Fristlose Kündigung wegen Axteinsatzes durch Mieter

Befindet sich der Lebensgefährte und Vermieter hinter der Wohnungseingangstür, und schlägt die Lebensgefährtin und Mieterin mit einer Axt ein Loch in diese Wohnungseingangstür, so ist eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt.

Die Parteien streiten über einen Rückgabeanspruch aus einem Wohnungsmietverhältnis.

Die Parteien führten über Jahre eine nichteheliche Lebensgemeinschaft.

Unter dem 27.12.2018 schlossen die Parteien einen Mietvertrag über die Wohnung im 1. Obergeschoss des im Eigentum des Kl. stehenden Hauses A-Str. … in B.

Am 24.10.2021 kam es zwischen den Parteien zu einem Vorfall, im Zuge dessen sich der Kl. in die streitgegenständliche Wohnung begab und die zur Wohnung gehörende Tür mittels eines Brettes verriegelte. Die Bekl. schlug sodann in die zur Wohnung gehörende Tür ein Loch mit Hilfe einer Axt. Die weiteren Umstände sind zwischen den Parteien im Einzelnen streitig.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 28.10.2021 erklärten die Prozessbevollmächtigten des Kl. die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

Eine Räumung der Bekl. erfolgte indes nicht. Vielmehr wies die Bekl. mit Schreiben vom 11.11.2021 die Kündigung zurück.

Im Rahmen eines nachfolgenden Gewaltschutzverfahrens vor dem Familiengericht Detmold einigten sich die Parteien schließlich auf ein Kontaktverbot. Nach dem in der mündlichen Verhandlung geschlossenen Vergleich vom 17.12.2021 ist die Bekl. verpflichtet, mit dem Antragsteller keinerlei Kontakt aufzunehmen, auch nicht unter Verwendung von Fernkommunikationsmitteln. Sollte es zu einem zufälligen Zusammentreffen der Bekl. mit dem Kl. kommen, sei es über den Balkon, im Hausflur oder in der Waschküche, so hat die Bekl. sofort einen gebührenden Abstand wiederherzustellen.

Die Bekl. leidet unter den Folgen des Long-Covid-Syndroms. Sie kann weder richtig riechen noch schmecken. Nach 3 Stunden fallen ihr die Augen zu. Zudem hat die Bekl. einen Hund, welcher keinen funktionierenden Darmausgang mehr hat. Isst der Hund etwas Falsches, läuft er aus.

Der Kl. leidet unter Burnout und befindet sich diesbezüglich in Therapie.

Der Kl. behauptet, seit dem streitgegenständlichen Vorfall hätten sich die bei ihm bestehenden Schlafstörungen deutlich verschlechtert. Die dauernde Konfrontation mit der Bekl. belaste ihn derart, dass er die bereits in Angriff genommene Therapie nicht fortsetzen könne.

Der Kl. beantragt: 1. die Bekl. zu verurteilen, die von der Bekl. bewohnte Wohnung im Hause des Kl. in A-Straße … in B., 1. OG, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad mit sofortiger Wirkung zu räumen und an den Kl. herauszugeben;

2. die Bekl. zu verurteilen, an den Kl. außergerichtliche Rechtsverteidigungskosten i.H.v. 238,83 € nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Bekl. beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Bekl. behauptet, der Kl. habe die Eskalation provoziert. Darüber hinaus habe er sich auch während des Einschlagens der Tür mit der Axt über sie lustig gemacht. Zu keinem Zeitpunkt habe sich dieser bedroht gefühlt.

Die Klage ist zulässig und im Umfang begründet.

I. Die Klage ist zunächst zulässig.

Insbesondere ist das Amtsgericht Detmold gemäß §§ 23 Nr. 1, 71 Abs. 1 GVG, 29a ZPO sachlich und örtlich zuständig.

II. Die Klage ist zudem begründet.

1. Der Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Räumung der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB.

Die Voraussetzungen eines solchen Anspruchs liegen insgesamt vor.

Unstreitig bestand zwischen den Parteien aufgrund Mietvertrages vom 27.12.2018 ein Wohnungsmietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung i.S.d. § 535 BGB.

Dieses Mietverhältnis ist durch außerordentliche Kündigung des Kl. vom 28.10.2021 gemäß § 543 Abs. 1 BGB wirksam gekündigt worden. Insbesondere war bei Ausspruch der Kündigung ein wichtiger Grund nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB gegeben.

Dem Kl. war auch unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten.

Dies folgt bereits aus dem unstreitigen Umstand, dass die Bekl. im Zuge der streitgegenständlichen Auseinandersetzung zwischen den Parteien am 24.10.2021 mit einer Axt ein Loch in die Wohnungstür geschlagen hat, hinter welcher sich der Kl. in der Wohnung befand.

Die Nutzung einer Axt stellt dabei eine derartige Gewalteskalation dar, welche in jedem Falle geeignet ist, den Kl. zu verängstigen und psychisch zu beeinflussen. Der gegenteilige Vortrag der Bekl., der Kl. habe sich lediglich über die Bekl. lustig gemacht, ist nur schwerlich nachvollziehbar und von der Bekl. im Ergebnis auch nicht nachgewiesen. Etwaigen Beweis hat sie nicht angetreten.

Allein aufgrund der objektiven Umstände ist es vielmehr nachvollziehbar, dass der Kl. im konkreten Fall um seine körperliche Unversehrtheit fürchten musste. Daneben ist zu berücksichtigen, dass die Bekl. zusätzlich zur Bedrohung der körperlichen Integrität des Kl. vorsätzlich dessen Eigentum in erheblicher Weise geschädigt hat. Dabei kann dahinstehen, ob entsprechend dem Vortrag der Bekl. tatsächlich kurzfristig ein Austausch der streitgegenständlichen Tür hätte erfolgen sollen. Denn auch dies rechtfertigt es nicht, wie Tür mittels einer Axt zu zerstören.

Entgegen dem Vorbringen der Bekl. war der Kl. auch nicht gehalten, die Bekl. zuvor abzumahnen. Die Entgleisung der Bekl. ist von solcher Qualität, dass es dem Kl. insbesondere auch vor dem Hintergrund des unstreitig angespannten Verhältnisses zwischen den Parteien nicht zumutbar ist, auf die Wirkung einer Abmahnung zu vertrauen. Das in Teilen sogar strafrechtlich relevante Verhalten der Bekl. ist von solchem Gewicht, dass ein weitergehendes Festhalten am Mietvertrag für den Kl. unzumutbar ist.

Etwaige weitere rechtserhebliche Einwendungen gegen den sich hieraus ergebenden Räumungsanspruch des Kl. sind von der Bekl. nicht erhoben worden.

2. Der Kl. kann von der Bekl. weiterhin die Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten i.H.v. 238,83 € gemäß §§ 535, 543 Abs. 1, 280 Abs. 1, 249 BGB verlangen.

Auch die Voraussetzungen eines solchen Anspruchs liegen insgesamt vor.

Durch das Schlagen mit der Axt auf die streitgegenständliche Wohnungstür hat die Bekl. eine Pflicht aus dem Mietverhältnis nach §§ 535, 241 Abs. 2 BGB verletzt, wobei sich die hieraus folgende fristlose Kündigung des Kl. unter anwaltlicher Inanspruchnahme als erforderlich i.S.d. § 249 BGB darstellt.

Unter Berücksichtigung des berechtigten Gebührenstreitwertes von 3.900 € errechnen sich bei Inansatzbringung einer 0,65 Geschäftsgebühr vorgerichtliche angemessene Rechtsanwaltskosten i.H.v. 238,83 €.

3. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB.

4. Der Bekl. war indes nach § 721 Abs. 1 ZPO eine Räumungsfrist bis zum 30.6.2022 einzuräumen.

Unter Berücksichtigung des Erlangungsinteresses auf Kl.seite und des Erhaltungsinteresses auf Bekl.seite stellt sich die diesbezüglich ausgesprochene Räumungsfrist als angemessen dar.

Auf Seiten der Bekl. war insoweit ihre unstreitige Long-Covid-Erkrankung zu berücksichtigen, auch wenn sich aus dem diesbezüglichen Vorbringen der Bekl. nicht zwangsweise ergibt, inwieweit hierdurch dadurch die Möglichkeit des Umzugs erschwert wird. Denn jedenfalls führen die von der Bekl. vorgetragenen Beeinträchtigungen dazu, dass die Abwicklung eines Umzuges insbesondere im Hinblick auf die Organisation für die Bekl. deutlich erschwert wird. Daneben war auch die immer noch bestehende Pandemielage zugunsten der Bekl. mit einzubringen.

Entgegen dem Vorbringen der Bekl. konnte durch das Gericht indessen nicht mitgewertet werden, dass der Hund der Bekl. über keinen funktionierenden Schließmuskel verfügt. Insoweit lässt sich dem Vorbringen der Bekl. nicht entnehmen, inwieweit hierdurch die Möglichkeit eines Auszugs erschwert oder sogar ausgeschlossen wird.

Gleichzeitig ist aber auch das Erlangungsinteresse des Kl. miteinzubeziehen. Insoweit hat das Gericht insbesondere berücksichtigt, dass sich der Kl. unstreitig in psychologischer Behandlung befindet. Unabhängig davon, dass durch den Kl. etwaiger Beweis für die von ihm behaupteten Verschlechterungen seines Zustandes nicht eingetreten worden ist, war jedenfalls zugunsten des Kl. zu werten, dass er sich aufgrund seiner Erkrankung in einer psychisch beeinträchtigten Situation befindet. Es ist bereits nach der allgemeinen Lebenserfahrung nachvollziehbar, dass sich ein Zusammenleben unter einem Dach bei einem angespannten und durch ein Ereignis wie vom 24.10.2021 belasteten und durch Kontaktverbot geregelten Verhältnis nicht positiv auf den psychischen Allgemeinzustand des Kl. auswirkt.

III. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 7, 711 ZPO.

Der Streitwert wird auf 3.900 € festgesetzt.

Streit zwischen Vermieter und Mieter kann schon heftige Gestalt annehmen und Anlass für Kündigungen geben. So auch hier in dem vom Amtsgericht Detmold entschiedenen Fall, in dem die ausgesperrte Mieterin ihre eigene Wohnungstür mit der Axt traktiert. Das genügte dem Amtsgericht zur Verurteilung. Zu Recht?

Der Kläger vermietete der Beklagten, mit der er jahrelang in nichtehelicher Lebensgemeinschaft zusammenlebte, im Dezember 2018 eine im 1. OG seines Hauses gelegene 3-Zimmer-Wohnung. Im Verlauf eines nicht näher beschriebenen Vorfalls betrat der Kläger am 24. Oktober 2021 die Wohnung der Beklagten und verriegelte diese mit Hilfe eines Brettes von innen. Weil die Beklagte daraufhin eine Axt ergriff und von außen ein Loch in die Wohnungstür schlug, kündigte der Kläger das Mietverhältnis durch Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 28. Oktober 2021 fristlos und verlangte Herausgabe der Wohnung.

Das Amtsgericht Detmold verurteilte die Beklagte zur Rückgabe der Wohnung, weil die Kündigung berechtigt gewesen und das Mietverhältnis damit beendet worden sei. Der Einsatz der Axt stelle eine derartige „Gewalteskalation“ dar, die geeignet gewesen sei, den Kläger „zu verängstigen und psychisch zu beeinflussen“. Aufgrund der „objektiven Umstände“ sei es nachvollziehbar, dass der Kläger um seine körperliche Unversehrtheit habe fürchten müssen, sodass ihm ein Festhalten am Mietvertrag nicht zumutbar gewesen sei.

In meiner Zeit als Richter beim damaligen Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg wirkte dort ein Amtsrichter, der mir erzählte, dass er besonders schwierige Rechtsstreite unter Zuhilfenahme seiner beiden Gehirnhälften löse: Zuerst setze er die auf das Rechtsempfinden ausgerichtete rechte (oder linke; ich weiß das nicht mehr genau) Gehirnhälfte ein und lasse das gefundene Ergebnis von der anderen Gehirnhälfte juristisch überprüfen. Bei Übereinstimmung ergebe sich sodann die zutreffende Entscheidung (wie bei Nichtübereinstimmung zu verfahren ist, hat er nicht verraten; wahrscheinlich Beweisaufnahme, bis sich irgendetwas ergibt).

Im vorliegenden Fall passen beide Gehirnhälften 100 %ig zusammen, weil man doch nicht lange überlegen muss, wer hier der wirkliche „Übeltäter“ ist. Die Beklagte war als Mieterin zugleich Besitzerin der Wohnung; die Inbesitznahme der Wohnung durch den Kläger mit Anbringung eines Brettes hinter der Eingangstür und dem daraus folgenden Besitzausschluss der Klägerin stellte sich als verbotene Eigenmacht dar, derer sich die Klägerin erwehren durfte, und zwar auch mit Gewalt, wie sich aus § 859 Abs. 1 und 3 BGB ergibt.

Im Sinne der hiernach gerechtfertigten Besitzwehr erlaubt die erforderliche Gewaltanwendung auch Körperverletzungen (Grüneberg/Herrler, BGB, 81. Aufl., § 859 Rn. 2), so dass der hier letztlich unblutig verlaufene Einsatz der Axt gerechtfertigt war und damit nicht der Kläger, sondern die Beklagte sich auf einen wichtigen Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses hätte berufen können.

Es ist rätselhaft, weshalb das Amtsgericht hierauf nicht eingegangen ist. Scheinbar ist es dem Kläger auf den Leim gekrochen, weil es dessen Burnout und die sich wegen des Vorfalls deutlich verschlechterten Schlafstörungen sowie eine psychisch beeinträchtigte Situation bei seiner Entscheidung übernommen hat.

Immerhin setzt sich das Gericht bei der Bemessung einer Räumungsfrist mit dem Hund der Beklagten auseinander, der wie folgt (einschließlich Orthographiefehler) beschrieben wird: „Zudem hat die Beklagte einen Hund, welcher keinen funktionierenden Darmausgang mehr hat. Isst der Hund etwas falsches, läuft er aus.“ Das lasse, so das Gericht, nicht erkennen, weshalb hierdurch die Möglichkeit eines Auszuges erschwert werde.

Richtig, wenn man den Hund abschafft: Welcher neue Vermieter würde wohl über einen miteinziehenden inkontinenten Hund hinwegsehen? Deshalb ist die bewilligte Räumungsfrist von etwa 2 1/2 Monaten auch unter Berücksichtigung der vom Gericht angesprochenen Long Covid-Beschwerden der Beklagten keineswegs „angemessen“.

Folgerichtig, aber genauso falsch, spricht das Amtsgericht dem Kläger schließlich auch noch die Rechtsanwaltskosten für die fristlose Kündigung zu: Weil keine Pflichtverletzung vorlag, konnte auch keine Schadensersatzpflicht nach § 280 Abs. 1 BGB entstehen.