die Bekl. erneut abgemahnt. Mit Schreiben vom 21. April 2016 verlangten sie für den 2. und 3. Mai 2016 jeweils um 9.00 Uhr eine Besichtigung durch ihren Prozessbevollmächtigten mit der Bitte um Absage bei Verhinderung bis zum 26. April 2016. Die Bekl. lehnten mit Schreiben vom 28. April 2016 eine Besichtigung sowohl durch Herrn Rechtsanwalt […] als auch durch Frau G. ab und bekundeten, eine Besichtigung lediglich durch die Kl. selbst oder durch Fachhandwerker oder Mitarbeiter der Fa. […] zu ermöglichen.

Daraufhin erklärten die Kl. unter dem 3. Mai 2015 die fristlose Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses.

Das Amtsgericht hat die Bekl. antragsgemäß verurteilt. […]

Hiergegen richtet sich die Berufung der Bekl. Sie meinen, die Kündigung sei nicht begründet, weil ihr Verhalten gerechtfertigt sei. […]

II. Die zulässige Berufung der Bekl. ist nicht begründet.

Die Bekl. sind gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe des von ihnen innegehaltenen Hauses verpflichtet, denn das Mietverhältnis der Parteien ist durch die Kündigung der Kl. vom 3. Mai 2016 beendet.

Die Kündigung ist gemäß § 543 Abs. 1 BGB begründet.

Aufgrund der mit Schreiben vom 28. April 2016 ausdrücklich erklärten Weigerung der Bekl., Herrn Rechtsanwalt […] und Frau G. als Beauftragten der Kl. ein Betreten des gemieteten Grundstücks zur Besichtigung von Mängeln zu ermöglichen, war den Kl. eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten. Den Bekl. ist zuzugeben, dass ihnen aufgrund des ihnen zustehenden mietvertraglichen Gebrauchs ein ausschließliches Nutzungsrecht - und zwar grundsätzlich auch unter Ausschluss des Eigentümers - zusteht. Dieses ausschließliche Nutzungsrecht ist indes der Natur der Sache nach insoweit eingeschränkt, als die Besichtigung von Mängeln, insbesondere solcher, die von den Bekl. gerügt worden sind, gerade der Erhaltung der Mietsache und der Gewährung des den Bekl. zustehenden Gebrauchs dient. Dabei unterliegen sowohl die Auswahl der Maßnahmen und die Art deren Ausführung als auch die Auswahl der hierzu herangezogenen Personen allein der Disposition der Kl. und nicht der Mitbestimmung der Bekl.

Es kann dahinstehen, ob die Bekl. eine persönliche Abneigung gegen die von den Kl. beauftragte Hausverwalterin G. und den Prozessbevollmächtigten der Kl. haben. Diese rechtfertigen vorliegend die Verweigerung der Besichtigung durch diese nicht. Derartige persönliche Abneigungen sind vom Mietverhältnis mit den Kl. zu trennen. Nichts anderes folgt aus dem Umstand, dass Frau G. im Rahmen des Streits mit den Bekl. um die Rückzahlung der Maklerprovision für den Abschluss des vorliegenden Mietverhältnisses ihrerseits die Prüfung eines strafrechtlich relevanten Verhaltens der Bekl. erwähnt hat. Konkrete persönliche Vorwürfe gegen Rechtsanwalt […] bringen die Bekl. nicht vor.

Es sind danach keine Umstände ersichtlich, die eine Besichtigung durch Frau G. und Rechtsanwalt […] für die Bekl. als unzumutbar und die Verweigerung einer Besichtigung durch diese gerechtfertigt erscheinen lassen.

Eine Besichtigung von angezeigten Mängeln muss nicht durch den Vermieter persönlich erfolgen. Er kann hiermit Dritte beauftragen, deren Auswahl grundsätzlich ihm zusteht. Das gilt auch für die Beurteilung der Geeignetheit der Besichtigungsperson. Selbst wenn diese keine Fachausbildung zur Beseitigung der Mängel hat, ist sie sowohl als Vertrauensperson als auch im Hinblick auf die ggf. erforderliche Beauftragung der Handwerker nicht von vornherein ungeeignet. Es kommt hierbei auch nicht darauf an, ob die Hausverwalterin ansonsten fehlerfrei gehandelt hat oder etwa eine nach Auffassung der Bekl. falsche Nebenkostenabrechnung erstellt hat.

Das Verhalten der Bekl. ist von Seiten der Kl. zuvor auch mehrfach abgemahnt worden. Die Abmahnungen beschreiben mehrere von den Kl. gegenüber den Bekl. erhobene Beanstandungen. Sie enthalten aber stets den Hinweis, dass die Kl. die Verweigerung der Besichtigung der angezeigten Mängel für pflichtwidrig halten. Dabei kommt es letztlich nicht darauf an, ob die Besichtigung im Einzelfall für die Hausverwalterin oder den Prozessbevollmächtigten der Kl. verweigert worden ist. Maßgeblich ist, dass die Kl. zu erkennen gegeben haben, dass sie sich die Auswahl der Besichtigungsperson nicht vorschreiben lassen wollen und dies in den Abmahnungen jeweils deutlich zum Ausdruck gebracht haben.

Entgegen der Auffassung der Bekl. liegt auch der Kündigung vom 3. Mai 2016 ein mit dem abgemahnten Verhalten in seinen Wesenszügen vergleichbarer Sachverhalt zugrunde, nämlich die Verweigerung der mit Schreiben vom 21. April 2016 verlangten Besichtigung. Es kommt hierbei nicht darauf an, dass die Bekl. behaupten, zu beiden angekündigten Terminen sei von Seiten der Kl. keiner erschienen, obgleich sie vor Ort gewesen seien. Denn sie haben mit Schreiben vom 28. April 2016 ausdrücklich eine Besichtigung durch die Hausverwalterin und den Prozessbevollmächtigten der Kl. abgelehnt. Bei dieser Sachlage bedurfte es dessen persönlichen Erscheinens nicht mehr. Es kann dahinstehen, dass mit dem Schreiben vom 21. April 2016 die Besichtigung nur durch den Prozessbevollmächtigten der Kl. verlangt worden ist. Denn auch die Verweigerung der Besichtigung durch diesen ist pflichtwidrig und nicht gerechtfertigt.

Das Amtsgericht hat auch zu Recht angenommen, dass das Verhalten der Bekl. eine hinreichend erhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB darstellt, welche eine fristlose Kündigung rechtfertigt. Das Verhalten der Bekl. besteht nicht nur in der Versäumung einzelner angekündigter Termine, sondern in der ungerechtfertigten und beharrlichen Verweigerung der Besichtigung durch bestimmte, ihnen nicht genehme Personen. Dies stellt ein vorsätzliches Verhalten und eine ihnen nicht zustehende Einmischung in die Angelegenheiten der Kl. dar. Hinzu kommt, dass das Besichtigungsverlangen der Kl. jeweils auf von den Bekl. zuvor gerügten Mängeln beruht und ihre Verweigerungshaltung danach auch als widersprüchlich erscheint.

Nach allem ist unter Berücksichtigung der vorstehenden gesamten Umstände dem Kl. ein Festhalten am Vertrag bis zum Ende der vorgesehenen Laufzeit nicht zuzumuten.

Der Vermieter muss angezeigte Mängel nicht persönlich besichtigen, sondern darf von ihm ausgewählte Dritte damit beauftragen. Verweigert der Mieter dann beharrlich die Besichtigung durch die angekündigten beauftragten Personen, begeht er eine Pflichtverletzung, die zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Die Mietvertragsparteien streiten u. a. über die Besichtigung des gemieteten Hauses durch Beauftragte des Vermieters. Der Mieter hatte mehrfach überwiegend kleinere Mängel angezeigt, lehnte aber eine Besichtigung durch die Hausverwalterin ebenso ab wie durch den prozessbevollmächtigten Rechtsanwalt des Vermieters. Er meint, eine Besichtigung nur durch den Vermieter selbst oder durch Fachhandwerker ermöglichen zu müssen. Nachdem der Mieter die Hausverwalterin ausdrücklich des Grundstücks verwiesen hat, mahnte der Vermieter den Mieter schriftlich ab. Es folgten weitere vergebliche Besichtigungsversuche, wobei der Mieter auch den Anwalt des Vermieters ablehnte. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos. Das AG verurteilte den Mieter zur Räumung, seine Berufung war erfolglos.

Die Kündigung sei gemäß § 543 Abs. 1 BGB begründet. Aufgrund der schriftlich ausdrücklich erklärten Weigerung des Mieters, beauftragten Personen des Vermieters ein Betreten des gemieteten Grundstücks zur Mängelbesichtigung zu ermöglichen, sei dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten. Zwar habe der Mieter aufgrund des ihm zustehenden mietvertraglichen Gebrauchs ein ausschließliches Nutzungsrecht, und zwar grundsätzlich auch unter Ausschluss des Eigentümers.

Dieses Nutzungsrecht sei indes der Natur der Sache nach insoweit eingeschränkt, als die Besichtigung von Mängeln, insbesondere solcher, die vom Mieter gerügt worden seien, der Erhaltung der Mietsache und der Gewährung des dem Mieter zustehenden Gebrauchs diene. Dabei unterlägen sowohl die Auswahl der Maßnahmen und die Art ihrer Ausführung als auch die Auswahl der hierzu herangezogenen Personen allein der Disposition des Vermieters und nicht der Mitbestimmung des Mieters.

Es könne dahinstehen, ob der Mieter eine persönliche Abneigung gegen die vom Vermieter beauftragte Hausverwalterin und den Prozessbevollmächtigten des Vermieters habe. Diese rechtfertige vorliegend die Verweigerung der Besichtigung durch diese nicht. Derartige persönliche Abneigungen seien vom Mietverhältnis mit dem Vermieter zu trennen. Eine Besichtigung von angezeigten Mängeln müsse nicht durch den Vermieter persönlich erfolgen. Er könne hiermit Dritte beauftragen, deren Auswahl grundsätzlich ihm zustehe. Es komme hierbei nicht darauf an, ob die Hausverwalterin ansonsten fehlerfrei gehandelt oder etwa eine nach Auffassung des Mieters falsche Nebenkostenabrechnung erstellt habe.

Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass das Verhalten des Mieters eine hinreichend erhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB darstelle, welche eine fristlose Kündigung rechtfertige. Das Verhalten des Mieters bestehe nicht nur in der Versäumung einzelner angekündigter Termine, sondern in der ungerechtfertigten und beharrlichen Verweigerung der Besichtigung durch bestimmte, ihm nicht genehme Personen. Dies stelle ein vorsätzliches Verhalten und eine ihm nicht zustehende Einmischung in die Angelegenheiten des Vermieters dar. Hinzukomme, dass das Besichtigungsverlangen des Vermieters jeweils auf von dem Mieter zuvor gerügten Mängeln beruhe und seine Verweigerungshaltung danach auch als widersprüchlich erscheine. Nach allem sei unter Berücksichtigung der vorstehenden gesamten Umstände dem Vermieter ein Festhalten am Vertrag bis zum Ende der vorgesehenen Laufzeit nicht zuzumuten.