Frist zur Mangelbeseitigung nach vom Vermieter erhaltenem Vorschuss

Frist zur Mangelbeseitigung nach vom Vermieter erhaltenem Vorschuss; Kündigung wegen Untätigkeit bei Mangelbeseitigung; Pflichtverletzung

Der zeitliche Rahmen, in dem der Mieter die Beseitigung eines Mangels zu veranlassen hat, für den er einen Vorschuss erhalten hat, lässt sich nicht abstrakt festlegen, sondern hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab. Das Gleiche gilt für die Beurteilung der weiteren Frage, inwieweit Pflichtverletzungen des Mieters bei der Verwendung des Vorschusses eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen können.

(Leitsatz der Redaktion)

1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht. Die vom Berufungsgericht als Zulassungsgrund genannten Rechtsfragen sind nicht grundsätzlicher Natur. Der zeitliche Rahmen, in dem der Mieter die Beseitigung eines Mangels zu veranlassen hat, für den er einen Vorschuss erhalten hat, lässt sich nicht abstrakt festlegen, sondern hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab. Das Gleiche gilt für die Beurteilung der weiteren Frage, inwieweit Pflichtverletzungen des Mieters bei der Verwendung des Vorschusses eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen können.

2 2. Die Revision der Bekl. hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat zutreffend auf Räumung erkannt. Es hat in dem Verhalten der im Baubereich tätigen Bekl., Beträge von rund 135.000 € als Vorschuss für Mangelbeseitigungsarbeiten zu vereinnahmen, diese Arbeiten aber über einen längeren Zeitraum nicht in Angriff zu nehmen, unter den hier vorliegenden und im Berufungsurteil im Einzelnen dargelegten Umständen eine schwerwiegende, die fristlose Kündigung rechtfertigende Verletzung ihrer Pflichten aus dem Mietvertrag gesehen. Einen Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung zeigt die Revision nicht auf.

3 3. Die Revision des Kl. ist unzulässig. Hinsichtlich des Räumungsanspruchs fehlt es bereits an einer Beschwer des Kl., weil das Berufungsgericht insoweit der Klage stattgegeben hat. Hinsichtlich des Anspruchs auf Zahlung rückständiger Miete ist die Revision unzulässig, weil sie vom Berufungsgericht insoweit nicht zugelassen wurde.

4 Das Berufungsgericht hat die Revision nur beschränkt auf den Räumungsanspruch zugelassen. Die Beschränkung der Zulassung ergibt sich zwar nicht aus dem Tenor des Berufungsurteils, wohl aber - was nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ausreicht (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteil vom 29. Januar 2003 - XII ZR 92/01, BGHZ 153, 358, 360 f. m.w.N.) - aus dessen Gründen. Eine beschränkte Revisionszulassung liegt bereits dann vor, wenn die Rechtsfrage, zu deren Klärung das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, nur für einen selbständig anfechtbaren Teil des Streitgegenstands erheblich ist, weil dann in der Angabe dieses Zulassungsgrundes regelmäßig die eindeutige Beschränkung der Zulassung der Revision auf diesen Anspruch zu sehen ist (vgl. BGH, Urteil vom 29. Januar 2003 - XII ZR 92/01, aaO. S. 361 f.). So liegen die Dinge hier. Die vom Berufungsgericht als klärungsbedürftig erachtete Rechtsfrage stellt sich nur im Rahmen des Räumungsanspruchs, nicht aber bei dem daneben vom Kl. erhobenen Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete.

5 4. Die Nichtzulassungsbeschwerde des Kl. ist unbegründet, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Zulassung der Revision erfordert. Das Berufungsgericht hat den vom Kl. geltend gemachten Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete mit der Begründung verneint, dass die Miete teilweise aufgrund verschiedener Mängel gemindert gewesen und im Übrigen durch die von den Bekl. erklärte Aufrechnung mit einem Anspruch auf Vorschuss zur Mängelbeseitigung erloschen sei. Entgegen der Auffassung des Kl. hatte das Berufungsgericht keinen Anlass, sich in diesem Zusammenhang damit auseinanderzusetzen, ob dem Kl. ein Anspruch auf Rückzahlung des Vorschusses zusteht, denn einen solchen Anspruch, an dessen Geltendmachung er durch das Berufungsurteil nicht gehindert ist, hat der Kl. im vorliegenden Rechtsstreit nicht geltend gemacht.

Hinweis: Revisionsverfahren durch Zurückweisungsbeschluss erledigt.

Nach § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Mieter einen Mangel der Mietsache selbst beseitigen (lassen) und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist. Zu diesem Zweck kann der Mieter vom Vermieter auch die Zahlung eines Vorschusses in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Beseitigungskosten verlangen (BGH vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 271/07 -, GE 2008, 982). Hat der Mieter einen Vorschuss – ggf. auch einen freiwilligen Vorschuss – erhalten, stellt sich die Frage, wie viel Zeit er hat, um den Mangel beseitigen zu lassen. Ein fester zeitlicher Rahmen zur Beseitigung des Mangels lässt sich, wie der BGH jetzt entschied, nicht abstrakt festlegen, sondern hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab. Gleiches gilt für die Frage, ob und inwieweit Pflichtverletzungen des Mieters bei der Verwendung bzw. Nichtverwendung des Vorschusses eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen können.

Der Mieter, ein im Baubereich Tätiger, hatte vom Vermieter Beträge von rund 135.000 € als Vorschuss für Mangelbeseitigungsarbeiten erhalten, diese aber über einen längeren Zeitraum nicht in Angriff genommen. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos wegen Pflichtverletzung. Das Amtsgericht wies die Klage zunächst ab. In der Berufung verurteilte das Landgericht Berlin den Mieter zur Räumung. Die vom Vermieter darüber hinaus geltend gemachten rückständigen Mieten sprach das Berufungsgericht nicht zu, weil die Miete teilweise aufgrund verschiedener Mängel gemindert gewesen sei. Im Übrigen sei der Anspruch durch die von dem Mieter erklärte Aufrechnung mit einem Anspruch auf Vorschuss zur Mängelbeseitigung erloschen.

Das Landgericht ließ allerdings Revision hinsichtlich des Räumungsanspruches zu. Der BGH sollte also klären, in welchem zeitlichen Rahmen der Mieter, der einen Vorschuss für die Mängelbeseitigung erhalten habe, diese durchführen müsse und ob bei Untätigkeit des Mieters eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt ist. Revision wurde von beiden Parteien auch eingelegt.

Der VIII. Senat des BGH teilte mit, es sei beabsichtigt, die Revision des Mieters durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen und die Revision des Vermieters als unzulässig zu verwerfen sowie seine vorsorglich eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde zurückzuweisen. Ein Grund für die Zulassung der Revision bestehe nicht.

Der zeitliche Rahmen, in dem der Mieter, der einen Vorschuss für Mängelbeseitigung erhalten habe, die Beseitigung eines Mangels auch veranlassen müsse, lasse sich nicht abstrakt festlegen, sondern hänge von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab.

Das Gleiche gelte für die Beurteilung der weiteren Frage, inwieweit Pflichtverletzungen des Mieters bei der Verwendung des Vorschusses eine fristlose Kündigung rechtfertigen könnten.

Die Revision des Mieters habe auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht habe zutreffend den Mieter zur Räumung verurteilt. Es habe in dem Verhalten des im Baubereich tätigen Mieters, Beträge von rund 135.000 € als Vorschuss für Mangelbeseitigungsarbeiten zu vereinnahmen, diese Arbeiten aber über einen längeren Zeitraum nicht in Angriff zu nehmen, unter den hier vorliegenden und im Berufungsurteil im Einzelnen dargelegten Umständen eine schwerwiegende, die fristlose Kündigung rechtfertigende Verletzung seiner Pflichten aus dem Mietvertrag gesehen.

Die Revision des Vermieters sei unzulässig. Hinsichtlich des Räumungsanspruchs fehle es bereits an einer Beschwer, weil das Berufungsgericht insoweit seiner Klage stattgegeben habe.

Hinsichtlich des Anspruchs auf Zahlung rückständiger Miete sei die Revision unzulässig, weil sie vom Berufungsgericht insoweit nicht zugelassen worden sei. Zugelassen sei die Revision nur im Hinblick auf den Räumungsanspruch. Das ergebe sich zwar nicht aus dem Tenor des Berufungsurteils, wohl aber – was ausreiche (BGHZ 153, 358, 360) – aus den Entscheidungsgründen.

Die Nichtzulassungsbeschwerde des Vermieters sei unbegründet, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung habe noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Zulassung der Revision erfordere. Das Berufungsgericht habe den vom Vermieter geltend gemachten Anspruch auf Rückzahlung rückständiger Miete zu Recht verneint. Es habe kein Anlass bestanden, sich in diesem Zusammenhang damit auseinanderzusetzen, ob dem Vermieter ein Anspruch auf Rückzahlung des Vorschusses zustehe, denn einen solchen Anspruch, an dessen Geltendmachung er durch das Berufungsurteil nicht gehindert sei, habe der Vermieter im vorliegenden Rechtsstreit nicht geltend gemacht.

Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss erledigt worden.

Der Beschluss des BGH betrifft eine Fragestellung, die in der Praxis hin und wieder auftaucht. Er hat zwar – entgegen anderen Wertungen aus dem Schrifttum – keine über den Einzelfall hinausgehende Bedeutung, ist aber als praktisches Anschauungsmaterial geeignet.

Natürlich darf ein Mieter nicht einen Vorschuss zur Mangelbeseitigung kassieren und dann – zumal angesichts der im konkreten Fall geflossenen Summe – letztlich untätig bleiben. Der Vermieter hatte aber auch gute Möglichkeiten, den Vorschuss zurückzuverlangen – was er (möglicherweise nicht gut beraten) hier versäumt hat.

In dem Zusammenhang ist anzumerken, dass es sich im konkreten Fall nicht darum gehandelt hat, dass der Vermieter mit eigener Mangelbeseitigung in Verzug war und der Mieter deshalb nach § 536 a BGB den Mangel selbst beseitigen sowie Ersatz der erforderlichen Aufwendungen nebst Vorschuss verlangen konnte. Vielmehr hatte – was in der Praxis häufig vorkommt – der Vermieter dem Mieter offenbar wegen erforderlicher sehr umfangreicher Instandsetzungsarbeiten einen hohen Vorschuss gegeben, weil er von dem im Baubereich tätigen Mieter erwartete, dieser werde mit eigenen Kräften die Arbeiten durchführen. Insofern macht es allerdings für die Frage, ob der Vermieter fristlos wegen Pflichtverletzung kündigen kann, wenn der Mieter untätig bleibt, keinen Unterschied, ob der Mieter den Vorschuss für Mangelbeseitigung aufgrund beidseitiger Vereinbarung oder durch eine Vorschussklage erhalten hat. Bei beiden Fallgestaltungen kann Untätigkeit einen Kündigungsgrund wegen Pflichtverletzung darstellen.

Ist der Mieter gegen den Vermieter mit einer Vorschussklage wegen Verzugs mit der Mängelbeseitigung vorgegangen, liegt eine Pflichtverletzung bei Untätigkeit sogar näher, weil der Mieter durch sein Verhalten zu erkennen gibt, dass er der Mängelbeseitigung großes Gewicht beimisst.

Grundsätzlich wird zu gelten haben: je umfangreicher und komplizierter die Arbeiten, desto größer das Zeitfenster.