Fristlose Kündigung: Tod des Mieters verschwiegen

1. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses ist grundsätzlich nicht mehr zumutbar und eine fristlose Kündigung ist gerechtfertigt, wenn der Mieter nach Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlung erneut (wenn auch nur um einen Tag) unpünktlich zahlt.

2. Jedenfalls liegt ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung vor, wenn der Mieter verstorben ist und die Person, die mit ihm einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führte, dies jahrelang unredlich verschweigt. (Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten um Räumung und Herausgabe einer Wohnung.

Die Kl. sind Eigentümer der Wohnung […]. Die Rechtsvorgängerin der Kl. vermietete diese im Jahr 2009 an Herrn … Dieser verstarb im Jahr 2019. Nach Erwerb der vorgenannten Immobilie durch die Kl. stellten sich diese im Februar 2023 als neue Vermieter vor; spätestens seit diesem Zeitpunkt bewohnt die Bekl. die Wohnung. Im März und im April 2023 übersandten die Kl. jeweils an die oben genannte Adresse - adressiert an Herrn … Abmahnungen, nachdem die Miete für die Monate März und April 2023 um die jeweilige Monatsmitte noch nicht gezahlt worden war. Die Bekl. erhielt von diesen Abmahnungen Kenntnis. Anfang Mai 2023 beauftragten die Kl. ihren Prozessbevollmächtigten, der mit Schreiben vom 5.5.2023 u. a. nochmals die Abmahnung wegen der verspäteten Miete für die Monate März und April 2023 erklärte („und das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigte“, Ergänzung von der Redaktion). Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 6.2.2024 mahnten die Kl. die Bekl. wegen unpünktlicher Mietzahlung für den Monat Januar 2024, mit anwaltlichem Schriftsatz vom 7.2.2024 wegen unpünktlicher Mietzahlung für den Monat Februar 2024 ab. Mit elektronisch signiertem Schriftsatz vom 2.8.2024, eingereicht an das Gericht und übermittelt an die Gegenseite via beA, erklärten die Kl. durch ihren Prozessbevollmächtigten die fristlose, hilfsweise fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses; zur Begründung führten sie aus, dass die Miete für die Monate Mai, Juni und Juli 2024 erst am 7.5.2024, 7.6.2024 bzw. 5.7.2024 auf ihrem Konto eingegangen sei. […]

Die Bekl. behauptet, sie habe mit Herrn … zum Zeitpunkt dessen Todes einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt; die Bekl. ist daher der Ansicht, sie sei gemäß § 563 BGB in das Mietverhältnis zwischen den Kl. und Herrn … eingetreten. Die Bekl. behauptet weiter, sie sei wegen der Miete für die Monate Mai und Juni 2024 am dritten Werktag des Monats, wegen der Miete für den Monat Juli 2024 am vierten Werktag des Monats bei ihrer Bank gewesen, um die Überweisungen zu veranlassen. […]

Die zulässige Klage ist im Hinblick auf die begehrte Räumung und Herausgabe begründet (1.), im Übrigen - soweit es die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten betrifft - ist sie unbegründet (2.).

1. Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB. Zwar ist die Bekl. in das zwischen den Kl. und Herrn … stehende Mietverhältnis gemäß § 563 Abs. 1, 2 BGB eingetreten (dazu sogleich unter 2.). Das Mietverhältnis wurde jedoch durch die fristlose Kündigung des Prozessbevollmächtigten der Kl. vom 2.8.2024 gem. § 543 Abs. 1 BGB beendet.

a) Die formellen Voraussetzungen der Kündigung sind eingehalten: Insbesondere ist die gem. § 568 Abs. 1 BGB i.V.m. § 126 BGB erforderliche Schriftform gewahrt, da die Kl. die Kündigung durch ihren Prozessbevollmächtigten in der Form des § 130a ZPO eingereicht haben und dies der Gegenseite mitgeteilt wurde, § 130e ZPO.

b) Die Kündigung ist auch materiell begründet: Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter die Miete unpünktlich zahlt (BGH NJW-RR 1988, 77; BGH NJW 2006, 1585; BGH NJW 2011, 2201). Eine Vertragsverletzung durch unpünktliche Mietzahlung liegt immer dann vor, wenn der Zahlungstermin ohne rechtfertigenden Grund überschritten wird und dies dem Willen des Vermieters widerspricht (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 24). Dabei ist zu beachten, dass unpünktliche Mietzahlungen den Tatbestand des § 543 Abs. 1 BGB nur erfüllen, wenn sie nachhaltig ist; gelegentliche Zahlungsunpünktlichkeit führt nicht zur Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung, sie ist lediglich lästig. Eine erhebliche Pflichtverletzung setzt im Gegensatz zu einer nur gelegentlichen Zahlungsunpünktlichkeit vielmehr voraus, dass der Mieter über einen längeren Zeitraum nicht notwendig durchgängig, aber doch immer wieder schleppend zahlt (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 25). Sind der - gem. § 543 Abs. 3 BGB erforderlichen - Abmahnung wiederholt Zahlungsverzögerungen vorausgegangen, kann es für die Kündigung ausreichen, dass der Mieter nach Erhalt der Abmahnung einmalig unpünktlich zahlt (BGH NJW 2006, 1585).

Nach vorgenanntem Maßstab - insbesondere aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung - ist die Kammer der Auffassung, dass die fristlose Kündigung vom 2.8.2024 das Mietverhältnis beendet hat: Bereits im Jahr 2023 hatten die Kl. wegen der (unstreitig erfolgten) verspäteten Mietzahlungen für die Monate März und April 2023 Abmahnungen ausgesprochen. Zwar waren diese an den zu diesem Zeitpunkt bereits verstorbenen Herrn … adressiert. Die Bekl. hat von diesen jedoch Kenntnis erlangt und muss sich so behandeln lassen, als sei sie Adressatin der Abmahnungen, da sie sich auch auf den Eintritt in das Mietverhältnis beruft und zudem die Wohnung bewohnte. Bereits durch diese Abmahnungen haben die Kl. zum Ausdruck gebracht, dass sie unpünktliche Mietzahlungen nicht zu akzeptieren bereit sind. […]

Gegen den eindeutigen und durch die Abmahnungen bekräftigten Willen hat die Bekl. dann erneut und mehrfach zuwidergehandelt, indem sie in den Monaten Mai, Juni und Juli 2024 erneut unpünktlich die Miete leistete: Für die Frage der Rechtzeitigkeit der Mietzahlung kommt es dabei - wie die Bekl. zu Recht ausführt - nicht auf den Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters, sondern auf den Zeitpunkt des Zahlungsauftrages beim Zahlungsdienstleister an (BGH, Urt. v. 5.10.2016 - VIII ZR 222/15, GE 2017, 99 = BeckRS 2016, 21386). Doch auch nach diesem Maßstab erfolgten die Leistungen seitens der Bekl. zu spät, also nicht am dritten Werktag: Für den Monat Juli 2024 räumt dies die Bekl. selbst ein, sie habe erst am vierten Werktag den Überweisungsauftrag erteilt. Für die Monate Mai und Juni 2024 hat die (insofern beweisbelastete) Bekl. zum einen schon nicht hinreichend konkret dargelegt, wann sie genau den Auftrag erteilt haben will; zum anderen hat sie die (völlig vage und von den Kl. bestrittene) Behauptung, dies jeweils am dritten Werktag gemacht zu haben, nicht unter Beweis gestellt.

Da - nach dem vorgesagten - bereits eine einzige unpünktliche Mietzahlung - nach Abmahnung - für eine fristlose Kündigung ausreichen kann, muss dies erst recht gelten, wenn - wie hier - sogar an drei aufeinanderfolgenden Monaten nicht rechtzeitig gezahlt wird.

c) Etwaige Härtegründe waren nicht zu berücksichtigen, da das Verhalten der Bekl. auch zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB.

2. Ein Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten besteht hingegen nicht. Denn zum Zeitpunkt der Beauftragung des Prozessbevollmächtigten der Kl. im Mai 2023 war die Bekl. rechtmäßige Besitzerin der streitgegenständlichen Wohnung, da sie gem. § 563 Abs. 1, 2 BGB in das zwischen Herrn … und den Kl. bestehende Mietverhältnis eingetreten ist. Nach dieser Norm tritt eine Person, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten Haushalt geführt hat (§ 563 Abs. 2 Satz 3 BGB), mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. Die Bekl. führte zum Zeitpunkt des Todes des Herrn … einen solchen Haushalt; dies ergibt die vom Dezernatsvorgänger durchgeführte Beweisaufnahme, welche als Urkundsbeweis heranzuziehen ist (BeckOK ZPO/Bach, 55. Ed. 1.9.2024, ZPO § 355 Rn. 7 m.w.N.).

Insbesondere aufgrund der Aussage des Zeugen ist das Gericht davon überzeugt, dass die Bekl. einen auf Dauer angelegten Haushalt mit Herrn … geführt hat. In sich schlüssig und widerspruchsfrei hat er von seinen wiederholten Besuchen bei der Bekl. und Herrn … berichtet und detailreich ausgeführt, wie die beiden ihren Alltag gestaltet haben; sie hätten insbesondere „ein gemeinsames Budget“ gehabt sowie „zusammen gegessen und geschlafen“. Die entsprechenden Ausführungen wurden von den Kl. auch nicht mehr gesondert angegriffen.

Aus den Gründen des KG vom 1.9.2025: I. Der Senat beabsichtigt, die Berufung gem. § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen, da die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nach einer mündlichen Verhandlung nicht erfordern. […]

Dabei kann dahinstehen, ob die Bekl. gem. § 563 Abs. 2 Satz 3 BGB in das Mietverhältnis des Herrn … mit den Kl. eingetreten ist; jedenfalls wäre ein bestehendes Mietverhältnis infolge fristloser Kündigung vom 8.8.2024 (gemeint 2.8.2024, die Redaktion) beendet worden.

Das Landgericht ist im Ergebnis zu Recht davon ausgegangen, dass den Kl. eine Fortsetzung des Mietverhältnisses gem. § 543 Abs. 1 BGB nicht mehr zumutbar gewesen ist.

Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung kann grundsätzlich bereits eine weitere unpünktliche Mietzahlung nach erfolgter Abmahnung geeignet sein, eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen (vgl. BGH, Urteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04 -, GE 2006, 508, Rn. 14; Urteil vom 14. September 2011 - VIII ZR 301/10 - GE 2012, 57, Rn. 15; jeweils zitiert nach juris). Zwar können im Einzelfall auch Ausnahmen in Betracht kommen, insbesondere bei einem Bagatellfall; diese lassen sich jedoch nicht schematisch bestimmen (vgl. BGH, Urteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04 - GE 2006, 508, Rz. 16, juris). Erforderlich ist stets eine Abwägung der Einzelfallumstände, wobei bei der Würdigung, ob die Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar ist, auch die vor der Abmahnung liegenden Vertragsverletzungen des Mieters zu berücksichtigen sind (vgl. BGH, Urteil vom 14. September 2011 - VIII ZR 301/10 -, GE 2012, 57, Rn. 15, juris). Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe war den Kl. eine Fortsetzung eines Mietverhältnisses mit der Bekl. nicht zumutbar.

Die Bekl. war bereits im Vorfeld der Kündigung vom 8.8.2024 (gemeint 2.8.2024, die Redaktion) wegen unpünktlicher Mietzahlungen in 2023 sowie Anfang 2024 wiederholt abgemahnt worden (Schreiben vom 20.3.2023, Schreiben vom 11.4.2023, Schreiben vom 5.5.2023, Schriftsatz vom 6.2.2024, Schriftsatz vom 7.2.2024), ohne dies zum Anlass zu nehmen, eine nachhaltige pünktliche Mietzahlung aufzunehmen. […]

Nach dem der Entscheidung des Berufungsgerichts gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO zugrunde zu legenden Sachverhalt hat die Bekl. im Nachgang zu den vorgenannten Abmahnungen jedenfalls im Juli 2024 erneut verspätet eine Mietzahlung veranlasst, wenn auch nur um einen Tag zu spät. […]

Die erneute unpünktliche Mietzahlung im Juli 2024 rechtfertigte vorliegend unter Berücksichtigung des vorangegangenen Verhaltens der Bekl. eine fristlose Kündigung gem. § 543 Abs.1 BGB, ohne dass es darauf ankommt, ob - wie vom Landgericht angenommen - auch im Mai und Juni 2024 die Mietzahlung verspätet veranlasst worden ist. Außer den trotz mehrfacher Abmahnung wiederholten unpünktlichen Mietzahlungen im Vorfeld der Kündigung vom 2.8.2024 ist für die Frage, ob den Kl. eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zumutbar ist, auch der Umstand zu berücksichtigen, dass die Bekl. den Tod des Herrn … verschwiegen und sich stattdessen als dieser ausgegeben hat. Dieses Verhalten stellte neben dem Zahlungsverhalten der Bekl. eine erhebliche Erschütterung der Vertrauensgrundlage dar. Soweit die Bekl. sich hinsichtlich des Verfassens des Schreibens vom 4.4.2023 auf eine Kurzschlussreaktion und eine fehlende Einsichtsfähigkeit wegen der Auswirkungen ihrer Krebserkrankung beruft, vermag sie damit nicht durchzudringen. Ungeachtet des Umstands, dass am Vorliegen einer Kurzschlussreaktion bereits deshalb Zweifel bestehen, als die Bekl. sich auch bereits im Vorfeld des Schreibens vom 4.4.2023 im Rahmen der WhatsApp-Kommunikation unstreitig als Herr … ausgegeben hatte, erfordert das Vorliegen eines wichtigen Grundes i.S.v. § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kein Verschulden; dieses ist gem. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB lediglich ein - wenn auch gewichtiges - Abwägungskriterium (vgl. MüKoBGB/Bieber, 9. Aufl. 2023, BGB § 543 Rn. 6, beck-online; BeckOGK/Mehle, 1.5.2025, BGB § 543, beck-online). Angesichts der erheblichen Schwere der Pflichtverletzung der Bekl. hält der Senat eine Vertragsfortsetzung auf unbestimmte Zeit unter Abwägung der Gesamtumstände im vorliegenden Fall für unzumutbar.

Es kommt daher nicht darauf an, dass die Kl. mit Schriftsatz vom 6.2.2025 erneut eine fristlose Kündigung ausgesprochen haben, weil - nach dem bislang unstreitigen und daher auch in zweiter Instanz zu berücksichtigenden Vorbringen - bis zu diesem Zeitpunkt für den Monat Februar 2025 erneut keine Zahlung eingegangen war.

Ferner kann offenbleiben, ob nicht bereits die fristlosen Kündigungen vom 5.5.2023 und 13.12.2023 wegen des täuschenden Verhaltens der Bekl. wirksam waren.

Aus den Gründen des KG vom 20.10.2025: I. Die Bekl. wendet sich mit ihrer zulässigen Berufung gegen das am 28. Februar 2025 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin, durch das sie zur Räumung der Wohnung in … Berlin verurteilt worden ist.

Wegen der Einzelheiten des Sachverhalts wird auf Tatbestand und Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Ergänzend wird auf das mit der Klageschrift vom 15. Juni 2023 vorgelegte Kündigungsschreiben vom 5. Mai 2023 verwiesen, in dem die Kl. ein „etwaig bestehendes Mietverhältnis“ aus wichtigem Grund gekündigt haben. Der ehemalige Mieter war bereits im Jahr 2019 verstorben. Die Bekl. hatte diesen Umstand nicht mitgeteilt, sondern mit einer Erklärung vom 4. April 2023 ein mit der Unterschrift des Mieters … unterzeichnetes Schriftstück übersandt, wonach sie seine Partnerin sei und vorsorglich eine Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung begehrt werde.

Die Bekl. verfolgt mit der Berufung weiter die Abweisung der Klage. Ein Grund zur fristlosen Kündigung habe nicht bestanden, die Mietzahlungen seien nach der Abmahnung jeweils pünktlich erfolgt, die Überweisungsbelege habe sie jeweils am dritten Werktag eines Monats bei der Bank abgegeben. Soweit sie für Juli 2024 eine um einen Tag verspätete Abgabe in erster Instanz eingeräumt habe, beruhe das auf einem Versehen ihrer Anwältin. Die Kündigung stelle für sie eine unzumutbare Härte dar, da sie seit mehreren Jahren an einer Krebserkrankung leide und aus Krankheitsgründen nicht in der Lage sei, sich um anderen Wohnraum zu bemühen. […]

II. Die zulässige Berufung der Bekl. ist durch Beschluss zurückzuweisen, weil der Senat einstimmig davon überzeugt ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordern und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist (§ 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Zur Begründung wird zunächst auf den gemäß § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO erteilten Hinweis des Senats vom 1. September 2025 verwiesen.

Der Senat sieht auch unter Berücksichtigung des weiteren Vortrags der Bekl. in dem Schriftsatz vom 26. September 2025 sowie nach erneuter Beratung der Sache keinen Anlass, von den Ausführungen im Hinweisbeschluss abzuweichen. Es bleibt dabei, dass die Verspätung der Zahlung der Miete im Juli 2024 unstreitig war und der geänderte Vortrag in zweiter Instanz nicht mehr zu berücksichtigen ist.

Unabhängig von den Ausführungen der Bekl. zur Rechtzeitigkeit der Mietzahlungen erachtet der Senat aber bereits die Kündigung des Mietverhältnisses vom 5. Mai 2023 als wirksam, worauf im Beschluss vom 1. September 2025 ebenfalls hingewiesen worden war. Die Kl. hatten unstreitig erst durch eine Einwohnermeldeamtsanfrage am 24. April 2023 erfahren, dass der im Mietvertrag von 2009 angegebene Mieter verstorben war, während die Bekl. ihnen gegenüber zuvor per WhatsApp, telefonisch und durch ein Schreiben vom 4. April 2023 vorgetäuscht hatte, dass der lebende Mieter um die Gestattung der Gebrauchsüberlassung an sie bitte. […]

Gemäß § 563 Abs. 4 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Mit der Erklärung vom 5. Mai 2023, die der Bekl. per Boten zugegangen war, ist die Monatsfrist jedenfalls eingehalten, ohne dass es darauf ankommt, dass die Bekl. selbst das Versterben des Herrn … im Jahr 2019 erst in der Klageerwiderung vom 4. Dezember 2023 eingeräumt hat und die Kl. ein etwaig bestehendes Mietverhältnis daraufhin erneut binnen der Frist gem. § 563 Abs. 4 BGB gekündigt haben. Die Kl. haben in dem Kündigungsschreiben auch hinreichend auf den in der Person der Bekl. liegenden Kündigungsgrund hingewiesen, indem sie auf die Nichtanzeige des Ablebens des Herrn … Bezug genommen haben. Ein wichtiger Grund in der Person der Bekl. lag vor, weil diese wiederholt gegenüber den Kl. als neuen Vermietern den Eindruck zu erwecken versucht hat, dass der verstorbene Mieter weiterhin in der Wohnung lebe und sie ihr Nutzungsrecht von diesem ableite.

Der wichtige Grund i.S.d. § 563 Abs. 4 BGB hat sich an dem gesetzgeberischen Zweck der Vorschrift zu orientieren, wonach verhindert werden soll, dass dem Vermieter ein unzumutbarer Mieter aufgezwungen wird. Danach liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrages gerade mit dem Eingetretenen nicht zugemutet werden kann und die Umstände hierfür in der Person des Eingetretenen liegen; ein Verschulden des Eingetretenen ist nicht erforderlich; die Unzumutbarkeit muss auf konkreten, objektiven und nachgewiesenen Anhaltspunkten beruhen, die die Erwartung rechtfertigen, das Mietverhältnis werde sich für den Vermieter als nicht tragbar erweisen; bloße subjektive Befürchtungen des Vermieters reichen nicht aus (vgl. Streyl in Schmidt/Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, BGB § 563 Rn. 68 f.). Das mehrmonatige Verschweigen des Todes des Mieters kann als wichtiger Grund ausreichen (AG München, Urteil vom 12.10.2022, 417 C 9024/22 juris Rn. 27 ff.), ebenso eine befürchtete Zahlungsunfähigkeit des Mieters (vgl. BGH, Urteil vom 10.4.2023, VII ZR 213/12, juris Rn. 12 f.)

Das unstreitige Verhalten der Bekl. rechtfertigt danach einen Grund zur außerordentlichen Kündigung gemäß § 563 Abs. 4 BGB, weil den Kl. die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der Bekl. nicht zumutbar ist. Die Bekl. hat nicht nur im Rahmen der unter dem Namen des Verstorbenen abgegebenen Erklärung, sondern in einem dauerhaften leugnenden Verhalten gegenüber den jetzigen und vorherigen Vermietern ein unredliches Verhalten gezeigt. Dieses Verhalten ist nicht mit einer bestehenden Krankheitsphase und einer eingeschränkten Erkenntnisfähigkeit zu erklären. Abgesehen davon, dass es auf ein Verschulden gar nicht ankommt, hatte die Bekl. bereits seit dem Versterben des Mieters … im Jahr 2019 Gelegenheit, den Vermieter von der geänderten Situation zu informieren. Spätestens als ihr die Verkaufsabsichten der Rechtsvorgänger der Kl. offenbart wurden und eine Kontaktaufnahme durch die Maklerin erfolgt war, hätte sie die tatsächlichen Verhältnisse offenbaren müssen. Stattdessen hat sie in der Kommunikation mit der Maklerin und nachfolgend mit den Kl. weiter den Eindruck aufrechterhalten, diese kommunizierten mit dem Mieter. Einen nachvollziehbaren Grund für dieses Verhalten vermag die Bekl. nicht zu nennen. Ihre Erkrankung ist nicht geeignet, dieses Verhalten zu rechtfertigen, im Gegenteil, hätte doch die Erkrankung Anlass zu einem korrekten Verhalten gegeben, wenn die Lebensumstände - wie behauptet - ihren Eintritt als Mieterin in das Mietverhältnis bestätigt hätten. Zudem bestand für die Bekl. seit dem Versterben des Mieters im Jahr 2019 ausreichend Gelegenheit, die Situation aufzuklären und sich ggf. nach einem sinnvollen Vorgehen zu erkundigen.

Die Bekl. kann sich auch nicht auf das Vorliegen besonderer Härtegründe gem. § 574 BGB berufen, die im Rahmen einer Kündigung gem. § 563 Abs. 4 BGB Berücksichtigung finden könnten. Dabei kann zu ihren Gunsten unterstellt werden, dass sie an einer schweren Erkrankung leidet und sich deswegen dauerhaft einer Behandlung unterziehen muss. Dies genügt für die Annahme einer unzumutbaren Härte unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls jedoch nicht. Denn die Bekl. weiß seit der Kündigung im Mai 2023 von einer möglichen Beendigung des Mietverhältnisses, ohne dass sie überhaupt irgendwelche Maßnahmen unternommen hätte, sei es persönlich oder mit Hilfe Dritter, anderen Wohnraum zu suchen. Es ist auch unter Berücksichtigung der vorgelegten Atteste nicht nachvollziehbar vorgetragen, dass die Bekl. dauerhaft an einem Umzug in eine andere Wohnung gehindert wäre. Dabei spricht auch gegen die Bekl., dass sie nach dem unwidersprochenen Vorbringen der Kl. zu keiner Zeit unter der Adresse der streitgegenständlichen Wohnung polizeilich gemeldet war. Die Bekl. hat vielmehr eingeräumt, unter einer Adresse in Berlin-Kreuzberg gemeldet zu sein, ohne näher dazu vorzutragen, warum sie nach den von ihr bestätigten Angaben dort jedenfalls seit Dezember 2019, also nach dem Versterben des Mieters gemeldet ist und warum sie nicht unter der unstreitig noch im Dezember 2023 fortgeltenden Meldeadresse wohnen könne.

Der Kündigungsgrund des § 563 Abs. 4 BGB war bereits in erster Instanz Gegenstand der Erörterungen, die Bekl. hatte zuletzt im Schriftsatz vom 10. Januar 2025 darauf ausdrücklich Bezug genommen. Danach ist es nicht erforderlich, wegen der nunmehr vom Senat ergänzten Begründung der Zurückweisung der Berufung vom Verfahren gem. § 522 Abs. 2 ZPO Abstand zu nehmen.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97, 708 Nr. 7 und 10 ZPO. Dem Schutzantrag der Bekl. nach § 712 ZPO war gemäß § 713 ZPO analog nicht zu entsprechen.

Der Bekl. ist gem. § 721 ZPO unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls eine weitere Räumungsfrist bis zum 30. Juni 2026 zu gewähren. Zwar hat sie trotz des nunmehr über zwei Jahre dauernden Prozesses keinerlei Bemühungen zur Beschaffung von Ersatzwohnraum vorgetragen, angesichts der zu ihren Gunsten zu unterstellenden Erkrankung erscheint aber die Bewilligung einer weiteren Räumungsfrist von gut acht Monaten angemessen und den Vermietern noch zumutbar.

Wer mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führte, tritt nach dessen Tod in das Mietverhältnis ein. Wenn er als Mieter unzumutbar ist, kann der Vermieter aber aus wichtigem Grund kündigen. Das ist dann der Fall, wenn der Überlebende den Tod unredlich verschwiegen hat.

Der Vermieter hatte mehrfach wegen unpünktlicher Mietzahlungen den Mieter abgemahnt. Diese Abmahnungen gingen der Lebensgefährtin des Mieters zu, die dessen Tod nicht nur verschwiegen hatte, sondern auch mehrfach vortäuschte, der noch lebende Mieter bitte um Gestattung der Gebrauchsüberlassung an sie. Nach mehreren Kündigungen war die Räumungsklage erfolgreich.

Die Beklagte sei zwar wegen Führung eines gemeinsamen Haushalts in das Mietverhältnis mit dem Verstorbenen eingetreten. Die Kündigung sei jedoch gerechtfertigt, weil nach der Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlung mehrere Mieten erneut verspätet gezahlt worden seien. Das KG teilte diese Auffassung; fügte jedoch hinzu, dass auch eine vorangegangene Kündigung wirksam gewesen sei, weil die Beklagte den Tod des Mieters unredlich verschwiegen hatte.

Vorliegend war die Zuständigkeit streitig. Das LG hatte sich für unzuständig erklärt und an das AG verwiesen, das ebenfalls eine Zuständigkeit verneinte. Schließlich hat das KG das LG als zuständiges (erstinstanzliches) Gericht bestimmt. Grund für die Verzögerung war, dass die Kläger sich auf Eigentum und die Beklagte auf Miete berufen hatte.

Entgegen KG hätte allerdings das AG entscheiden müssen, weil es nach § 23 Nr. 2a GVG ausschließlich zuständig war. Nur wenn der Kläger sich für seine Herausgabeklage lediglichauf das Eigentum (§ 985 BGB) beruft, ist § 23 Nr. 2a GVG nicht anwendbar. Anders ist es aber, wenn der Kläger sich hilfsweise auf die Kündigung eines etwa bestehenden Mietvertrages beruft (KG NJW-RR 2000, 801). Hier hatte die Klägerin schon mit Schreiben vom 5. Mai 2023 „ein etwaig bestehendes“ Mietverhältnis gekündigt.