Fristlose Kündigung wegen Beleidigung und Bedrohung eines Mitbewohners

1. Beleidigungen und Bedrohungen sind Straftaten und damit zugleich Vertragsverletzungen, wenn sie gegenüber dem Vermieter, der Hausverwaltung oder anderen Hausbewohnern ausgesprochen werden, und können einen wichtigen Kündigungsgrund darstellen; die Androhung von Gewalt rechtfertigt dabei in der Regel eine außerordentliche Kündigung, sofern nicht der andere Teil Anlass zu der Gewaltandrohung gegeben hat.

2. Generell gilt, dass kein Kündigungsgrund vorliegt, wenn sich der Mieter in einer Notwehr- oder in einer ähnlichen Situation befindet und zur Abwehr der Beeinträchtigung Gewalt anwendet oder Gewalt androht.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. verlangt von der Bekl. Räumung und Herausgabe der Mietwohnung wegen Störung des Hausfriedens. Die Bekl. prügelte sich am 28. September 2020 mit einem ihrer Besucher im Laubengang auf dem Gelände der Kl. Am 20. Oktober 2020 schrie die Bekl., die auf der Straße vor dem streitgegenständlichen Haus stand, zu einem auf seinem Balkon stehenden anderen Hausbewohner: „Ich weiß genau, was du gemacht hast, kommst du mir noch mal in die Quere, steche ich dich ab, du Arschloch, du frigides Arschloch.“ Dieser nahm die Todesdrohung ernst und rief die Polizei, die den Vorgang aufnahm. Die Kl. kündigte deshalb mit Schreiben vom 4. November 2020 fristlos. Am 9. November 2020 bezeichnete die Bekl. denselben Hausbewohner als Drecksau, frigides Arschloch und sagte sinngemäß, sie würde ihn fertigmachen und zerfetzen. Am 10. November 2020 schrie die Bekl. in seine Richtung „Hallo Arschloch, ich komme jetzt nach Hause. Ich gehe dir jetzt jeden Tag auf den Sack, dann kannst du mir jetzt jeden Tag eine Anzeige schicken.“ Die Kl. behauptet, die Bekl. bedrohe und beleidige die anderen Hausbewohner wiederholt und verursache regelmäßig Ruhestörungen.

1. Die Kl. kann von der Bekl. Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verlangen, denn die fristlose Kündigung vom 4. November 2020 hat das zwischen der Kl. und der Bekl. bestehende Mietverhältnis wirksam beendet, §§ 546 Abs. 1, 543 Abs. 1 BGB.

a. Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung lag vor.

Nach § 543 Abs. 1 BGB liegt ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung vor, wenn dem Kündi­genden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Beleidigungen und Bedrohungen sind Straftaten und damit zugleich Vertragsverletzungen, wenn sie gegenüber dem Vermieter, der Hausverwaltung oder anderen Hausbewohnern ausgespro­chen werden (Schmidt-Futterer/Blank , 14. Aufl. 2019, Rn. 187, BGB § 543 Rn. 187), und können einen wichtigen Grund i.S.d. § 543 Abs. 1 BGB darstellen.

Die Androhung von Gewalt rechtfertigt dabei in der Regel eine außerordentliche Kündigung (AG Düsseldorf, NJOZ 2020, 451; AG München, Schlussurteil v. 9.10.2013 - 472 C 7153/13, BeckRS 2014, 19659; Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, Rn. 191, BGB § 543 Rn. 191). Etwas anderes kann gelten, wenn der andere Teil Anlass zu der Gewaltandrohung gegeben hat. Generell gilt, dass kein Kündigungsgrund vorliegt, wenn sich der Mieter in einer Notwehr- oder in einer ähnlichen Situation befindet und zur Abwehr der Beeinträchtigung Gewalt anwendet oder Gewalt an­droht (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, Rn. 191, BGB § 543 Rn. 191).

Ebenso kann eine Beleidigung ein Kündigungsgrund sein. Während bloße Unhöflichkeiten und andere missliebige Verhaltensweisen ohne ehrverletzenden Charakter eine Kündigung nicht rechtfertigen, sind insbesondere Formalbeleidigungen grundsätzlich geeignet, dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar zu machen (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, Rn. 187, BGB § 543 Rn. 187; LG München LSK 2017, 139952).

Bei der Abwägung, ob dem Kündigenden aufgrund einer Beleidigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist, sind stets die Begleitumstände der Äußerungen zu berücksichtigen. Eine Beleidigung stellt sich als weniger verletzend dar, wenn sie aus einer Provokation heraus oder im Zusammenhang einer bereits vorgegebenen streitigen Atmosphäre erfolgt oder wenn sie als eine momentane und vereinzelt gebliebene Unbeherrschtheit zu bewerten ist. Demgegenüber haben manche Beleidigungen ein solches Gewicht, dass die Unzumutbarkeit der Vertragsfortset­zung auf der Hand liegt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, Rn. 188, BGB § 543 Rn. 188).

Nach diesen Maßstäben ist die vorliegende Kündigung wirksam. Denn jedenfalls das Verhalten der Bekl. am 20. Oktober 2020 stellt eine schwerwiegende Vertragsverletzung dar, die der Kl. ein Festhalten am Mietvertrag unzumutbar macht. Es kommt daher auf die verschiedenen weiteren streitigen Vorfälle nicht an.

Am 20. Oktober 2020 beleidigte die Bekl. einen Mitmieter auf entwürdigende und verachtende Weise. Die Beleidigungen stellen sich als sogenannte Formalbeleidigungen dar. Um Fälle der Formalbeleidigung kann es sich nach allgemeiner Auffassung bei besonders krassen, aus sich heraus herabwürdigenden Schimpfwörtern handeln (vgl. AG Frankfurt/Main, Urt. v. 15.1.2021 - 907 Cs 7680 Js 229740/19, BeckRS 2021, 1953). Daneben drohte sie nicht nur mit einer Gewaltanwendung, sondern sogar mit dem Tod, was von dem betroffenen Hausbewohner auch ernst genommen wurde und ihn verängstigte.

Den Beleidigungen und der Bedrohung ging auch keine rechtswidrige Provokation durch die Kl. oder den Mitmieter voraus, die die Beleidigungen und die Drohung in einem deutlich milderen Licht erscheinen lassen könnten. Auch wenn man den (bestrittenen) Angaben der Bekl. folgt, wonach der Mitmieter sie einmal Anfang Oktober beobachtet und selbst beleidigt habe, kann dies vorliegend zu keinem anderen Ergebnis führen. Denn die behauptete Beleidigung war nicht in unmittelbaren Vorfeld abgegeben worden. Die Bekl. reagierte also nicht in einer hitzigen, persönlichen Konfrontation, sondern mehrere Tage später. Es kann nicht jede frühere, abgeschlossene Provokation zukünftige Beleidigungen und Bedrohungen so erheblich abmildern.

Zwar hat die Bekl. ein nicht unerhebliches Bestandsinteresse an der Fortsetzung des Mietver­hältnisses, jedoch wiegt vorliegend das Interesse der Kl. an einer sofortigen Beendigung schwerer. Die Bekl. hat sich mindestens einmal vor dem streitgegenständlichen Vorfall öffentlich geprügelt und damit Gewalt gegenüber einer anderen Person angewendet. Dabei dürfte die Prügelei selbst zwar mangels hinreichenden Vortrags der Kl. nicht ausreichen, um ein solches Ausmaß an öffentlicher Gewaltanwendung darzustellen, das für sich bereits ausreicht, um eine fristlose Kündigung auszusprechen (vgl. LG Hamburg, Urt. v. 25.4.2014 - 311 O 27/14, BeckRS 2014, 19335). Jedoch hat die Bekl. damit gezeigt, dass sie grundsätzlich nicht vor körperlichen Auseinandersetzungen zurückschreckt, so dass die Bedrohung des Hausbewohners noch mehr an Gewicht erlangt. Nach den oben genannten Grundsätzen erreichen die Beleidigungen und die Bedrohung eine Intensität, bei der die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung auf der Hand liegt.

b. Eine Abmahnung vor Ausspruch der Kündigung war entbehrlich, da die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt war, § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB. Denn bei schweren Beleidigungen ist regelmäßig § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB gegeben (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, Rn. 189, BGB § 543 Rn. 189; vgl. LG München I, Endurteil v. 20.1.2016 - 14 S 16950/15, BeckRS 2016, 3409). Durch ein solches Verhalten wird das für die Vertragserfüllung unerlässliche Vertrauen zerstört; in diesem Fall ist eine Abmahnung entbehrlich, weil zerstörtes Vertrauen durch eine Abmahnung nicht wiederhergestellt werden kann (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, Rn. 189, BGB § 543 Rn. 189; AG München, Urt. V. 19.11.2014 - 452 C 16687/14, BeckRS 2016, 12168).

2. Der Kl. steht auch ein Anspruch auf Zahlung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten und der Kosten für die Gerichtsvollzieherin gemäß § 280 Abs. 1 BGB zu. Die Kosten der Kündigung fallen zwar grundsätzlich dem Kündigenden zur Last. Etwas anderes gilt jedoch, wenn die Kündigung wegen einer Vertragsverletzung des anderen Teils erfolgt ist. In diesem Fall sind die Kosten der Kündigung durch den Gekündigten zu ersetzen (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 542 Rn. 99; BeckOGK/Mehle, 1.4.2021, BGB § 542 Rn. 96). Zu den erstattungsfähigen Kosten gehören grundsätzlich auch die Rechtsanwaltskosten (BeckOGK/Mehle, 1.4.2021, BGB § 542 Rn. 97), denn zu den vom Schädiger zu ersetzenden Aufwendungen gehören grundsätzlich auch die dem geschädigten Vertragspartner bei der Schadensbeseitigung (hier: der Befreiung von der Vertragsbindung durch fristlose Kündigung) entstandenen Kosten, soweit er diese für erforderlich halten durfte (vgl. BGH, NJW 1986, 2243; LG München I, Endurteil v. 20.1.2016 - 14 S 16950/15, BeckRS 2016, 3409). Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Die Kl. durfte die Beauftragungen eines Rechtsanwalts sowie der Gerichtsvollzieherin für erforderlich halten, da es sich weder um einen einfach gelagerten Fall handelt noch die Kl. eine große Hausverwaltung darstellt.

Beleidigungen und Bedrohungen gegenüber dem Vermieter, der Hausverwaltung oder anderen Hausbewohnern sind ein Kündigungsgrund, die Androhung von Gewalt rechtfertigt dabei in der Regel eine außerordentliche Kündigung, sofern nicht der andere Teil Anlass zu der Gewaltandrohung gegeben hat.

Die Klägerin verlangt von der Beklagten Räumung und Herausgabe der Mietwohnung wegen Störung des Hausfriedens. Die Beklagte schrie einen anderen Hausbewohner wie folgt an: „Ich weiß genau, was du gemacht hast, kommst du mir noch mal in die Quere, steche ich dich ab, du Arschloch, du frigides Arschloch“, worauf dieser die Todesdrohung ernstnahm und die Polizei rief. Die Klägerin kündigte deshalb fristlos. Die Beklagte behauptet, der andere Hausbewohner habe sie gestalkt.

Die Räumungs- und Herausgabeklage war erfolgreich, weil im Verhalten der Beklagten ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung vorlag. Beleidigungen und Bedrohungen sind Straftaten und damit zugleich Vertragsverletzungen, wenn sie gegenüber dem Vermieter, der Hausverwaltung oder anderen Hausbewohnern ausgespro­chen werden, und können einen wichtigen Kündigungsgrund darstellen, wobei die Androhung von Gewalt in der Regel eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt. Etwas ande­res kann gelten, wenn der andere Teil Anlass zu der Gewaltandrohung gegeben hat. Generell gilt, dass kein Kündigungsgrund vorliegt, wenn sich der Mieter in einer Notwehr- oder in einer ähnli­chen Situation befindet und zur Abwehr der Beeinträchtigung Gewalt anwendet oder Gewalt an­droht.

Ebenso kann eine Beleidigung ein Kündigungsgrund sein. Während bloße Unhöflichkeiten und an­dere missliebige Verhaltensweisen ohne ehrverletzenden Charakter eine Kündigung nicht recht­fertigen, sind insbesondere Formalbeleidigungen grundsätzlich geeignet, dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar zu machen. Dabei sind stets die Begleitumstände der Äußerungen zu berücksichtigen. Eine Beleidigung stellt sich als weniger verletzend dar, wenn sie aus einer Provokation heraus oder im Zusammenhang einer bereits vorgegebenen streitigen Atmosphäre erfolgt, oder wenn sie als eine momentane und vereinzelt gebliebene Unbeherrschtheit zu bewerten ist. Demgegenüber haben manche Beleidigungen ein solches Gewicht, dass die Unzumutbarkeit der Vertragsfortset­zung auf der Hand liegt. Hier beleidigte die Beklagte einen Mitmieter auf entwürdigende und verachtende Weise. Daneben drohte sie nicht nur mit einer Gewaltanwendung, sondern sogar mit dem Tod, was von dem betroffenen Hausbewohner auch ernst genommen wurde und ihn verängstigte.

Den Beleidigungen und der Bedrohung ging auch keine rechtswidrige Provokation durch die Vermieterin oder den Mitmieter voraus, die die Beleidigungen und die Drohung in einem deut­lich milderen Licht erscheinen lassen könnten.

Unstrittig war, dass die Beklagte sich mindestens einmal vor dem streitgegenständlichen Vorfall öffentlich geprügelt und dadurch gezeigt hatte, dass sie grundsätzlich nicht vor körperlichen Auseinandersetzungen zurückschreckt, so dass die Bedrohung des Hausbewoh­ners noch mehr an Gewicht erlangt.

Eine Abmahnung vor Ausspruch der Kündigung war, wie regelmäßig bei schweren Beleidigungen, entbehrlich.