Fristlose Kündigung bei mehrfach unberechtigt verweigerter Wohnungsbesichtigung

1. Im Falle der wiederholten unberechtigten Zutrittsverweigerung ist die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt.

2. Ein Zutrittsrecht für den Vermieter kann sich daraus ergeben, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Fensteraustausch beschlossen hat und auch daraus, dass in deren Wohnungen konkrete Anzeichen vorhanden sind, dass es in der Wohnung des Mieters zu einem Wasserschaden gekommen ist.

Der Kl. verlangt vom Bekl. aufgrund einer fristlosen, hilfsweise ordentlichen Kündigung wegen wiederholter unberechtigter Zutrittsverweigerung nach vorheriger erfolgloser Abmahnung Räumung und Herausgabe.

Der Kl. argumentiert: Die GdWE habe den Austausch der Fenster beschlossen; dies durchführen zu lassen, sei er verpflichtet. Außerdem bestehe aufgrund von Wasserflecken in der Wohnung unterhalb der des Bekl. der Verdacht auf Wasserschäden in der Wohnung des Bekl., der monatelang den Zutritt zu seiner Wohnung verweigert habe.

Der Bekl. bestreitet einen Wasserschaden. Außerdem sei er mit seinem Alter von 82 Jahren gesundheitlich erheblich beeinträchtigt und auch nicht räumungsfähig. Seit einem Schlaganfall sei seine Beweglichkeit reduziert und er leide an einer Herzinsuffizienz.

Die zulässige Klage ist begründet.

Dem Kl. stand zur Überzeugung des Gerichts ein Zutritts-/Besichtigungsrecht zu, welches der Bekl. nicht erfüllt hat. Der Bekl. ist in Bezug auf die Erfüllung der Verpflichtung zur Ermöglichung des Fensteraustauschs sowie zur Überprüfung und ggf. Beseitigung vorhandener älterer oder neuerer Wasserschäden trotz wiederholter Aufforderungen darlegungs- und beweisfällig geblieben. Es wurde nicht vorgetragen, wem, wann der Zugang zur Wohnung zu welchem Zweck gewährt wurde und ob sowie wann Termine mitgeteilt wurden.

Der Bekl. hat im Rahmen seiner Anhörung im Gegenteil angegeben, der Fensteraustausch in seiner Wohnung, welcher ausweislich der Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft seitens des Kl. geschuldet ist und woraus der Kl. ein Zutrittsrecht zur Wohnung zum Zwecke des Fensteraustauschs ableiten kann, sei nicht möglich und er habe daher keine Termine vereinbart. Dies aufgrund des Zustands der von ihm bewohnten Wohnung, welche so zugestellt sei, dass kein Zugang zu den Fenstern bestünde. Dies, gleichwohl nachweislich wiederholte Aufforderungen hierzu an Bekl. gerichtet wurden.

Auch räumte der Bekl. im Rahmen seiner Anhörung zumindest ein, dass eine Erneuerung der Badezimmerarmatur notwendig sei und es hier tropfe, wenn diese nicht richtig schließe, sodass sich bereits daraus in Übereinstimmung mit den Angaben der Klageseite die Notwendigkeit der Überprüfung und des Austauschs der Armatur sowie ggf. weiterer Maßnahmen ergibt. Wenn der Bekl. einen Wasserschaden in seiner Wohnung und einen Maßnahmenbedarf abstreitet, so steht dies im Widerspruch zu den Feststellungen der Firma APT (samt Lichtbildern), wonach in der unter der von ihm bewohnten Wohnung Feuchtigkeitsschäden an der Decke des Badezimmers feststellbar waren (Verfärbungen und Farbablösungen) und mittels Thermographie und Feuchtigkeitsmessungen der Feuchtigkeitsverlauf nachvollzogen werden konnte und das Schadenszentrum im Badezimmer der Wohnung des Bekl. festgestellt wurde. Die Firma APT empfahl insbesondere den Austausch von Armaturen und eine Austrocknung der durchfeuchteten Bereiche. Hieraus leitet sich für den Kl. ein Besichtigungs-/Zutrittsrecht zur Wohnung ab, welches der Bekl. trotz wiederholter Aufforderungen verwehrte. Der Bekl. konnte im Rahmen seiner Anhörung auch Schimmelbefall in der von ihm bewohnten Wohnung nicht ausschließen und räumte Feuchtigkeit in der Wohnung ebenso wie länger zurückliegenden Schimmelbefall in der Küche und im Arbeitszimmer ein. Nicht nachvollziehbar ging er von der Trocknung desselben aus sowie davon, dass es keiner weiteren Maßnahmen mehr bedarf. Dies zu überprüfen und zu bewerten ist hingegen Aufgabe des Kl. als Eigentümer und der von ihm eingeschalteten Fachpersonen und nicht des Bekl. als Mieter. Insoweit steht dem Eigentümer ein Besichtigungs-/Zutrittsrecht zu.

Die wiederholte und beharrliche Zutrittsverweigerung zur Mietwohnung bzw. fehlende Mitwirkung seitens des Bekl. trotz wiederholter Abmahnungen und Aufforderungen - wie vorliegend - rechtfertigen mit Blick auf die berechtigten Interessen des Bekl. die vom Kl. ausgesprochene fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Das Mietverhältnis ist damit beendet.

Einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund unbilliger Härte der Beendigung des Mietverhältnisses gem. § 574 BGB hat der Bekl. nicht nachgewiesen. Bis zuletzt wurden keine Atteste vorgelegt. Alleine die angeführten Umstände ohne nähere Beweisangaben rechtfertigen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht, sodass auch nicht Beweis zu erheben war durch Einvernahme des Dr. … zu nicht konkret angegebenen „medizinischen Tatsachen“. Alleine das Alter des Bekl. spricht nicht für eine Räumungsunfähigkeit des Bekl. und einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses. Auf das Bekl.vorbringen hin war auch die Erholung eines Sachverständigengutachtens nicht gerechtfertigt. Sofern über ein Sachverständigengutachten oder die Einvernahme des Dr. … medizinische Gründe für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses ermittelt werden sollten, so läge hierin ein unzulässiger Ausforschungsbeweis. Es obliegt dem Bekl. konkret zu etwaigen medizinischen Gründen und deren konkreten Auswirkungen auf die Umzugsfähigkeit vorzutragen, wie vorliegend nicht. Die Angaben, wonach der Bekl. „gesundheitlich erheblich beeinträchtigt“ sei und nach einem Schlaganfall im Jahr 2015 „in seiner Beweglichkeit deutlich reduziert“ sei, sind unsubstantiiert und der Umstand, dass infolge einer Herzinsuffizienz täglich Medikamente eingenommen werden müssen bedingt auch nicht ohne nähere Angaben eine Umzugsunfähigkeit.

Im Falle der wiederholten unberechtigten Zutrittsverweigerung ist die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt. Ein Zutrittsrecht für den Vermieter kann sich daraus ergeben, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Fensteraustausch beschlossen hat und auch daraus, dass in deren Wohnungen konkrete Anzeichen vorhanden sind, dass es in der Wohnung des Mieters zu einem Wasserschaden gekommen ist.

Der Kläger verlangt vom Beklagten aufgrund einer fristlosen, hilfsweise ordentlichen Kündigung wegen wiederholter unberechtigter Zutrittsverweigerung nach vorheriger erfolgloser Abmahnung Räumung und Herausgabe. Die Wohnungsbesichtigung sei erforderlich gewesen, um einerseits dem Verdacht eines Wasserschadens nachzugehen und andererseits den Beschluss der GdWE auf einen Fensteraustausch umzusetzen. Der Beklagte bestreitet einen Wasserschaden und verweist auf sein Alter (82) und gesundheitliche Beeinträchtigungen.

Die Räumungsklage ist begründet, weil der Beklagte unberechtigterweise die Besichtigung verweigert hat. Der Kläger muss seine Verpflichtung zum Fensteraustausch gegenüber der GdWE erfüllen. Der Beklagte kann sich nicht damit verteidigen, dass seine Wohnung so zugestellt sei, dass kein Zugang zu den Fenstern bestünde und er deshalb keine Besichtigungstermine vereinbart habe.

Dass kein Wasserschaden vorliegt, steht im Widerspruch zu den Feststellungen einer Handwerksfirma, wonach in der unter der von ihm bewohnten Wohnung Feuchtigkeitsschäden an der Decke des Badezimmers feststellbar waren (Verfärbungen und Farbablösungen) und mittels Thermographie und Feuchtigkeitsmessungen der Feuchtigkeitsverlauf nachvollzogen werden konnte und das Schadenszentrum im Badezimmer der Wohnung des Beklagten festgestellt wurde.

Einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund unbilliger Härte (§ 574 BGB) habe der Beklagte nicht nachgewiesen. Bis zuletzt habe er keine Atteste bzgl. seiner Beeinträchtigungen vorgelegt.