Fristlose Kündigung wegen Ankündigung der Leistungsverweigerung

Erklärt der Mieter unmissverständlich, künftig keine Mietzahlungen leisten zu können, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, ohne abwarten zu müssen, ob die Mietzahlungen tatsächlich nicht erfolgen werden.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl. begehren mit der Klage Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen. Widerklagend begehrt die Bekl. Rückzahlung von Miete und Feststellung. Wegen der weiteren Einzelheiten der Feststellungen in der ersten Instanz einschließlich der dort gestellten Anträge wird jeweils auf den Tatbestand der angefochtenen Urteile Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Klage mit Teilurteil vom 19.4.2021 abgewiesen. Die Kl. hätten die Mietverträge nicht wirksam außerordentlich fristlos gekündigt. Die Kündigung vom 2.7.2020 habe das Mietverhältnis nicht wirksam beendet, weil kein wichtiger Grund vorgelegen habe. Soweit die Bekl. in den Monaten April bis Juni 2020 keine Miete gezahlt habe, könne dieser Zahlungsverzug bei der Prüfung der fristlosen Kündigung gemäß Art. 240 § 2 Abs. 1 EGBGB keine Berücksichtigung finden. Auch im Übrigen liege kein wichtiger Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB vor. Entgegen der Auffassung der Kl. habe diese nicht von einer ernsthaften und endgültigen Zahlungsverweigerung der Bekl. bis in das Jahr 2021 ausgehen können. Aus den verschiedenen Schreiben der Bekl. werde vielmehr deutlich, dass es sich lediglich um Verhandlungen über eine Anpassung der Miete aufgrund der Pandemie handele. Auch für die Kündigung vom 21.7.2020 fehle es an einem wichtigen Grund. Zwar sei an diesem Tag die gesamte Miete für den Monat Juli 2020 aus allen Mietverhältnissen fällig und die Bekl. mit der Zahlung in Verzug gewesen, jedoch habe es an einem Zahlungsverzug an zwei aufeinanderfolgenden Terminen gefehlt. Das gelte auch für die Kündigung vom 6.8.2020, bei deren Ausspruch die Miete für Juli 2020 vollständig beglichen gewesen sei. Soweit die Kl. darauf abstellten, sich aufgrund der Vorkorrespondenz und der dann erfolgten Zahlung der Miete getäuscht gefühlt zu haben, könne dies nicht nachvollzogen werden.

Mit Schlussurteil vom 13.9.2021 hat das Landgericht der Widerklage teilweise stattgegeben. Die Bekl. habe einen Anspruch auf Rückzahlung von 563.553,91 € gegen die Kl. zu 1) und 2) und 30.377,93 € gegen die Kl. zu 3) gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB. Die Kl. hätten durch die Mietzahlungen i.H.v. 100 % in den Monaten November und Dezember 2020 sowie April bis Mai 2021 und i.H.v. 75 % in den Monaten Januar bis März 2021 einen vermögenswerten Vorteil durch Leistung der Bekl. erlangt. Ein Anspruch auf Zahlung der Miete habe im Zeitraum der vollständigen Schließung des Geschäftsbetriebs im Zeitraum November 2020 bis Mai 2021 lediglich i.H.v. 50 % bestanden. Die Miete sei wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB anzupassen. Für den Monat Juni 2021 könne die Bekl. keine Anpassung der Miete mehr verlangen, weil die Anlage teilweise wieder geöffnet hatte und Gruppenkurse im Freien stattgefunden hätten. Die Bekl. könne keine Anpassung der Mieten für Zeiträume verlangen, in denen die Anlage - wenn auch unter Auflagen - geöffnet gewesen sei. Der darauf gerichtete Feststellungsantrag sei daher unbegründet. Ferner könne die Bekl. auch nicht die Feststellung ihrer Berechtigung verlangen, für jeden Tag einer angeordneten Schließung im Rahmen der Corona-Pandemie die Miete um 50 % zu mindern (anzupassen), denn es sei grundsätzlich anhand der konkreten Umstände zu prüfen, ob eine Zahlung der vollen Miete zumutbar sei. Sie wenden sich mit ihren Berufungen gegen beide Urteile und verfolgen ihr erstinstanzliches Begehren weiter.

Die Kl. beantragen, unter Aufhebung des Teilurteils des Landgerichts Berlin vom 19.4.2021

1. die Bekl. zu verurteilen, die auf dem Hof des Grundstücks K. Straße 19-22 in Berlin links hinter der Durchfahrt von der K. Straße belegenen, in den anliegenden Plänen A 1 bis A 3 rot umrandeten Räumen im Unter-, Erd- und im 1. Obergeschoss sowie die im anliegenden Plan B gelb schraffierte Freifläche zu räumen und an die Kl. zu 3) herauszugeben;

2. die Bekl. zu verurteilen, das gesamte Grundstück K. Straße 19-22 in Berlin mit Ausnahme der im Klageantrag zu 1) genannten Räume und Freiflächen zu räumen und an die Kl. zu 1) und 2) herauszugeben;

sowie unter Aufhebung des Schlussurteils vom 13.9.2021 die Widerklage vollständig abzuweisen.

Die Bekl. beantragt, die Berufungen der Kl. zurückzuweisen.

Sie verteidigt das Teilurteil. Im Übrigen verfolgt sie mit ihrer gegen das Schlussurteil eingelegten Berufung ihr erstinstanzliches Widerklagebegehren weiter mit Ausnahme des Antrags auf Feststellung ihrer Berechtigung, für jeden Tag einer angeordneten Schließung im Rahmen der Corona-Pandemie die Miete um 50 % zu mindern. Einen Teil der erstinstanzlich beantragten Feststellung auf Anpassung der Miete (Monate September bis November 2021) i.H.v. 25 % verfolgen sie nunmehr als Leistungsklage.

Die Bekl. beantragt,

1. unter teilweiser Aufhebung des Schlussurteils des Landgerichts Berlin die Kl. zu 1) und 2) zu verurteilen, an die Bekl. einen weiteren Betrag i.H.v. 604.789,57 € nebst Zinsen i.H.v. 9 % über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zurückzuzahlen;

2. unter teilweiser Aufhebung des Schlussurteils des Landgerichts Berlin die Kl. zu 3) zu verurteilen, an die Bekl. einen weiteren Betrag i.H.v. 32.602,40 € nebst Zinsen i.H.v. 9 % über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zurückzuzahlen;

3. festzustellen, dass die Kl. zu 1) und 2) sowie die Kl. zu 3) verpflichtet sind, beginnend mit Dezember 2021 eine Anpassung der Miete i.H.v. 25 % für die folgenden 7 Monate vorzunehmen.

Die Kl. beantragen, die Berufung der Bekl. zurückzuweisen sowie auch die erweiterte Widerklage abzuweisen.

II. Die Berufung der Kl. gegen das Teilurteil und die Berufungen beider Parteien gegen das Schlussurteil sind zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet. Die Berufungen der Kl. sind begründet, die Berufung der Bekl. ist unbegründet.

1. Teilurteil

Die Berufung der Kl. gegen das Teilurteil ist begründet.

1.1 Es kann allerdings im Ergebnis dahingestellt bleiben, ob das Teilurteil nach der Prozesslage bei seinem Erlass zulässig war oder wegen der Gefahr einer abweichenden Beurteilung der mit der Widerklage verfolgten Zahlungs- und Feststellungsansprüche bestand, so dass es nicht hätte ergehen dürfen (vgl. Feskorn in: Zöller, ZPO, 34. Aufl. 2022, § 301 ZPO, Rn. 12). Ein solcher Verfahrensfehler wäre geheilt, da sowohl das Teil- als auch das Schlussurteil in die Rechtsmittelinstanz gelangt sind und vom Senat nach Verbindung der Rechtsmittelverfahren einheitlich zu verhandeln und entscheiden sind (BGH, Urteil vom 10.7.1991 - XII ZR 109/90 -, Rn. 10, juris). Denn bei dieser Entwicklung der Prozesslage kann sich die Gefahr einer widersprüchlichen Entscheidung nicht mehr verwirklichen. Eine Zurückverweisung nach § 538 Abs. 2 Nr. 7 ZPO wegen eines wesentlichen Verfahrensfehlers kommt daher nicht in Betracht. Dies gilt, obwohl ein Verstoß gegen § 301 ZPO einen in der Berufungsinstanz grundsätzlich von Amts wegen zu berücksichtigenden wesentlichen Verfahrensmangel darstellt, der zur Aufhebung und gemäß § 538 Abs. 2 Satz 3 ZPO auch ohne Antrag zur Zurückverweisung führt (Feskorn, aaO.).

1.2 Das Landgericht hat den Anspruch der Kl. gegen die Bekl. auf Räumung und Herausgabe der Mietflächen gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu Unrecht verneint und die darauf gerichtete Klage abgewiesen.

1.2.1 Die Kl. haben die Mietverhältnisse mit der fristlosen Kündigung vom 2.7.2020 wirksam beendet. Der Kündigung lag ein wichtiger Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB zugrunde.

Ein wichtiger Grund ist gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragspartei und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB. Ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung.

Bereits die Erklärung des Mieters, er sei zur Zahlung der Miete künftig und auf unbestimmte Zeit nicht bereit, kann die Kündigung des Vermieters rechtfertigen, weil der Mieter damit für die Zukunft die Erfüllung seiner primären Leistungspflicht, die Zahlung des Entgelts für die Nutzung des gemieteten Gegenstands, verweigert. In einem solchen Fall kann dem Vermieter nicht zugemutet werden, das bereits angekündigte Ausbleiben weiterer Mietzahlungen abzuwarten, bis die Voraussetzungen einer Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfüllt sind (BGH, Urteil vom 21.10.2009 - VIII ZR 64/09 - GE 2009, 1613, Rn. 20, juris; Urteil vom 9.3.2005 - VIII ZR 394/03, Rn. 13, juris; Staudinger/V. Emmerich [2021] BGB § 543 Rn. 10; BeckOGK/Mehle. 1.1.2022, BGB § 543 Rn. 94). Dies gilt insbesondere auch dann, wenn das Vertrauen des Vermieters in die Zahlungswilligkeit oder -fähigkeit des Mieters durch sein Verhalten ernsthaft erschüttert ist. Hieran sind aber hohe Anforderungen zu stellen, um die Regeltatbestände der Zahlungsverzugskündigung nicht zu unterlaufen (Schmidt-Futterer/Streyl, 15. Aufl. 2021, BGB § 543 Rn. 42). Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.

Die Bekl. erklärt durch ihren Bevollmächtigten in dem Schreiben vom 2.6.2020, sie werde aus den bereits ausführlich dargelegten Gründen auch nach der Wiedereröffnung am 6. Juni nicht in der Lage sein, die Mietzahlungen bis zum nächsten Jahr zu leisten. Mit weiterem Schreiben vom 18.6.2020 lässt sie ergänzend mitteilen, „A.“ habe auch allen Vermietern der A. Gruppe mitgeteilt, dass die Mietverbindlichkeiten aus Liquiditäts- und möglichen Überschuldungsgründen vorerst nicht bedient werden könnten. Da sich das Geschäft in der Gruppe im Jahr 2021 voraussichtlich nur langsam erholen werde, könnten auch die Mietzahlungen nur entsprechend den langsam wieder steigenden Einnahmen aufgenommen werden. Ferner wird ausgeführt, der Geschäftsführer der Bekl. habe mit einem anderen Vermieter eine Wiederaufnahme der Mietzahlungen ab dem 1. April 2021 i.H.v. 25 % der vereinbarten Nettomiete vereinbart, ab dem 1. Juli 2021 würde die Miete wieder zu 75 % und ab 1. Oktober 2021 in voller Höhe gezahlt. Die Bekl. hat damit zum Ausdruck gebracht, sie werde zukünftig die Mieten über das Jahr 2020 hinaus nicht zahlen können. Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist diese Erklärung für den objektiven Empfängerhorizont als eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung zu verstehen. Dies wird zudem von der Bekl. durch die im Schreiben vom 18.6.2020 unterbreitete Lösung der Situation flankiert, die maßgeblich auf dem Szenario einer im Falle der Nichteinigung drohenden Insolvenz der Bekl. mit einem vollständigen Mietausfall ab dem 1. April 2020 und einem den Kl. drohenden Gesamtverlust bei einer streitigen Auseinandersetzung von 11,05 Mio. € bis 12,450 Mio. € aufbaut. Damit hat sie die Ernsthaftigkeit der hier entscheidenden Erklärung zu ihrem künftigen Zahlungsverhalten für die Kl. noch verstärkt. Für Juli 2020 wurde zunächst auch keine Miete an die Kl. zu 1) und 2) gezahlt.

Dass die Bekl. diese Äußerung möglicherweise nicht ernst meinte und sie einer „harten“ Verhandlungspraxis über die Anpassung der Miete geschuldet war, um die Kl. zum Einlenken auf die Position der Bekl. zu bewegen, ist unerheblich. Denn dabei handelt es sich um einen Vorbehalt, der nicht nach außen getreten ist und für den Empfänger der Erklärung nicht erkennbar war. Der Senat verkennt nicht, dass im Rahmen der Prüfung einer Vertragsanpassung aufgrund der Corona-Pandemie vom Mieter auch die Nachteile darzulegen sind, die ihm aufgrund der Geschäftsschließung und deren Dauer entstanden sind. Das darf ihm grundsätzlich nicht zum Nachteil gereichen. Die Bekl. hat jedoch mit ihrer „harten“ Verhandlungspraxis den Bogen überspannt und gegenüber den Kl. ein Szenario einer unmittelbar bevorstehenden Insolvenz aufgebaut, wenn diese nicht auf ihre Vorschläge eingehen. Ferner hat sie erklärt, nicht mehr zur Zahlung der Miete in der Lage zu sein. Zudem ging es der Bekl. nicht allein um die Anpassung der Miete aufgrund der coronabedingten Schließung ihres Geschäftsbetriebes. Sie nahm das vielmehr zum Anlass, um über eine langfristige Vertragsanpassung zu verhandeln. Hierbei hat sie unangemessenen Druck aufgebaut, um eine deutliche Verringerung der Miete für die weitere Vertragslaufzeit von über 10 Jahren und insofern unabhängig von der Pandemiesituation zu erreichen und zudem die aus ihrer Sicht überlegene Marktkenntnis gegenüber den Kl. zu 1) und 2) als natürliche Personen herausgestellt, um ein für die Bekl. gutes Verhandlungsergebnis zu erzielen.

Auch wenn zugunsten der Bekl. das bereits seit 18 Jahren bestehende Mietverhältnis und die außergewöhnliche Pandemiesituation zu berücksichtigen sind, erscheint bei Abwägung der beiderseitigen Interessen den Kl. eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zumutbar. Denn das Vertrauen der Kl. in die Vertragspartnerin hat dauerhaft Schaden genommen, und aus Sicht der Kl. besteht - losgelöst von der besonderen Pandemiesituation - auch für möglicherweise zukünftig anstehende Vertragsverhandlungen kein Verlass mehr auf eine faire Verhandlungsführung.

Auf den Verzug mit der Zahlung der Juli-Miete, die bezogen auf das Mietverhältnis mit der Kl. zu 3) zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung vom 2.7.2020 noch nicht fällig war, kommt es hingegen nicht an. Denn der wichtige Grund liegt nicht im tatsächlich eingetretenen Zahlungsverzug, sondern in der Ankündigung, künftig für einen längeren Zeitraum keine Zahlungen zu leisten.

Die bei der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag grundsätzlich erforderliche Abmahnung vor Ausspruch der fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB ist in dem Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Kl. vom 5.6.2020 zu sehen. Darin bringen die Kl. unmissverständlich zum Ausdruck, dass sie an der Fortsetzung des Vertragsverhältnisses unter dem von der Bekl. erweckten Eindruck der Gefahr des Eintritts einer Insolvenz nicht zur Fortsetzung des Mietverhältnisses bereit sind. Das hat die Bekl. nicht dazu veranlasst, ihre bisherige Verhandlungsstrategie zu überdenken. Vielmehr hat sie den Kl. unter Aufrechterhaltung der Drohkulisse einer eintretenden Insolvenz mit Schreiben vom 18.6.2020 geantwortet.

Auf die Wirksamkeit der Kündigungen vom 21.7. und 6.8.2020 kommt es nicht mehr an.

2. Schlussurteil

Auch die Berufung der Kl. gegen das Schlussurteil hat Erfolg. Die Berufung der Bekl. hat hingegen keinen Erfolg.

2.1 Die Widerklage ist nach § 31 ZPO zulässig.

Soweit die Bekl. ihr Feststellungsbegehren in der Berufungsinstanz noch verfolgt, besteht ein Feststellungsinteresse gemäß § 256 Abs. 1 ZPO. Hinsichtlich der im ursprünglichen Feststellungsantrag zu 5) enthaltenen Monate September bis November 2021 wechselt die Bekl. von der Feststellungs- zur Leistungsklage. Eine zulässige Berufung kann mit einem klageerweiternden Wechsel vom Feststellungs- zum Leistungsantrag verbunden und auch noch in der Berufungsinstanz vollzogen werden (BGH, Urteil vom 12.5.1992 - VI ZR 118/91 -, Rn. 13, juris).

Mit den Feststellungsanträgen zu 3) und 4) begehrt die Bekl. die Feststellung, dass keine Verpflichtung besteht, den Kl. für bestimmte Monate noch Miete zu zahlen. Für diese Monate macht sie in den Zahlungsanträgen zu 1) und 2) jeweils gegenüber den Kl. zugleich Rückzahlungsansprüche geltend. Bei Stattgabe des Rückzahlungsanspruchs entscheidet das Gericht inzident darüber, dass den Kl. kein Zahlungsanspruch zusteht. Ein Rechtsschutzbedürfnis für die Feststellungsanträge ist dennoch zu bejahen, weil die Bekl. für diese Monate nur 75 % der Miete gezahlt hat und neben den zurückverlangten 25 % der Miete zum Zeitpunkt der Klageerhebung für sie auch ein Bedürfnis besteht, die nicht gezahlten 25 % in dem Prozess in Form einer negativen Feststellungswiderklage anhängig zu machen.

Den vom Landgericht abgewiesenen ursprünglichen Antrag zu 6) verfolgt die Bekl. in der Berufungsinstanz nicht mehr weiter.

2.2 Die Widerklage ist jedoch unbegründet.

Ein Rückzahlungsanspruch der Bekl. wegen zu viel gezahlter Miete nach § 812 Abs. 1 BGB besteht nicht, weil die Leistungen der Bekl. nicht - teilweise - ohne Rechtsgrund erfolgten. Denn eine Anpassung der Miete in Form einer Reduzierung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB kommt entgegen den Ausführungen des erstinstanzlichen Urteils nicht in Betracht. Die Bekl. hat für den streitgegenständlichen Zeitraum aufgrund des gekündigten Mietverhältnisses nämlich keine Miete i.S.v. § 535 Abs. 2 BGB an die Kl. gezahlt, sondern ihre Leistung ist rechtlich als Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB einzuordnen. Eine Entgeltreduzierung der Nutzungsentschädigung nach § 313 BGB erfolgt jedoch nicht. § 313 BGB führt nicht zu einer automatischen Reduzierung, sondern gibt dem von einer Geschäftsgrundlagenstörung Betroffenen nur einen Anspruch auf Vertragsanpassung. Bereits das dürfte nahelegen, dass eine solche Anpassung nach Ende des Mietverhältnisses nicht mehr in Betracht kommt (KG, Urteil vom 4.11.2021 - 8 U 85/21 - GE 2022, 99, Rn. 22, juris). Zudem kommt eine Vertragsanpassung auch dann schon nicht mehr in Betracht, wenn dem Betroffenen ein kurzfristiges Kündigungsrecht zusteht und er damit ein für ihn untragbares Ergebnis selbst abwenden kann. Dann muss erst recht eine Anpassung der Nutzungsentschädigung ausscheiden (vgl. KG, aaO., Rn. 25 m.w.N.). Mit der Regelung des § 546a Abs. 1 BGB wird im Rahmen des nach Beendigung des Mietvertrages bestehenden Abwicklungsverhältnisses ein vertragsähnlicher Anspruch begründet, durch den ein zusätzlicher Druck auf den früheren Mieter ausgeübt werden soll, die geschuldete Rückgabe der Mietsache zu vollziehen (BGH, Urteil vom 18.1.2017 - VIII ZR 17/16 -, GE 2017, 221, Rn. 25, juris). Das Rechtsverhältnis der Vertragsparteien ist in der Vorenthaltungszeit nur noch auf Abwicklung und damit auf Rückgabe der Mietsache angelegt, die vom Willen des Mieters abhängig ist (BGH, Urteil vom 27.5.2015 - XII ZR 66/13 -, GE 2015, 1022, Rn. 21, juris). Es würden gegenläufige Anreize gesetzt, wenn es dem Mieter möglich wäre, eine Reduzierung der Nutzungsentschädigung durch eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB zu erwirken, während der Vermieter wegen der ausbleibenden Rückgabe der Mietsache gehindert ist, diese an einen anderen - womöglich wirtschaftlich stärkeren - Mietinteressenten, der eine Vertragsanpassung nicht verlangt, zu vermieten. Dass dies in der Praxis bei dem gekündigten Mieter Schwierigkeiten verursacht, wenn die Kündigungsgründe nicht eindeutig sind (vgl. Hofele, jurisPR-MietR 3/2022, Anm. 3 unter D.), muss hingenommen werden.

Aus den gleichen Gründen ist der Feststellungsantrag unbegründet.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91, 97 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da weder die Sache grundsätzliche Bedeutung hat noch eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Rechtsfortbildung oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist (§ 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO).

Die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf Mietverhältnisse beschäftigt die Gerichte wie hier in einem Fall, in dem die Mieterin mitteilte, dass sie auf absehbare Zeit keine Miete mehr erbringen könne, und die sodann nach erfolgter Kündigung eine Anpassung der Nutzungsentschädigung wegen der coronabedingten Einnahmenverluste verlangte.

Die u. a. einen Fitnessclub betreibende Beklagte teilte den Klägern mit einem Schreiben vom 2. Juni 2020 mit, dass sie auch nach einer Wiedereröffnung nicht in der Lage sein werde, die Miete bis zum nächsten Jahr zahlen zu können. Mit einem weiteren Schreiben vom 18. Juni 2020 teilte die Beklagte ergänzend mit, dass sie allen weiteren mit ihrem Unternehmen verbundenen Vermietern mitgeteilt habe, dass die Mietverbindlichkeiten vorerst nicht bedient werden könnten und eine Liquiditätserhöhung im Jahr 2021 voraussichtlich nur langsam erfolgen werde, sodass auch eine Mietzahlung nur dementsprechend aufgenommen werden könne. Daraufhin kündigten die Kläger das Mietverhältnis am 2. Juli 2020 fristlos und verlangten Räumung und Herausgabe der gemieteten Räumlichkeiten.

Das Landgericht Berlin wies die Klage ab und gab der Widerklage auf Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von rd. 594.000 € statt. Ein Grund zur fristlosen Kündigung habe nicht bestanden; die Mietzahlungen im November und Dezember 2020 sowie April und Mai 2021 seien teilweise ohne Rechtsgrund erfolgt, weil die Miete wegen der Pandemie in dieser Zeit vollständig bzw. teilweise herabzusetzen gewesen sei.

Auf die Berufung beider Parteien gab das Kammergericht der Räumungsklage statt und wies die Widerklage ab. Die fristlose Kündigung vom 2. Juli 2020 sei berechtigt gewesen, weil die Erklärung der Beklagten, zur Zahlung von Miete auf unabsehbare Zeit nicht in der Lage zu sein, eine Verweigerung ihrer primären Leistungsverpflichtung darstelle. Aus der Sicht der Kläger stelle dies eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung dar, die zur sofortigen Kündigung berechtigt habe, weil ihnen nicht zuzumuten gewesen sei, ein tatsächliches Ausbleiben der Mietzahlungen abzuwarten.

Was die Widerklage anginge, habe die Beklagte trotz der Pandemie keinen Anspruch auf Vertragsanpassung gehabt. Das Mietverhältnis sei durch die fristlose Kündigung vom 2. Juli 2020 bereits beendet gewesen, sodass die von der Beklagten geleisteten Zahlungen rechtlich als Nutzungsentschädigung anzusehen seien und eine Anpassung nach den Grundsätzen über die Störung der Geschäftsgrundlage nicht (mehr) möglich gewesen sei.

Irgendwie bleibt ein gewisses Unbehagen insoweit, als das Kammergericht eine Vertragsanpassung für nicht möglich hält. Natürlich ist es richtig, dass nach Ausspruch der Kündigung das Vertragsverhältnis als solches beendet worden war. Der wegen Nichtrückgabe der Mietsache aus § 546a BGB folgende Entschädigungsanspruch wird allerdings einheitlich in Literatur und Rechtsprechung als ein „vertraglicher Anspruch eigener Art“ angesehen, bei dem z. B. die Verjährung auch der des Mietanspruchs gleichgestellt wird (vgl. hierzu Blank/Börstinghaus/Siegmund/Börstinghaus, Miete, 7. Aufl., § 546a Rn. 2, 3). Wenn dieser Anspruch vertragsähnlich ist, warum sollte dann eine Anpassung nicht möglich sein? Letztlich wird hiermit doch die Äquivalenz wiederhergestellt, ebenso wie im Falle eines nach Kündigung eingetretenen Mietmangels, der allerdings nur nach einer Mindermeinung in der Literatur (vgl. die Nachweise bei Blank/Börstinghaus/Siegmund/Börstinghaus, aaO., § 546a Rn. 28) zur Herabsetzung der Miete berechtigen soll. Warum also nicht auch hier?