Fristlose Kündigung wegen Beschmierens der Hausfassade

Beschmiert ein Mieter Fassaden und Flure mit vermieterfeindlichen Schriftzügen, rechtfertigt das eine fristlose Kündigung.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Bekl. hat zusammen mit A. J. eine Wohnung der Kl. gemietet. Frau J. zog im Jahr 2013 aus der Wohnung aus. Zwischen April 2018 und Januar 2019 wurden an 11 Tagen auf den Wänden im Hausflur und Treppenhaus, an der Straßenfassade und auf der Klingelplatte des Wohngebäudes diverse aufgebrachte Schriftzüge, unter anderem mit dem Inhalt „X. enteignen“, „X. verdrängen“, „Smash X“, entdeckt. Die Kl. ließ diese Schriftzüge nach ihrer Entdeckung entfernen, wofür Kosten in Höhe von ca. 1.600 € entstanden. Sie beauftragte ein Sicherheitsunternehmen mit der Observierung des Grundstücks, um den Verursacher zu ermitteln. Am 28.1.2019 gegen 23.30 Uhr wurde der Bekl. von einem Mitarbeiter des Sicherheitsunternehmens dabei entdeckt, wie er mit einem schwarzen dicken Stift den Schriftzug „Syndikat bleibt“ und ein Anarchiesymbol auf die Straßenfassade gegenüber der Klingelplatte aufbrachte und auf die Wand des Hausflurs „X. enteignen“ schrieb. Daraufhin kündigte die Kl. gegenüber dem Bekl. und Frau J. fristlos und hilfsweise fristgerecht aufgrund dieser Vorkommnisse. Der Bekl. entschuldigte sich gegenüber der Kl. schriftlich für die Tat am 28.1.2019. Die Kl. behauptet, der Bekl. sei Verursacher sämtlicher Schmierereien, welche dieselbe Handschrift aufwiesen. Sie behauptet zudem, dass der Bekl. nach dem Vorfall am 28.1.2019 versucht habe, den Schriftzug „X. enteignen“ mit einem Lösungsmittel o. Ä. zu entfernen, was nur partiell gelungen sei.

Der Bekl. behauptet, er habe die Schmierereien bis auf die am 28.1.2019 nicht vorgenommen. Anhand der eingereichten Lichtbilder sei erkennbar, dass unterschiedliche Schriftzüge, Schriftarten und Topoi verwendet worden seien. Angesichts des Widerstandes gegen die Vermietungspraxis börsenorientierter Immobilienkonzerne gebe es in Berlin genug andere Personen, die eine Motivlage gegen die Kl. hätten. An einigen Tagen der Entdeckung der Schriftzüge sei der Bekl. nicht in Berlin gewesen, wofür er Zeugen anbietet. Er behauptet, er habe den Schriftzug am 28.1.2019 nur durch warmes Wasser ohne Einsatz von Lösungsmitteln rückstandslos entfernt. Er ist der Ansicht, die Handlung stelle daher keine Sachbeschädigung im Sinne des § 303 StGB dar, da hierfür eine Substanzverletzung notwendig sei.

Die Kl. hat einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Bekl. bewohnten streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB. Das Mietverhältnis wurde durch die Kündigung vom 22.2.2019 beendet.

Es liegt ein die außerordentliche Kündigung rechtfertigender Grund nach § 543 Abs. 1 BGB vor. Ein wichtiger Grund im Sinne dieser Vorschrift ist gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

Der Kündigungstatbestand des § 543 Abs. 1 BGB ist hier erfüllt, da der Bekl. am 28.1.2019 die Straßenfassade und die Hauswand im Flur des Wohngebäudes mittels eines dicken schwarzen Stifts mit Schriftzügen versah, unter anderem mit dem Inhalt „X. enteignen“. Es kann dabei dahinstehen, ob der Bekl. auch für die übrigen Vorkommnisse verantwortlich ist. Der Bekl. hat durch seine Tat nicht nur das Eigentum der Kl. vorsätzlich und widerrechtlich verunstaltet, sondern dieses auch gegen deren offensichtliche Interessen als politisches Kampfmittel missbraucht. Diese Missachtung der berechtigten Interessen der Kl. stellt eine Vertragsverletzung dar, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Kl. unzumutbar macht.

Es kann daher dahinstehen, ob eine Strafbarkeit nach § 303 StGB gegeben ist. Entgegen der Ansicht des Bekl. ist eine Sachbeschädigung nach § 303 Abs. 2 StGB auch dann gegeben, wenn das Erscheinungsbild einer fremden Sache nicht nur unerheblich und nicht nur vorübergehend verändert wird. Die Unerheblichkeit hat der Gesetzgeber für Veränderungen angenommen, die ohne Aufwand binnen kurzer Zeit von selbst wieder vergehen oder entfernt werden können, wie Kreide- oder Wasserfarbenauftrag (BT-Drs. 15/5313 S. 3). Entscheidend soll dabei sein, dass die Veränderung des Erscheinungsbildes dazu geeignet ist, einen die Bagatellgrenze übersteigenden Zeitraum zu bestehen (Hecker, in: Schönke/Schröder, StGB, 30. Aufl. 2019, § 303 Rn. 10). Es kann jedenfalls bezweifelt werden, ob mittels des unstreitig benutzten dicken schwarzen Stifts, auch wenn dessen Auftrag nach Vortrag des Bekl. durch warmes Wasser entfernt werden konnte, eine nur unerhebliche Veränderung hervorgerufen wurde.

Die Handlung des Bekl. muss sich Frau J. zurechnen lassen. Bei mehreren Mietern genügt es, wenn der wichtige Grund in der Person eines der Mieter vorliegt, also die Vertragsverletzung von einem der Mieter begangen wurde (OLG Düsseldorf, Urt. v. 18.3.1987, 15 U 183/86).

Die Kündigung war nicht deswegen unwirksam, weil offengeblieben ist, ob sie auch Frau J. als Mitmieterin des Bekl. tatsächlich zugegangen ist. Zwar kann ein Mietverhältnis, an dem auf Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern gekündigt werden. Die Kl. durfte die Kündigung jedoch auch gegenüber Frau J. an die Adresse der streitgegenständlichen Wohnung senden. Bei einer zu Wohnzwecken angemieteten Wohnung darf grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass ein Mieter, solange er noch Partei des Mietvertrags ist, dort auch seinen Aufenthalt hat. Es wurde nicht vorgetragen, dass Frau J. der Kl. ihren Auszug angezeigt und ihre neue Adresse mitgeteilt hat. Aus diesem Grund ist es dem Bekl. auch nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB verwehrt, sich auf einen fehlenden Zugang des Kündigungsschreibens an die Mitmieterin zu berufen (vgl. BGH, Urt. v. 19.9.2018, VIII ZR 261/17; Beschl. v. 14.9.2010, VIII ZR 83/10). Ein Mieter kann sich nicht darauf berufen, eine Kündigung des Vermieters nicht erhalten zu haben, wenn er nicht gleichzeitig geltend macht, dass er den Vermieter über seine neue Anschrift unterrichtet hat (LG Mannheim, Urt. v. 19.3.1997, 4 S 198/95). Dies gilt erst recht für den Mitmieter, der den Zugang von Schreiben an einen ausgezogenen Mitmieter bestreitet, und auch dann, wenn dem Vermieter dessen neue Anschrift später bekannt geworden ist (AG Schöneberg, Urt. v. 12.2.2002. 19 C 464/00). Die Berufung auf den mangelnden Zugang der Kündigung gegenüber der ausgezogenen Mitmieterin, die selbst nicht Partei des Rechtsstreits ist, stellt sich als rechtsmissbräuchlich dar. Die Notwendigkeit des Zugangs eines Schreibens dient dem Schutz der Person, der das Schreiben zugestellt werden soll. Dem Bekl. ist die Kündigung unstreitig zugegangen. Das Bestreiten des Zugangs an Frau J., das erst in der mündlichen Verhandlung erfolgte, nachdem das Gericht auf die bestehenden Erfolgsaussichten der Klage hingewiesen hat, dient offensichtlich nur dem Zweck, die Kündigung zu Fall zu bringen und die Durchsetzung des Räumungsanspruchs zu verhindern. […]

Dem Bekl. wird auf seinen Antrag hin eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO gewährt. Die Interessen beider Parteien sind hierbei gegeneinander abzuwägen. Der Vermieter hat das legitime Interesse an der Durchsetzung seines Räumungstitels nach erfolgreicher fristloser Kündigung. Dennoch ist dem Bekl. auch angesichts der angespannten Wohnungsmarktlage zur Vermeidung von Obdachlosigkeit eine Frist zur Erlangung von neuem Wohnraum zu gewähren. Da der Mieter die laufende Miete voraussichtlich weiterzahlt, aber keine besonderen Härtegründe vorliegen, welche die Einräumung einer besonders langen Räumungsfrist begründen würden, erscheint die Einräumung einer Räumungsfrist von drei Monaten angemessen.

Beschmiert ein Mieter Fassaden und Flure des Hauses mit vermieterfeindlichen Parolen, rechtfertigt dieses Verhalten eine fristlose Kündigung.

Zwischen April 2018 und Januar 2019 wurden an elf Tagen Wände im Hausflur und Treppenhaus, die Straßenfassade und die Klingelplatte mit diversen, gegen die Vermieterfirma gerichteten Parolen – „X. enteignen“, „X. verdrängen“, „Smash X“ – beschmiert. Der Vermieterin entstanden für die Beseitigung der Schmierereien Kosten von ca. 1.600 €. Sie beauftragte ein Sicherheitsunternehmen mit der Observierung und Ermittlung des Verursachers. Einer der Mieter wurde auf frischer Tat ertappt und fristlos gekündigt. Er entschuldigte sich schriftlich, räumte aber nur die Schmierereien ein, bei denen er ertappt wurde.

Das Amtsgericht verurteilte den Mieter zur Räumung. Die fristlose Kündigung stütze sich auf einen rechtfertigenden Grund nach § 543 Abs. 1 BGB. Der liege vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne. So sei es hier. Der beklagte Mieter habe die Straßenfassade und die Hauswand im Flur des Wohngebäudes mittels eines dicken schwarzen Stifts mit gegen die Vermieterin gerichteten Schriftzügen versehen und damit nicht nur das Eigentum der Klägerin vorsätzlich und widerrechtlich verunstaltet, sondern die Haus- und Flurwände gegen ihre offensichtlichen Interessen als politisches Kampfmittel missbraucht. Diese Missachtung der berechtigten Interessen der Vermieterin stelle eine Vertragsverletzung dar, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Vermieterin unzumutbar mache.

Es könne offenbleiben, ob die Schmierereien auch eine Straftat nach § 303 StGB seien. Entgegen der Ansicht des Beklagten liege eine Sachbeschädigung nach § 303 Abs. 2 StGB auch dann vor, wenn das Erscheinungsbild einer fremden Sache nicht nur unerheblich und nicht nur vorübergehend verändert werde. Die Unerheblichkeit habe der Gesetzgeber für Veränderungen angenommen, die ohne Aufwand binnen kurzer Zeit von selbst wieder vergingen oder entfernt werden könnten, wie Kreide- oder Wasserfarbenauftrag. Entscheidend sei, ob die Veränderung des Erscheinungsbildes einen die Bagatellgrenze übersteigenden Zeitraum bestehe.

Eine bereits vor Jahren ausgezogene Mitmieterin des Beklagten habe sich die Taten des Beklagten zurechnen zu lassen. Bei mehreren Mietern genüge es, wenn der wichtige Grund in der Person eines der Mieter vorliegt, also die Vertragsverletzung von einem der Mieter begangen wurde.

Die Kündigung sei nicht deswegen unwirksam, weil offengeblieben war, ob das Kündigungsschreiben der ausgezogenen Mitmieterin zugegangen war. Zwar könne wirksam nur gegenüber allen Mietern gekündigt werden, doch habe die Klägerin das Schreiben an die Adresse der streitgegenständlichen Wohnung zustellen dürfen. Bei zu Wohnzwecken gemieteten Räumen dürfe grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass ein Mieter, solange er noch Partei des Mietvertrags ist, dort auch seinen Aufenthalt habe. Im Prozess sei nicht vorgetragen worden, dass die Mitmieterin der Vermieterin ihren Auszug angezeigt und ihre neue Adresse mitgeteilt habe, weshalb sich der Beklagte auch nicht erfolgreich auf einen fehlenden Zugang des Kündigungsschreibens an die Mitmieterin berufen könne. Ein Mieter könne sich nicht darauf berufen, eine Kündigung des Vermieters nicht erhalten zu haben, wenn er nicht gleichzeitig geltend mache, dass er den Vermieter über seine neue Anschrift unterrichtet habe; dies gelte erst recht für den Mitmieter, der den Zugang von Schreiben an einen ausgezogenen Mitmieter bestreite. Die Berufung auf den mangelnden Zugang der Kündigung gegenüber der ausgezogenen Mitmieterin, die selbst nicht verklagt war, sei rechtsmissbräuchlich. Die Notwendigkeit des Zugangs eines Schreibens diene dem Schutz der Person, der das Schreiben zugestellt werden solle. Das – erst in der mündlichen Verhandlung erfolgte – Bestreiten des Zugangs an die Mietmieterin diene offensichtlich nur dem Zweck, die Kündigung zu Fall zu bringen und die Durchsetzung des Räumungsanspruchs zu verhindern.

Angesichts der angespannten Wohnungsmarktlage wurde dem Beklagten zur Vermeidung von Obdachlosigkeit eine Räumungsfrist von drei Monaten gewährt.