Fristlose Kündigung vor Wohnungsübergabe

Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ist bei Vorliegen eines wichtigen Grundes schon vor Übergabe der Mieträume möglich.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Verfügungskl. verlangt von der Verfügungsbekl. die Übergabe einer Ein-Zimmer-Wohnung in Berlin. Der Verfügungskl. ist ohne festen Wohnsitz und erschien am 8.9.2017 bei der Verfügungsbekl. zum Abschluss eines Mietvertrages aus dem sog. geschützten Marktsegment, über das Wohnungen an Menschen vermietet werden, die aufgrund persönlicher, wirtschaftlicher und/oder gesundheitlicher Probleme auf dem Wohnungsmarkt keinen geeigneten Wohnraum finden.

Beide Parteien unterzeichneten den Mietvertrag, der Mietbeginn war für den 16.9.2017 vereinbart. Der Verfügungskl. bat um Übergabe der Schlüssel noch an diesem Tag, das lehnte die Verfügungsbekl. aus organisatorischen Gründen ab und verwies den Verfügungskl. auf den 11.9.2017. Es kam zu verbalen Ausfällen des Verfügungskl. Am 11.9.207 teilte die Verfügungsbekl. dem Verfügungskl. mit, dass sie an dem Mietvertrag nicht festhalten werde. Die Entgegennahme eines Schriftstücks lehnte der Verfügungskl. ab.

Der Verfügungskl. erwirkte am 27.9.2017 eine Einstweilige Verfügung, mit der der Verfügungsbekl. aufgegeben worden ist, dem Verfügungskl. den Besitz an der Wohnung …, bestehend aus einem Zimmer, durch Übergabe sämtlicher Wohnungsschlüssel einzuräumen. Hiergegen richtet sich der am 5.10.2017 eingegangene Widerspruch der Verfügungsbekl. Der Verfügungskl. beantragt, die Einstweilige Verfügung zu bestätigen.

Die Verfügungsbekl. beantragt, die Einstweilige Verfügung aufzuheben und den Antrag zurückzuweisen. Die Verfügungsbekl. behauptet, dass der Verfügungskl. am 8.9.2017 zunächst am Empfang ungeduldig mit seinem Arm das Namensschild der Frau … beiseite gewischt und in dem Büro der Frau … in schreiendem Ton geschimpft habe. Dann habe er sich für sein Verhalten entschuldigt und nach der Ablehnung der sofortigen Schlüsselübergabe das Büro verlassen und die Mitarbeiter mit Formulierungen wie „Scheiß …“ und „Scheiß F…“ beleidigt haben. Beim Gehen habe der Verfügungskl. den Türschließer der Eingangstür beschädigt. Die Verfügungsbekl. habe dem Verfügungskl. am 11.9.2017 die schriftliche fristlose Kündigung übergeben wollen, die Entgegennahme dieses Schriftstückes habe der Verfügungskl. abgelehnt. Die Verfügungsbekl. erklärte in dem Schriftsatz vom 9.10.2017 die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung.

Der Verfügungskl. räumt sein aufgeregtes Verhalten ein und behauptet, dass er sich weder an Beleidigungen noch an die Beschädigung einer Tür erinnern könne. Eine schriftliche Kündigung sei ihm nicht zugegangen. Er meint, dass die Kündigung unverhältnismäßig sei und seine besondere Situation der Obdachlosigkeit und die daraus folgenden psychischen Beeinträchtigungen zu berücksichtigen seien.

Der Antrag auf Erlass einer Einstweiligen Verfügung ist zulässig, jedoch nicht begründet. Die Einstweilige Verfügung war gem. § 925 ZPO aufzuheben, da ein Verfügungsanspruch gem. §§ 935, 936 i.V.m. § 922 ZPO nicht besteht, der Verfügungskl. kann gem. § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB von der Verfügungsbekl. die Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nicht verlan­gen, denn das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist beendet.

Die Verfügungsbekl. hat das Mietverhältnis mit der Kündigungserklärung vom 11.9.2017 wirksam beendet, die Kündigungserklärung ist schriftlich gem. § 568 BGB erfolgt und dem Verfügungskl. zugegangen. Der Verfügungskl. kann sich hier nicht darauf berufen, das Schreiben nicht zu kennen, denn er selbst hat den Zugang des Schreibens vereitelt, indem er die Entgegennahme des Schriftstücks verweigert hat. Der Verfügungskl. muss sich daher gem. § 242 BGB so behandeln lassen, als habe ihn das Schreiben vom 11.9.2017 an diesem Tag erreicht. Gründe, die die Nichtannahme des Schriftstückes rechtfertigen könnten, hat der Verfügungskl. nicht vorgebracht. Dass die Verfügungsbekl. dem Verfügungskl. am 11.9.2017 die Kündigungserklärung übergeben wollte, hat die Verfügungsbekl. durch Vorlage der Eidesstattlichen Erklärung der Frau …glaubhaft gemacht, eine Glaubhaftmachung genügt hier gem. §§ 920, 294 ZPO. Im Übrigen ist das Vertragsverhältnis durch die Kündigungserklärung der Verfügungsbekl. in dem Schriftsatz vom 9.2.2017 beendet, diese Erklärung ist der Vertreterin des Verfügungskl. zugegangen.

Die Verfügungsbekl. war gem. § 543 Abs. 1 BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, denn der Verfügungskl. hat mit den Beleidigungen der Mitarbeiter der Verfügungsbekl. seine Pflichten aus dem gerade geschlossenen Mietvertrag derart verletzt, dass der Verfügungsbekl. eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Generell gilt zwar, dass Äußerungen, die im Zustand der Erregung fallen, weniger schwer wiegen als kalkulierte Ehrverletzungen, und dass die soziale Herkunft des Beleidigers sowie sein Sprach- und Ausdrucksvermögen ebenfalls zu berücksichtigen sind (Schmidt-Futterer/Blank, BGB § 543 Rn. 188, beck-online), jedoch kann auch von dem Verfügungskl. zivilisiertes Verhalten erwartet werden. Die Beschimpfung der Mitarbeiter der Verfügungsbekl., die dem Verfügungskl. die Schlüssel für die angemietete Wohnung bereits ohne entsprechende Rechtspflicht ohnehin einige Tage vor Mietbeginn übergeben wollten, mit „Scheiß F…“ zu beleidigen, ist nicht hinzunehmen. Insoweit liegt mit der Beleidigung eine strafbare Handlung gem. § 185 StGB vor, ein Angriff auf die Ehre eines anderen durch Kundgabe der Missachtung. Die Beleidigung ist als schwerwiegend einzuordnen. Diese Äußerung ist im Zusammenhang mit dem sonstigen Verhalten des Verfügungskl. zu betrachten, er hat nicht nur diese Beleidigung geäußert, sondern sich auch pöbelnd und laut schimpfend in den Räumen der Verfügungsbekl. aufgehalten. Es ist daher nicht davon auszugehen, dass die Äußerung nur im Zustand einer momentanen Erregung gefallen ist, sondern dass der Verfügungskl. auch in anderen Situationen unflätig gegenüber der Verfügungsbekl. auftreten wird. Unter diesem Gesichtspunkt ist der Verfügungsbekl. die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Verfügungskl. nach Auffassung des Gerichts nicht zuzumuten. Anhaltspunkte für eine Provokation des Verfügungskl. durch die Mitarbeiter der Verfügungsbekl. ergeben sich aus dem Tatsachenvorbringen des Verfügungskl. nicht, im Gegenteil, die Mitarbeiter der Verfügungsbekl. hatten dem Verfügungskl. sogar angeboten, die Wohnung vor Beginn des Mietverhältnisses zu beziehen. Insofern ist erst recht nicht nachvollziehbar, aus welchem Grund der Verfügungskl. derart ausfällig geworden ist. Den Ausspruch der Beleidigungen hat die Verfügungsbekl. durch Vorlage der eidesstattlichen Erklärungen der Mitarbeiter … glaubhaft gemacht, dem ist der Verfügungskl. nicht mehr entgegengetreten. Ob es sich um einen vereinzelten Vorfall handelte, kann nicht festgestellt werden, da die Beleidigungen bereits zu Beginn des Mietverhältnisses erfolgten, es kann daher dahinstehen, ob die gefallenen Worte auch eine außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigen, wenn das Vertragsverhältnis bereits seit einiger Zeit reibungslos verlaufen ist.

Im Hinblick darauf, dass die Beleidigungen bereits vor Beginn der vertraglich vereinbarten Mietzeit erfolgten, war eine Fristsetzung gem. § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB entbehrlich. Der Vermieter war hier nicht verpflichtet, dem Verfügungskl. zunächst die Wohnung zu überlassen und eine Abmahnung zu erteilen und abzuwarten, ob sich das Verhalten des Mieters wiederholen wird. Wenn der Mieter bereits vor der Überlassung der Wohnung in der genannten Form verbal ausfällig geworden ist, ist dem Vermieter unter Berücksichtigung beiderseitiger Interessen nicht zuzumuten, den Verlauf des Mietverhältnisses abzuwarten.

Wenn der Mieter vor Übergabe der Wohnung ein Verhalten an den Tag legt, das einen wichtigen Grund zur Vertragsbeendigung darstellt, kann der Vermieter die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund sofort aussprechen, und zwar schon vor Übergabe der Wohnung, so das Amtsgericht Lichtenberg in einem begrüßenswert klaren Urteil.

Der – obdachlose – Verfügungskläger, der die Voraussetzungen für die Vermittlung einer Wohnung im sog. geschützten Marktsegment durch das zuständige Sozialamt erfüllt, schloss am 8. September 2017 mit der Verfügungsbeklagten einen Mietvertrag ab, dessen Beginn für den 16. September 2017 vorgesehen war. Nach Unterzeichnung des Vertrages bat der Verfügungskläger um sofortige Übergabe der Schlüssel; dies lehnte die Verfügungsbeklagte aus organisatorischen Gründen ab und kündigte die Schlüsselübergabe für den 11. September 2017 an; daraufhin kam es zu verbalen Ausfällen und Tätlichkeiten des Verfügungsklägers. Als er am 11. September erschien, teilte die Verfügungsbeklagte ihm mit, dass sie nicht mehr an dem Mietvertrag festhalten wolle; die Entgegennahme der schriftlichen fristlosen Kündigung lehnte der Verfügungskläger ab. Auf seinen Antrag vom 27. September 2017 erließ das AG Lichtenberg eine einstweilige Verfügung, mit der der Verfügungsbeklagten aufgegeben wurde, ihm den Besitz an der angemieteten Wohnung unter Übergabe sämtlicher Schlüssel einzuräumen.

Auf den Widerspruch der Verfügungsbeklagten hob das AG Lichtenberg die einstweilige Verfügung auf und wies den auf ihren Erlass gerichteten Antrag zurück. Die Verfügungsbeklagte habe glaubhaft gemacht, dass der Verfügungskläger ihre Mitarbeiter am 8. September 2017 in nicht hinnehmbarer Weise beleidigt und zudem ein Verhalten gezeigt habe, das die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar gemacht habe. Die Kündigung sei deshalb schon vor Übergabe der Mieträume möglich gewesen, wobei der Verfügungskläger sich auf einen fehlenden Zugang der Kündigung nicht berufen könne, weil er die Annahme des Kündigungsschreibens treuwidrig verweigert habe.