Fristlose Kündigung wegen Beleidigungen von Mitarbeitern des Vermieters

Grobe Beleidigungen von Mitarbeitern des Vermieters - hier die Äußerungen: „fick Dich“, „Schlampen“, „Fotzen“, Ausstrecken des Mittelfingers - sowie Tätlichkeiten rechtfertigen eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung auch dann, wenn der Mieter wegen einer Hirnschädigung nur bedingt belastbar ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. halten in der 56,60 m2 großen Zweizimmerwohnung zwei Hunde. Nach wiederholten Beschwerden der Nachbarn mahnte die Kl. die Bekl. unter dem 15. Dezember 2017 wegen wiederholter ruhestörender, teils deutlich nach 19.00 Uhr verursachter Belästigung der Mitbewohner durch laute Musik, Krach und Poltern, Toben und Bellen der Hunde ab und drohte für den Fall fortgesetzter Ruhestörung die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses an. Vor dem Hintergrund dieser Abmahnung lud die Kl. die Bekl. zu 1. für den 20. Februar 2018 zu einem Gespräch in ihre Niederlassung. Statt der Bekl. zu 1. erschien der nach eigener Darstellung aufgrund einer Hirnschädigung nur bedingt belastbare Bekl. zu 2. in Begleitung seines damaligen Betreuers bei der Kl. Deren Mitarbeiterin A. fragte den Bekl. zu 2.: „Was wollen Sie denn hier, Sie sind doch gar nicht eingeladen?“: Nachdem die Mitarbeiterin A. den Bekl. zu 2. wiederholt unterbrochen hatte, verließ dieser mit der Bemerkung, er wolle sich die Scheiße hier nicht mehr geben, deren Büro. Kurz darauf kehrte er in das Büro zurück, um ihr „siktir lan“ zuzurufen, was Türkisch ist und auf Deutsch „fick Dich“ heißt, die Kollegin M. der Mitarbeiterin A. als „Schlampe“ und beide als „Fotzen“ zu bezeichnen. Als der Bekl. zu 2. in der Absicht, die Niederlassung der Kl. zu verlassen, im Foyer zunächst eine falsche Richtung einschlug, rief eine Mitarbeiterin des Empfangsbereichs ihm „hierher“ und „dreckiger Hund“ zu. Am Ausgang schlug der Bekl. zu 2. in Richtung der ihn hinausbegleitenden Mitarbeiterin A., traf aber die Türverglasung, die sich unter der Schlagwirkung stark verbog. Hinzukommenden weiteren Mitarbeitern der Kl. zeigte der Bekl. zu 2. den Mittelfinger. Die von der Kl. alarmierte Polizei nahm den Bekl. zu 2. schließlich in Empfang.

Daraufhin sprach der nachmalige Prozessbevollmächtigte der Kl. unter dem 27. Februar 2018 sowohl den Bekl. unmittelbar als auch ihren seinerzeitigen Betreuern die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietvertrages wegen fortgesetzter Ruhestörung und des vorstehend beschriebenen Vorfalls in ihrer Niederlassung aus. Mit Anwaltsschreiben vom 4. Juni 2018 sprach die Kl. den Bekl. erneut die fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen unerlaubter Haltung eines zweiten Hundes, fortdauernden Hundebellens und eines am 21. April 2018 erfolgten Polizeieinsatzes aus.

Als am 2. August 2018 ein von der Kl. entsandter Handwerker zur Reparatur der unter anderem für die Warmwasserversorgung installierten Gastherme in der Wohnung der Bekl. erschien, versuchte der Bekl. zu 2. zunächst, diesen anzuspucken. Der Handwerker konnte aber ausweichen. Daraufhin packte der Bekl. zu 2. den Handwerker mit so festem Griff am Arm, dass er dort Blutergüsse erlitt, seinen Arbeitseinsatz abbrechen und die Polizei alarmieren musste, die mit zwei Streifenwagen und vier Beamten erschien. Bei einem daraufhin in der Wohnung der Bekl. verabredeten Treffen mit den seinerzeitigen Vertretern der Bekl. überreichte der nachmalige Prozessbevollmächtigte der Kl. diesen auf den 6. September 2019 datierte schriftliche fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigungen. Bei dieser Gelegenheit wurde über einen Auszug der Bekl. aus der Wohnung und die Beschaffung von Ersatzwohnraum gesprochen. Die Kl. jedenfalls hat den Bekl. in der Folgezeit keinen Ersatzwohnraum angeboten. Vielmehr ließ sie den Bekl. mit Anwaltsschreiben vom 15. Juli 2019 sowie mit Schriftsätzen vom 23. Dezember 2019, 17. Januar und 3. Februar 2020 weitere fristlose und ordentliche Kündigungen unter anderem wegen unerlaubter Hundehaltung und fortgesetzter Ruhestörung durch Hundegebell aussprechen.

Die Kl. nimmt die Bekl. im vorliegenden Rechtsstreit auf Räumung in Anspruch. […]

Die Klage ist begründet.

I. Die Bekl. sind gemäß §§ 546 Abs. 1, 427 BGB gesamtschuldnerisch zur Räumung der im Tenor zu 1. genannten Wohnung verpflichtet.

1. Die fristlose Kündigung der Kl. vom 27. Februar 2018 hat das Mietverhältnis gemäß §§ 568 Abs. 1, 164 Abs. 1, 569 Abs. 4, 543 Abs. 1 Satz 1 und 2, Abs. 3 Satz 2 Ziffer 2. BGB mit sofortiger Wirkung beendet.

Die vom Bekl. zu 2. am 20. Februar 2018 gegen die Mitarbeiterinnen der Kl. ausgesprochenen Beleidigungen „fick Dich“, „Schlampe“, „Fotzen“ und das ebenfalls als grobe Beleidigung zu wertende Ausstrecken des Mittelfingers gegen weitere Mitarbeiter der Kl. machen der Kl. zumal unter Berücksichtigung der bei dieser Gelegenheit vom Bekl. zu 2. außerdem versuchten bzw. verübten Tätlichkeit gegen die Mitarbeiterin A. bzw. das Eigentum der Kl. jede weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar. Die Kl. kann, darf und muss es nicht hinnehmen, dass Mieter ihre Mitarbeiter vor dem Hintergrund einer Meinungsverschiedenheit um ruhestörenden Lärm aus ihrer Wohnung auf das Gröbste beleidigen, bedrohen und gegen Personen und/oder Sachen gewalttätig werden.

Angesichts des massiv rechtswidrigen Verhaltens des Bekl. zu 2. war eine der fristlosen Kündigung vorausgehende Abmahnung entbehrlich.

Die Bekl. zu 1. muss sich die grob vertragswidrigen und unerlaubten Verhaltensweisen des Bekl. zu 2. im Rahmen ihrer Mietergemeinschaft zurechnen lassen, weshalb die Kündigung auch gegenüber der Bekl. zu 1. begründet ist.

b) Die Einwände der Bekl. greifen nicht durch.

aa) Ob die Meinungsverschiedenheit zum ruhestörenden Lärm auf unzutreffenden Sachverhaltsannahmen der Kl. beruhte, ist letztlich unerheblich. Den Bekl. stand und steht es wie jedem anderen Mieter auch frei, sich gegen etwaige unrichtige Tatsachenbehauptungen zu wehren, nicht aber mit groben Beleidigungen und Gewalttätigkeit.

bb) Dass die Mitarbeiterin A. dem unangekündigt statt der geladenen Bekl. zu 1. erschienenen Bekl. zu 2. mit den im Tatbestand wiedergegebenen Worten begrüßt hat, ist nicht zu beanstanden und schon gar keine die genannten Beleidigungen und die Gewalttätigkeit des Bekl. zu 2. rechtfertigende Provokation. Das gilt in gleicher Weise für den Umstand, dass die Mitarbeiterin A. den Bekl. zu 2. im Laufe des Gesprächs wiederholt unterbrochen hat. Insoweit ist schon nicht dargelegt oder ersichtlich, inwiefern diese Unterbrechungen unter Berücksichtigung des konkreten Gesprächsverlaufs, insbesondere des Gesprächsverhaltens des Bekl. zu 2. überhaupt untunlich gewesen sein könnte.

cc) Ob der Bekl. zu 2. mit dem von ihm ausgeführten Schlag die Mitarbeiterin A. treffen wollte, ist letztlich nicht ausschlaggebend. Er hat in Richtung der ihn zum Ausgang begleitenden Mitarbeiterin einen Schlag ausgeführt, was für diese die konkrete Gefahr einer ernsthaften Verletzung begründete, und sei es durch eine unkontrollierte, aber dem Bekl. zu 2. zuzurechnende Ausweichbewegung der Mitarbeiterin A. selbst.

dd) Der Bekl. zu 2. mag wegen einer Hirnschädigung bedingt belastbar sein. Dessen ungeachtet vermag er seine Gesprächspartner in mehreren Sprachen gröblich zu beleidigen und Gewaltausbrüche zu inszenieren. Weshalb diese Art grober Ausfälligkeit im Lichte seiner bedingten Belastbarkeit eine weniger schwerwiegende Rechtsverletzung oder von den Opfern gar hinzunehmen sein könnte, erschließt sich dem Gericht nicht ansatzweise.

ee) Dass andere, im Empfangsbereich tätige Mitarbeiter der Kl. den Bekl. zu 2. beim Verlassen der Niederlassung als „dreckigen Hund“ beleidigt haben, kann weder die vorangegangenen groben Beleidigungen seitens des Bekl. zu 2. entschuldigen oder verharmlosen noch seine anschließende Gewalttätigkeit gegen die Mitarbeiterin A. und/oder das Eigentum der Kl.

2. Selbst wenn man im Verhalten des Bekl. zu 2. keine totale Unzumutbarkeit jeglicher Vertragsfortsetzung erkennen wollte: Die unter dem 27. Februar 2018 zugleich hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietvertrages hätte das Mietverhältnis gemäß §§ 568 Abs. 1, 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Ziffer 1., 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB jedenfalls zum Ablauf des 31. Mai 2018 beendet.

Eine darin für die Bekl. liegende Härte im Sinne § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Dass Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffen sei, ist lediglich eine substanzfreie Behauptung der Bekl. Inwiefern sie sich - unterstützt von ihren dazu bestellten Betreuern - überhaupt um Ersatzwohnraum gekümmert haben könnten, ist nicht ansatzweise vorgetragen oder sonst ersichtlich. Selbst wenn sie das Gespräch mit dem nachmaligen Prozessbevollmächtigten der Kl. am 7. September 2018 so hätten verstehen dürfen, dass auch die Kl. etwaigen Ersatzwohnraum anbieten wollte, hätte das die Bekl. nicht der Obliegenheit enthoben, sich selbst darum zu kümmern.

3. Jedenfalls aber hat die weitere fristlose Kündigung der Kl. vom 6. September 2018 das Mietverhältnis nach den zu vorstehend Ziffer 1. genannten Vorschriften mit sofortiger Wirkung beendet. Die durch keinen Anlass erklärte, durch nichts zu rechtfertigende oder entschuldigende Beleidigung des von der Kl. entsandten Handwerkers durch - wenn auch das Ziel verfehlende - Anspucken und die Zufügung einer Körperverletzung durch Tätlichkeit gegen seinen Arm mit der Folge von Blutergüssen machen jede weitere vertragliche Verbindung mit dem Bekl. zu 2. als Mieter einer Wohnung der Kl. unzumutbar. Denn wie soll die Kl. ihren Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten geordnet nachkommen, wenn der Bekl. die von ihr entsandten Handwerker und Mitarbeiter grund- und anlasslos tätlich angreift? Das gilt zumal im Lichte des Vorfalls vom 20. Februar 2018.

4. Dass die Kl. ihren Räumungsanspruch nicht sogleich gegen die Bekl. geltend gemacht hat, kann den Erfolg ihrer Klage nicht hindern: Eine stillschweigende Vertragsverlängerung nach § 545 Satz 1 BGB hat die Kl. zu Punkt O auf Seite 13 des Mietvertrages wirksam ausgeschlossen. Die von der Kl. seit den Kündigungsaussprüchen bis zur Klageeinreichung Anfang November 2019 mit den Bekl. gezeigte Geduld ist Ausdruck sozialer Rücksichtnahme, nicht aber ein Umstand, der die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung oder gar die fortbestehende Wirksamkeit der von der Kl. ausgesprochenen Kündigungen in Frage stellen könnte. Dass die Kl. keinesfalls gewillt war, das Mietverhältnis mit dem Bekl. fortzusetzen, hat sie auch diesen gegenüber durch den fortlaufenden Ausspruch weiterer fristloser und ordentlicher Kündigungen hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht.

5. Ob die Hunde der Bekl. stören, schon ihre bloße Haltung in der Wohnung ganz oder teilweise vertragswidrig ist und die weiteren von der Kl. in ihren Kündigungen geltend gemachten Kündigungsgründe bestehen, ist bei dieser Sachlage unerheblich.

II. Für die Einräumung einer Räumungsfrist besteht kein hinreichender Anlass. Jede weitere Vertragsfortsetzung ist wegen des Verhaltens des Bekl. zu 2. unzumutbar. Eine nachvollziehbare Entschuldigung der Bekl. für das Verhalten des Bekl. zu 2. gibt es nicht, auch nicht den Versuch einer solchen. Die Bekl. haben dem Gericht durch ihr unentschuldigtes Fernbleiben zum Verhandlungstermin auch verunmöglicht, sich mit einer etwaigen Unrechtseinsicht der Bekl. bekanntzumachen und ihnen ein womöglich überzeugendes Wort des Bedauerns oder der Entschuldigung zu entlocken. Aus demselben Grund konnten oder wollten die Bekl. dem Gericht auch etwaige eigene Bemühungen um Ersatzwohnraum nicht dartun. Ihr gesamtes Verhalten vor und im Rechtsstreit läuft mithin auf künftige Wohnungslosigkeit hinaus, woran ihre Betreuer anscheinend nichts zu ändern vermögen. Ein befristeter Räumungsaufschub erscheint somit sinnlos. Die nach § 721 ZPO mögliche Gewährung einer Räumungsfrist ist dazu gedacht, eine vermeidbare kurzfristige Obdachlosigkeit zu vermeiden. Im Falle der Bekl. ist eine Obdachlosigkeit nach Aktenlage, ihrem Verhalten im Prozess und eigener Darstellung aber unvermeidbar.

Grobe Beleidigungen von Mitarbeitern des Vermieters – hier die Äußerungen: „fick Dich“, „Schlampen“, „Fotzen“, Ausstrecken des Mittelfingers – sowie Tätlichkeiten rechtfertigen eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung auch dann, wenn der Mieter wegen einer Hirnschädigung nur bedingt belastbar ist.

Die Beklagten halten in der 56,60 m2 großen Zweizimmerwohnung zwei Hunde. Nach wiederholten Beschwerden der Nachbarn mahnte die Klägerin die Beklagte am 15. Dezember 2017 wegen wiederholter ruhestörender, teils deutlich nach 19.00 Uhr verursachter Belästigung der Mitbewohner durch laute Musik, Krach und Poltern, Toben und Bellen der Hunde ab und drohte für den Fall fortgesetzter Ruhestörung die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses an.

Bei einem Klärungsversuch in der Niederlassung der Klägerin erschien statt der eingeladenen Beklagten zu 1. der aufgrund einer Hirnschädigung nur bedingt belastbare Beklagte zu 2. in Begleitung seines damaligen Betreuers. Eine Mitarbeiterin der Klägerin fragte den Beklagten zu 2.: „Was wollen Sie denn hier, Sie sind doch gar nicht eingeladen?“ Sie unterbrach den Beklagten zu 2. wiederholt, worauf dieser mit der Bemerkung, er wolle sich die Scheiße hier nicht mehr anhören, deren Büro verließ, um kurz darauf in das Büro zurückzukehren, um ihr „siktir lan“ zuzurufen (Türkisch, auf Deutsch „fick Dich“) und eine zweite anwesende Mitarbeiterin der Klägerin als „Schlampe“ und beide als „Fotzen“ zu bezeichnen.

Als der Beklagte zu 2. die Niederlassung der Klägerin verlassen wollte und im Foyer zunächst eine falsche Richtung einschlug, rief eine Mitarbeiterin des Empfangsbereichs ihm „hierher“ und „dreckiger Hund“ zu. Am Ausgang schlug der Beklagte zu 2. in Richtung der ihn hinausbegleitenden Mitarbeiterin, traf aber die Türverglasung, die sich unter der Schlagwirkung stark verbog. Hinzukommenden weiteren Mitarbeitern der Klägerin zeigte der Beklagte zu 2. den Mittelfinger, bis ihn schließlich die von der Klägerin alarmierte Polizei in Empfang nahm.

Daraufhin sprach die Klägerin am 27. Februar 2018 sowohl den Beklagten unmittelbar als auch ihren seinerzeitigen Betreuern die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung wegen fortgesetzter Ruhestörung und des Vorfalls in ihrer Niederlassung aus, am 4. Juni 2018 sprach die Klägerin eine weitere fristlose Kündigung wegen unerlaubter Haltung eines zweiten Hundes, fortdauernden Hundebellens und eines am 21. April 2018 erfolgten Polizeieinsatzes aus.

Als am 2. August 2018 ein Handwerker der Klägerin zur Reparatur der Gastherme in der Wohnung der Beklagten erschien, versuchte der Beklagte zu 2., den Handwerker anzuspucken, was misslang. Anschließend nahm der Beklagte zu 2. den Handwerker in den Schwitzkasten. Der Handwerker erlitt Blutergüsse, musste seinen Arbeitseinsatz abbrechen und die Polizei alarmieren, die mit zwei Streifenwagen und vier Beamten erschien. Es folgten 2019 und 2020 weitere fristlose und ordentliche Kündigungen, u. a. wegen unerlaubter Hundehaltung und fortgesetzter Ruhestörung durch Hundegebell. Schließlich klagte die Klägerin auf Herausgabe und Räumung.

Die Beklagten sind gesamtschuldnerisch zur Räumung verpflichtet, eine Räumungsfrist wird nicht gewährt.

Bereits die fristlose Kündigung vom 27. Februar 2018 hat das Mietverhältnis beendet.

Die vom Beklagten zu 2. gegen die Mitarbeiterinnen der Klägerin ausgesprochenen Beleidigungen „fick Dich“, „Schlampe“, „Fotzen“ und das ebenfalls als grobe Beleidigung zu wertende Ausstrecken des Mittelfingers gegen weitere Mitarbeiter machen, zumal unter Berücksichtigung der außerdem versuchten bzw. verübten Tätlichkeit gegen eine Mitarbeiterin für die Klägerin jede weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar. Ein Vermieter kann, darf und muss es nicht hinnehmen, dass Mieter seine Mitarbeiter vor dem Hintergrund einer Meinungsverschiedenheit um ruhestörenden Lärm aus ihrer Wohnung auf das Gröbste beleidigen, bedrohen und gegen Personen und/oder Sachen gewalttätig werden.

Angesichts des massiv rechtswidrigen Verhaltens des Beklagten zu 2. war eine der fristlosen Kündigung vorausgehende Abmahnung entbehrlich.

Die Beklagte zu 1. muss sich die grob vertragswidrigen und unerlaubten Verhaltensweisen des Beklagten zu 2. im Rahmen ihrer Mietergemeinschaft zurechnen lassen, weshalb die Kündigung auch ihr gegenüber begründet ist.

Dass eine Mitarbeiterin der Klägerin den unangekündigt statt der geladenen Beklagten zu 1. erschienenen Beklagten zu 2. unfreundlich begrüßt hat, ist keine die anschließenden Beleidigungen und die Gewalttätigkeit rechtfertigende Provokation, auch nicht, dass die Mitarbeiterin den Beklagten zu 2. im Laufe des Gesprächs wiederholt unterbrochen hat.

Ob der Beklagte zu 2. mit dem von ihm ausgeführten Schlag die Mitarbeiterin der Klägerin treffen wollte, ist nicht ausschlaggebend. Er hat in Richtung der ihn zum Ausgang begleitenden Mitarbeiterin einen Schlag ausgeführt, was für diese die konkrete Gefahr einer ernsthaften Verletzung begründete.

Auch wenn der Beklagte zu 2. möglicherweise wegen einer Hirnschädigung bedingt belastbar gewesen sei, habe er es fertiggebracht, seine Gesprächspartner in mehreren Sprachen gröblich zu beleidigen und Gewaltausbrüche zu inszenieren. Weshalb diese Art grober Ausfälligkeit im Lichte seiner bedingten Belastbarkeit eine weniger schwerwiegende Rechtsverletzung oder von den Opfern gar hinzunehmen sein könnte, erschließe sich nicht ansatzweise.

Dass andere, im Empfangsbereich tätige Mitarbeiter der Klägerin den Beklagten zu 2. beim Verlassen der Niederlassung als „dreckigen Hund“ beleidigt hätten, könne weder die vorangegangenen groben Beleidigungen seitens des Beklagten zu 2. entschuldigen oder verharmlosen noch seine anschließende Gewalttätigkeit gegen Mitarbeiter und/oder das Eigentum der Klägerin.

Auch die weitere fristlose Kündigung der Klägerin vom 6. September 2018 hätte das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung beendet. Die durch keinen Anlass erklärte, durch nichts zu rechtfertigende oder entschuldigende Beleidigung des von der Klägerin entsandten Handwerkers durch versuchtes Anspucken und die Zufügung einer Körperverletzung durch Tätlichkeit gegen seinen Arm mit der Folge von Blutergüssen machten jede weitere vertragliche Verbindung mit dem Beklagten zu 2. als Mieter einer Wohnung der Klägerin unzumutbar.

Dass die Klägerin ihren Räumungsanspruch nicht sogleich gegen die Beklagten geltend gemacht habe, spiele keine Rolle. Eine stillschweigende Vertragsverlängerung sei mietvertraglich wirksam ausgeschlossen. Die von der Klägerin gegenüber den Beklagten an den Tag gelegte Geduld sei Ausdruck sozialer Rücksichtnahme, nicht aber ein Umstand, der die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung oder die fortbestehende Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigungen in Frage stellen könnte.

Ob die Hunde der Beklagten stören, schon ihre bloße Haltung in der Wohnung ganz oder teilweise vertragswidrig sei und die weiteren von der Klägerin in ihren Kündigungen geltend gemachten Kündigungsgründe bestehen, sei bei dieser Sachlage unerheblich.

Für die Einräumung einer Räumungsfrist bestehe kein hinreichender Anlass. Jede weitere Vertragsfortsetzung sei wegen des Verhaltens des Beklagten zu 2. unzumutbar. Eine nachvollziehbare Entschuldigung der Beklagten für das Verhalten des Beklagten zu 2. gebe es nicht, nicht einmal den Versuch einer solchen. Obwohl geladen, seien die Beklagten der Verhandlung unentschuldigt ferngeblieben und hätten sich der Chance beraubt, Unrechtsbewusstsein zu zeigen und ein überzeugendes Wort des Bedauerns oder der Entschuldigung auszusprechen. Ihr gesamtes Verhalten vor und im Rechtsstreit laufe mithin auf künftige Wohnungslosigkeit hinaus, „woran ihre Betreuer anscheinend nichts zu ändern vermögen“. Ein befristeter Räumungsaufschub erscheine somit sinnlos.