Fristlose Kündigung nach Zahlungsverzug, besondere persönliche Belastung des Mieters unerheblich

1. Auch eine außergewöhnliche persönliche und wirtschaftliche Belastung des Mieters hindert nicht den Eintritt des Verzugs.

2. Werden die Mietzahlungen über einen längeren Zeitraum eingestellt, ist eine außerordentliche fristlose Kündigung gerechtfertigt, auch wenn der Mieter sich um (teilweisen) Abbau der Rückstände bemüht hat.

(Leitsätze der Redaktion)

I. 1. […] Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht den Bekl. zur Räumung der von ihm innegehaltenen Wohnung verurteilt. Die Kündigung der Kl. vom 6. Januar 2015 hat das Mietverhältnis der Parteien fristlos beendet, § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB; der Bekl. ist daher zur Herausgabe der Wohnung verpflichtet, § 546 Abs. 1 BGB.

Der Mietrückstand ist unstreitig; der Bekl. hat den Mietrückstand nicht vollständig innerhalb der am 20. April 2015 ablaufenden Schonfrist ausgeglichen. Dies aber ist nach dem klaren Wortlaut des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB Voraussetzung für das Eintreten der in der Vorschrift vorgesehenen Rechtsfolge. Ohne Erfolg verweist der Bekl. auf das Guthaben, das die Nebenkostenabrechnung vom 7. Dezember 2015 für das Abrechnungsjahr 2014 zu seinen Gunsten ergab. Die Fälligkeit des Zahlungsanspruchs kann nicht eintreten, bevor die Abrechnung überhaupt geschuldet und erstellt war; im Zeitpunkt der Abrechnung war die Schonfrist indes längst abgelaufen.

Wenngleich sich der Bekl. - wie das Amtsgericht nicht verkennt, sondern sorgfältig in Betracht zieht - seit Sommer 2014 in einer besonderen persönlichen Belastungssituation befand, so vermag dies nicht die Unwirksamkeit der Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB herbeizuführen (vgl. BGH, Urt. v. 4.2.2015 - VIII ZR 175/14, GE 2015, 313, juris Rn. 21). Auf die zutreffenden, ausgewogenen Feststellungen nimmt die Kammer nach eigener rechtlicher Prüfung Bezug.

Entgegen der Auffassung des Bekl. ist auch ein Sachverhalt, der dem vergleichbar wäre, der dem Bundesgerichtshof in der vom Bekl. in Bezug genommenen Entscheidung vorlag, hier nicht gegeben (vgl. BGH, Beschl. v. 17.2.2015 - VIII ZR 236/14, GE 2015, 653, juris). Angesichts des klaren Wortlautes der Regelung in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB können nur au­ßergewöhnliche Umstände über den in § 242 BGB verankerten Gesichtspunkt von Treu und Glauben die Annahme einer Ausnahme rechtfertigen. Hier handelte es sich - anders als in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall - schon nicht um einen geringen Mietrückstand aus einem lange zurückliegenden Zeitraum, sondern um den Rückstand aus seit Sommer 2014 vollständig unterbliebenen Zahlungen des Bekl. an die Kl., die der Bekl. - was das Amtsgericht aber auch berücksichtigt - abzubauen versucht hat. Hinzu kommt, dass der Sachverhalt in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall sich insoweit ganz entscheidend von dem hier gegebenen unterschied, als der Mieter sich dort in einem vom JobCenter verursachten, für ihn nicht erkennbaren Irrtum über die Vornahme der Zahlungen an den Vermieter befand: Aufgrund eines Bescheides des JobCenters und vereinbarter Direktzahlungen an den Vermieter musste er davon ausgehen, dass die Zahlungen - wie im Bescheid angekündigt - geleistet werden. Für das Ausbleiben der Zahlungen hatte er keinen Anhaltspunkt. Hier hat der Bekl. auf der Grundlage einer eigenen Entscheidung bewusst von der Erfüllung seiner Hauptleistungspflicht aus dem Mietvertrag - der Zahlung der vereinbarten Miete an die Kl. - über einen längeren Zeitraum abgesehen. Aus dem Mietverhältnis folgt jedoch keine Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter - zudem ungefragt und ohne Mitteilung - Hilfestellung bei der Bewältigung persönlicher, insbesondere (auch) finanzieller Notlagen zu leisten, die der Bekl. nunmehr in der Berufung ergänzend geltend macht. Diese Aufgabe liegt beim (Sozial-) Staat, deren Stellen in Anspruch zu nehmen dem Mieter gegebenenfalls obliegt. Über die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird - wegen der im allgemeinen Interesse liegenden Vermeidung von Obdachlosigkeit (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 64) - im Rahmen und in den Grenzen der Vorschrift der Vermieter von Wohnraum an dem Risiko von Zahlungsschwierigkeiten des Mieters beteiligt. Die hier gegebene persönliche und wirtschaftliche Situation des Bekl. ändert - so schwerwiegend und bedrückend sie sich für ihn auch darstellt - nichts daran, dass sie im Rahmen der Beurteilung der Wirksamkeit der Kündigung nach geltendem Recht keine Berücksichtigung finden kann.

Der BGH hatte in seinem Beschluss vom 17. Februar 2015 (GE 2015, 653) entschieden, dass es bei Vorliegen außergewöhnlicher Umstände ausnahmsweise geboten sein könne, auch eine nicht vollständige Zahlung der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB genügen zu lassen. Das kann aber nur dann gelten, wenn es sich um einen geringfügigen Restbetrag handelt.

Der Mieter hatte über längere Zeit die Mietzahlungen eingestellt und sich danach bemüht, den Rückstand wieder abzubauen. Nach fristloser Kündigung erfolgte kein vollständiger Ausgleich innerhalb der Schonfrist; der Mieter berief sich auf besondere persönliche Belastungsmomente (nach Angaben des Einsenders: Betreuung der im Sterben liegenden Eltern in Erfurt). Das AG verurteilte ihn zur Räumung; der Prozesskostenhilfeantrag für das Berufungsverfahren wurde vom LG zurückgewiesen.

Das LG Berlin verwies auf die Rechtsprechung des BGH, wonach bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs persönliche Umstände und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht zu berücksichtigen seien. Eine fristlose Kündigung werde nur durch vollständige Tilgung des Mietrückstands in der Schonfrist unwirksam. Nur ausnahmsweise habe der BGH nach Treu und Glauben einen geringfügigen Rückstand aus einem lange zurückliegenden Zeitraum für unschädlich angesehen. Ein solcher Ausnahmefall sei hier nicht anzunehmen; aus dem Mietverhältnis folge auch keine Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter – ungefragt und ohne Mitteilung – Hilfestellung bei der Bewältigung persönlicher und finanzieller Notlagen zu leisten.

Bei einer fristgerechten Kündigung nach § 573 BGB ist ein Verschulden des Mieters erforderlich, während für die fristlose Kündigung der Verzug (Vertretenmüssen) ausreicht. Für Heilung der Verzugsfolgen durch vollständige Rückzahlung des Rückstands kommt es allein auf den Erfolg an, ohne dass persönliche Umstände des Mieters zu berücksichtigen sind. Nur ganz ausnahmsweise gilt nach Treu und Glauben etwas anderes.