Fristlose Kündigung ohne Abmahnung, Fälligkeit und Abrechnung der Mietkaution

1. Zu den Voraussetzungen einer fristlosen Mieterkündigung ohne Abmahnung.

2. Der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters wird fällig mit Rückgabe der Mietsache und Zugang einer Abrechnung beim Mieter.

3. Kommt der Vermieter einem Auskunftsverlangen des Mieters hinsichtlich der Abrechnung der Kaution nicht nach, so muss er sich gemäß §§ 242, 162 BGB so behandeln lassen, als hätte er über die Kaution abgerechnet.

4. Zur Abrechnungsfrist in einfachen Fällen.

Die Parteien machen mit Klage und Widerklage wechselseitige Ansprüche aus einem beendeten Mietverhältnis über Büroräume geltend.

Die Bekl. hat durch Geschäftsraummietvertrag vom 29.12.2023 der Kl. zum 1.1.2024 zwei Büroräume nebst Nebenräumen bis zum 31.12.2025 fest vermietet. Der Mietvertrag sah vor, dass der Mieter bei Übergabe drei Hauseingangsschlüssel, drei Korridorschlüssel und einen Briefkastenschlüssel erhält. Gemäß § 8 des Mietvertrags sollte er eine Barkaution in Höhe von 5.100 € stellen.

Die Kl. bezahlte die Mieten für die Monate Januar 2024 bis Juli 2024 und leistete die vertraglich geschuldete Kaution. Mit Schreiben vom 13.6.2024 sprach die Kl. die ordentliche Kündigung des Mietvertrags zum 31.12.2025 aus und fragte an, ob ein vorheriger Aufhebungsvertrag oder eine Untervermietung möglich sei. Die Bekl. lehnte eine vorzeitige Aufhebung des Vertrags ab. Mit Anwaltsschreiben vom 30.7.2024 erklärte die Kl. die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses mit der Begründung, der Kl. sei trotz mehrfacher Aufforderung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht eingeräumt worden. Eine weitere fristlose Kündigung erfolgte in der Klageschrift vom 19.8.2024. Ab August 2024 stellte die Kl. die Mietzahlungen ein. Daraufhin kündigte die Bekl. den Mietvertrag mit Schreiben vom 28.10.2024 fristlos zum 31.10.2024 wegen Zahlungsverzugs. Eine weitere Kündigung erfolgte in der Klageerwiderung vom 29.10.2024.

Die Kl. möchte festgestellt haben, dass ihre Kündigung vom 30.7.2024 wirksam ist und das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet hat. Sie macht weiter die Rückzahlung der geleisteten Mieten für die Monate Januar bis Juli 2024, der Kaution sowie die Erstattung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten geltend.

Die Bekl. fordert mit der Widerklage die Zahlung der Mieten für die Monate August 2024 bis Oktober 2024 nebst Zinsen. Die Kündigungen der Kl. seien vorgeschoben, weil der gewünschte Aufhebungsvertrag nicht zustande gekommen sei. Die Übergabe des Mietobjekts sei mit den im Mietvertrag genannten Schlüsseln am 8.1.2024 erfolgt. Die Büroräume seien unverschlossen übergeben worden. Der Einbau einer Schließanlage wäre Sache des Mieters gewesen. Die Kündigungen der Kl. seien mangels Kündigungsgrund unwirksam; das Mietverhältnis sei erst durch die Kündigung der Bekl. zum 31.10.2024 beendet worden. Die Mieten seien bis zu diesem Zeitpunkt geschuldet gewesen. Ein Rückzahlungsanspruch für die Mieten Januar bis Juli 2024 sei im Übrigen nach § 814 BGB ausgeschlossen. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution sei noch nicht fällig.

Das Landgericht hat zur Sachaufklärung den Geschäftsführer der Kl. informatorisch angehört sowie drei Zeugen vernommen. Im Rahmen der Beweisaufnahme stellte sich heraus, dass sich die Rüge der Kl. zur Nichtverschaffung des Mietgebrauchs in erster Linie auf die Frage der Absperrmöglichkeit der Büroräume bezog.

Das LG hat die Klage abgewiesen und der Widerklage mit Ausnahme eines Zinsanteils stattgegeben. Die Berufung der Kl. hatte nur zum Teil Erfolg.

Die Kl. hat einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen. Die Bekl. hat nach Beendigung des Mietverhältnisses und der erfolgten Abrechnung über die Betriebskosten keinen Anspruch auf Zahlung einer Heizkostenvorauszahlung, so dass die Widerklageforderung in diesem Umfang zu ermäßigen war. Im Übrigen erweist sich die Berufung als unbegründet.

Der Feststellungsantrag erweist sich als unbegründet. Die unter Bezugnahme auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB erklärte außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund vom 30.7.2024 ist unwirksam und hat nicht zu einer Beendigung des Mietverhältnisses geführt. […]

(1) Nach den Feststellungen des Landgerichts wurden der Kl. die im Mietvertrag genannten Haustür- und Korridorschlüssel angeboten, deren Abnahme der Geschäftsführer der Kl. jedoch wegen nicht vorhandener Büroschlüssel verweigert hat. Diese Feststellung nimmt die Kl. in der Berufungsbegründung als zutreffend hin.

Auf der Grundlage der nach § 529 Abs. 1 ZPO zugrundezulegenden Feststellungen befand sich die Kl. in Verzug mit der Annahme des Mietobjekts. Die Aushändigung von Büroschlüsseln war nach den Regelungen des Mietvertrags nicht geschuldet. Eine derartige Pflicht ergibt sich auch nicht aus der Verkehrssitte, wie das Landgericht überzeugend ausgeführt hat. Damit entfiel das Kündigungsrecht der Kl., da sie selbst die Störung des vertragsgemäßen Gebrauches zu vertreten hat (vgl. hierzu Alberts in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2024, § 543 BGB Rn. 28).

(2) Selbst wenn eine Pflicht zur Verschaffung von Büroschlüsseln bestanden hätte, hätte kein Kündigungsgrund bestanden. Ausgenommen vom Kündigungsrecht sind Bagatellfälle einer unerheblichen Beeinträchtigung des Mieters (Alberts in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete aaO.). Nach den zwischen den Parteien unstreitigen Angaben des Geschäftsführers der Kl. belaufen sich die Sachkosten für ein Schloss auf 15 €, der Einbau dauere eine halbe Stunde. Damit hätte der Zustand mit geringem Aufwand behoben werden können. Es lag damit allenfalls ein geringfügiger Mangel vor, der weder zu einer Zurückweisung des Angebots auf Übernahme der Mietsache noch zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigt (Alberts in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete aaO.; Ernst in: Münchener Kommentar zum BGB, 10. Aufl. 2025, § 294 BGB Rn. 6).

(3) Es kommt hinzu, dass die Kl. vor Ausspruch der Kündigung vom 30.7.2024 keine nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderliche Abmahnung oder Fristsetzung ausgesprochen hat. Liegt der Kündigungsgrund in der Verletzung einer Haupt- oder Nebenpflicht aus dem Mietvertrag, so kann die außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich nur erfolgen, wenn dem Kündigungsgegner zuvor (eine letzte) Gelegenheit gegeben wurde, sein vertragswidriges Verhalten abzustellen. Die Fortsetzung des Mietvertrages mit einem vertragsbrüchigen Vertragspartner ist nämlich regelmäßig nur dann unzumutbar, wenn das vertragswidrige Verhalten fortgesetzt wird, obwohl zuvor auf den Vertragsbruch und den Umstand, dass er nicht (mehr) geduldet werden wird, hingewiesen wurde. Der Kündigende muss dem Vertragspartner deshalb eine Frist zur Abhilfe gesetzt oder eine Abmahnung erteilt haben und kann die Kündigung erst dann wirksam erklären, wenn der Kündigungsgrund nach Fristablauf bzw. Zugang der Abmahnung fortdauert (Alberts in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2024, § 543 BGB Rn. 64). Der Kündigende trägt die Beweislast für die Einhaltung des Abmahn- oder Abhilfeerfordernisses gem. § 543 Abs. 3 BGB bzw. der Voraussetzungen, unter denen es entfällt (Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 543 BGB Rn. 250). […]

Abhilfefrist bzw. Abmahnung sind gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg versprechen oder wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Die Kl. beruft sich auf eine endgültige Erfüllungsverweigerung der Bekl. Ein Fall mangelnder Erfolgsaussicht liegt vor, wenn die Abhilfe bereits ernsthaft und endgültig verweigert wurde oder wenn angekündigt wurde, eine Gebrauchsstörung auf jeden Fall zu begehen. An die Entbehrlichkeit sind die gleichen strengen Anforderungen zu stellen wie bei § 281 Abs. 2 BGB. Es genügt etwa nicht, dass der Vermieter das Vorhandensein eines Mangels bestreitet. Die Weigerung zur Mängelbeseitigung muss vielmehr so eindeutig und endgültig sein, dass eine Fristsetzung als bloße Förmelei erscheint (Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 543 BGB Rn. 228). Der pauschale Hinweis der Berufung, die Bekl. habe nachweislich erklärt, keine weiteren Schlüssel zur Verfügung zu stellen, findet in der Beweiswürdigung keine Stütze und genügt nicht den strengen Anforderungen, die an eine endgültige Erfüllungsverweigerung zu stellen sind. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass die beiden Schlösser bei einer entsprechenden Fristsetzung durch die Kl. mit geringem Zeit- und Kostenaufwand hätten eingebaut werden können und es lebensfremd wäre anzunehmen, die Bekl. hätte angesichts von Kosten im Bereich von 30 € zzgl. einer Stunde Zeitaufwand die gesamte Vertragsdurchführung riskiert.

b) Zum Klageantrag auf Rückzahlung der Mieten für den Zeitraum Januar bis Juli 2024

aa) Ein Anspruch auf Rückzahlung wegen ungerechtfertigter Bereicherung besteht nicht. Den Mieter trifft in Bezug auf die Mietsache zwar keine Abnahme- und Gebrauchspflicht. Durch die Ablehnung der Entgegennahme der Mietsache gerät er jedoch gemäß § 293 BGB in Annahmeverzug. An seiner Verpflichtung zur Mietzahlung ändert dies jedoch nichts (Staudinger/V. Emmerich [2024], BGB § 535 Rn. 188). Denn der Mieter wird nicht dadurch von der Entrichtung der Miete befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung des Gebrauchsrechts gehindert wird (§ 537 Abs. 1 Satz 1 BGB).

bb) Selbst wenn man zugunsten der Kl. unterstellen würde, dass wegen der unterlassenen Gebrauchsgewährung kein Anspruch auf Mietzahlung bestand, wäre ein Rückforderungsanspruch nach § 814 BGB ausgeschlossen. Denn dann hätte die Kl. in Kenntnis der Nichtschuld geleistet.

Der Kondiktionsausschluss des § 814 Alt. 1 BGB greift nach der ständigen Rechtsprechung des BGH erst ein, wenn der Leistende nicht nur die Tatumstände kennt, aus denen sich ergibt, dass er nicht verpflichtet ist, sondern auch weiß, dass er nach der Rechtslage nichts schuldet. Der Leistende muss also aus diesen Tatsachen nach der maßgeblichen Parallelwertung der Laiensphäre auch eine im Ergebnis zutreffende rechtliche Schlussfolgerung gezogen haben. Die Frage, ob gemessen an diesen Maßstäben ein Rückforderungsanspruch nach §§ 812 ff. BGB wegen Kenntnis der Nichtschuld ausgeschlossen ist, ist anhand der in erster Linie vom Tatrichter zu würdigenden konkreten Umstände des Einzelfalls zu beantworten. Von einer positiven Kenntnis einer Minderung nach § 536 BGB ist nicht erst dann auszugehen, wenn der Mieter über eine umfassende Kenntnis sämtlicher Elemente des Minderungsrechts nach § 536 BGB verfügt (BGH, Hinweisbeschluss vom 4.9.2018 - VIII ZR 100/18, GE 2018, 1456 = NJW-RR 2018, 1483 Rn. 17, 18, 20).

Vorliegend handelt es sich bei der Kl. um einen Vollkaufmann und nach den Feststellungen des Landgerichts bei dem Geschäftsführer der Kl. um einen seit Jahren tätigen Geschäftsmann. Der Sachverhalt und die Rechtslage (keine Mietzahlungspflicht, wenn Mietsache nicht übergeben wird) waren überschaubar und einfach gelagert. Nach der maßgeblichen Parallelwertung in der Laiensphäre kann bei dem Geschäftsführer der Kl. die Kenntnis angenommen werden, dass bei einer vollständigen Vorenthaltung der Mietsache keine Gegenleistung zu erbringen ist.

c) Zum Klageantrag auf Rückzahlung der Kaution

Die Bekl. ist nach der Beendigung des Mietverhältnisses zur Rückzahlung der Barkaution in Höhe von 5.100 € verpflichtet.

aa) Bereits mit der Leistung der Kaution erlangt der Mieter nach der Rechtsprechung des BGH einen durch die Beendigung des Mietverhältnisses und die Rückgabe der Mietsache aufschiebend bedingten Kautionsrückzahlungsanspruch. Gesetzliche Bestimmungen zur Rückgabe der Sicherheit existieren nicht, diese richtet sich vielmehr nach allgemeinen Grundsätzen. Danach ist der Vermieter verpflichtet, eine vom Mieter geleistete und nicht verbrauchte Sicherheit nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugewähren, sobald er diese zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr benötigt. Diese Verpflichtung beruht, wenn der Mietvertrag hierzu schweigt, auf der ergänzend getroffenen Sicherungsabrede, die der Leistung der Kaution zugrunde liegt und die ggf. entsprechend auszulegen ist (Geldmacher in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2024, Anhang zu §§ 562-562d BGB Mietsicherheiten Rn. 260). Dem Mieter steht frühestens nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist des Vermieters ein Anspruch auf Freigabe der Sicherheit zu. Dieser Anspruch wird allerdings erst dann fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis entfallen ist, mithin zu dem Zeitpunkt, in dem dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen kann. Das setzt in zeitlicher Hinsicht voraus, dass der Vermieter über seine gesicherten Ansprüche abrechnen oder diese gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen kann. Hieran anknüpfend wird eine als Mietsicherheit gestellte Barkaution nach aktueller BGH-Rechtsprechung mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig (Geldmacher in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2024, Anhang zu §§ 562-562d BGB Mietsicherheiten Rn. 261). Kommt der Vermieter einem Auskunftsverlangen des Mieters nicht nach, teilt er also nicht mit, ob und ggf. welche Gegenforderungen ihm gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch zustehen, obwohl der Mieter aus mietvertraglicher Abrechnungs- und Treupflicht eine entsprechende Auskunft erwarten darf, muss er sich gemäß §§ 242, 162 BGB so behandeln lassen, als habe er über die Kaution abgerechnet und der Kautionsrückzahlungsanspruch wird auch ohne Saldenmitteilung fällig (Geldmacher in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Aufl- 2024, Anhang zu §§ 562-562d BGB Mietsicherheiten Rn. 287).

bb) Ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution ergibt sich vorliegend bereits aus § 8 Ziff. 8 des Mietvertrags.

Vorliegend ist in dem Kündigungsschreiben der Kl. vom 30.7.2024 und der Klageschrift, mit denen die Rückzahlung der Kaution gefordert wurde, konkludent ein Auskunftsverlangen über die Behandlung der Kaution zu sehen. Eine förmliche Abrechnung der Kaution hat die Bekl. bis heute nicht vorgenommen. Eine konkludente Abrechnung könnte allenfalls in der Erhebung der Widerklage (betreffend die Mieten für August bis Oktober 2024) und die erfolgte Abrechnung über die Heizkosten zu sehen sein.

Grundsätzlich steht dem Vermieter eine angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist über die Verwendung der Kaution zu. Diese richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Konkret kann die Abrechnungsfrist bei einfachen Fällen zwei oder drei Monate betragen. In durchschnittlichen Fällen ist dem Vermieter üblicherweise eine Frist von sechs Monaten einzuräumen. Die Abrechnungsfrist kann wesentlich kürzer sein, wenn der Vermieter alsbald feststellen kann, welche Ansprüche ihm gegen den Mieter zustehen (Flatow in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 551 BGB Rn. 82). Vorliegend sieht § 8 Ziff. 8 des Mietvertrags zwar eine Bearbeitungszeit von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses vor. Diese Regelung kann bei verständiger Auslegung aber nur auf bereits in Vollzug gesetzte Mietverhältnisse bezogen werden. Im Übrigen bestehen gegen eine solche Klausel AGB-rechtliche Bedenken. Denn bei kundenfeindlichster Auslegung ist die Klausel so zu verstehen, dass der Vermieter die Kaution keinesfalls früher zurückgewähren muss. Die Regelung ist auch nicht durch besondere Vermieterinteressen zu rechtfertigen. Sie weicht zudem von dem Grundgedanken ab, dass der Vermieter die Kautionsabrechnung nicht treuwidrig verzögern und die in der Kaution liegende Sicherheit nicht länger in Anspruch nehmen darf als zur Feststellung seiner berechtigten Ansprüche nötig ist (Häublein ZMR 2017, 445, 454).

In dem vorliegenden Fall geht der Senat angesichts der Gesamtumstände von einer angemessenen Überlegungsfrist von zwei Monaten aus. Gegenstand des Mietvertrags waren zwei kleinere Büroräume, die von der Kl. nicht bezogen wurden. Damit konnte der bauliche Zustand der Räume schnell auf etwaige Schäden untersucht werden. Die Betriebskosten wurden mit Ausnahme der Heizkosten als Pauschale abgerechnet. Die Ermittlung und Abrechnung der Heizkosten konnte zumutbar in einem Zeitraum von zwei Monaten erfolgen.

Damit ist die Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs zum 1.1.2025 eingetreten (zwei Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses). Die Bekl. hat sich in der Abrechnungsfrist entschlossen, auf die Kaution nicht durch Aufrechnung gegen die offenen Mietforderungen nebst Zinsen zuzugreifen. Sie hat diese vielmehr im Wege der Widerklage titulieren lassen. Damit ist das Sicherungs- und Verwertungsbedürfnis der Bekl. entfallen (Geldmacher in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2024, Anhang zu §§ 562-562d BGB Mietsicherheiten Rn. 283).

Ein Anspruch auf Erstattung der Rechtsverfolgungskosten besteht weder unter dem Gesichtspunkt einer Pflichtverletzung nach § 280 Abs. 1 BGB (Verursachung einer außerordentlichen Kündigung des Mieters) noch unter dem Gesichtspunkt des Verzugs nach §§ 280 Abs. 2, 286 BGB (verspätete Abrechnung der Kaution). Denn ein Kündigungsrecht bestand seitens der Kl. nicht. Zum Zeitpunkt der vorgerichtlichen Tätigkeit war der Kautionsrückzahlungsanspruch noch nicht fällig; die Bekl. befand sich damals mit der Rückzahlung nicht in Verzug.

Die Widerklage ist überwiegend begründet. Die Kl. ist gemäß §§ 535 Abs. 2, 537 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. § 5 des Mietvertrags zur Zahlung der Mieten für den Zeitraum August bis Oktober 2025 verpflichtet, wobei Vorauszahlungen für die Heizkosten nicht mehr verlangt werden dürfen.

a) Das Mietverhältnis wurde nicht durch die Kündigung der Kl. vom 30.7.2024 beendet (s. o unter Ziff. 2.a). Die in der Klage vorgenommene Schriftsatzkündigung ist ebenfalls unwirksam. Auch insoweit besteht nach den oben genannten Ausführungen kein Kündigungsgrund. Zudem scheitert die Wirksamkeit dieser Kündigung an einer nicht ausreichenden Abmahnung. Zwar kann in einer vorausgegangenen Kündigung, selbst wenn sie als solche unwirksam sein sollte (hier: die Kündigung vom 30.7.2024), zugleich eine Abmahnung als Voraussetzung für die nachfolgende zweite Kündigung gesehen werden (Staudinger/V. Emmerich [2024], BGB § 543 Rn. 155; BGH NJW 2011, 2570 Rn. 15). In der Abmahnung muss aber das vertragswidrige Verhalten so genau bezeichnet werden, dass sich der betroffene Vertragspartner danach richten kann (Staudinger/V. Emmerich [2024], BGB § 543 Rn. 154). Die Kündigung vom 30.7.2024 bezieht sich jedoch nur pauschal auf die Behauptung, der Kl. seien die Räume nicht übergeben worden und es sei ihr nicht der vertragsgemäße Gebrauch eingeräumt worden. Der eigentliche Streitpunkt (Nichtverschließbarkeit der Büroräume) wird dabei nicht erwähnt. Damit erweist sich die als Abmahnung geltende Kündigung als zu unbestimmt.

b) Die Bekl. hat jedoch keinen Anspruch auf Zahlung der Heizkostenvorauszahlungen. Die Nebenkosten wurden mit Ausnahme der Heizkosten als Pauschale abgerechnet (§ 5 Ziff. 1 des Mietvertrags). Die monatliche Heizkostenvorauszahlung betrug 100 € zzgl. Mehrwertsteuer. Das Mietverhältnis ist beendet; Abrechnungsreife ist eingetreten. Die Nebenkosten wurden bereits abgerechnet. Vom Zeitpunkt der Abrechnungsreife an kann der Vermieter einen Anspruch auf Vorauszahlungen aber nicht mehr geltend machen. Er kann nur noch die sich aus der Abrechnung ergebenden Beträge verlangen und die Klage ggf. gemäß § 264 Nr. 3 ZPO entsprechend umstellen (BGH NJW 2011, 145 Rn. 22).

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter über die Kaution abzurechnen; üblicherweise wird dafür eine Frist von sechs Monaten angenommen. Bei einfachen Sachlagen kann aber auch eine kürzere Frist von zwei Monaten angemessen sein. Kommt der Vermieter dem nicht nach und klagt seine Gegenansprüche ein, kann ohne Weiteres die Kaution zurückgefordert werden.

Nach dem Geschäftsraummietvertrag waren der Mieterin zwei Büroräume für eine Festzeit vermietet; die Mieterin sollte nach dem Mietvertrag Schlüssel für den Hauseingang, Korridor und Briefkasten erhalten. Die Mieterin zahlte die vereinbarte Kaution und mehrere Monatsmieten. Ein halbes Jahr nach Mietbeginn „kündigte“ sie ordentlich zum Ende der vereinbarten Laufzeit und suchte bei der Vermieterin um eine vorzeitige Vertragsaufhebung oder eine Untervermietungserlaubnis nach – vergeblich. Nachdem die Vermieterin eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag abgelehnt hatte, kündigte die Mieterin fristlos mit der Begründung, dass es zu keiner Übergabe der Räume gekommen sei, weil ihr keine Schlüssel für die Bürotüren ausgehändigt worden seien, und verlangte ihre gesamten Mietzahlungen sowie die Kaution zurück. Die Vermieterin kündigte später ebenfalls fristlos wegen der ausstehenden Mietzahlungen, die sie ebenfalls einklagte.

Das OLG München bestätigte die Auffassung des Landgerichts, dass die Kündigung der Mieterin unwirksam war. Die Übergabe der Schlüssel für die Büroräume war nach dem Mietvertrag nicht geschuldet; im Übrigen habe es sich dabei um eine Bagatelle gehandelt, die keine Kündigung rechtfertigen konnte. Darüber hinaus fehlte eine Abmahnung.

Nach der wirksamen Kündigung der Vermieterin war das Mietverhältnis beendet und die Vermieterin hätte über die Kaution abrechnen müssen. Wegen des einfachen Sachverhalts war hierfür eine Frist von zwei Monaten angemessen; weil die Vermieterin ihre Gegenansprüche eingeklagt hatte, konnte sie gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch der Mieterin nicht aufrechnen.