Fristlose/fristgemäße Kündigung bei Verletzung von Duldungspflichten

1. Die Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, kann prinzipiell den Ausspruch einer fristlosen (oder fristgemäßen) Kündigung rechtfertigen.

2. Die Ankündigungspflicht für den Fall von Instandsetzungsarbeiten hat sich mit Blick auf ihren Sinn und Zweck am Informationsinteresse des Erklärungsempfängers zu orientieren. Die Anforderungen daran richten sich nach den Umständen des Einzelfalls, der Dringlichkeit und dem Umfang der Maßnahme; der Mieter seinerseits ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen Terminabstimmung mitzuwirken, damit die Maßnahmen zeitnah durchgeführt werden können.

3. Aus der Erheblichkeitsschwelle des § 555a Abs. 2 lässt sich schließen, dass sich die zeitliche Komponente (Rechtzeitigkeit), aber auch die inhaltlichen Anforderungen nach der Art und dem Umfang der in Aussicht genommenen Arbeiten richten. In Abhängigkeit von der Dringlichkeit der Maßnahmen muss dem Mieter in jedem Fall ausreichend Zeit bleiben, sich auf die damit einhergehenden Behinderungen durch notwendige organisatorische Vorsorgemaßnahmen einzustellen.

(Leitsätze der Redaktion)

I. 1. […] Die Kl. hat gegen die Bekl. zu 1) bis 3) keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von den Bekl. zu 2) und zu 3) innegehaltenen Räumlichkeiten aus § 546 Abs. 1, 2 BGB.

a) Einem Anspruch auf Räumung und Herausgabe gegen die Bekl. zu 1) steht bereits entgegen, dass diese im Einvernehmen mit dem Bekl. zu 2) und der Verwaltung der Rechtsvorgänger der Kl. aus dem Mietverhältnis ausgeschieden ist. Dies hat die Kl. mit Schriftsatz vom 19. Mai 2015 ausdrücklich unstreitig gestellt. Ebenso unstreitig hat die Bekl. zu 1) keinen Besitz an den Räumlichkeiten, deren Räumung und Herausgabe die Kl. begehrt.

b) Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht auch einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe gegen den Bekl. zu 2) verneint, denn das zwischen ihm und der Kl. bestehende Mietverhältnis ist durch die mit Schreiben vom 18. November 2015 und die in der Klageschrift ausgesprochene Kündigung weder fristlos noch (hilfsweise) fristgemäß beendet worden, §§ 546 Abs. 1, 542, 543 Abs. 1, bzw. § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB.

aa) Im Ausgangspunkt zutreffend geht die Kl. - ebenso aber auch das Amtsgericht unter Hinweis auf die auch von der Kl. in Bezug genommene Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urt. v. 15.4.2015 - VIII ZR 281/13, in GE 2015, 853, juris) - davon aus, dass die Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, den Ausspruch einer fristlosen (oder fristgemäßen) Kündigung rechtfertigen kann. Das Vorliegen der Voraussetzungen hat das Amtsgericht hier jedoch zutreffend verneint; die Einwände der Kl. rechtfertigen keine andere Entscheidung.

Nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses gegeben ist, ist Ergebnis einer wertenden Betrachtung, in die alle im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände einzubeziehen sind; dabei ist nicht nur das für die Kündigung maßgebliche Verhalten des Mieters, sondern auch zu berücksichtigen, inwieweit der Vermieter seinerseits seine mietvertragliche Rücksichtnahmepflicht verletzt hat bzw. ihm Vertragsverstöße zur Last fielen oder der Mieter Grund zu der Annahme haben konnte, dass der Vermieter - hier die Kl. - ihren Wiederherstellungspflichten nicht nachkommen würde (vgl. BGH aaO., juris Rn. 19, 33; Urteil v. 4.6.2014 - VIII ZR 289/13, GE 2014, 1053 = NJW-Spezial 2014, 579, juris Rn. 14).

Der hier maßgebliche Pflichtenkreis der Parteien ergibt sich aus § 555a BGB. Danach hat der Mieter Erhaltungsmaßnahmen zu dulden, § 555a Abs. 1 BGB; der Vermieter hat sie dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, soweit nicht eine - hier weder vorgetragene noch ersichtliche - Ausnahme nach § 555a Abs. 2 Hs. 2 BGB vorliegt.

Die Ankündigungspflicht für den Fall von Instandsetzungsarbeiten ist anerkannt (vgl. BGH, Urt. v. 4.3.2009 - VIII ZR 110/08, GE 2009, 646, juris Rn. 16), wurde aber erstmals im Rahmen des Mietrechtsänderungsgesetzes (2013) ausdrücklich gesetzlich geregelt. Anders als die Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB unterliegt sie keiner besonderen Form oder Frist, wobei es sich dabei um eine bewusste Entscheidung des Gesetzgebers handelt (vgl. BT-Drs. 17/10485, S. 18), die den Bedürfnissen der Praxis entspricht (vgl. Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., 2015, § 555a Rn. 37, m.w.N.).

Wie jede Ankündigungs- oder Mitteilungspflicht ist diese kein Selbstzweck, sondern hat sich mit Blick auf ihren Sinn und Zweck am Informationsinteresse des Erklärungsempfängers zu orientieren. Wie bei der Modernisierungsankündigung dürfte insoweit für die Ankündigung nach § 555a Abs. 2 BGB gelten, dass sie den Mieter vor allem früh- bzw. rechtzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen informieren soll (vgl. auch BT-Drs. 14/4553, S. 37 für die Modernisierungsankündigung). Die Erheblichkeitsschwelle für die Ankündigungspflicht lässt zudem darauf schließen, dass sich die zeitliche Komponente (Rechtzeitigkeit), aber auch die inhaltlichen Anforderungen nach der Art und dem Umfang der in Aussicht genommenen Arbeiten richten. In Abhängigkeit von der Dringlichkeit der Maßnahmen (§ 555a Abs. 2 Hs 2 Alt. 2 BGB) muss dem Mieter in jedem Fall ausreichend Zeit bleiben, sich auf die damit einher gehenden Behinderungen durch notwendige organisatorische Vorsorgemaßnahmen einzustellen (vgl. Eisenschmid in Schmidt-Futterer, aaO.). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs folgt aus einer grundsätzlichen Duldungspflicht des Mieters insbesondere nicht, dass etwaige Bauarbeiten ohne jede Rücksichtnahme auf seine Belange durchgeführt werden könnten. Auch bei einer sich aus § 555a Abs. 1 BGB oder § 242 BGB ergebenden Duldungspflicht sind die beabsichtigten Maßnahmen, soweit es sich nicht um Notmaßnahmen handelt (etwa einen Rohrbruch, vgl. insoweit auch BT-Drs. 17/10485, S. 17), vom Vermieter vorher so anzukündigen, dass sich der Mieter nach Möglichkeit darauf einstellen kann. Die Anforderungen an die Ankündigung des Vermieters richten sich dabei - auch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs - nach den Umständen des Einzelfalls, der Dringlichkeit und dem Umfang der Maßnahme; der Mieter seinerseits ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen Terminabstimmung mitzuwirken, damit die erforderlichen baulichen Maßnahmen zeitnah durchgeführt werden können (vgl. BGH, Urt. v. 4.3.2009, aaO.).

Die Kl. hat hier erstmals mit einem kurzen Schreiben vom 29. Oktober 2014 darüber informiert, dass die Arbeiten zur Schwammsanierung in der Wohnung der Bekl. am 10. November 2014 beginnen und ca. 3 Wochen in Anspruch nehmen werden. Sie kündigte zudem an, dass sie für die Dauer der Arbeiten ein Hotelzimmer bzw. eine Ferienwohnung in Kreuzberg zur Verfügung stellen, darüber in den nächsten Tagen informieren werde. Da dem Bekl. zu 2) unter anderem aufgrund eines an ihn und die Bekl. zu 3) gerichteten Schreibens des mit den Bauarbeiten befassten Architekten vom 15. Mai 2014 sowie eines Schreibens der Kl. vom 29. August 2014 bekannt war, dass umfangreiche Sanierungsarbeiten in der von ihm gemieteten Wohnung stattfinden würden, hatte er sich bereits am 8. September 2014 an die Hausverwaltung gewandt und um nähere Informationen zu Art und Umfang der Sanierungsarbeiten sowie gegebenenfalls die Bereitstellung einer Umsetzwohnung gebeten. Darauf hat die Kl. unstreitig nicht zeitnah reagiert, sondern erstmals mit Schreiben vom 29. Oktober 2014.

Die Bekl. zu 2) und zu 3) haben darauf unter anderem mit dem Schreiben vom 6. November 2014 reagiert, wobei sich dem Inhalt des Schreibens entgegen der Auffassung der Kl. nicht entnehmen lässt, dass sie sich einer Durchführung der Arbeiten grundsätzlich widersetzen. In Übereinstimmung mit den oben dargestellten Maßstäben haben sie angesichts des möglichen, ihnen allerdings nicht näher bekannt gegebenen Umfangs der Maßnahmen, die hier - das stand nach dem Ankündigungsschreiben fest - mit einer besonders schwer wiegenden Belastung verbunden waren, nämlich einem nur im Ausnahmefall überhaupt zumutbaren zeitweisen Auszug aus der Wohnung, um die Klärung und Sicherstellung nachvollziehbarer eigener Belange gebeten. Zuzugeben mag der Kl. sein, dass der Mieter im Falle von Instandsetzungsmaßnahmen nicht grundsätzlich einen Anspruch auf Mitteilung von Bauablaufplänen u. Ä. hat. Die Kl. übersieht jedoch, dass sich - wie oben dargestellt - der Umfang der Mitteilungspflicht nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere den in Aussicht genommenen Maßnahmen richtet. Hat der Mieter lediglich Zutritt zu gewähren, so ist sein Informationsbedarf offenkundig deutlich geringer, als wenn er die Wohnung verlassen muss und damit verbunden - wie hier - unter anderem ein Interesse hat, zu erfahren und zu klären, wie die Sicherung seines Eigentums erfolgt, aber auch, wo sich etwaiger Ersatzwohnraum befindet und wie er im Einzelnen ausgestattet ist. Dazu gehört nach den heutigen Mindeststandards ohne Weiteres auch die Frage, ob der Ersatzwohnraum mit Kühlschrank, Herd und Waschmaschine ausgestattet ist (vgl. BGH, Urt. v. 10.2.2010 - VIII ZR 343/08, GE 2010, 480 = WuM 2010, 235, juris). Die auf den Mieter zukommenden Belastungen sind ersichtlich höher, wenn er auf eben diese Ausstattung verzichten muss. Gerade diese Informationen enthielt jedoch auch das Schreiben der Kl. vom 4. November 2014 nicht, in dem erstmals überhaupt die Umsetzwohnung benannt wurde.

Der Bekl. zu 2) muss sich entgegen der Auffassung der Kl. mit Blick auf den Stellenwert seines Besitzrechtes an der Wohnung (vgl. nur BVerfG, Beschl. v. 26.5.1993 - 1 BvR 208/93, GE 1993, 796 = NJW 1993, 2035, juris Rn. 21 ff.) und den (verfassungsrechtlich verbürgten) Schutz seines Eigentums (an den in der Wohnung befindlichen Gegenständen) auch nicht auf Schadenersatz- oder Aufwendungsersatzansprüche verweisen lassen. Diese Auffassung der Kl. findet weder im Gesetz noch in Rechtsprechung oder Literatur eine Stütze. Im Übrigen verkennt die Kl. den Inhalt des Begriffs der Duldung und die insoweit - auch höchstrichterlich - entwickelten Grundsätze, denen die Literatur - auch in den von der Kl. zitierten Fundstellen - folgt.

Der Begriff der Duldung beinhaltet schon seinem Wortsinn nach kein aktives Tun, sondern ein passives Zulassen, gegebenenfalls in engen Grenzen Mitwirkungspflichten nach § 242 BGB wie etwa bei der Terminabstimmung oder bei der Sicherstellung privater höchstpersönlicher Unterlagen (vgl. BGH, Urt. v. 15.4.2015, aaO.; Eisenschmid, aaO., Rn. 31). Daher ist der Mieter mitnichten gehalten, sich selbst um Ersatzwohnraum zu bemühen und die Sicherung seiner Einrichtung in die Wege zu leiten. Dies ist Sache des Vermieters. Zwar hat die Kl. hier ein Hotelzimmer bzw. eine Ferienwohnung in der Ankündigung vom 29. Oktober 2014 in Aussicht gestellt, diese allerdings erst im Schreiben vom 4. November 2014, den Bekl. laut Vermerk auf dem von der Kl. zu den Akten gereichten Schreiben übergeben am 5. November 2014, das heißt weniger als eine Woche - genauer 5 Tage - vor dem in Aussicht genommenen Beginn der Arbeiten konkretisiert. Dies dürfte angesichts des Maßstabes, dass der Mieter sich auf die auf ihn zukommenden Belastungen einstellen können soll, nicht ausreichen. Soweit die Kl. in diesem Zusammenhang geltend macht, die Bekl. hätten die Frage der Rechtzeitigkeit nicht beanstandet, so trifft das so nicht zu. Die Bekl. haben aus nachvollziehbaren und berechtigten Gründen um die oben genannten weiteren Informationen gebeten. Der von der Kl. diesbezüglich geltend gemachte Zeitdruck, der einer weitergehenden Information vor Beginn der Arbeiten entgegengestanden haben und eine Pflichtverletzung des Bekl. zu 2) begründen soll, ist jedoch nicht auf diesen zurückzuführen, sondern durch die Kl. verursacht und steht der Annahme einer Rechtzeitigkeit der Ankündigung entgegen, die das Gesetz allerdings vorschreibt. Sie kann den Bekl. die Bitte um weitergehende Informationen daher nicht mit Erfolg als Vertragsverletzung bzw. Duldungspflichtverletzung entgegenhalten. Sie selbst hat etwa in ihrem Schreiben vom 7. November 2014 darauf Bezug genommen, dass den Bekl. „seit längerem bekannt“ sei, dass „umfangreiche Instandsetzungsmaßnahmen“ in ihrer Wohnung geplant sind. Dies war erst recht ihr bekannt, denn die Information der Bekl. beruht auf denen der Kl. Es waren aber die Bekl., die rechtzeitig, nämlich bereits zwei Monate vorher darum gebeten haben, sie näher über die geplanten Maßnahmen zu informieren, damit sie sich - wie vom Bundesgerichtshof, dem Gesetzgeber und der Literatur unterstellt - auf die Maßnahmen und die auf sie zukommenden Belastungen - hier immerhin einen Auszug aus der Wohnung - einstellen können.

Zuzugeben ist der Kl., dass die von den Bekl. am Ende ihres Schreibens vom 6. November 2014 verlangte Zusage einer Vertragsstrafe für den Fall einer Verzögerung des Rückzugs unzulässig ist. Dies ist allerdings der einzige Gesichtspunkt, der den Bekl. entgegengehalten werden kann. Dass sie eine Klärung ihrer Unterbringung nach Ablauf des 1. Dezember 2014 für den Fall wünschten, dass die Arbeiten in ihrer Wohnung nicht beendet und ein Rückzug daher nicht möglich ist, ist nicht nur nachvollziehbar, sondern darauf hatten sie mit Blick auf den Inhalt der Duldungspflicht auch einen Anspruch. In diesem Zusammenhang erklärt sich auch, dass die Bekl. hier - ersichtlich um einschätzen zu können, ob ein Rückzug nach 3 Wochen überhaupt realistisch ist - auch ein berechtigtes Informationsinteresse bezüglich der konkret geplanten Arbeiten und des Bauablaufplanes hatten. Dies sind die Umstände des Einzelfalls, die Gesetzgeber, Bundesgerichtshof und Literatur in Bezug nehmen.

Nach alledem ergibt sich schon keine hinreichende, eine Kündigung rechtfertigende Pflichtverletzung des Bekl. zu 2). Aber selbst wenn eine solche zugunsten der Kl. unterstellt würde, ergäbe sich keine andere rechtliche Bewertung der Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigungen. In die Beurteilung einzubeziehen ist - wie oben ausgeführt - das Verhalten der Kl. Aus den vorstehend dargestellten Umständen des hier gegebenen Einzelfalls ergibt sich, dass die Kl. ihrerseits in erheblicher Weise das (auch) sie treffende Rücksichtnahmegebot und die ihr obliegenden Pflichten aus § 555a Abs. 2 BGB verletzt hat. Nach ihren eigenen Ankündigungen hatte der Bekl. zu 2) zudem durchaus aus einen Anlass zu bezweifeln, dass es der Kl. gelingen wird, ihre Wiederherstellungspflicht bezüglich der Wohnung rechtzeitig zu erfüllen.

Eine besondere Dringlichkeit kann die Kl. für sich aus den bereits dargestellten Gründen nicht in Anspruch nehmen; Anhaltspunkte dafür ergeben sich im Übrigen auch deshalb nicht, weil sie unstreitig - ungeachtet entsprechender aktenkundiger Angebote der Bekl. in diesem Rechtsstreit - die Arbeiten nicht aufgenommen hat.

Die vorstehend genannten Gründe stehen auch der Annahme der Voraussetzungen des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB entgegen. Von einer Vertragsverletzung des Bekl. zu 2) von einem Gewicht, das ein berechtigtes Interesse der Kl. an der Beendigung des Mietvertrags rechtfertigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), kann aufgrund der hier gegebenen Umstände nicht ausgegangen werden.

bb) Das Mietverhältnis zwischen dem Bekl. zu 2) und der Kl. ist durch die eingangs genannten Kündigungen auch nicht beendet worden, soweit die Kl. die Kündigungen auf eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung der gemieteten Räumlichkeiten an die Bekl. zu 3) als dritter Person stützt. Frei von Rechtsfehlern ist das Amtsgericht unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs davon ausgegangen, dass ein Mieter, der eine Untervermietung vornimmt, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, damit seine vertraglichen Pflichten auch dann verletzt, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Nach dem Gesetz und der von der Kl. für sich in Anspruch genommenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs reicht die Feststellung einer Pflichtverletzung jedoch nicht aus, eine Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB zu rechtfertigen. Es muss sich um eine schuldhafte Pflichtverletzung handeln, die die Erheblichkeitsschwelle überschreitet. Diese Voraussetzung hat das Amtsgericht frei von Rechtsfehlern verneint. Ob der Vertragsverletzung im Falle einer vom Vermieter nicht genehmigten Untervermietung ein die ordentliche Kündigung rechtfertigendes Gewicht zukommt, ist anhand einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen, nicht hingegen abstrakt. Hierbei kommt es nach den vom Bundesgerichtshof entwickelten Maßstäben auch auf die Gründe an, die den Mieter dazu bestimmen, einem Dritten ohne die Genehmigung des Vermieters den Gebrauch der Mietsache zu überlassen; insbesondere eine bewusste Missachtung der Belange oder der Person des Vermieters kann der Vertragsverletzung Gewicht verleihen (vgl. BGH, Urt. v. 2.2.2011 - VIII ZR 74/10, GE 2011, 401 = NJW 2011, 1065, juris Rn. 20; Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 573 BGB Rn. 40a).

Ob die Bekl. zu 3) als Lebensgefährtin des Bekl. zu 2) nach den vom Gesetzgeber in den vergangenen Jahren aufgrund der geänderten Lebenswirklichkeit entwickelten Kriterien und vorgenommenen Gesetzesanpassungen zum Schutz eheähnlicher Gemeinschaften, die im Übrigen noch nicht einmal zwingend mit einer geschlechtlichen Beziehung einhergehen müssen (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 37 f.), überhaupt als „Dritte“ im Sinne des § 553 BGB anzusehen ist, kann hier offen bleiben. Der Umstand, dass der Bekl. zu 2) mit der Bekl. zu 3) seit 2005 in einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft in der Wohnung lebt, ist jedenfalls unter Einbeziehung der Wertungen des Gesetzgebers in die Beurteilung des Gewichtes der Pflichtverletzung des Bekl. zu 2) einzubeziehen. Dass die Bekl. zu 3) seit 2005 mit dem Bekl. zu 2) die Wohnung in einer Lebensgemeinschaft bewohnt, ist unbestritten geblieben (vgl. Schriftsatz der Kl. vom 19. Mai 2015, Bl. 88 d. A.); soweit die Kl. mündliche Vereinbarungen zur Aufnahme der Bekl. zu 3) in das Mietverhältnis in Abrede gestellt hat, sind diese von den Bekl. auch nicht behauptet worden. Der Umstand kann der Kl., die 2007 in das Mietverhältnis als Vermieterin nach § 566 BGB eingetreten ist, auch nicht verborgen geblieben sein, denn die Bekl. zu 2) und zu 3) sind im Zusammenhang mit dem Dachausbau im Mai 2014 von einem mit diesem befassten Unternehmen - wie oben ausgeführt - angeschrieben worden.

Für eine bewusste Missachtung von Belangen oder der Person der Kl. bzw. deren Rechtsvorgänger ergeben sich mit Blick auf die hier geltend gemachte Pflichtverletzung - die Aufnahme der Bekl. zu 3) als seine Lebensgefährtin des Bekl. zu 2) im Jahr 2005 ohne eine vorherige Zustimmung der Vermieter - keine Anhaltspunkte; sie werden auch nicht vorgetragen. Die Kammer schließt sich insoweit im Übrigen den zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts nach eigener rechtlicher Prüfung an. Auch im Hinblick auf die vom Gesetzgeber immer wieder thematisierte geänderte Lebenswirklichkeit und darauf basierend geänderte Verkehrsanschauung lässt sich mangels entgegenstehender Umstände diesbezüglich nichts feststellen. Wird die nach den Maßstäben des Bundesgerichtshofs als Umstand einzubeziehende Motivation des Mieters berücksichtigt, hier die des Bekl. zu 2), mit seiner Lebensgefährtin zusammenzuleben, so verliert die Pflichtverletzung weiter an Gewicht.

c) Da das Mietverhältnis zwischen der Kl. und dem Bekl. zu 2) nicht beendet ist, besteht auch kein Anspruch der Kl. gegen die Bekl. zu 3) aus § 546 Abs. 2 BGB.

Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung, Instandsetzung) hat der Mieter grundsätzlich zu dulden (§ 555a BGB). Seit der Mietrechtsreform von 2013 enthält § 555a Abs. 2 BGB die Bestimmungen, dass Erhaltungsmaßnahmen dem Mieter „rechtzeitig“ anzukündigen sind, sofern es nicht nur um unerhebliche Einwirkungen auf die Mietsache geht oder die sofortige Durchführung der Maßnahmen zwingend ist. Verstößt der Mieter gegen seine Duldungspflicht, kann das eine fristlose oder fristgemäße Kündigung rechtfertigen. Voraussetzung ist aber, dass der Vermieter richtig und rechtzeitig angekündigt hat, wie das LG Berlin schulbildhaft entschieden hat.

Die Klägerin hatte die Beklagten erstmals mit kurzem Schreiben vom 29. Oktober 2014 darüber informiert, dass am 10. November 2014 in ihrer Wohnung Arbeiten zur Schwammsanierung beginnen und ca. drei Wochen in Anspruch nehmen werden. Die Klägerin kündigte zudem an, dass sie für die Dauer der Arbeiten ein Hotelzimmer bzw. eine Ferienwohnung in Kreuzberg zur Verfügung stelle, darüber werde in den nächsten Tagen informiert; diese Information erhielten die Beklagten erst fünf Tage vor dem geplanten Baubeginn. Durch ein Schreiben des mit den Bauarbeiten befassten Architekten vom 15. Mai 2014 und durch ein Schreiben der Klägerin vom 29. August 2014 war den Beklagten bekannt, dass umfangreiche Sanierungsarbeiten in der gemieteten Wohnung stattfinden würden, weshalb am 8. September 2014 die Hausverwaltung um nähere Informationen zu Art und Umfang der Sanierungsarbeiten gebeten wurden. Darauf hat die Klägerin nicht zeitnah, sondern erst mit Schreiben vom 29. Oktober 2014 reagiert. Mit dem Schreiben vom 6. November 2014 haben die Beklagten um die Klärung und Sicherstellung ihrer eigenen Belange angesichts des nicht näher bekannten Umfangs der Maßnahmen und dem mit Belastungen verbundenen zeitweisen Auszug aus der Wohnung gebeten; dem Inhalt dieses Schreibens lässt sich (so das LG) nicht entnehmen, dass die Beklagten sich einer Durchführung der Arbeiten grundsätzlich widersetzen. Allerdings verlangten die Beklagten in dem Schreiben auch die Zusage einer Vertragsstrafe für den Fall einer Verzögerung ihres Wiedereinzugs in die Wohnung. In der Folge kündigte die Vermieterin wegen Pflichtverletzung fristlos, hilfsweise fristgemäß und verlangte Räumung und Herausgabe. Das AG wies die Klage ab, das LG Berlin (Einzelrichter) die Berufung der Klägerin zurück.

Das Gericht fasst seine Grundsatzüberlegungen wie folgt zusammen:

1. Eine Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, kann prinzipiell den Ausspruch einer fristlosen (oder fristgemäßen) Kündigung rechtfertigen; der BGH sieht das ebenso.

2. Ob eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB aus wichtigem Grund berechtigt ist, lässt sich nur unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls beurteilen und ist Ergebnis einer wertenden Betrachtung, in die alle im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände einzubeziehen sind. Dabei ist nicht nur das für die Kündigung maßgebliche Verhalten des Mieters, sondern auch das des Vermieters maßgebend. Hat der seinerseits mietvertragliche Pflichten verletzt, hat er Vertragsverstöße zu Lasten des Mieters begangen oder dem Mieter Grund zu der Annahme gegeben, dass er seinen Wiederherstellungspflichten nicht nachkommen würde?

3. Bei der Duldung von Erhaltungsmaßnahmen geht es um die beiderseitigen Pflichten aus § 555a BGB. Danach hat der Mieter Erhaltungsmaßnahmen zu dulden, § 555a Abs. 1 BGB; der Vermieter hat sie dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, soweit nicht eine – im konkreten Fall nicht gegebene – Ausnahme nach § 555a Abs. 2 Hs. 2 BGB (nur unerhebliche Einwirkung auf die Mietsache oder Notmaßnahme) vorliegt.

4. Die Ankündigungspflicht des Vermieters für den Fall von Instandsetzungsarbeiten hat sich mit Blick auf ihren Sinn und Zweck am Informationsinteresse des Mieters zu orientieren. Welche Anforderungen die Ankündigung im Einzelnen erfüllen muss (Umfang, zeitlicher Vorlauf usw.), richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, der Dringlichkeit und dem Umfang der Maßnahme; dem Mieter muss in jedem Fall ausreichend Zeit bleiben, sich auf die damit einhergehenden Behinderungen durch notwendige organisatorische Vorsorgemaßnahmen einzustellen.

Aus der grundsätzlichen Duldungspflicht des Mieters folgt insbesondere nicht, dass etwaige Bauarbeiten ohne jede Rücksichtnahme auf seine Belange durchgeführt werden könnten.

Aus der notwendigen differenzierenden Betrachtung folgt, dass in Fällen, in denen der Mieter lediglich Zutritt zu gewähren hat, sein Informationsbedarf geringer ist als in Fällen, in denen er – wie hier – die Wohnung verlassen muss und damit beispielsweise u. a. ein Interesse hat, zu erfahren und zu klären,

■ wie die Sicherung seiner Einrichtung erfolgt (mit Blick auf das Besitzrecht des Mieters an der Wohnung [BVerfG, Beschluss vom 26. Mai 1993 - 1 BvR 208/93 -, GE 1993, 796] und den verfassungsrechtlich verbürgten Schutz seines Eigentums [an der Wohnungseinrichtung] muss sich der Mieter auch nicht auf Schadensersatz- oder Aufwendungsersatzansprüche verweisen lassen),

■ wo sich etwaiger Ersatzwohnraum befindet und wie er im Einzelnen ausgestattet ist, wozu nach den heutigen Mindeststandards auch gehört, ob der Ersatzwohnraum mit Kühlschrank, Herd und Waschmaschine ausgestattet ist, denn die auf den Mieter zukommenden Belastungen sind höher, wenn er auf gewohnte Ausstattung verzichten muss.

Derartige Informationen enthielt das Ankündigungsschreiben der Klägerin vom 4. November 2014 nicht.

Der Mieter seinerseits ist gesetzlich zur Duldung und nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen Terminabstimmung mitzuwirken, damit die Maßnahmen zeitnah durchgeführt werden können.

Der Begriff der Duldung von Erhaltungsmaßnahmen beinhaltet, so das LG, schon dem Wortsinn nach kein aktives Tun, sondern ein passives Zulassen, gegebenenfalls in engen Grenzen Mitwirkungspflichten nach § 242 BGB, wie etwa bei der Terminabstimmung oder bei der Sicherstellung privater, höchstpersönlicher Unterlagen. Der Mieter ist auch unter keinen Umständen gehalten, sich selbst um Ersatzwohnraum zu bemühen und die Sicherung seiner Einrichtung in die Wege zu leiten. Dies ist Sache des Vermieters.

Wendet man diese Grundsätze auf den vom LG Berlin entschiedenen Fall an, ergibt sich Folgendes:

Den Mietern wurde mit der Ankündigung zwar ein Hotelzimmer bzw. eine Ferienwohnung in Aussicht gestellt, konkrete Angaben dazu gab es aber erst fünf Tage vor Baubeginn – viel zu spät in Anbetracht der Tatsache, dass die Mieter vorübergehend ausziehen mussten; den von der Vermieterin geltend gemachten Zeitdruck, der einer weitergehenden Information vor Beginn der Arbeiten entgegengestanden habe, habe sie selbst verursacht. Die Bitte der Mieter um weitergehende Informationen könne daher nicht als Verletzung der Duldungspflichtverletzung gewertet werden.

Zutreffend sei der Einwand der Vermieterin, dass die von den Mietern verlangte Zusage einer Vertragsstrafe für den Fall einer Verzögerung des Wiedereinzugs unzulässig sei. Dass die Mieter eine Klärung ihrer Unterbringung nach Ablauf des 1. Dezember 2014 für den Fall wünschten, dass die Arbeiten in ihrer Wohnung nicht beendet seien und ein Rückzug daher nicht möglich sei, sei aber nicht nur nachvollziehbar, sondern darauf hätten sie mit Blick auf den Inhalt der Duldungspflicht auch einen Anspruch.

Die Vermieterin hatte im konkreten Fall ihre Kündigung außerdem darauf gestützt, dass ohne ihre Erlaubnis ein Untermieter aufgenommen worden war.

Auch das half nicht bei der Durchsetzung der Räumungsklage. Zwar verletze nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Mieter, der ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters eine Untervermietung vornehme, seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hätte. Aber auch dann müsse eine Erheblichkeitsschwelle überschritten worden sein, was hier bei Würdigung aller Umstände des Einzelfalls nicht geschehen sei. Unbestritten lebe einer der beiden Mieter mit der Untermieterin seit über zehn Jahren in einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft, was der Vermieterin, die nach § 566 BGB eingetreten ist, auch nicht verborgen geblieben sei, denn im Zusammenhang mit einem Dachausbau im Mai 2014 sei auch die Untermieterin angeschrieben worden.

Für die Praxis sollte sich der Vermieter, der Erhaltungsmaßnahmen (Instandsetzung oder Instandhaltung) plant, an folgende Faustregel halten:

Anstelle der nicht detailliert geregelten Ankündigung für Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB) orientiert man sich an der detailliert geregelten Ankündigungspflicht für Modernisierungsmaßnahmen (§ 555c BGB) und teilt dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn (erster Hammerschlag) der Maßnahme die Art und den voraussichtlichen Umfang der Erhaltungsmaßnahme in wesentlichen Zügen und den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Baumaßnahmen mit; ist ein temporärer Auszug erforderlich, gehören dazu auch detaillierte Angaben über den Ersatzwohnraum.