Fristlose Kündigung wegen Drogenhandels in der Mietwohnung

1. Wird aus der gemieteten Wohnung heraus Handel mit Marihuana betrieben und dieses dort in erheblichem Maße (hier: 787,71 g mit einem Wirkstoffgehalt von mind. 10,9 %) aufbewahrt, stellt dies offenkundig eine massiv vertragswidrige Nutzung des Mietobjekts dar, die zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.

2. Hierbei kommt es nicht entscheidend darauf an, dass dies nicht durch den Mieter selbst, sondern durch dessen in der Wohnung (mit-)lebenden volljährigen Sohn geschieht. Die Straftat ist auch dann dem Risikobereich des Mieters zuzuordnen.

3. Allein für die Stellung eines Antrags auf Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 Abs. 1 ZPO kann Prozesskostenhilfe nicht bewilligt werden.

Die Kl. begehren von der Bekl. zu 1) Räumung und Herausgabe der gemieteten Wohnung, die sie zusammen mit ihrem Sohn, dem Bekl. zu 2), bewohnt. Aufgrund der Angaben einer Drogenabhängigen, ihr Marihuana bei dem Bekl. zu 2) gekauft zu haben, erfolgte in der Wohnung der Bekl. ein Polizeieinsatz, bei dem der Bekl. zu 2) verhaftet wurde, weil bei ihm 850 g Marihuana mit einem Wirkstoffgehalt von mindestens 10,9 % aufgefunden wurden. Daraufhin kündigten die Kl. das Mietverhältnis aus wichtigem Grund gemäß § 569 Abs. 2 BGB i.V.m. § 543 Abs. 1 BGB. Die Bekl. beantragten erfolglos Prozesskostenhilfe; im Übrigen gab das AG der Klage statt. Gegen den PKH-Versagungsbeschluss richtet sich die sofortige Beschwerde der Bekl. zu 1).

Die nach §§ 567, 127 Abs. 2 Satz 2 ZPO statthafte und auch im Übrigen zulässige Beschwerde erweist sich als unbegründet. Das Amtsgericht hat hinreichende Erfolgsaussichten der Rechtsverteidigung in zutreffender Weise verneint.

a) Auch nach Überzeugung des Beschwerdegerichts bestehen keine Zweifel an der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung vom 16.4.2021.

Denn der Bekl. zu 2) betrieb offenbar von der verfahrensgegenständlichen Wohnung aus Handel mit Marihuana und bewahrte dort in erheblichem Maße Betäubungsmittel auf; im Rahmen einer polizeilichen Durchsuchung wurden 787,71 g Marihuana mit einem Wirkstoffgehalt von mindestens 10,9 % vorgefunden. Dies stellt offenkundig eine massiv vertragswidrige Nutzung des Mietobjekts dar.

Dabei kommt es nicht darauf an, dass es sich bei Marihuana lediglich um eine sog. „weiche Droge“ handelt. Auch der Hinweis der Beschwerde auf aktuelle Legalisierungsüberlegungen und -diskussionen im Zusammenhang mit dieser Droge sind unbehelflich. Dieser verfängt schon deshalb nicht, weil es bei der mietrechtlichen Beurteilung auf die aktuelle Rechtslage ankommt und nicht auf etwaige, zumal überaus ungewisse, künftige Gesetzesänderungen.

Ob der Handel von der Wohnung aus oder in der Wohnung betrieben wurde, spielt keine maßgebliche Rolle, denn in beiden Fällen liegt eine gravierende vertragswidrige Nutzung der Wohnung vor. Die Beschwerde lässt dabei auch außer Betracht, dass dem Bekl. zu 2) nicht „nur“ Handeltreiben mit Betäubungsmitteln anzulasten war, sondern auch deren unerlaubter Besitz (in nicht geringer Menge). Da die Betäubungsmittel unstreitig in der Wohnung aufbewahrt wurden, ist der unmittelbare Bezug zur Wohnung - und damit die mietrechtliche Relevanz der Straftat des Bekl. zu 2) - jedenfalls insoweit offenkundig.

Eine Straftat kann hinreichenden Bezug zum Mietverhältnis haben, wenn sie innerhalb des Mietobjekts begangen wird, was insbesondere bei der Aufbewahrung von BtM zu bejahen ist (Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, Rn. 58 m.w.N.). So verhält es sich hier.

Es kommt auch nicht entscheidend darauf an, dass der Bekl. zu 2), einer der volljährigen Söhne der Bekl. zu 1), nicht Partei des Mietvertrags ist.

Denn ein hinreichender Bezug zum Mietverhältnis kann nicht nur dann bestehen, wenn eine der Mietvertragsparteien der Straftäter ist. Vielmehr kann das Mietverhältnis ebenso betroffen sein, wenn die Straftat von einem Familienangehörigen, (engen) Freund, Untermieter oder Hausbewohner verwirklicht wird. Dies erfordert auch keine Zurechnung der Straftat im rechtlichen Sinn (§ 278 BGB), nicht einmal eine (rechtliche) Einbeziehung in den Pflichtenkreis des Mietverhältnisses; die Straftat muss nur dem Risikobereich des Gekündigten zuzuordnen sein. Denn genauso, wie die Vertrauensstörung auf Opferseite aus der Verletzung von nahestehenden, aber nicht mit der Vertragsdurchführung betrauten Personen resultieren kann, ist dies auf Täterseite der Fall (Schmidt-Futterer/Streyl, aaO. Rn. 51 m.w.N.).

So stehen die Dinge auch hier, zumal die Bekl. zu 1) und 2) in eng(st)er verwandtschaftlicher Beziehung zueinander stehen (Mutter und Sohn) und der Bekl. zu 2) aufgrund ausdrücklicher Erlaubnis der Bekl. zu 1) längere Zeit in der verfahrensgegenständlichen Wohnung lebte.

b) Auch die Stellung eines Antrags nach § 721 ZPO führt vorliegend nicht zu Erfolgsaussichten der Rechtsverteidigung.

Umstritten ist insoweit die Frage, ob - sozusagen isoliert - für die Stellung eines Antrags auf Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 Abs. 1 ZPO Prozesskostenhilfe bewilligt werden darf. Diese Problematik kann insbesondere dann praktisch relevant werden, wenn zwar hinsichtlich der Verteidigung der Bekl.partei gegen den Räumungsanspruch - wie hier - keine Erfolgsaussichten bestehen, die Gewährung einer Räumungsfrist (auf Antrag oder von Amts wegen) im Rahmen eines klagestattgebenden Urteils aber ggf. in Betracht kommt. Unerheblich ist dabei letztlich, ob das Begehren der Bekl.partei nur auf die Erlangung einer Räumungsfrist abzielt oder ob er sich insgesamt gegen die Räumungsklage verteidigt; in ersterem Fall stünde die Frage einer vollumfänglichen Bewilligung, in der zweiten Konstellation die Möglichkeit einer Teilbewilligung von PKH im Raum.

Nach einer Auffassung könne dem Bekl. (namentlich also einem Mieter) im Rahmen des Räumungsrechtsstreits zumindest für den Verfahrensteil der Prüfung der Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 Abs. 1 ZPO (isoliert) Prozesskostenhilfe (PKH) bewilligt werden, auch wenn eine Erfolgsaussicht der Rechtsverteidigung gegen den Räumungsanspruch nicht anzunehmen sei. Lediglich für die Beiordnung eines Rechtsanwalts nach § 121 ZPO bestehe aufgrund der gebührenrechtlichen Vergütungsregelung in Nr. 3334 VV RVG auch in diesem Zusammenhang kein Rechtsschutzbedürfnis (AG Ludwigslust WuM 2013, 608). Begründet wird dieser Standpunkt insbesondere damit, dass auch die Frage der Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 Abs. 1 ZPO mit einer Beweisaufnahme (namentlich in Form der Einholung eines kostenintensiven medizinischen Sachverständigengutachtens) einhergehen könne. Es bestehe daher ein „wesentliches Bedürfnis für eine Gewährung von Prozesskostenhilfe jedenfalls für diesen Verfahrensteil“ (AG Ludwigslust WuM 2013, 608 [611]). Soweit die Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 Abs. 1 ZPO eine vorweggenommene Anordnung für das Vollstreckungsverfahren betreffe, könne der beklagte Mieter jedenfalls diesbezüglich nicht schlechter stehen, als wenn über die Räumungsfrist in einem gesonderten Verfahren zu entscheiden wäre. Ansonsten wäre dem Anspruch auf einen effektiven Rechtsschutz kaum Genüge getan.

Die verneinende Gegenauffassung führt insbesondere an, dass es insoweit ja - anders als nach § 721 Abs. 2 ZPO - nicht um ein selbständiges Nebenverfahren, sondern lediglich um eine „Annex-Entscheidung“ gehe. Die Bewilligung einer Räumungsfrist stelle auch kein Teilunterliegen des Kl. dar. Die eigentliche Rechtsverteidigung des beklagten Mieters habe somit keine Aussicht auf Erfolg. Es sei zwar nicht zu verkennen, dass auch an der Bewilligung einer Räumungsfrist ein erhebliches Interesse eines Räumungsschuldners/Mieters bestehen könne. Da der beklagte Mieter aber primär Klageabweisung beantrage, insoweit keine Erfolgsaussicht bestehe und alle Verfahrenskosten auch von diesem Streit voll erfasst seien, müsse die Gewährung von Prozesskostenhilfe allein bezogen auf die Frage einer Räumungsfrist nach § 721 Abs. 1 ZPO abgelehnt werden. Es komme hinzu, dass gemäß § 721 Abs. 1 ZPO über die Frage einer Räumungsfrist ohnehin auch von Amts wegen zu entscheiden sei und ggf. keine besonderen Probleme gegeben seien, die einen anwaltlichen Vortrag erforderlich machten. Damit könne schließlich ein Bedürfnis einer anwaltlichen Vertretung entfallen. Ohne anwaltliche Vertretung bedürfe der beklagte Mieter aber allein für die Frage der Räumungsfrist keiner Prozesskostenhilfe, weil ein diesbezüglicher Vortrag nebst entsprechendem Antrag keine Kosten verursache; Prozesskostenhilfe diene aber nur dazu, die Führung des Prozesses zu ermöglichen (AG Schöneberg NJWE-MietR 1996, 105).

Diese Auffassung verdient in Ansehung der vorstehenden Argumentation Zustimmung. Nach alledem kam die Gewährung von Prozesskostenhilfe hier nicht - auch nicht teilweise - in Betracht.

Wird aus der gemieteten Wohnung heraus in erheblichem Maße Handel mit Marihuana betrieben, berechtigt diese massiv vertragswidrige Nutzung zur fristlosen Kündigung auch dann, wenn nicht der Mieter selbst, sondern ein in der Wohnung (mit-) lebender volljähriger Sohn die Straftat begeht. So das Landgericht München I, das zugleich entschied, dass allein für die Stellung eines isolierten Antrags auf Gewährung einer Räumungsfrist keine Prozesskostenhilfe bewilligt werden kann.

Die Kläger begehren von der Beklagten Räumung und Herausgabe der gemieteten Wohnung, die sie zusammen mit ihrem Sohn, dem weiteren Beklagten, bewohnt. Bei dem Sohn wurden aufgrund eines Verdachts auf Drogenhandel im Rahmen einer Wohnungsdurchsuchung 850 g Marihuana gefunden. Daraufhin kündigten die Kläger das Mietverhältnis. Die Beklagten beantragten erfolglos Prozesskostenhilfe; im Übrigen gab das AG der Klage statt. Gegen die Versagung der Prozesskostenhilfe richtet sich die sofortige Beschwerde der Mutter.

Die Beschwerde ist unbegründet. Es bestehen keine Zweifel an der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung. Der Sohn habe offenbar von der Wohnung aus Handel mit Marihuana betrieben und dort in erheblichem Maße Betäubungsmittel aufbewahrt. Dies stelle eine massiv vertragswidrige Nutzung des Mietobjekts dar.

Dabei komme es weder darauf an, dass es sich bei Marihuana lediglich um eine sog. „weiche Droge“ handele, noch darauf, dass es aktuelle Legalisierungsüberlegungen gebe, weil es bei der mietrechtlichen Beurteilung auf die aktuelle Rechtslage ankomme, und nicht auf etwaige ungewisse künftige Gesetzesänderungen.

Keine Rolle spiele auch, ob der Drogenhandel von der Wohnung aus oder in der Wohnung betrieben wurde. Da das Marihuana unstreitig in der Wohnung aufbewahrt wurde, sei der unmittelbare Bezug zur Wohnung offenkundig.

Es komme auch nicht entscheidend darauf an, dass der Sohn der Mieterin nicht Partei des Mietvertrags sei. Ein Mietverhältnis könne ebenso betroffen sein, wenn die Straftat von einem Familienangehörigen, (engen) Freund, Untermieter oder Hausbewohner verwirklicht werde. Dies erfordere keine Zurechnung der Straftat im rechtlichen Sinn, und noch nicht einmal eine (rechtliche) Einbeziehung in den Pflichtenkreis des Mietverhältnisses; es reiche vielmehr aus, dass die Straftat dem Risikobereich des Gekündigten zuzuordnen ist.

Prozesskostenhilfe sei nicht zu gewähren. Umstritten sei bislang, ob für die isolierte Stellung eines Antrags auf Gewährung einer Räumungsfrist Prozesskostenhilfe bewilligt werden dürfe. Die Frage sei insbesondere dann praktisch relevant, wenn eine Rechtsverteidigung gegen den Räumungsanspruch chancenlos sei, die Gewährung einer Räumungsfrist (auf Antrag oder von Amts wegen) im Rahmen eines Räumungsurteils aber in Betracht komme. Letztlich sei es aber unerheblich, ob der Antrag auf Prozesskostenhilfe nur auf die Erlangung einer Räumungsfrist abziele oder die Räumungsklage insgesamt betreffe; in ersterem Fall stünde die Frage einer vollumfänglichen Bewilligung, in der zweiten Konstellation die Möglichkeit einer Teilbewilligung von PKH im Raum.

Das LG setzt sich anschließend mit den unterschiedlichen Auffassungen zur Frage auseinander, ob Prozesskostenhilfe isoliert für die Stellung eines Antrags auf Gewährung einer Räumungsfrist bewilligt werden kann, was es verneint.

Auch das Landgericht Berlin hat in vergleichbaren Fällen ähnlich entschieden: LG Berlin vom 26. Februar 2018 - 65 S 6/18 -, GE 2018, 934 sowie vom 25. Juni 2018 - 65 S 54/18 -, GE 2018, 1060 (jeweils Lagerung von Waffen und Munition); LG Berlin vom 9. Januar 1990 - 65 S 254/89 - GE 1990, 255 (Wohnung als Umschlag- und Lagerplatz für umfangreiche Rauschgiftgeschäfte); mit Einschränkungen ebenso LG Berlin vom 9. Juni 2022 - 67 S 90/2022 -, GE 2022, 739 (Rauschgift in der Wohnung).

Was die Frage der isolierten Gewährung von Prozesskostenhilfe im selbständigen Räumungsfristverfahren betrifft, sollte man als Vermieter nicht blind darauf vertrauen, den erwirkten Räumungstitel ohne Zeitverzögerung auch durchsetzen zu können. Es empfiehlt sich deshalb, entsprechende Vorsorge zu treffen, wenn in zeitlicher Nähe zur voraussichtlichen Räumung ein Vertrag mit einem Nachfolgemieter abgeschlossen werden soll, um zu vermeiden, dass der neue Mieter Ansprüche wegen verspäteter Übergabe der Räumlichkeiten stellt.