Fristgemäße Kündigung trotz Ausgleichs der Zahlungsrückstände innerhalb der Schonfrist nach jahrelanger Mietminderung

Wenn der Mieter entgegen einer die Miethöhe abschließend feststellenden Entscheidung die Miete weiterhin mindert, kann trotz Ausgleichs der Zahlungsrückstände innerhalb der Schonfrist jedenfalls die ordentliche Kündigung begründet sein.

(Leitsatz der Redaktion)

Dem Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 BGB zu.

Das Mietverhältnis ist jedenfalls durch die ordentliche Kündigung vom 26.1.2016 beendet worden.

Die Bekl. haben sich zu diesem Zeitpunkt mit 6.651,15 € im Rückstand befunden, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht ist jedenfalls nach fast 7 Jahren entfallen (BGH, Versäumnisurteil v. 17.6.2015 - Vlll ZR 19/14). Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts kann den Bekl. auch ein Verschulden zur Last gelegt werden, da sie das Risiko tragen, dass sich die Minderung als unberechtigt herausstellt und der Mieter eventuellen Kündigungen durch Leistung unter Vorbehalt begegnen kann (BGH aaO.). Sofern die Bekl. meinen, die vorgenannte Rechtsprechung des BGH greife hier nicht, da der Kl. unstreitig mehrfach jeweils nach erneuter Mängelanzeige Mängelbeseitigungsversuche vorgenommen habe und daher die Funktion des weiteren Druckausübens auf den Vermieter, auf welche der BGH abstelle, fortbestehe, kann dem nicht gefolgt werden.

Die Bekl. tragen selbst vor, dass der Kl. jeweils nach Anzeige, dass die Undichtigkeit trotz erfolgter Mängelbeseitigung nicht gänzlich behoben sei, erneut einen Beseitigungsversuch durch eine Fachfirma habe ausführen lassen. Es ist daher nicht ersichtlich, inwiefern für die Bekl. ein Zurückbehaltungsrecht zwecks Druckausübens auf den Kl. notwendig sei.

Zugunsten der Bekl. kann hier auch eine durchgängige 15-%-Minderungsquote, wie es das Amtsgericht getan hat, angenommen werden. Der Zahlungsrückstand wäre dann zwar ausgeglichen, jedoch erst nach der hilfsweise ordentlichen Kündigung. Der Ausgleich innerhalb der Schonfrist greift nicht auf die ordentliche Kündigung durch. Von einem „milden Licht“ oder einem nicht erheblichen Verschulden kann nach Auffassung der Kammer im vorliegenden Fall angesichts des Rückstandes und der beharrlichen Weigerung der Bekl., die Miete zu zahlen, nicht ausgegangen werden.

Insbesondere kann nicht zu ihren Gunsten gewertet werden, dass sie sich jahrelang im Rechtsstreit über die geschuldete Miete befunden haben. Auch nach dem endgültigen Urteil der Kammer zur Miethöhe am 2.6.2015 haben die Bekl. weder die Miete in der geschuldeten Höhe gezahlt noch die Rückstände nachgezahlt. Im Gegenteil wurden zusätzlich zwei Monate gar nicht bezahlt, worauf sich auch die hier maßgebliche Kündigung stützt.

Das vom LG zitierte Versäumnisurteil des BGH vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14 - ist in GE 2015, 1089 ff. abgedruckt.

Wenn der Mieter jahrelang wegen eines Mangels die Miete mindert (während der Vermieter immer wieder Mängelbeseitigungsversuche unternimmt) und der Mieter selbst die gerichtlich festgestellte Miete nicht zahlt, kommt jedenfalls die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts als weiteres Druckmittel nicht in Betracht. Dass dann nach einer Kündigung der Mietrückstand innerhalb der Schonfrist gezahlt wird, steht jedenfalls einer ordentlichen Kündigung nicht entgegen.

Die Beklagten hatten die Miete wegen eines Mangels seit 2010 durchgehend um 210,53 € monatlich gemindert, die Minderung auch nach einem die Miethöhe endgültig festsetzenden Urteil vom 2. Juni 2015 fortgesetzt und auch die Rückstände nicht nachgezahlt, sondern zusätzlich zwei Monate gar nicht bezahlt. Im Januar 2016 war ein Mietrückstand von 6.651,15 € aufgelaufen; der Kläger kündigte daraufhin das Mietverhältnis am 26. Januar 2016 sowohl fristlos als auch ordentlich und verlangte u. a. Herausgabe der gemieteten Wohnung.

Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab, weil für den streitgegenständlichen Zeitraum eine Minderung von 15 % und ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 45 % anzunehmen sei, so dass ein kündigungsrelevanter Rückstand nicht bestanden habe. Das LG Berlin sah das anders und verurteilte die Beklagten zur Zahlung von Mietrückständen und Räumung. Zum einen sei nach fast sieben Jahren ein Zurückbehaltungsrecht entfallen. Zum anderen könnten sich die Beklagten trotz Zahlung der rückständigen Beträge innerhalb der Schonfrist nicht auf die Unwirksamkeit jedenfalls der ordentlichen Kündigung berufen. Weil sie sich beharrlich geweigert hatten, die geschuldete Miete zu zahlen, könne ihr Verhalten nicht in einem „milden Licht“ gesehen und damit als unerhebliches Verschulden gewertet werden.