Fristlose Kündigung wegen Onanierens auf dem Balkon, Hausfriedensbruch

Trotz Abmahnung fortgesetztes Onanieren auf dem von anderen Mietern einsehbaren Balkon rechtfertigt eine fristlose Kündigung.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. verlangt vom Bekl. Räumung und Herausgabe seiner Wohnung wegen trotz Abmahnung fortgesetzten Onanierens auf seinem auch von anderen Mietern einsehbaren Balkon.

Die Klage ist auch begründet, da der Kl. der geltend gemachte Räumungsanspruch nebst Nebenforderungen zusteht. […]

Nach der durchgeführten Beweisaufnahme steht zur vollen Überzeugung des Gerichts fest, dass der Bekl. die klägerseits behaupteten Handlungen auf seinem Balkon wiederholt vorgenommen hat. Dies wurde von der Zeugin … bestätigt. Die Zeugin gab in ihrer Vernehmung an, dass es im Sommer 2024 mehrere Vorfälle gegeben habe, bei denen der Bekl. einen Selbstbefriedigungsakt auf seinem Balkon vorgenommen habe. Die Vorfälle seien den ganzen Sommer 2024 über vorgekommen, also im Juni, Juli und August. Insgesamt habe es sich um ca. 5 bis 6 Vorfälle gehandelt. Die Zeugin schilderte, dass sie von ihrem eigenen Balkon aus eine gute Sicht auf den Balkon des Bekl. habe, da auf den Balkonen Bretter verlegt seien, zwischen denen es Lücken gebe. Die Zeugin gab an, sie habe durch die Schlitze in den Brettern einen guten Blick auf den Balkon des Bekl. und habe die Vorfälle deshalb jeweils eindeutig sehen können. […]

Einer Inaugenscheinnahme der Balkone des Bekl. und der Zeugin bedarf es nicht, da sich die örtlichen Gegebenheiten hinreichend aus den vorgelegten Lichtbildern ergeben. […]

Dadurch, dass der Bekl. wiederholt Selbstbefriedigungsakte auf dem Balkon vorgenommen hat, hat er den Hausfrieden erheblich gestört und andere Mieter massiv belästigt. Es kann anderen Mietern nicht zugemutet werden, während des Aufenthalts auf dem Balkon die sexuellen Handlungen des Bekl. beobachten zu müssen. Der Bekl. hat den Balkon zwar gemietet. Es gibt allerdings auch Grenzen für einen Mietgebrauch. Die Grenze ist dann überschritten, wenn dadurch andere Mieter belästigt und in der Nutzung ihrer gemieteten Flächen eingeschränkt werden. Dies ist hier der Fall. Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass jedenfalls die Zeugin in der Nutzung ihres eigenen Balkons eingeschränkt ist. Die Zeugin hat nachvollziehbar dargelegt, dass sie den Balkon immer verlasse, wenn sie den Bekl. bei seinen sexuellen Handlungen auf dem Balkon sehe, da sie dann nicht auf dem Balkon bleiben wolle, um dies nicht sehen zu müssen. Die Zeugin schilderte weiter, dass sie auch teilweise ihre Kinder und Enkelkinder bei deren Besuchen nicht auf den Balkon lassen könne, da sie ansonsten ggf. auch die Handlungen des Bekl. mitbekommen würden.

Darauf, ob auch noch andere Personen, z. B. Fußgänger von der Straße aus, Einblick auf den Balkon des Bekl. haben und sich durch die Vorfälle gestört fühlen können, kommt es nicht an. Ein wichtiger Grund für die Kündigung liegt hier bereits dadurch vor, dass eine weitere Mietpartei durch das Verhalten des Bekl. erheblich gestört wird. Eine Kündigung setzt nicht voraus, dass eine größere Anzahl von Personen durch das Verhalten gestört wird.

Abwegig ist auch der Einwand des Bekl.vertreters, wonach die Zeugin einen Teppich auf ihren Balkon legen könnte, um keinen Blick mehr auf den Balkon des Bekl. zu haben. Es kann von einer anderen Mieterin nicht verlangt werden, dass sie einen Teppich auf dem Balkon verlegt, nur damit sich der Bekl. auf seinem eigenen Balkon ungestört selbst befriedigen kann.

Bei der vorzunehmenden Interessenabwägung ist auch zu berücksichtigen, dass das Mietverhältnis erst am 1.9.2023 begann und es daher schon nach wenigen Monaten zu den hier streitgegenständlichen Vorfällen kam. Es bestand zum Zeitpunkt des Ausspruchs der fristlosen Kündigung auch eine erhebliche Wiederholungsgefahr. Die Zeugin gab an, dass es im Sommer 2024 wiederholt zu den geschilderten Vorfällen gekommen sei. Nachdem es dann in der Winterzeit - wohl ausschließlich wegen der Kälte in dieser Zeit - zunächst keine Vorfälle mehr gegeben habe, haben diese nach dem Winter 2024/2025 im Frühjahr 2025 wieder begonnen. Die Kündigung wurde am 25.4.2025 ausgesprochen, mithin zu einem Zeitpunkt, als die warmen Monate unmittelbar bevorstanden und zu erwarten war, dass der Bekl. gerade in dieser Zeit wieder seine sexuellen Handlungen draußen auf dem Balkon wiederholt vornimmt. Daher war es der Kl. auch nicht zuzumuten, den Ablauf der Frist für eine ordentliche Kündigung abzuwarten.

Die Kl. hat als Vermieterin eine Fürsorgepflicht anderen Mietern gegenüber und war daher gehalten, sich um die Beschwerden zu kümmern und dafür zu sorgen, dass der Bekl. sein pflichtwidriges Verhalten nicht fortsetzt und die anderen Mieter gerade in der Frühlings- und Sommerzeit ihren Balkon uneingeschränkt nutzen können.

c. Auch aus § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB ergibt sich hier kein Ausschluss der Kündigung.

Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung gem. § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

Vorliegend hat die Kl. den Bekl. mit Schreiben vom 10.9.2024 abgemahnt. Der Abmahnung lag das Verhalten des Bekl. zugrunde, wegen dem später die Kündigung ausgesprochen wurde. Dem Bekl. wurde auch für den Fall, dass er sich nochmals auf dem Balkon selbst befriedigen sollte und dadurch andere Mieter belästigt, angekündigt, dass ihm das Mietverhältnis fristlos gekündigt wird, sofern der Bekl. sein vertragswidriges Verhalten fortsetzt.

Darauf, ob der Bekl. auch von anderen Mietern des Anwesens aufgefordert wurde, das Verhalten zu unterlassen, kommt es nicht an, da dies nicht Voraussetzung einer Kündigung ist. Erforderlich und ausreichend ist eine Abmahnung der Vermieterseite, die hier erfolgte. Hierdurch wurden dem Bekl. hinreichend die Vertragswidrigkeit seines Verhaltens und die drohenden Folgen für den Fall der Wiederholung aufgezeigt.

Daneben schilderte die Zeugin, dass sie dem Bekl. bereits vor der Abmahnung einen Brief in den Postkasten geworfen habe, in dem sie ihn zur Unterlassung des Verhaltens aufforderte. […]

d. Eine Räumungsfrist kann dem Bekl. nicht eingeräumt werden. […]

Die Kündigung beruhte auf einem vertragswidrigen, schuldhaften Verhalten des Bekl. Besondere Umstände in der Person des Bekl., die einer sofortigen Räumung entgegenstehen würden, wurden weder vorgetragen noch sind solche ersichtlich. Ebenso wird schon nicht behauptet, dass sich der Bekl. erfolglos nach einer Ersatzwohnung umgesehen hat. Hierzu hatte der Bekl. seit dem Ausspruch der Kündigung hinreichend Zeit. Das Gericht hat bereits in der mündlichen Verhandlung vom 7.10.2025 nach der durchgeführten Beweisaufnahme darauf hingewiesen, dass die Räumungsklage voraussichtlich Erfolg haben wird. Spätestens ab diesem Zeitpunkt durfte der Bekl. nicht mehr auf die Unwirksamkeit der Kündigung vertrauen und hatte die Obliegenheit, eine Ersatzwohnung zu suchen. Dass dies erfolglos erfolgte, behauptet nicht einmal der Bekl. selbst. Nach alledem besteht hier schon kein schutzwürdiges Interesse des Bekl. und es überwiegt eindeutig das Interesse der Kl. an der sofortigen Räumung der Wohnung.

Trotz Abmahnung fortgesetztes Onanieren auf dem von anderen Mietern einsehbaren Balkon rechtfertigt eine fristlose Kündigung.

Die Vermieterin verlangt vom Mieter Räumung und Herausgabe seiner Wohnung, weil dieser sich trotz einer vorausgegangen Abmahnung weiterhin auf seinem Balkon, der zumindest von der über ihm wohnenden Mieterin eingesehen werden konnte, selbst befriedigt hat.

Das AG verurteilte den Mieter zur Räumung, eine Räumungsfrist gewährte es nicht. Aufgrund der Beweisaufnahme stehe fest, dass der Beklagte sich wiederholt auf seinem Balkon selbst befriedigt habe. Der Balkonboden der Wohnung über der des Beklagten sei aus Holzbohlen gefertigt, zwischen denen sich Lücken befänden, die nach Aussage der Mieterin dieser Wohnung einen guten Blick auf den Balkon des Beklagten ermöglichten. Durch sein trotz Abmahnung wiederholtes Onanieren habe der Beklagte den Hausfrieden erheblich gestört und zumindest eine andere Mieterin massiv belästigt, die teilweise ihre Kinder und Enkelkinder bei deren Besuchen deshalb nicht auf den Balkon lassen konnte (wollte). Es könne anderen Mietern nicht zugemutet werden, während des Aufenthalts auf dem Balkon die sexuellen Handlungen des Beklagten beobachten zu müssen.

Der Beklagte habe den Balkon zwar gemietet, doch gebe es Grenzen des Mietgebrauchs. Die sei dann überschritten, wenn dadurch andere Mieter belästigt und in der Nutzung ihrer gemieteten Flächen eingeschränkt würden, was hier der Fall sei.

Der Einwand des Beklagten, dass sich die über ihm wohnende Mieterin einen Teppich auf ihren Balkon legen könnte, um keinen Blick mehr auf seinen Balkon werfen und ihn bei seinen Handlungen beobachten zu können, sei abwegig.

Die Klägerin hat als Vermieterin eine Fürsorgepflicht anderen Mietern gegenüber und sie habe dafür sorgen müssen, dass der Beklagte sein pflichtwidriges Verhalten nicht fortsetzt, um den anderen Mietern die uneingeschränkte Nutzung ihrer Balkone zu ermöglichen.