Fristlose Kündigung wegen Bedrohung von Mitarbeitern des Vermieters

1. Eine Bedrohung von Leib und Leben des Vermieters und seiner Mitarbeiter (hier mit der Äußerung „Ich hole meinen Pitbull von oben, der zerfleischt euch“) ist grundsätzlich geeignet, den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu berechtigten.

2. Der Versuch des Mieters, durch sein Verhalten den Vermieter an der Ausübung seiner vertraglichen Rechte zu hindern (hier: Selbstjustiz durch Zugangsverhinderung), macht die Fortsetzung des Mietverhältnisses unmöglich.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. zu 1) mietete von der Voreigentümerin mit Mietvertrag vom 16. Februar 2007 die im 4. OG links gelegene Dreizimmerwohnung, die sie gemeinsam mit ihrem Ehemann - dem Bekl. zu 2) - und der gemeinsamen minderjährigen Tochter bewohnt. Die Kl. erwarb das Grundstück im Jahr 2018. Sie plant, das vorhandene Gebäude abzureißen und ein neues Gebäude zu errichten. Zu diesem Zweck hat sie gegenüber anderen Mietern im Haus bereits Verwertungskündigungen ausgesprochen. Am 1. Dezember 2020 kam es vor dem Haus zu einem Aufeinandertreffen zwischen dem Bekl. zu 2) und den für die Kl. arbeitenden Zeugen X und Y, bei dem der Bekl. zu 2) die Zeugen am Zugang zum Haus hindern wollte. Er sagte zu ihnen „Verpisst euch“. Der genaue Hergang des Aufeinandertreffens ist zwischen den Parteien streitig. Wegen des Vorfalls kündigte die Kl. fristlos, hilfsweise fristgemäß.

Die Kl. behauptet, die Zeugen X und Y hätten am 1. Dezember 2020 versucht, im Auftrag der Kl. an einzelne Mieter im Hause Briefe zuzustellen. Noch vor der Haustür sei den Zeugen der Bekl. zu 2) entgegengetreten und habe gefragt, was sie schon wieder hier machen würden. Bereits einige Wochen zuvor seien sich der Zeuge X und der Bekl. zu 2) schon im Hausflur begegnet. Die Zeugen X und Y hätten dem Bekl. zu 2) sodann mitgeteilt, dass sie im Auftrag der Hausverwaltung Briefe zustellen würden. Daraufhin habe der Bekl. zu 2) den beiden Zeugen „Verpisst euch“ und „Ihr stellt hier keine Briefe zu, ihr seid keine Postboten“ zugebrüllt. Er habe die Haustür zugezogen und sich vor dem Eingang aufgestellt. Als die Zeugen ihr Anliegen wiederholten, habe der Bekl. zu 2) seine Brille abgenommen und die Ärmel hochgekrempelt. Als der Zeuge X den Bekl. zu 2) darauf hinwies, dass er nicht berechtigt sei, den Zugang zu verwehren, habe der Bekl. zu 2) mit den Worten angeschrien: „Einen Schritt näher, dann war es das mit euch“ und „Ich hole meinen Pitbull von oben, der zerfleischt euch“. Die Zeugen gingen daraufhin einige Schritte zurück und erklärten, sie würden die Briefe dann später zustellen. Der Bekl. zu 2) entgegnete, dass er dann der Bekl. zu 1) Bescheid sagen würde, damit diese dann den Hund auf sie loslasse. Die Zeugen hätten sich sodann entfernt und Anzeige bei der Polizei erstattet.

Die Kl. verlangt vorliegend von den Bekl. Räumung und Herausgabe. Die Bekl. behaupten, der Bekl. zu 2) habe den Zeugen nicht mit dem Hund o. Ä. bedroht. Sein Misstrauen rühre daher, dass in der Vergangenheit im Haus durch unbekannte Personen Vandalismus und Diebstahl vorgekommen seien. Die Zeugen seien ihm nicht bekannt gewesen. Sie hätten sich auch nicht als Mitarbeiter der Hausverwaltung o. Ä. zu erkennen gegeben. Auch sei das Verhalten des Bekl. zu 2) gerechtfertigt. Als die Bekl. von der seitens der Kl. geplanten Verwertungskündigung erfuhren, seien sie schockiert und verängstigt gewesen. Beide würden über nur geringe finanzielle Mittel verfügen, so dass die Anmietung einer neuen Wohnung mit der Tochter geradezu utopisch sei. Die Bekl. hätten daher seit Mitte Oktober 2020 in der ständigen Angst gelebt, im Briefkasten eine Verwertungskündigung vorzufinden.

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 BGB. Das Mietverhältnis zwischen der Kl. und der Bekl. zu 1) ist durch fristlose Kündigung vom 14. Dezember 2020 gemäß § 543 Abs. 1 BGB beendet worden. […]

Nach der durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Bekl. zu 2) ohne gerechtfertigt zu sein, die Mitarbeiter der Kl., nämlich die Zeugen X und Y bedroht hat, auch nachdem sie sich als Mitarbeiter der Kl. zu erkennen gaben, und dass dieses Verhalten der Bekl. zu 1) zurechenbar ist und so schwer wiegt, dass die Kl. ohne vorhergehende Abmahnung zur Kündigung berechtigt war.

Nach der durchgeführten Beweisaufnahme steht für das Gericht mit hinreichender Gewissheit fest, dass der Bekl. zu 2) den Zeugen X und Y am 1. Dezember 2020 den Zugang zum Hauseingang und zu den Briefkästen in der verwehrte und sie u. a. mit den Worten bedrohte „Ich hole meinen Pitbull von oben, der zerfleischt euch“ und sich dabei drohend vor der Tür des Hauses aufbaute. Diese Sachverhaltsdarstellung ist den Aussagen der Zeugen X und Y in ihrer Vernehmung in der mündlichen Verhandlung vom 29. Juli 2021 zu entnehmen. Beide konnten sich noch lebhaft an den Vorfall erinnern und beschrieben die Situation übereinstimmend. Der Zeuge X konnte den Vorfall detailliert beschreiben. Bildlich war dabei insbesondere seine Schilderung vom Auftreten des Bekl. zu 2). Der Zeuge Y schilderte eine Bedrohung mit dem Hund in seiner weniger detaillierten Aussage ebenfalls, verortete diese zeitlich aber beim Weggehen. Dieser geringfügige Widerspruch lässt sich nach allgemeiner Lebenserfahrung durch den Zeitraum von ca. acht Monaten zwischen dem Vorfall und der Aussage erklären. Im Übrigen spricht eine solche leichte Abweichung bei der Schilderung des Geschehens auch dagegen, dass sich die Zeugen X und Y abgesprochen hätten.

Diese Überzeugung des Gerichts konnte auch nicht durch die Aussage des Zeugen Z erschüttert werden, wonach der Bekl. zu 2) definitiv nicht mit dem Hund gedroht habe. Die Aussage ist dabei schon deshalb nicht glaubhaft, da der Zeuge den Vorfall nur oberflächlich schilderte. Es entstand nicht der Eindruck, dass er wirklich den ganzen Vorfall mitbekam, schließlich wusste er zunächst gar nicht, worum es bei dem Aufeinandertreffen zwischen den Zeugen X und Y und dem Bekl. zu 2) ging. Darüber hinaus musste das Gericht seine Fragen an den Zeugen Z auch mehrmals wiederholen, bis es richtig verstanden wurde. Auch das lässt vernünftige Zweifel daran aufkommen, dass der Zeuge Z das gesamte Gespräch richtig verstanden hat.

Ferner konnte das Gericht nicht im Rahmen der Beweisaufnahme feststellen, dass der Bekl. zu 2) etwa durch eine Beleidigung durch die Zeugen X und Y provoziert worden sei. Dies ist schriftsätzlich nicht vorgetragen worden, und die Bekl. machten sich die von dem Zeugen Z getätigte Aussage auch nicht zu eigen. Darüber hinaus hält das Gericht die Aussage des Zeugen auch nicht für glaubhaft. Auffallend ist bereits, dass der Zeuge Z zwar nicht sagen konnte, worum es bei dem Gespräch zwischen dem Bekl. zu 2) und den Zeugen X und Y gegangen sei, er aber definitiv gehört haben will, wie einer der beiden Zeugen das Wort „Kanake“ gesagt habe. Bezogen auf den gesamten Vorfall bleibt die Aussage des Zeugen Z oberflächlich. Der Zeuge konnte keine Angaben dazu machen, ob der Beleidigung noch weitere Wörter vorangestellt waren oder wer die Beleidigung aussprach, obwohl er nur wenige Meter entfernt stand und die Beleidigung zum Anlass nahm, seinen Hund in sein Auto zu verbringen und einzugreifen. Auch ist der Eindruck von dem in der mündlichen Verhandlung sehr selbstbewusst und bestimmt auftretenden Zeugen Z nur schwer mit der Schilderung in Einklang zu bringen, dass dieser den gesamten Vorfall in einer Entfernung von wenigen Metern beobachtete, aber sich nicht bemerkbar machte. Hinzukommt, dass der zur angeblichen Beleidigung angehörte Bekl. zu 2) diese auch nicht bestätigte. Er merkte lediglich allgemein an, dass solche Beleidigungen bei ihm zum einen Ohr rein und zum anderen Ohr rausgingen.

Da die Aussage des Zeugen Z bezüglich der angeblichen Beleidigung bereits nicht glaubhaft ist, bedurfte es einer Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung nicht.

Die Bedrohung der Zeugen X und Y stellt einen wichtigen Grund i.S.v. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB dar. Das Verhalten des Bekl. zu 2) verwirklicht den Tatbestand der Bedrohung gemäß § 241 Abs. 1 StGB. Danach macht sich strafbar, wer einen anderen mit der Begehung einer gegen ihn oder eine ihm nahestehende Person gerichteten rechtswidrigen Tat gegen die körperliche Unversehrtheit bedroht. Nach der Rechtsprechung ist eine Bedrohung von Leib und Leben des Vermieters und seiner Mitarbeiter grundsätzlich geeignet, den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu berechtigten (vgl. AG Düsseldorf, Urt. v. 11.7.2019 - 27 C 346/18, NJOZ 2020, 451, beckonline).

Dieses Verhalten des Bekl. zu 2) macht die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der Bekl. zu 1) für die Kl. unzumutbar. Aus der Definition des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB ergibt sich, dass über die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung („unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls“) zu entscheiden ist. Die Interessen des Vermieters an der Vertragsbeendigung und die Interessen des Mieters an der Fortdauer des Mietverhältnisses sind also zu ermitteln und zu bewerten. Das in der Vorschrift besonders aufgezählte Kriterium des „Verschuldens der Vertragsparteien“ hat nicht zur Folge, dass eine fristlose Kündigung nur im Falle eines Verschuldens der Gegenpartei möglich wäre. Anderseits ergibt sich aus dem Begriff „insbesondere“, dass dem Verschuldenskriterium eine herausragende Bedeutung zukommt. Weiter erfordert die Vorschrift, dass die Vertragsverletzung so schwer sein muss, dass dem Kündigungsberechtigten die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Frühere Vertragsverletzungen des Kündigungsgegners können berücksichtigt werden, selbst wenn diese für sich genommen eine Kündigung nicht rechtfertigen würden (LG Hanau, Beschl. v. 28.12.2020 - 8 T 29/20, 8 T 36/20, BeckRS 2020, 37275 Rn. 22, beckonline).

Zugunsten der Bekl. zu 1) ist hierbei zu berücksichtigen, dass das Mietverhältnis bereits seit 2007 bestand und zuvor keine derartigen Vorfälle vorgetragen wurden. Erheblich zum Nachteil der Bekl. zu 1) ist jedoch zu berücksichtigen, dass das Verhalten des Bekl. zu 2) Reaktion auf ein berechtigtes Interesse der Kl. an der Zustellung von Verwertungskündigungen war. Der Bekl. zu 2) gerierte sich wie ein Eigentümer, der selbst entscheiden könne, wer Zugang zum Mietobjekt bekäme. Er versuchte zudem mit der Bedrohung zum Nachteil der Zeugen X und Y die Zustellung einer etwaigen Kündigung zu vereiteln. Der Bekl. zu 2) versuchte durch sein Verhalten bewusst, die Kl. an der Ausübung ihrer vertraglichen Rechte zu hindern und übte mit der Zugangsverhinderung Selbstjustiz. Dies verunmöglicht die Fortsetzung des Mietverhältnisses, denn die Kl. muss auch in Zukunft damit rechnen, dass ihre Mitarbeiter vom Bekl. zu 2) angegriffen werden. Hinsichtlich der Schwere der Verfehlung ist zudem zu berücksichtigen, dass dem Bekl. zu 2) der Zeuge X aus einem vorangegangenen Vorfall bekannt war und er schon da versuchte, Zustellungen an andere Mieter zu beeinträchtigten. Auch das Nachtatverhalten des Bekl. zu 2) legt nahe, dass er die Rechtswidrigkeit seines Verhaltens nicht einsieht, denn er räumte nicht etwa die Tat ein und entschuldigte sich. Nicht einmal für die von ihm eingeräumte Aussage „verpisst euch“ gegenüber den Mitarbeitern der Kl. zeigte der Bekl. zu 2) Reue. Auch die Bekl. zu 1) entschuldigte sich nicht und gelobte auch keine Besserung oder etwa ein Einwirken auf den Bekl. zu 2).

Das schuldhafte Verhalten des Bekl. zu 2) ist der Bekl. zu 1) auch zuzurechnen. Zwar ist nach der Rechtsprechung einer Vertragspartei nicht jedes Verhalten von Familienangehörigen ohne Weiteres zuzurechnen. In der Rechtsprechung ist aber gleichfalls etwa in Bezug auf die Einhaltung des Hausfriedens im Rahmen des § 569 Abs. 2 BGB anerkannt, dass Mietern das Verhalten von Besuchern i.S.d. § 278 BGB zugerechnet werden kann, wenn sich diese im Einverständnis mit dem Mieter in der Wohnung aufhalten. Vorliegend handelt es sich bei dem Bekl. zu 2) nicht bloß um einen Besucher der Bekl. zu 1), sondern im ihren Ehegatten. Dieser ist erwachsen und wohnt dauerhaft in der Wohnung.

Für eine Zurechnung spricht auch die Wertung des § 540 Abs. 2 BGB. Danach hat der Mieter bei einer Überlassung des Gebrauchs der Mietsache an einen Dritten ein Verschulden des Dritten zu vertreten. Zwar ist der Bekl. zu 2) als Ehegatte nicht Dritter i.S.v. § 540 BGB. Diese Privilegierung von Ehegatten erfolgt jedoch vorwiegend vor dem Hintergrund der Genehmigungspflicht gemäß § 540 Abs. 1 BGB. Im Übrigen lässt sich aus der gesetzlichen Wertung des § 540 Abs. 2 BGB ableiten, dass eine besonders enge Verbindung eines solchen Dritten mit der Mietsache eine Verschuldenszurechnung rechtfertigt.

Entgegen der Auffassung der Bekl. bedurfte es auch keiner Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB, denn gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB bedarf es einer Abmahnung dann nicht, wenn eine sofortige Kündigung unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Das ist hier der Fall. Wie bereits oben ausgeführt, hat der Bekl. zu 2) gegenüber den im Auftrag der Kl. handelnden Zeugen … und … den Tatbestand der Bedrohung verwirklicht. Dies geschah quasi in Selbstjustiz als Reaktion auf den Versuch der Kl., ihre vertraglichen Rechte zum Ausspruch einer Kündigung wahrzunehmen, wofür sich weder die Bekl. zu 1) noch der Bekl. zu 2) entschuldigten. Der von den Bekl. zitierten Rechtsprechung des OLG Frankfurt (NZM 2018, 607) kann im hiesigen Fall nicht beigetreten werden. Im Fall des OLG Frankfurt ging es um die Söhne von Miet- und Vermietpartei, die sich geprügelt hatten. Schon aus dem familiären Verhältnis ergibt sich dort eine Einwirkungsmöglichkeit der Eltern auf ihre Kinder. Hier aber handelt es sich um Ehegatten untereinander. Auch lässt das Nachtatverhalten der Bekl. nicht erkennen, dass sie das Verhalten des Bekl. zu 2) bedauerten.

Gegen die Wirksamkeit der Kündigung spricht ferner nicht der Vortrag der Bekl., sie könnten keine andere Wohnung finden. Hierzu haben sie bereits nicht substantiiert vorgetragen, dass sie sich überhaupt um die Anmietung von Ersatzwohnraum bemüht hätten.

Eine Bedrohung von Leib und Leben des Vermieters und seiner Mitarbeiter (hier durch die Äußerung „Ich hole meinen Pitbull von oben, der zerfleischt euch“) ist grundsätzlich geeignet, den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu berechtigen. Auch der Versuch des Mieters oder seines Mitbewohners, durch sein Verhalten den Vermieter an der Ausübung seiner vertraglichen Rechte zu hindern (hier: Selbstjustiz durch Zugangsverhinderung), macht die Fortsetzung des Mietverhältnisses unmöglich.

Die Beklagte zu 1) mietete von der Voreigentümerin 2007 eine Dreizimmerwohnung, die sie mit ihrem Ehemann – dem Beklagten zu 2) – und der gemeinsamen Tochter bewohnt. Die Klägerin erwarb das Grundstück im Jahr 2018. Sie plant, das Gebäude abzureißen und ein neues zu errichten und hat zu diesem Zweck gegenüber anderen Mietern bereits Verwertungskündigungen ausgesprochen. Anfang Dezember 2020 kam es vor dem Haus zu einem Aufeinandertreffen zwischen dem Beklagten zu 2) und zwei Mitarbeitern der Klägerin, die Briefe an Mieter des Hauses zustellen wollten. Der Beklagte zu 2) hinderte beide Mitarbeiter am Betreten des Hauses. Dabei äußerte er sich wie folgt: „Verpisst euch“, „Ihr stellt hier keine Briefe zu, ihr seid keine Postboten“, „Einen Schritt näher, dann war es das mit euch, ich hole meinen Pitbull von oben, der zerfleischt euch“. Die beiden Mitarbeiter des Klägers entfernten sich daraufhin und erstatteten Anzeige bei der Polizei.

Die Klägerin verlangt vorliegend von den Beklagten Räumung und Herausgabe. Das AG gab der Klage nach umfangreicher Zeugenvernehmung statt.

Es liege ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung vor. Der Beklagte zu 2) habe ohne Rechtfertigung die Mitarbeiter der Klägerin bedroht, auch nachdem sie sich als Mitarbeiter der Klägerin zu erkennen gaben. Das Verhalten des Beklagten zu 2) sei der Mieterin, der Beklagten zu 1), auch zurechenbar und wiege so schwer, dass die Klägerin auch ohne vorhergehende Abmahnung kündigen durfte.

Nach der durchgeführten Beweisaufnahme stehe mit hinreichender Gewissheit fest, dass der Beklagte zu 2) den Mitarbeitern der Klägerin den Zugang zum Hauseingang und zu den Briefkästen verwehrt und sie u. a. mit den Worten „Ich hole meinen Pitbull von oben, der zerfleischt euch“ bedroht und sich dabei drohend vor der Tür des Hauses aufgebaut habe. Das Verhalten des Beklagten zu 2) verwirkliche den Tatbestand der strafbewehrten Bedrohung. Wer einen anderen mit der Begehung einer gegen ihn oder eine ihm nahestehende Person gerichteten rechtswidrigen Tat gegen die körperliche Unversehrtheit bedrohe, mache sich strafbar. Eine Bedrohung von Leib und Leben des Vermieters und seiner Mitarbeiter berechtigte den Vermieter grundsätzlich zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses.

Dieses Verhalten ihres Ehemanns mache die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der Mieterin für die Klägerin unzumutbar. Zugunsten der Mieterin sei zwar zu berücksichtigen, dass das Mietverhältnis bereits seit 2007 bestand und es zuvor keine derartigen Vorfälle gegeben habe. Erheblich zu ihrem Nachteil sei jedoch zu berücksichtigen, dass das Verhalten ihres Ehemanns eine Reaktion auf ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Zustellung von Verwertungskündigungen gewesen sei. Der Ehemann habe sich wie ein Eigentümer geriert, der selbst entscheiden könne, wer Zugang zum Mietobjekt bekäme. Er habe zudem durch Bedrohung der Mitarbeiter der Vermieterin die Zustellung einer etwaigen Kündigung zu vereiteln versucht, damit bewusst die Klägerin an der Ausübung ihrer vertraglichen Rechte gehindert und mit der Zugangsverhinderung Selbstjustiz geübt. Das schuldhafte Verhalten ihres Ehemanns sei der Mieterin auch zuzurechnen. Zwar sei nach der Rechtsprechung einer Vertragspartei nicht jedes Verhalten von Familienangehörigen ohne Weiteres zuzurechnen. In der Rechtsprechung sei aber etwa in Bezug auf die Einhaltung des Hausfriedens anerkannt, dass Mietern das Verhalten von Besuchern zugerechnet werden könne, wenn sich diese im Einverständnis mit dem Mieter in der Wohnung aufhalten. Vorliegend handelt es sich bei dem Beklagten zu 2) nicht bloß um einen Besucher der Mieterin, sondern im ihren Ehegatten. Dieser sei erwachsen und wohne dauerhaft in der Wohnung.

Es habe vor der Kündigung angesichts der Bedrohungen und der Selbstjustiz durch den Ehemann der Mieterin auch keiner Abmahnung bedurft.