Fristgerechte Kündigung und nachträgliche Zahlung

Die Berufung auf eine fristgerechte Kündigung wegen nicht gezahlter Mieten und Betriebskostennachforderungen ist jedenfalls dann nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Mieter trotz Mahnung über einen längeren Zeitraum mit den Betriebskostennachforderungen in Verzug war.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. mietete mit Mietvertrag vom 29.3.2000 die im Hause R.straße in Berlin gelegene Wohnung.

Die Kl. ist durch Grundstückserwerb am 15.10.2010 in das Mietverhältnis auf Vermieterseite eingetreten. Mit Schreiben vom 15.11.2011 rechnete die Kl. die Betriebs- und Heizkosten für das Verbrauchsjahr 2010 ab und forderte von der Bekl. eine Nachforderung in Höhe von 1.048,26 €. Die Bekl. zahlte nur einen Betrag in Höhe von 748,26 €. Mit Schreiben vom 12.11.2012 rechnete die Kl. die Betriebs- und Heizkosten für das Verbrauchsjahr 2011 ab und verlangte von der Bekl. eine Nachforderung in Höhe von 309,93 €. Die Bekl. leistete darauf keine Zahlung.

Die Mieten für die Monate April 2013 und Mai 2013 blieb die Bekl. zunächst schuldig. Die Kl. mahnte die Bekl. zur Zahlung der rückständigen Mieten für April und Mai 2013 sowie der Rückstände aus den Nebenkostenabrechnungen mit Schreiben vom 24.4.2013. Als weiter keine Zahlung erfolgte, kündigte die Kl. das Mietverhältnis fristlos mit Schreiben vom 7.5.2013 und erklärte in diesem Schreiben hilfsweise die ordentliche Kündigung und begründete mit den ausstehenden Mieten bzw. Nebenkostennachzahlungen. Am 5.6.2013 zahlte die Bekl. die ausstehenden Mieten für April und Mai 2013.

Die Kl. ist der Auffassung, dass das Mietverhältnis mit der Bekl. durch die fristlose Kündigung vom 7.5.2013 beendet sei. Die fristlose Kündigung sei wirksam, auch wenn die Mieten für April und Mai 2013 jetzt ausgeglichen seien, da keine Heilung habe erfolgen können, da die fälligen Nebenkostennachzahlungen von der Bekl. nicht gezahlt worden seien. Die Kl. meint, dass die nicht geleisteten Nachzahlungen für die Nebenkosten der Jahre 2010 und 2011 die Kl. zum Ausspruch der fristlosen Kündigung berechtigt haben. Das Mietverhältnis sei somit beendet und die Bekl. zur Räumung der Wohnung verpflichtet.

Hilfsweise stützt die Kl. ihr Räumungsbegehren auf den Ausspruch der ordentlichen Kündigung im Schreiben vom 7.5.2013, welche das Mietverhältnis jedenfalls zum 31.1.2014 beendet habe. Da die Bekl. die Rückgabe der Wohnung verweigere, sei eine Titulierung des Räumungsanspruchs gemäß § 259 ZPO bereits zum jetzigen Zeitpunkt begründet.

Die gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung ist auch in der Sache erfolgreich, sie rechtfertigt eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

Die Kl. hat gemäß § 546 Abs. 1 BGB einen fälligen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von der Bekl. innegehaltenen Wohnung.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien über die Wohnung ist durch die hilfsweise fristgemäß erklärte Kündigung vom 7.5.2013 gemäß §§ 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1, 542 BGB beendet.

Die Kl. hatte ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, da die Bekl. sich mit der Bezahlung der monatlich laufenden Mieten für April und Mai 2013 in einem auch eine fristlose Kündigung rechtfertigenden Verzug befand. Ohne Erfolg macht die Bekl. hier fehlendes Verschulden an dem eingetretenen Zahlungsverzug hinsichtlich der beiden Monatsmieten geltend.

Ob ihr Vortrag, der Dauerauftrag sei fehlerhaft eingerichtet worden, überhaupt ihr Verschulden an dem Zahlungsverzug mindern würde, kann dahinstehen, weil die Kl. den diesbezüglichen knappen Vortrag bestritten hat. Es kommt hinzu, dass die Kl. das Ausbleiben der April‑Miete noch im April 2013 angemahnt hatte, so dass die Bekl. Anlass gehabt hätte, hier eine Überprüfung vorzunehmen.

Die Bekl. verletzte ihre mietvertraglichen Pflichten auch deshalb erheblich schuldhaft, weil sie neben den beiden Monatsmieten restliche Nebenkostennachforderungen für 2010 und 2011 nicht gezahlt hatte, die seit ca. 1,5 (2010 betreffend) bzw. einem halben Jahr (2011 betreffend) fällig waren und zusammen mehr als eine Monatsmiete ausmachten.

Die fehlende Bezahlung der restlichen Nebenkosten für 2010 und 2011 beruhte zwar offenbar auf einem zunächst bestehenden Irrtum der Bekl. über die Verrechnungsweise der geleisteten Vorschüsse. Indessen hatte die Kl. bereits mit Schreiben vom 20.12.2011 auf den diesbezüglichen Einwand der Bekl. gegen die Abrechnung für 2010 unter Vorlage eines Mietkontenauszugs dargelegt, dass die Vorschüsse sowohl in der Abrechnung über die Heizkosten als auch über die übrigen Betriebskosten Berücksichtigung fanden. Hätte die Bekl. mit der gebotenen Sorgfalt dieses Schreiben geprüft, hätte sie feststellen müssen, dass die Vorschüsse wie von ihr vorgetragen tatsächlich Berücksichtigung fanden.

Die Bezahlung der offenen Mieten für April und Mai 2013 innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ließ den Kündigungsgrund des § 573 Abs. 1,2 Nr. 1 BGB nicht entfallen. Insbesondere erscheint dadurch ihre Pflichtverletzung nicht in einem milderen Licht, welche auch eine fristgemäße Kündigung nicht mehr gerechtfertigt hätte (vgl. BGH, Urteil vom 16.2.2005 - VIII ZR 6/04 -, MDR 2005, 189, zit. nach juris). Zu berücksichtigen ist hier, dass die Bekl. die bereits sehr lange offenen Beträge aus den Nebenkostenabrechnungen für 2010 und 2011 weiterhin nicht beglich. Angesichts des fortbestehenden Verzugs mit diesen Beträgen ist das Festhalten der Kl. an der fristgemäßen Kündigung nicht rechtsmissbräuchlich (BGH, Urteil vom 10.10.2012 - VIII ZR 107/12, NJW 2013, 159 ff., zit. nach juris).

Spätestens nachdem im Termin zur mündlichen Verhandlung beim Amtsgericht am 15.8.2013 der Prozessbevollmächtigte der Bekl. in ihrer Gegenwart den Widerklageantrag zurücknahm, weil der Irrtum erkannt wurde, hätte die Bekl. unverzüglich die restlichen offenen Betriebskostennachforderungen begleichen müssen, um ihre Nichtzahlung überhaupt in einem milderen Licht erscheinen zu lassen. Stattdessen hat die Bekl. die Zahlung nach ihren eigenen Angaben im Termin zur mündlichen Verhandlung erst Ende Oktober 2013 vorgenommen, nachdem die Kl. deshalb zwischenzeitlich erneut gekündigt hatte. [...]

Die der Bekl. gemäß § 721 ZPO gewährte Räumungsfrist berücksichtigt, dass sie in erster Instanz obsiegt hatte, deshalb Bemühungen zur Suche einer neuen Wohnung bisher nicht veranlasst waren, und die derzeitige Lage auf dem Wohnungsmarkt.

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann der Mieter durch nachträgliche Zahlung der Rückstände „heilen"; das gilt nicht für die fristgerechte Kündigung nach § 573 BGB. Nur ausnahmsweise kann die Durchsetzung des Räumungsanspruchs rechtsmissbräuchlich sein.

Der Vermieter hatte wegen nicht gezahlter Mieten für zwei Monate und wegen eines Rückstands aus Betriebskostennachforderungen fristlos, hilfsweise fristgerecht gekündigt. Die ausstehenden Mieten zahlte die Mieterin; die Betriebskostennachforderungen zunächst jedoch nicht. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab, da die fristlose Kündigung durch die spätere Zahlung unwirksam geworden sei. Die fristgerechte Kündigung, die sich auch auf Betriebskostennachforderungen stützen konnte, sei jedenfalls derzeit unbegründet, da die Kündigungsfrist noch nicht abgelaufen sei und die Voraussetzungen für eine zukünftige Räumung nicht erfüllt seien. Die Berufung war erfolgreich.

Mit Urteil vom 5. März 2014 verurteilte das Landgericht Berlin die Mieterin zur Räumung, da inzwischen die Kündigungsfrist für die ordentliche Kündigung abgelaufen war und die spätere Zahlung der ausstehenden Mieten die Pflichtverletzung nicht in einem „milderen Licht" gemäß der Rechtsprechung des BGH erscheinen ließ. Zu berücksichtigen sei, dass die Beklagte die schon lange offenen Beträge aus den Betriebskostenabrechnungen erst nach dem erstinstanzlichen Urteil beglichen hatte.