Fremdverwaltung von Grundstücken

Fremdverwaltung von Grundstücken; Aufwendungsersatz

Zum Aufwendungsersatz bei Fremdverwaltung von Grundstücken.

Die Kl. verlangt von der Bekl., sie von Aufwendungsersatzansprüchen der Immobilienverwaltung G. GmbH (im folgenden IVG) aus der Verwaltung des Grundstücks L.-Str. in Leipzig im Zeitraum vom 3.10.1990 bis zum 30.11.1993 freizustellen.

(...) Das streitgegenständliche Grundstück wurde seit 2.6.1971 durch den VEB Gebäudewirtschaft Leipzig verwaltet. Mit dem 3.10.1990 wurde der VEB Gebäudewirtschaft Leipzig als unselbständiger Regiebetrieb der Kl. ohne eigene Rechtspersönlichkeit weitergeführt. Im Dezember 1990 wurde die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH (im folgenden LWB) gegründet. In der Handelsregistereintragung der LWB heißt es zum Gegenstand des Unternehmens: "[...] Die Gesellschaft errichtet, betreut, bewirtschaftet und verwaltet Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen [...]. Die LWB wurde von der Kl. zum Zweck der Verwaltung aller bisher vom VEB Gebäudewirtschaft Leipzig verwalteten Grundstücke gegründet. Im Dezember 1991 wurde sodann die Immobilienverwaltung G. GmbH (im folgenden IVG) als 100 %ige Tochter der LWB gegründet. Dem ging ein Beschluß der Stadtverordnetenversammlung der Kl. vom 10.7.1991 voraus. Hierin heißt es unter anderem: "Mit Beschluß der Stadtverordnetenversammlung-Nr. 14/90 vom 28.11.1990 wurde der ehemalige VEB Gebäudewirtschaft in die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH (LWB) umgewandelt. Mit der Umwandlung wurden der LWB alle ehemals volkseigenen Wohngrundstücke sowie die für die betrieblichen Zwecke genutzten Gebäude übertragen. Außerdem ist die Gesellschaft beauftragt worden, zunächst die treuhänderische Verwaltung der Grundstücke zu übernehmen, die schon vor der Umwandlung in der Treuhandverwaltung der Gebäudewirtschaft lagen". Unter "II. - Fremdverwaltung -" heißt es in dem Beschluß: "Durch Rückübertragungsansprüche und durch Privatisierungsbestrebungen für einen (unbestimmten) Teil des Wohnungsbestandes ist die materielle Aufgabensubstanz des Unternehmens unsicher. Wenn Rückübertragungsansprüche bestätigt werden, kommt der Fremdverwaltung eine wachsende Bedeutung zu. Aus diesem Grund wird vorgeschlagen, die bisherige Abteilung Fremdverwaltung durch Gründung einer Tochtergesellschaft auszugliedern".

Zwischen der LWB und der IVG wurde unter dem 21.9.1993 ein Geschäftsbesorgungsvertrag geschlossen. Darin heißt es in der Präambel: "Die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH (LWB) hat mit Wirkung vom 1.1.1992 die bis dahin im Auftrag der Stadt Leipzig ausgeübte Verwaltung der staatlich oder im Auftrag Dritter verwalteter Grundstücke auf die Immobilienverwaltung G. GmbH (IVG) übertragen. Bis zur Übertragung der Verwaltung auf die IVG übte die LWB aufgrund der Beschlüsse der Stadtverordnetenversammlung der Stadt Leipzig vom 28.11.1999 (Beschluß-Nr. 114/90, 115/90) die Verwaltung aus. Aufgrund des Beschlusses der Stadtverordnetenversammlung vom 10.7.1991 wurde die bisherige Abteilung Fremdverwaltung der LWB durch Gründung einer Tochtergesellschaft als Gesellschaft mit beschränkter Haftung ausgegliedert. [...] In Vollzug des vorstehenden Sachverhaltes regeln die Parteien ihr Verhältnis bzgl. aller Rechtsfragen neu. Damit treten die bisher getroffenen Vereinbarungen (mündlich und/oder schriftlich) außer Kraft.". Weiter heißt es in dem Geschäftsbesorgungsvertrag auszugsweise: "§ 2 - Verwaltungstätigkeit Die LWB bevollmächtigt die IVG mit Wirkung vom 1.1.1992 in ihrem Namen und auf ihre Rechnung bzw. im Namen und auf Rechnung der von ihr Vertretenen folgende Maßnahmen zu ergreifen: [...] e) Im Rahmen der Bewirtschaftung Instandsetzungsmaßnahmen aufgrund der bestehenden Verwalterverträge durchzuführen oder zu veranlassen, sollten keine Verwalterverträge vorliegen, im Rahmen der Grenzen, die für die Geschäftsführung ohne Auftrag gelten (Notgeschäftsführung). [...] Die IVG verpflichtet sich, die o. g. Maßnahmen durchzuführen. [...] § 8 - Entgelt, Auslagen- und Aufwendungsersatz Als Entgelt für die Verwaltung der in der Anlage 1 aufgeführten Grundstücke tritt die LWB der IVG sämtliche Ansprüche gegenüber Dritten aus der Verwaltung ab dem 1.1.1992 ab. [...] Vorbehaltlich einer abweichenden Regelung sind damit sämtliche gegenseitigen Entgelt- und Aufwendungsersatzansprüche abgegolten.".

Im Zuge der Verwaltungstägigkeit haben die LWB und die IVG Aufwendungen auf das streitgegenständliche Grundstück geleistet, die die vereinnahmten Nutzungen überstiegen. (...)

In Höhe des hälftigen Betrages des sich aus dieser Status-Endabrechnung ergebenden Saldos begehrt die Kl. Freistellung von Aufwendungsersatzansprüchen der IVG von der Bekl. (...)

Die zulässige Klage ist unbegründet.

A. Die Klage ist zulässig. (wird ausgeführt)

B. Die Klage ist jedoch unbegründet. Der Kl. steht ein Freistellungsanspruch aus §§ 257, 670, 683, 677 BGB nicht zu. Es kann hier dahinstehen, ob die durchgeführten Verwaltungsmaßnahmen, insbesondere die Sanierung, gegenüber der Bekl. als berechtigte Geschäftsführung ohne Auftrag anzusehen sind. Denn die Kl. ist aus rechtlichen Gründen keinen Aufwendungsersatzansprüchen der IVG bzw. LWB aus der Übernahme der Fremdverwaltung des streitgegenständlichen Grundstücks ausgesetzt. I. Ein Aufwendungsersatzanspruch der IVG gegenüber der Kl. aus abgetretenem Recht der LWB, der nach Behauptung der Kl. von der IVG geltend gemacht wird, setzt das ursprüngliche Bestehen von Aufwendungsersatzansprüchen der LWB gegen die Kl. voraus. Nach dem insoweit unstreitigen Tatsachenvortrag der Kl. bzgl. der "Beauftragung" der LWB mit der Fremdverwaltung unter anderem des streitgegenständlichen Grundstücks bestehen solche Aufwendungsersatzansprüche jedoch nicht. Mithin konnte die IVG durch den Geschäftsbesorgungsvertrag vom 21.9.1993 mit der LWB auch keine Aufwendungsersatzansprüche der LWB gegen die Kl. erwerben. 1. Aus den Ausführungen der Kl. ergibt sich, daß sie davon ausgeht, mit der Gründung der LWB durch Festlegung des Gesellschaftszwecks im Gesellschaftsvertrag der LWB zugleich einen bürgerlich rechtlichen Auftrag zur Verfolgung des Gesellschaftszwecks, nämlich unter anderem der Fremdverwaltung von Grundstücken, erteilt zu haben. Dieser Ausgangspunkt der klägerischen Argumentation ist nach Auffassung der Kammer verfehlt. Die Festlegung des Gesellschaftszwecks stellt keinen Auftrag im bürgerlich-rechtlichen Sinne dar. a) Aus der Verfolgung des Gesellschaftszwecks allein kann einer Kapitalgesellschaft kein Aufwendungsersatzanspruch gegen ihren Gesellschafter erwachsen. Dies ergibt sich zwingend aus dem Prinzip der Trennung von Gesellschafts- und Gesellschaftervermögen und aus der rechtlichen Selbständigkeit und eigenen Rechtspersönlichkeit der Kapitalgesellschaft GmbH. Der Gesellschafter ist gegenüber der Gesellschaft grundsätzlich nur zur Leistung der Stammeinlage, d. h. letztlich zur Kapitalbereitstellung für die Verfolgung des Gesellschaftszwecks verpflichtet, vgl. § 3 Abs. 2 GmbHG. Eine weitergehende Haftung gegenüber der Gesellschaft aus der bloßen Verfolgung des Gesellschaftszwecks kann den Gesellschafter nicht treffen. Allenfalls kann gemäß §§ 26 ff. GmbHG aufgrund gesellschaftsvertraglicher Vereinbarung der Gesellschafter zur Leistung weiterer Einzahlungen über den Betrag der Stammeinlagen hinaus (Nachschüsse) verpflichtet werden. b) Die der vorliegenden Klage zugrunde liegende Annahme der Kl., daß der GmbH gegen ihren Gesellschafter ohne weiteres Aufwendungsersatzansprüche aus der Verfolgung ihres Gesellschaftszwecks erwachsen können, würde zu einer generellen Durchgriffshaftung des Gesellschafters führen. Würde nämlich eine GmbH in Verfolgung ihres Gesellschaftszwecks Verluste erwirtschaften, könnte sie deren Ausgleich unter dem Gesichtspunkt des Aufwendungsersatzes von den Gesellschaftern, die den Gesellschaftszweck bestimmt haben, verlangen. Dieser Anspruch dürfte dann auch ohne weiteres für Gläubiger der Gesellschaft pfändbar sein, so daß diese letztlich unmittelbar gegen die Gesellschafter vorgehen könnten. Dies widerspricht evident dem Trennungsprinzip des GmbH Gesellschaftsrechts, nach dem eine Durchgriffshaftung des Gesellschafters nur ausnahmsweise in Frage kommt (vgl. hierzu Schiessl in Münchener Handbuch des Gesellschaftsrechts, Band 3,

der Gesellschaft pfändbar sein, so daß diese letztlich unmittelbar gegen die Gesellschafter vorgehen könnten. Dies widerspricht evident dem Trennungsprinzip des GmbH Gesellschaftsrechts, nach dem eine Durchgriffshaftung des Gesellschafters nur ausnahmsweise in Frage kommt (vgl. hierzu Schiessl in Münchener Handbuch des Gesellschaftsrechts, Band 3, § 35 Rn. 16 ff.). 2. Aufwendungsersatzansprüche der LWB gegen die Kl. ergeben sich auch nicht aus Nebenabreden zum Gesellschaftsvertrag. Zwar wäre grundsätzlich denkbar, daß die LWB mit der Kl. eine Nebenabrede zum Gesellschaftsvertrag dahin getroffen hat, daß hinsichtlich der Fremdverwaltung Aufwendungsersatzansprüche gegen die Kl. bestehen sollen (vgl. zu solchen Nebenabreden BGH ZIP 1999, 1263 ff.; BGH ZIP 1993, 432 ff.; Karsten Schmidt: Gesellschaftsrecht, 3. Auflage, § 5 I 5; Münchener Handbuch des Gesellschaftsrechts, Band 3, § 21). Vorliegend ist eine dahingehende, Ansprüche der Gesellschaft gegen ihren Gesellschafter begründende Nebenabrede jedoch nicht ersichtlich, die Kl. hat hierzu nichts vorgetragen. Insbesondere ist auch nicht davon auszugehen, daß der von der Kl. zitierte Stadtverordnetenbeschluß vom 10.7.1991 etwa dahin zielte, der LWB Aufwendungsersatzansprüche gegen die Kl. zu eröffnen. Denn ersichtlich ist in diesem Beschluß davon ausgegangen worden, daß Aufwendungsersatzansprüche der LWB allenfalls gegen die etwaigen Fremdeigentümer in Frage kommen würden; dies ergibt sich auch daraus, daß die Stadtverordneten ausweislich des Wortlauts des Beschlusses von einer Fortführung der Aufgaben des VEB Gebäudewirtschaft Leipzig durch die LWB ausgingen. Gegen eine die Kl. mit Aufwendungsersatzansprüchen belastende Nebenabrede zum LWB-Gesellschaftsvertrag spricht schließlich auch das Fehlen entsprechender haushaltsrechtlicher Vorsorgemaßnahmen bei der Kl. und das Ziel der Entlastung des Kommunalhaushalts durch Gründung der LWB.

3. Schließlich kann die IVG auch keine Ansprüche der LWB aus § 302 AktG analog erworben haben. Denn für das Vorliegen eines konzernrechtlichen Ausgleichsanspruchs der LWB gegenüber der Kl. hat diese nichts vorgetragen. Insbesondere scheint auch ausgeschlossen, daß sich aus der Festlegung eines Gesellschaftszwecks bei Gründung einer Gesellschaft, also aus dem Konstitutivakt der Gesellschaft selbst, ein Ausgleichsanspruch der Gesellschaft gegen ihren Gesellschafter ergeben könnte. Konzernrechtliche Haftungstatbestände kommen regelmäßig erst dann in Betracht, wenn der herrschende Gesellschafter seine Leitungsmacht zum Nachteil der beherrschten Gesellschaft ausnutzt. Hierfür ist vorliegend nichts ersichtlich. II. Es kommen ferner aber auch keine Aufwendungsersatzansprüche der IVG gegen die Kl. aus eigenem Recht in Betracht. Denn nachdem die IVG ihrerseits als Tochter der LWB ausschließlich zu dem Zweck der Verwaltung zuvor von der LWB fremdverwalteter Grundstücke gegründet worden ist, gilt hierfür dieselbe Argumentation wie unter I. Allein aus der Verfolgung des Gesellschaftszwecks kann kein Aufwendungsersatzanspruch der Gesellschaft gegen ihren Gesellschafter entstehen. Nachdem die IVG ihre Existenz von der LWB ableitet und für jene keine Aufwendungsersatzansprüche gegen die Kl. in Betracht kommen, konnte sich die LWB auch nicht mittelbar solche durch Ausgründung einer weiteren Gesellschaft verschaffen.

Selbst wenn aber unter Durchbrechung gesellschaftsrechtlicher Grundsätze Aufwendungsersatzansprüche der IVG als Tochtergesellschaft der LWB gegen deren Alleingesellschafterin aus der Verfolgung ihres Gesellschaftszwecks in Betracht kommen sollten, hat die Kl. jedenfalls nicht dargelegt, wie sich jene anteilmäßig gegenüber den - auch aus abgetretenem Recht - geltend gemachten angeblichen Aufwendungsersatzansprüchen der LWB verhalten. Insoweit wäre dann jedenfalls die Höhe des Klageanspruches nicht schlüssig dargelegt. Die Vorschrift des § 46 Nr. 8 GmbHG ist hier entgegen der Ansicht der Bekl. nicht einschlägig. Denn die in Frage stehenden Aufwendungsersatzansprüche, die die Kl. behauptet, unterfallen nicht dieser Vorschrift (vgl. hierzu Rowedder, Kommentar zum GmbHG, 3. Auflage 1997, § 46 Rdnr. 33 ff.; Scholz, Kommentar zum GmbHG, 8. Auflage 1995, § 46 Rdnr. 139 ff.).