Fristgemäßer Eingang der Mietzahlung

Fristgemäßer Eingang der Mietzahlung; Formularklausel; Mieterschutz bei Mischmietverhältnis; Mietzinszahlung, Formularklausel, Rechtzeitigkeitsklausel, Mischmietverhältnis, Gewerbemietvertrag, Wohnraummiete, Mieterschutz

1. Die Rechtzeitigkeitsklausel im Formularmietvertrag, wonach es auf den Eingang des Geldes beim Vermieter ankommt, verstößt nicht gegen §§ 9 oder 11 AGBG.

2. Bei einem Mischmietverhältnis überwiegt dann der Wohnzweck, wenn dies den tatsächlichen Vereinbarungen entspricht. Einseitige unwidersprochene Erklärungen des Mieters vor oder nach Vertragsabschluß sind bei entgegenstehenden schriftlichen Vereinbarungen unerheblich.

Die Klausel im Mietvertrag der Parteien lautet: "Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft des Geldes an". Die Klausel ist wirksam und verstößt insbesondere nicht gegen das AGB-Gesetz.

Dabei ist dem Bekl. zuzugeben, daß hierdurch die gesetzlichen Rechte des Mieters eingeschränkt werden, insbesondere durch die Kombination mit der Vorleistungspflicht. Nach § 551 BGB ist die Miete im nachhinein zu zahlen: nach § 270 BGB trägt der Schuldner zwar die Verlustgefahr, jedoch nicht die Verzögerungsgefahr bei Geldzahlungen.

Er erfüllt seine Mietzahlungspflicht daher nach dem Gesetz rechtzeitig, wenn er die Einzahlung oder Überweisung von seinem Konto aus veranlaßt (vgl. Palandt-Putzo, 46. Auflage, Anm. 3 a zu § 554 BGB), spielt demgegenüber keine Rolle.

Die formularvertraglich vereinbarte Vorleistungspflicht verstößt jedoch nicht gegen § 11 Nr. 2 a AGB-Gesetz. Die Vorschrift ist eng auszulegen und nur dann anwendbar, wenn der Gegenseite die Einrede des nichterfüllten Vertrages abgeschnitten wird. Die bloße Begründung einer Vorleistungspflicht reicht dafür nicht aus (BGH NJW 1985, 850, 851; differenzierend Emmerich-Sonnenschein, Miete, 3. Auflage 1986, Rand Nr. 3 zu § 551 BGB). Aus diesem Grunde kommt auch eine Anwendung des § 7 AGB-Gesetz nicht in Betracht, sondern die Vorleistungsklausel ist zusammen mit der Rechtzeitigkeitsklausel allein nach § 9 AGB-Gesetz zu prüfen (vgl. BGH a.a.O.). Eine unangemessene Benachteiligung im Sinne dieser Vorschrift liegt nicht vor. Die Vorleistungspflicht des Mieters schränkt seine Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüche nach §§ 535 ff. BGB nicht ein, zumal in der Regel eine Mängelanzeige nach § 545 BGB erforderlich ist. Da nach ständiger Rechtsprechung Minderung auch rückwirkend geltend gemacht werden kann, soweit nicht auch in Zukunft die Miete vorbehaltlos weiter bezahlt wird (vgl. Palandt-Putzo, 46. Auflage´, Anm. 5 zu § 539 BGB), entstehen dem Mieter aus seiner Vorleistungspflicht keine weiteren Nachteile. Für die Rechtzeitigkeitsklausel ist ein schutzwürdiges Interesse des Gläubigers (Vermieters) nicht zu bestreiten. Grundsätzlich hat er auf die Zahlungsweise seines Vertragspartners keinen Einfluß. Dieser wählt das Geldinstitut aus, das die Zahlung bewirken soll. Wenn die Bank des Schuldners auch nach der (immerhin zweifelhaften) herrschenden Meinung nicht sein Erfüllungsgehilfe ist (vgl. Palandt-Heinrichs, 46. Auflage, Anm. 2 a zu § 270 BGB), handelt es sich doch um Vorgänge aus dem Einfluß- und Risikobereich des Schuldners und nicht des Gläubigers. Wenn die Rechtzeitigkeitsklausel somit auf den Leistungserfolg abstellt, liegt zwar eine Benachteiligung des Schuldners, nicht jedoch eine unangemessene Benachteiligung vor.