Fristgerechte Kündigung wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlung

Die fortdauernde unpünktliche Mietzahlung rechtfertigt auch ohne Abmahnung eine fristgemäße Kündigung.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Bekl. ist seit 1. März 1981 Mieter einer Wohnung der als Vermieterin 2014 in das Mietverhältnis eingetretenen Kl. Die zuletzt vereinbarte monatliche Miete betrug 889,70 €.

Der Bekl. zahlte die Miete für Januar 2015 am 9.1.2015, die Miete für Februar 2015 am 6. Februar 2015, für Juli 2015 am 7.7.2015, für August 2015 am 3.11.2015, für September 2015 am 3.11.2015, für Juni 2016 am 6.6.2016, für Juli 2016 am 6.7.2016, für September 2016 am 15.9.2016, für Oktober 2016 am 13.10.2016, für November 2016 am 14.11.2016, für Dezember 2016 am 13.12.2016, für Januar 2017 am 17.1.2017, für Februar 2017 am 8.2.2017 und für März 2017 am 13.3.2017.

Die Kl. mahnte den Bekl. mit Schreiben vom 17.11.2014, 10.12.2014, 26.1.2015, 13.8.2015, 26.8.2015, 10.9.2015, 25.9.2015 und 12.9.2016, offene Mietzahlungen zu begleichen. Mit Schreiben vom 13.3.2017 mahnte die Hausverwaltung der Kl. den Bekl. wegen ständig verzögerter Mietzahlung ab. Der Bekl. bestreitet, dieses Schreiben erhalten zu haben. Mit Schreiben vom 7. April 2017 kündigte die Kl. das Mietverhältnis wegen fortgesetzter unregelmäßiger Mietzahlungen fristlos und fristgemäß. Der Bekl. zahlt seit Mai 2017 die Miete regelmäßig und pünktlich.

Mit einer Klage vom 20. April 2017 schlossen die Parteien im Rechtsstreit einen Räumungsvergleich, bezogen auf eine Wohnung in der S., Erdgeschoss rechts. Eine Vollstreckung blieb erfolglos wegen der Falschbezeichnung der Wohnung. Die Kl. kündigte das Mietverhältnis fristlos und fristgemäß mit der Klage vom 30.6.2018 wegen treuwidrig arglistigem Verhalten im Vorprozess sowie fristlos und fristgemäß mit Schriftsatz vom 7. September 2018 wegen unseriösen Prozessverhaltens.

Der Bekl. meint, es müsse berücksichtigt werden, dass das Mietverhältnis seit 37 Jahren besteht. Er sei bis zur Kündigung am 7.4.2017 nicht abgemahnt worden. Es sei aus Gewohnheitsrecht heraus der Zahlungstermin der Miete geändert worden. Er behauptet, die Kl. sei auf eine pünktliche Mietzahlung nicht angewiesen und habe widerspruchslos die verspäteten Mietzahlungen hingenommen. Der Anspruch sei verwirkt. Er sei erkrankt, er leide unter Depressionen, Zukunftsängsten und sei latent suizidgefährdet. Das AG hat zur Räumung und Herausgabe verurteilt.

I. 1. Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg. […] Das Mietverhältnis der Parteien ist durch die hilfsweise fristgemäß erklärte Kündigung vom 7.4.2017 gemäß §§ 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1, 542 BGB, § 2 Nr. 2 des Mietvertrags beendet worden; die Kl. hat einen fälligen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der innegehaltenen Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB gegenüber dem Bekl. Die Einwendungen des Bekl. gegen die Wirksamkeit der Kündigung tragen keine andere Entscheidung:

Mit dem Einwand, die Kündigung vom April 2017 sei nicht wirksam, weil sie nicht von Vertretern der Kl., sondern im Auftrag verfasst worden sei, kann der Bekl. nach §§ 529 Abs. 1, 531 ZPO nicht mehr gehört werden. Die Kündigung ist von einer natürlichen Person - Frau … - in Vertretung der Kl. unterzeichnet worden. Auch für juristische Personen gilt, dass diese sich - neben den Geschäftsführern und Prokuristen - durch Dritte oder dafür beauftragte Mitarbeiter vertreten lassen können. Soweit bestritten worden ist, dass Frau … allein in Vertretung die Kündigung für die Kl. verfassen durfte, ist dieses Verteidigungsmittel erst­mals in der Berufungsinstanz erhoben und deshalb schon nicht mehr zu berücksichtigen. Hinzu kommt, dass weder in erster Instanz noch jetzt vorgetragen worden ist, dass der Bekl. die Kündigung wegen Fehlens einer schriftlichen Vollmacht unverzüglich zurückgewiesen hätte (§ 174 Satz 1 BGB). Nicht maßgeblich ist, dass die zweite Unterschrift von der Forderungsmanagerin „i.A.“, das heißt „im Auftrag“ unterzeichnet wurde.

Ohne Erfolg wendet der Bekl. erstmals in der Berufung formal und ohne nähere Angaben ein, dass sich aus dem Mietvertrag ergebe, dass es neben dem Bekl. eine weitere Mieterin gegeben habe, der gegenüber die Kündigung nicht erklärt wurde, dies, ohne dass dies im vorangegangenen Rechtsstreit oder dem allein mit ihm über Jahre geführten außergerichtlichen Schriftverkehr jemals thematisiert worden wäre. Mit diesem Einwand ist der Bekl. nach § 242 BGB ausgeschlossen {vgl. BGH, Urt. v. 16. März 2005 - VIII ZR 14/04; Urt. v 3. März 2004 - VIII ZR 124/03, jew. nach juris).

Es lag auch ein Kündigungsgrund gemäß § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB vor. Die Kl. hat ein berechtigtes Interesse an der (fristgemäßen) Beendigung des Mietverhältnisses, weil der Bekl. mit den über Jahre fortgesetzten unpünktlichen Mietzahlungen seine Hauptpflicht als Mieter aus dem Mietverhältnis nicht nur unerheblich verletzt hat. Auf das unregelmäßige Zahlungsverhalten hat die Kl. die Kündigung gestützt. Dabei ist es nicht entscheidend, ob die Abmahnung vom 13.3.2017, mit welcher für den Fall der Fortsetzung der unregelmäßigen Zahlungen ausdrücklich eine Kündigung angedroht worden ist, dem Bekl. zugegangen ist. Die in der Abmahnung aufgeführten verspäteten Zahlungen in den Monaten ab November 2016 sind ebenso wie die in der Klageschrift für den Zeitraum ab Januar 2015 Zahlungstermine nicht streitig, die Zahlungsverzögerungen teilweise erheblich.

Die Pflichtverletzung des Bekl. erweist sich angesichts der Dauer des unregelmäßigen Zahlungsverhaltens nicht als nur unerheblich; sie rechtfertigte jedenfalls die fristgemäße Kündigung. Zu berücksichtigen ist, dass der Mietvertrag in § 4 Ziff. 1 eine klare Regelung zur Fälligkeit der Miete trifft. Hinzu kommt, dass die Kl. dem Bekl. im Zeitraum ab Oktober 2014 eine Vielzahl von Mahnungen wegen der nicht rechtzeitigen Zahlungen zukommen ließ, deren Zugang - mit Ausnahme der Abmahnung vom März 2017 - nicht bestritten ist. Es erschließt sich vor diesem Hintergrund nicht, weshalb der Bekl. meinte, annehmen zu dürfen, die Kl. werde das Zahlungsverhalten dauernd und ohne Konsequenzen für das Mietverhältnis hinnehmen. Allein der Umstand, dass der Vermieter erst eine längere Zeit abwartet, ehe er eine mögliche Kündigung erklärt, um dem Mieter die Gelegenheit einzuräumen, sein Zahlungsverhalten zu ändern, darf nicht dazu führen, den Vermieter bei Fortsetzung des vertragswidrigen Verhaltens die Möglichkeit der Kündigung abzuschneiden.

Ebenso wenig ist der Einwand, die verspäteten Zahlungen seien auf eine depressive Erkrankung des Bekl. zurückzuführen, so dass die Verspätungen in einem weniger schwerwiegenden Licht erschienen bzw. von dem Bekl. nicht verschuldet worden seien, gemäß §§ 529, 531 ZPO noch zu berücksichtigen. In erster Instanz hatte sich der Bekl. nicht darauf berufen, sondern sich damit verteidigt, dass es sich zu seinem Gewohnheitsrecht verstärkt hätte, die Mieten jeweils später zahlen zu dürfen bzw. dass die vertraglich vereinbarte Fälligkeit unwirksam gewesen sei. Dass er aufgrund einer schwerwiegenden Erkrankung an der pünktlichen Zahlung seit 2014 gehindert gewesen wäre, hat er demgegenüber nicht geltend gemacht. Zudem ergibt sich aus dem erstinstanzlichen Vorbringen abweichend vom jetzigen Vorbringen in der Berufungsbegründung, dass der Bekl. wegen seiner Erkrankung Hilfe von Frau … erhält und seit der Kündigung die Miete pünktlich gezahlt wird.

Die Annahme, das Mietverhältnis sei mit Wirkung zum 28.2.2018 beendet gewesen, wirkt sich nicht zu Lasten des Bekl. aus. Auch die Kündigungsfrist nach § 2 Ziff. 2 des Mietvertrags von 12 Monaten war im Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz am 19.9.2018 verstrichen. Die Regelung in § 2 Ziff. 1b) bedeutete nicht, dass eine ordentliche Beendigung des Mietverhältnisses nur jeweils zum 28.2. eines Jahres möglich gewesen wäre. In dieser Klausel ist einschränkend formuliert, dass die Verlängerung um jeweils ein Jahr dann gilt, wenn das Mietverhältnis nicht gekündigt ist. Die Kündigung vom 7.4.2017 bewirkte damit nach § 2 Nr. 2 des Mietvertrags die Beendigung des Mietverhältnisses mit Ablauf des 30.4.2018.

Das ärztliche Attest zur psychischen Belastung des Bekl. infolge der Verurteilung zur Räumung steht der Aufrechterhaltung der Verurteilung nicht entgegen. Es ergibt sich kein Anhaltspunkt, dass ihr nicht durch geeignete therapeutische Maßnahmen in den zumutbaren Grenzen entgegengewirkt werden könnte, im Übrigen auch nicht, dass der Bekl. nicht in der Lage wäre, eine Wohnungssuche und einen Umzug mit Hilfe Dritter vorzubereiten und durchzuführen.

Eine Verlängerung der Räumungsfrist nach § 721 Abs. 3 Satz 1 ZPO kommt nicht in Betracht. Nach § 721 Abs. 3 ZPO kann eine bereits gewährte Räumungsfrist auf Antrag verlängert werden. Im Rahmen der nach § 721 ZPO vorzunehmenden Interessenabwägung kommt es im Falle der Entscheidung über eine Verlängerung der Räumungsfrist aber darauf an, ob der Mieter die laufende Miete bzw. Nutzungsentschädigung entrichtet, sich hinreichend um Ersatzwohnraum bemüht bzw. in absehbarer Zeit eine Wohnung finden wird, so dass andere weniger gewichtige Gläubigerinteressen zurückstehen können (vgl. Schmid/Scholz, Mietrecht, 2. Aufl., § 721 ZPO Rn. 23 ff.; BGH, Beschluss vom 27.6.199 - XII ZR 73/90 - Rn. 1. zit. nach juris; Stöber in: Zöller, ZPO, 31. Aufl., § 721 Rn. 9 m.w.N.). Der Bekl. hat hier keinerlei Bemühungen zur Wohnungssuche mitgeteilt.

Eine fristlose Kündigung wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlung ist erst nach einer Abmahnung möglich, also einer Androhung der Kündigung. Für eine fristgerechte Kündigung ist das nicht erforderlich, wie das Landgericht Berlin wieder bestätigt hat – wenn auch in einem formell äußerst angreifbaren Verfahren.

Der Mieter zahlte über Jahre hinweg trotz zahlreicher Mahnungen die Miete verspätet, so dass ihm schließlich fristlos, hilfsweise fristgerecht gekündigt wurde. Dem ging eine Abmahnung voraus, deren Zugang der Mieter bestritt. Er meinte, die Vorfälligkeitsklausel im Mietvertrag aus dem Jahr 1981 sei unwirksam, und die ständige verspätete Zahlung sei Gewohnheitsrecht. Darüber hinaus berief er sich auf eine depressive Erkrankung. Das AG verurteilte ihn zur Räumung mit einer Räumungsfrist von wenigen Monaten.

Das Landgericht Berlin meinte, die Berufung habe offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Die Kündigung sei auch ohne Abmahnung wirksam, zumal der Beklagte eine Vielzahl von Mahnungen erhalten habe. Die behauptete Erkrankung habe ihn nicht daran gehindert, die Mieten „pünktlich“ zu zahlen, zumal er sich insoweit auf ein Gewohnheitsrecht berufen habe.

Die Entscheidung ist, soweit es um materielles Mietrecht geht, nicht besonders bemerkenswert. Dass eine fortdauernde unpünktliche Mietzahlung auch ohne Abmahnung eine fristgemäße Kündigung rechtfertigt, hat der BGH schon entschieden (GE 2008, 114). Auch war die Vorfälligkeitsklausel in dem alten Mietvertrag nicht nach Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB unwirksam. Die Regelung des § 556b BGB (Fälligkeit der Miete ) gilt zwar für vor dem 1. September 2001 abgeschlossene Mietverträge nicht, sondern § 551 BGB a. F. Die im Mietvertrag enthaltene Verzögerung der Aufrechnungsmöglichkeit führt jedoch auch bei der Anwendung alten Rechts und der Rechtsprechung des BGH nicht zur Unwirksamkeit der Klausel (BGH GE 2008, 113).

Bedenklich, wenn nicht gar falsch ist die Entscheidung, wenn sie mit dem AG die Räumungsklage wegen einer (ersten) Kündigung vom 7. April 2017 für begründet hält. Wie sich aus dem Tatbestand des AG-Urteils ergibt, war auf diese Kündigung eine Klage vom 20. April 2017 eingereicht worden, die bei einer anderen Abteilung des AG zu einem Räumungsvergleich führte, in dem allerdings die Lage der Wohnung falsch angegeben war, weswegen die Vollstreckung erfolglos blieb. Für die neue anhängige Klage berief sich die Klägerin auf zwei fristlose Kündigungen wg. arglistigen Verhaltens und unseriösen Prozessverhaltens. Diese Kündigung wurde weder vom AG noch vom LG geprüft und erwähnt, und es wird nur auf die Kündigung Bezug genommen, die zu einem Räumungsvergleich führte.

Wenn denn tatsächlich wegen arglistigen Verhaltens der Vergleich angefochten worden wäre, hätte der Vorprozess fortgeführt werden müssen, wobei die Wirksamkeit einer Anfechtung zu prüfen war (vgl. zu allem BeckOK ZPO/Hoffmann, ZPO § 794 Rn. 3 ff.). Die bloße Unmöglichkeit der Vollstreckung aus dem Vergleich machte ihn nicht unwirksam; hier wäre aber auch dann eine Fortsetzung des Vorprozesses nötig. Dasselbe gilt, wenn man eine Berichtigung analog § 319 ZPO des Vergleichs für möglich hält (ablehnend die überwiegende Rechtsprechung; vgl. BeckOK ZPO/Elzer, 32. Ed. 1.3.2019, ZPO § 319 Rn. 7). Möglich wäre wohl eine Klage auf Feststellung des mit dem Vergleich eigentlich Gewollten (Elzer aaO.; offengelassen von OLG Frankfurt MDR 1986, 152).

Die Kündigung vom 7. April 2017 war Streitgegenstand für die Räumungsklage; die Berücksichtigung in einem anderen Prozess wäre dann ein Verstoß gegen § 261 ZPO, wonach während der Rechtshängigkeit „die Streitsache von keiner Partei anderweitig anhängig gemacht werden“ kann.

Im jetzigen Prozess konnte daher das Räumungsverlangen nur auf die Kündigungen wg. arglistigen/unseriösen Verhaltens gestützt werden, wozu die Entscheidungen schweigen. Eine Kündigung wg. arglistigen Verhaltens dürfte aber zu verneinen sein, denn zwar musste dem Mieter bewusst sein, dass die Lagebezeichnung seiner Wohnung im Vergleich falsch war. Das trifft aber auch für die Vermieterin zu, die die Lage der vermieteten Wohnung kannte oder kennen musste und deswegen nicht getäuscht werden konnte.