Fristlose Kündigung wegen Missachtung eines vom Vermieter gegen Mieter-besuch ausgesprochenen Hausverbots

Der Vermieter kann gegen einen Besucher des Mieters, der wiederholt und massiv gegen den Hausfrieden verstoßen hat, ein Hausverbot aussprechen, bei dessen Missachtung er zur fristlosen Kündigung berechtigt ist.

(Leitsatz der Redaktion)

[…] Das Amtsgericht hat zu Recht die fristlosen Kündigungen vom 21.3.2023 und 24.5.2023 nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB für wirksam erachtet, denn nach dem unbestrittenen Vortrag der Kl.seite ist durch die Bekl. der Hausfrieden in den Jahren 2022 und 2023 nachhaltig gestört worden, und auch unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, kann der Kl.seite die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden. […]

b) Soweit die Bekl. vorträgt, dass es keine Lärmbelästigungen, die einen Vertragsbruch oder einen Verstoß gegen die Hausordnung und damit einen Abmahnungs- oder gar Kündigungsgrund darstellen, gegeben habe, verhilft auch dies der Berufung nicht zum Erfolg. Das Amtsgericht hat nach Anhörung der Bekl. fehlerfrei festgestellt, dass bei der Kl. verschiedene Beschwerden über die Bekl. und ihren (damaligen) Freund, Herrn S., eingegangen sind. Danach kam es seit Sommer 2022 wiederholt zu Störungen durch die Bekl. und ihren damaligen Freund. Es kam inner- und außerhalb der Wohnung der Bekl. zu Streitigkeiten, außerdem zu zahlreichen Einsätzen von Polizei- und Rettungswagen. Ausweislich der Akte ist der Kl.vortrag und insbesondere der den Kündigungen zugrunde liegende Sachverhalt von der Bekl. nicht bestritten worden. […]

e) Das Amtsgericht hat in der angefochtenen Entscheidung zutreffend und ausführlich begründet, dass auch, wenn man der Bekl. das Verhalten ihres ehemaligen Freundes nicht zurechnen würde, die fristlose Kündigung wirksam wäre. Diesen überzeugenden Ausführungen schließt sich die Kammer an. Soweit die Bekl. meint, sie könne gar keine Pflichtverletzung durch Unterlassen der Durchsetzung des ausgesprochenen Hausverbotes begehen, weil die Kl. für ihre Wohnung gar kein Hausverbot aussprechen könne, da sie das Besitzrecht innehabe und bestimmen dürfe, wer sich in ihrer Wohnung aufhalte, verkennt sie, dass es von diesem in der Regel zutreffenden Grundsatz eine Ausnahme gibt. Der Vermieter kann, wenn der Besucher in der Vergangenheit wiederholt den Hausfrieden in erheblichem Maße gestört hat, sehr wohl ein Hausverbot aussprechen (vgl. Schmidt-Futterer, BGB § 535 Rn. 296). Unter Berücksichtigung des vorliegenden Sachverhalts bestehen gegen die Berechtigung des Hausverbots keine durchgreifenden Bedenken.

f) Soweit die Bekl. versucht, in der Berufungsbegründungsschrift die den Kündigungen zugrunde liegenden Sachverhalte herunterzuspielen, verhilft auch dies der Berufung nicht zum Erfolg. Eine strafrechtliche Verurteilung ist nicht Voraussetzung, um dem Verhalten einer Partei bzw. einem ihr zuzurechnendem Verhalten ein derartiges Gewicht zu verleihen, dass es eine Kündigung zu begründen geeignet ist. Auch hat es ausweislich der angegriffenen Entscheidung nicht nur einen einzigen Vorfall gegeben. Dass die Bekl. aufgrund ihres Krankheitsbildes nicht schuldfähig war, ist bereits erstinstanzlich nicht vorgetragen worden. Auch in der Berufungsbegründung finden sich hierzu keine substantiierten Ausführungen. […]

Der Vermieter kann gegen einen Besucher des Mieters, der wiederholt und massiv gegen den Hausfrieden verstoßen hat, ein Hausverbot aussprechen, bei dessen Missachtung der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt ist.

Die Vermieterin klagt auf Räumung und Herausgabe nach einer fristlosen Kündigung. Bei der Vermieterin waren mehrere Beschwerden über die Mieterin und ihren Freund eingegangen. Es war wiederholt zu Streitigkeiten inner- und außerhalb der Wohnung der Beklagten gekommen. Außerdem gab es zahlreiche Einsätze von Polizei- und Rettungswagen. Nach diesen Vorgängen erteilte die Vermieterin dem Freund der Mieterin Hausverbot. Als das missachtet wurde, kündigte die Vermieterin fristlos. Ihre Räumungsklage war in beiden Instanzen erfolgreich.

Der Hausfrieden sei in den Jahren 2022 und 2023 nachhaltig gestört worden. Die Beklagte hatte eingewandt, dass sie gar nicht verpflichtet sei, das gegen ihren Besucher ausgesprochene Hausverbot durchzusetzen, schon weil die Klägerin für ihre Wohnung gar kein Hausverbot aussprechen könne, da sie das Besitzrecht innehabe und bestimmen dürfe, wer sich in ihrer Wohnung aufhalte.

Dem Argument folgte das Landgericht nicht. Vielmehr dürfe der Vermieter, wenn ein Besucher in der Vergangenheit wiederholt den Hausfrieden in erheblichem Maße gestört habe, sehr wohl ein Hausverbot gegen ihn aussprechen.

Soweit die Beklagte versucht habe, die den Kündigungen zugrunde liegenden Sachverhalte herunterzuspielen, verhelfe auch dies der Berufung nicht zum Erfolg. Eine strafrechtliche Verurteilung sei nicht Voraussetzung, dem Verhalten einer Partei bzw. einem ihr zuzurechnenden Verhalten ein derartiges Gewicht zu verleihen, um eine Kündigung zu begründen.