Fristgemäße ordentliche Kündigung des Wohnraummietverhältnisses durch ersteigernde Bank wegen berechtigten Interesses

Fristgemäße ordentliche Kündigung des Wohnraummietverhältnisses durch ersteigernde Bank wegen berechtigten Interesses; Kündigung nach Erwerb in der Zwangsversteigerung; angemessene wirtschaftliche Verwertung; Gläubigerbenachteiligung; inkongruente Deckung; Räumungsurteil gegen Eheleute

Eine Bank, die eine zu Wohnzwecken vermietete Immobilie in der Zwangsversteigerung erworben hat, hat ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine Rechtsposition durch ein von ihr wegen Gläubigerbenachteiligung anfechtbares Rechtsgeschäft erlangt hat, bei Fortsetzung des Mietverhältnisses eine Verwertung des Grundstücks zu zumutbaren wirtschaftlichen Bedingungen nicht möglich ist und die Bank dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

1 Die Kl. nimmt die Bekl. auf Räumung und Herausgabe eines von ihnen bewohnten Hausgrundstücks in Anspruch, welches sie im Rahmen eines gegen den Bekl. zu 2 betriebenen Zwangsversteigerungsverfahrens erworben hat. Die Bekl. berufen sich demgegenüber auf ein Recht zum Besitz aus einem Mietvertrag des Bekl. zu 2 mit der Bekl. zu 1.

2 Die Kl. war Darlehensgeberin der E. GmbH, deren Gesellschafter und Geschäftsführer der Bekl. zu 2 war. Der Bekl. zu 2 verbürgte sich für die Darlehensforderungen und ließ zur Sicherung der Darlehen eine Sicherungsgrundschuld an seinem Hausgrundstück, an dem schon eine vorrangige Grundschuld für eine andere Bank bestellt war, zugunsten der Kl. eintragen. Im Jahre 1999 geriet der Bekl. zu 2 ebenso wie die E. GmbH in finanzielle Schwierigkeiten.

3 Am 11. September 2000 wurde über das Vermögen der E. GmbH das Insolvenzverfahren eröffnet. Die Kl. leitete am 22. Februar 2001 die Zwangsvollstreckung in das Hausgrundstück ein, das am 1. März 2001 beschlagnahmt wurde. Mit notariellem Vertrag vom 24. September 2001 bestellte der Bekl. zu 2 ein Wohnrecht sowie eine Grundschuld über 200.000 € zugunsten der Bekl. zu 1, die im Oktober 2001 im Grundbuch eingetragen wurden. Die Bekl. heirateten am 10. Oktober 2001. Am 16. Juli 2002 wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Bekl. zu 2 eröffnet.

4 Vor dem ersten Versteigerungstermin vom 16. Januar 2004 legten die Bekl. dem Vollstreckungsgericht einen auf den 15. Februar 2000 datierten Mietvertrag des Bekl. zu 2 mit der Bekl. zu 1 vor. Dieser enthält die folgende Vereinbarung:

"Frau R. P. hat Hr. R. S. ein Darlehen gewährt in Höhe von 400.000 DM. Dafür hat sie als dingliche Absicherung ein grundbuchrechtlich eingetragenes Wohnrecht bekommen. Die monatliche Miete mit allen Nebenkosten verrechnet sie mit dem Darlehen und wohnt somit 10 Jahre mietfrei."

5 Nachdem auch im zweiten Versteigerungstermin keine Gebote abgegeben wurden, ersteigerte die Kl. das Grundstück durch Zuschlag vom 19. November 2004. Mit der Bekl. zu 1 am 30. November 2004 zugegangenem Schreiben kündigte die Kl. das Mietverhältnis unter Berufung auf § 57 a ZVG und § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zum 28. Februar 2005.

6 Das Amtsgericht hat der Klage auf Räumung und Herausgabe stattgegeben. Das Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision begehrt die Kl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

7 Die Revision der Kl. hat Erfolg. [...]

11 1. Die Kl. kann nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB die Räumung und Herausgabe der Wohnung von der Bekl. zu 1 verlangen, weil das Mietverhältnis aufgrund der am 30. November 2004 zugegangenen Kündigung beendet ist.

12 Der Kl. steht das Sonderkündigungsrecht nach § 57 a ZVG, § 573 d Abs. 2 BGB zu. Sie hat das Grundstück in der Zwangsversteigerung erworben und konnte demgemäß das Mietverhältnis an der Wohnung unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. Allerdings kann das Kündigungsrecht gemäß § 573 d Abs. 1 BGB nur unter Beachtung der Kündigungsschutzvorschrift des § 573 BGB ausgeübt werden. Das Berufungsgericht hat jedoch zu Unrecht angenommen, die Kündigung der Kl. zur Verwertung des Hausgrundstücks nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB sei unberechtigt.

13 a) Der von der Kl. beabsichtigte Verkauf des von den Bekl. bewohnten Hausgrundstücks stellt eine angemessene wirtschaftliche Verwertung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar.

14 aa) Nach einer in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassung soll eine Kündigung durch eine Bank zwar unangemessen sein, wenn die Bank das Haus oder die Wohnung des zahlungsunfähigen Darlehensschuldners ersteigert und sodann das Mietverhältnis kündigt, um die Immobilie möglichst gewinnbringend verkaufen zu können. Notleidende Kredite gehörten, so wird geltend gemacht, zu den typischen Risiken des Darlehensgebers, die nicht über die Kündigungsbefugnis auf den Mieter abgewälzt werden könnten (vgl. LG Wiesbaden, WuM 1993, 54; LG Dortmund, WuM 1992, 23; LG Düsseldorf, WuM 1987, 321; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 BGB Rdn. 159; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 573 Rdn. 48 Fn. 269; siehe dagegen aber OLG Hamm, NJW-RR 1994, 1496; Stöber, Zwangsversteigerungsgesetz, 18. Aufl., § 57 a Rdn. 6; Witthinrich, Rpfleger 1987, 98 f.). Dies kann aber jedenfalls dann nicht gelten, wenn der Mietvertrag wegen Gläubigerbenachteiligung zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs des Grundpfandgläubigers von diesem nach § 3 Abs. 1 AnfG angefochten werden konnte. Es fehlt dann an einem Schutzbedürfnis des Mieters, weil er seine Rechtsposition nicht in einer Weise erlangt hat, die ein Bestandsinteresse an dem Mietverhältnis begründen kann. Das steht auch im Einklang mit dem Schutzzweck der Kündigungsvorschriften, die den vertragstreuen Mieter vor dem Verlust seiner Wohnung schützen sollen (Begr. in BT-Drs. 7/2011, S. 7 zu § 564 b BGB a. F.), nicht aber denjenigen, der schon in anfechtbarer Weise einen Mietvertrag erhalten hat.

15 bb) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, dass es an den Voraussetzungen für die Anfechtung des Mietvertrages gemäß § 3 Abs. 1 AnfG zum Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie durch die Kl. gefehlt habe. Nach dieser Vorschrift ist eine Rechtshandlung anfechtbar, die der Schuldner mit dem Vorsatz, seine Gläubiger zu benachteiligen, vorgenommen hat, wenn der andere Teil zur Zeit der Handlung den Vorsatz des Schuldners kannte. Dies hat das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft verneint.

16 (1) Der zwischen den Bekl. geschlossene Mietvertrag benachteiligt die Gläubiger des Bekl. zu 2 objektiv. Eine Gläubigerbenachteiligung ist bereits dann anzunehmen, wenn die Zugriffsmöglichkeit auf das Vermögen des Schuldners für den Gläubiger erschwert oder verzögert wird (Huber, Anfechtungsgesetz, 10. Aufl., § 1 Rdn. 33). Die Bekl. zu 1 erhielt mit dem Mietvertrag die Möglichkeit zum mietfreien Wohnen über einen Zeitraum von zehn Jahren. Dies ging zu Lasten der Kl. als Grundpfandgläubigerin, da mit Rücksicht auf das langfristige Mietverhältnis keine Gebote abgegeben wurden, so dass eine Verwertung nicht möglich war und die Kl. keinen Erlös im Rahmen der Zwangsversteigerung erzielen konnte.

17 (2) Nach den erstinstanzlichen Feststellungen, auf die das Berufungsgericht Bezug nimmt, handelte der Bekl. zu 2 auch vorsätzlich. Liegt eine inkongruente Deckung vor, dann ist darin regelmäßig ein starkes Indiz für den Gläubigerbenachteiligungsvorsatz des Schuldners zu sehen (BGHZ 123, 320, 326; BGH, Urteil vom 2. Dezember 1999 - IX ZR 412/98, WM 2000, 156, unter II 2; BGH, Urteil vom 20. Juni 2002 - IX ZR 177/99, WM 2002, 1690, unter III 3; BGH, Urteil vom 22. April 2004 - IX ZR 370/00, WM 2004, 1250, unter II 3 b aa). Mit der Einräumung eines zehnjährigen Nutzungsrechts hat der Bekl. zu 2 der Bekl. zu 1 eine inkongruente Deckung verschafft. Denn die Bekl. zu 1 hatte keinen Anspruch darauf, dass ihre (behaupteten) Darlehensforderungen mit der monatlichen Miete einschließlich Nebenkosten für einen Mietzeitraum von zehn Jahren verrechnet werden. Dem Bekl. zu 2 war bekannt, dass er mit dem Abschluss des Mietvertrages der Bekl. zu 1 eine inkongruente Deckung gewährte und dass aufgrund seiner finanziellen Situation die anderen Gläubiger benachteiligt wurden. Umstände, welche das Beweisanzeichen für den Gläubigerbenachteiligungsvorsatz des Bekl. zu 2 entkräften könnten, sind nicht ersichtlich.

18 (3) Die Bekl. zu 1 hatte zur Zeit des Abschlusses des Mietvertrages Kenntnis von dem Gläubigerbenachteiligungsvorsatz des Bekl. zu 2. Die Kenntnis vom Benachteiligungsvorsatz des Schuldners wird nach § 3 Abs. 1 Satz 2 AnfG vermutet, wenn der Anfechtungsgegner Kenntnis von der drohenden Zahlungsunfähigkeit des Schuldners und der objektiven Gläubigerbenachteiligung der Handlung hat. Das war nach den eigenen Angaben der Bekl. zu 1 der Fall.

19 Nach den Angaben, die die Bekl. zu 1 im amtsgerichtlichen Verhandlungstermin vom 21. November 2005 gemacht hat, war ihr vor Abschluss des Mietvertrages bekannt, dass die E. GmbH "gewissermaßen den Bach hinunter ging" und dass es dem Bekl. zu 2 danach (finanziell) sehr schlecht ging und er noch nicht einmal den Unterhalt seiner Kinder aufbringen konnte. Dass die Zahlungsunfähigkeit des Bekl. zu 2 damals zumindest drohte, war der Bekl. zu 1 somit bekannt.

20 Zu Recht hat das Amtsgericht der Schilderung der Bekl. zu 1 ferner entnommen, dass der Bekl. zu 1 die objektive Benachteiligung anderer Gläubiger durch den Abschluss des Mietvertrages vom 15. Februar 2000 bekannt war. Denn es ging der Bekl. zu 1 mit dem Abschluss des Mietvertrages gerade darum, sich angesichts der finanziellen Notlage des Bekl. zu 2 wegen der erheblichen Geldbeträge abzusichern, die sie dem Bekl. zu 2 als Darlehen zur Verfügung gestellt hatte und deren Rückzahlung ihr gefährdet erschien. Dass durch den Abschluss des Mietvertrages unter Verrechnung mit der Darlehensschuld des Bekl. zu 2 dessen andere Gläubiger benachteiligt würden, kann der Bekl. zu 1, wie das Amtsgericht richtig gesehen hat, nicht verborgen geblieben sein.

21 Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht angenommen, für die Feststellung der Kenntnis der Bekl. zu 1 von dem Benachteiligungsvorsatz des Bekl. zu 2 müsse die Kl. darlegen, aus welchen Gründen die Bekl. zu 1 positive Kenntnis davon gehabt haben solle, dass das Hausgrundstück für die Schulden der E. GmbH haftete. Da im vorliegenden Fall die Vermutung des § 3 Abs. 1 Satz 2 AnfG greift, oblag es der Kl. schon nicht, den Nachweis zu erbringen, dass die Bekl. zu 1 von dem Vorsatz des Bekl. zu 2 wusste. Aber auch für die Kenntnis von der Gläubigerbenachteiligung war es nicht erforderlich, dass der Bekl. zu 1 bekannt war, für welche konkreten Verbindlichkeiten das Hausgrundstück haftete. Insoweit sind keine höheren Anforderungen zu stellen, als es für die Feststellung der Kenntnis von dem Gläubigerbenachteiligungsvorsatz nach § 3 Abs. 1 Satz 1 AnfG der Fall ist. Diese ist bereits dann anzunehmen, wenn der Anfechtungsgegner im Allgemeinen von dem Gläubigerbenachteiligungsvorsatz gewusst hat; von den konkreten Zuständen muss er hingegen keine Kenntnis haben (BGH, Urteil vom 19. Dezember 2002 - IX ZR 377/99, ZIP 2003, 488, unter II 3 b; Kreft in: Heidelberger Kommentar zur Insolvenzordnung, 4. Aufl., § 133 Rdn. 21; Paulus in: Kübler/Prütting, InsO, Stand 2007, § 133 Rdn. 12; Hess/Weis/Wienberg, InsO, 2. Aufl., § 133 Rdn. 33; MünchKommInsO/Kirchhof, § 133 Rdn. 19).

22 b) Die Kl. wird durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert. Ein Verwertungshindernis ist jedenfalls dann gegeben, wenn die Verwertung des Mietobjekts wegen des bestehenden Mietverhältnisses wirtschaftlich nicht oder nur zu unzumutbaren Bedingungen möglich wäre (BVerfGE 79, 283, 290 f.; BVerfG, WuM 1992, 46, 47; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Rdn. 163; Grapentin in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdn. 82). Es liegt auf der Hand, dass eine Verwertung zu zumutbaren Bedingungen hier nicht möglich ist. Zu Recht hat das Amtsgericht ausgeführt, dass Einfamilienhäuser im vermieteten Zustand nur schwer verkäuflich sind, weil diese Objekte gewöhnlich zur eigenen Nutzung nachgefragt werden. Mit einem den Erwerber nach § 566 Abs. 1 BGB bindenden Mietvertrag, der zudem langfristig keine Mietzahlungen vorsieht, ist allenfalls ein geringer Veräußerungserlös zu erzielen. Dies gilt umso mehr, als bereits in zwei Zwangsversteigerungsterminen lediglich von der Kl. ein Gebot abgegeben wurde.

23 c) Die Fortsetzung des Mietverhältnisses würde auch dazu führen, dass die Kl. erhebliche Nachteile erleidet. An der Erheblichkeit des Nachteils kann es zwar fehlen, wenn der Vermieter die Wohnung im vermieteten Zustand erworben hat, da dem Grundstück dann von Anfang an der durch die Vermietung begründete Minderwert anhaftet (MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573 Rdn. 90; Staudinger/Rolfs, BGB [2006], § 573 Rdn. 152; jeweils m.w.N.). Dieser Umstand muss jedoch dann außer Betracht bleiben, wenn - wie hier - ein rechtlich geschütztes Bestandsinteresse des Mieters an dem Mietverhältnis nicht gegeben ist, weil der abgeschlossene Mietvertrag für den Erwerber anfechtbar war.

24 d) Das Kündigungsschreiben der Kl. genügt auch den Anforderungen des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drs. 6/1549, S. 6 f. zu § 564 a Abs. 1 Satz 1 BGB a. F.). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06 -, GE 2007, 1185 = NJW 2007, 2845, unter II 4). Diesen Anforderungen wird das Kündigungsschreiben der Kl. vom 29. November 2004, in dem die Gründe für die Kündigung im Einzelnen ausgeführt werden, gerecht.

25 2. Die Kl. kann nach § 985 BGB die Räumung und Herausgabe der Räumlichkeiten auch von dem Bekl. zu 2 verlangen.

26 a) Die gegen den Bekl. zu 2 erhobene Klage ist zulässig.

27 Es besteht ein Rechtsschutzbedürfnis, da die Kl. aufgrund eines allein gegen die Bekl. zu 1 gerichteten Räumungstitels nicht die zwangsweise Räumung des Hausgrundstücks gegen den Bekl. zu 2 betreiben könnte. Der Bekl. zu 2 hat als Ehemann der Bekl. zu 1 durch Aufnahme in die Wohnung Mitbesitz daran erlangt (BGHZ 159, 383, 384 f.). Gegen ihn kann daher eine Zwangsvollstreckung nur aus einem Titel betrieben werden, in dem er als Vollstreckungsschuldner aufgeführt wird (BGHZ, aaO).

28 b) Die Klage ist auch begründet. Der Bekl. zu 2 leitete sein Besitzrecht aus dem zwischen der Kl. und der Bekl. zu 1 bestehenden Mietvertrag ab. Die Grundlage dieses Rechts ist durch die wirksame Kündigung des Mietvertrages entfallen. [...]

Eine Bank, die das Zwangsversteigerungsverfahren betrieben und schließlich das Hausgrundstück ersteigert hat, darf ein Wohnraummietverhältnis aus berechtigtem Interesse kündigen, wenn der Mieter seine Rechtsposition durch ein Rechtsgeschäft erlangt hat, das die Bank wegen Gläubigerbenachteiligung hätte anfechten können. Die Verwertung des Grundstücks ohne Kündigung praktisch nicht möglich ist und die Bank dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde, entschied der BGH.

Die Bank nimmt die Bekl. auf Räumung und Herausgabe des von ihnen bewohnten Hausgrundstücks in Anspruch, das sie im Rahmen eines gegen den Bekl. zu 2) betriebenen Zwangsversteigerungsverfahrens erworben hat. Die Bekl. berufen sich demgegenüber auf ein Recht zum Besitz aus einem auf den 15. Februar 2000 datierten Mietvertrag des Bekl. zu 2) mit der Bekl. zu 1), wonach die Miete mit allen Nebenkosten gegen ein von der Bekl. zu 1) dem Bekl. zu 2) gewährtes Darlehen auf zehn Jahre verrechnet wird. Der Bekl. zu 2) war bereits 1999 in finanzielle Schwierigkeiten geraten, ebenso eine GmbH, für deren Darlehensschulden gegenüber der klagenden Bank er sich verbürgt und eine Sicherungsgrundschuld an seinem Hausgrundstück hatte eintragen lassen. Nachdem am 11. September 2000 das Insolvenzverfahren über das Vermögen der GmbH eröffnet worden war, leitete die klagende Bank die Zwangsvollstreckung in das Hausgrundstück ein, das am 1. März 2001 beschlagnahmt wurde. Die Bekl. heirateten am 10. Oktober 2001, nachdem der Bekl. zu 2) der Bekl. zu 1) noch ein Wohnrecht sowie eine Grundschuld bestellt hatte.

Nachdem in zwei Versteigerungsterminen keine Gebote abgegeben worden waren, ersteigerte die klagende Bank das Grundstück durch Zuschlag vom 19. November 2004 und kündigte das Mietverhältnis mit der Bekl. zu 1) wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung zum 28. Februar 2005.

Die erste Instanz gab der Räumungsklage statt, die Berufungsinstanz wies die Klage ab. Dagegen richtete sich die zugelassene Revision der klagenden Bank.

Die klagende Bank könne Räumung und Herausgabe von beiden Bekl. verlangen, da das Mietverhältnis aufgrund der Kündigung vom 30. November 2004 beendet sei, entschied der BGH. Diese sei wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung berechtigt. Zwar werde die Auffassung vertreten, dass die Kündigung der Bank dann unangemessen sei, wenn sie das Haus oder die Wohnung des zahlungsunfähigen Darlehensschuldners ersteigere und sodann das Mietverhältnis kündige, um die Immobilie möglichst gewinnbringend verkaufen zu können. Dies könne aber nicht gelten, wenn der Mietvertrag wegen Gläubigerbenachteiligung zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs des Grundpfandgläubigers von diesem nach § 3 Abs. 1 AnfG habe angefochten werden können. Der zwischen den Bekl. geschlossene Mietvertrag benachteilige die Gläubiger des Bekl. zu 2) unangemessen.

Der Bekl. habe auch vorsätzlich gehandelt, wofür die inkongruente Deckung spreche. Die Kenntnis der Bekl. zu 1) von dem Gläubigerbenachteiligungsvorsatz des Bekl. zu 2) werde vermutet, weil sie Kenntnis von seiner drohenden Zahlungsunfähigkeit und der objektiven Gläubigerbenachteiligung im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages gehabt habe. Nicht erforderlich gewesen sei, dass die Bekl. zu 1) von den konkreten Zuständen Kenntnis gehabt habe. Die Bank werde auch an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert, denn das Einfamilienhaus sei in vermietetem Zustand nur schwer verkäuflich, zumal dann, wenn der Erwerber - wie hier - an einen Mietvertrag gebunden sei, der langfristig keine Mietzahlungen vorsehe. Der Umstand, dass die klagende Bank die Wohnung in vermietetem Zustand ersteigert habe , müsse außer Betracht bleiben, wenn - wie hier - ein rechtlich geschütztes Bestandsinteresse des Mieters nicht gegeben gewesen sei, weil der abgeschlossene Mietvertrag für den Erwerber anfechtbar gewesen sei.

Der BGH erweitert die Gründe für die Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung auf den Fall, dass die ersteigernde Bank den Mietvertrag wegen Gläubigerbenachteiligung anfechten könnte.

Der beabsichtigte Verkauf des Mietgrundstücks ist einer der Hauptfälle der wirtschaftlichen Verwertung i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB. Voraussetzung für die Kündigung ist, dass sich der Verkauf im vermieteten Zustand für den Vermieter als wirtschaftlich sinnlos darstellt, so dass sich der Kündigungsschutz des Mieters als faktisches Verkaufshindernis darstellt (BVerfG, WuM 1992, 46 = ZMR 1992, 17).

Diese Verwertungskündigung ist nicht schon deswegen unwirksam, weil der Vermieter die Wohnung im vermieteten Zustand gekauft und deshalb bereits mit einem entsprechenden Preisvorteil erworben hat (OLG Koblenz, GE 1989, 471 = WuM 1989, 164). Bei dem Vergleich der Vermögenslagen spielt dieses Argument aber eine Rolle (vgl. LG Freiburg, WuM 1991, 183; LG München, WuM 1992, 374). Die Kündigung aus Gründen der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks bedarf zu ihrer Wirksamkeit grundsätzlich auch der Darlegung der Verkaufsbemühungen des Vermieters, der einen ihm nachteiligen Verkaufserlös für die vermietete Wohnung zur Kündigungsbegründung anführt (LG Bielefeld, WuM 1997, 267). Die Anforderungen an die Darlegung der Verkaufsbemühungen dürfen aber nicht überspannt werden; falls sich Verkaufsbemühungen schon vorher als erfolglos erwiesen hatten, ist ein Nachweis von Verkaufsbemühungen in der Zeit zwischen Kündigung und Ablauf der Kündigungsfrist nicht mehr erforderlich (BVerfG, NZM 1998, 619).