Freiwillige zusätzliche Mietbürgschaft, Vereinbarung über Rücknahme einer Kündigung

1. Eine Bürgschaft ist dann unaufgefordert als Mietsicherheit vereinbart und unterliegt nicht den Schranken des § 551 BGB, wenn der Bürge aus freundschaftlicher Verbundenheit zunächst selbst als Mietpartei in den Vertrag eintreten wollte, um der vermögenslosen Mietinteressentin die Wohnung zu sichern.

2. Eine Kündigung kann als einseitige Erklärung zwar nicht zurückgenommen werden; vor Ablauf der Kündigungsfrist können die Parteien sich jedoch auf Fortsetzung des Vertragsverhältnisses zu den bisherigen Bedingungen einigen.

3. Eine vorher erteilte Mietbürgschaft bleibt dann bestehen.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. begehrt von der Bekl. die Herausgabe einer selbstschuldnerischen Bürgschaft für die Anmietung einer Wohnung durch die Mieterin … in Berlin. Der Kl. erklärte sich aufgrund seines freundschaftlichen Verhältnisses zur Mieterin zur Abgabe der selbstschuldnerischen Bürgschaft bereit. Als weitere Mietsicherheit hat die Mieterin gegenüber der Bekl. eine Kaution in Höhe der dreifachen Nettokaltmiete geleistet.

Der Kl. forderte die Bekl. zur Auskunft des Bestehens etwaiger noch unbeglichener Forderungen aus dem Mietverhältnis und für den Fall des Nichtbestehens zur Herausgabe der Bürgschaftsurkunde auf. Mit Schreiben vom 25. Januar 2016 teilte die Bekl. dem Kl. mit, dass sie vom Vorliegen eines unbefristeten Vertragsverhältnisses und damit vom Bestand der Bürgschaftsverpflichtung des Kl. ausgehe.

Der Kl. ist der Ansicht, dass er gegenüber der Bekl. einen Anspruch auf Herausgabe der Bürgschaftsurkunde zum einen aufgrund einer Übersicherung der Bekl. und zum anderen aufgrund der behaupteten Kündigung des Mietverhältnisses durch die Mieterin … zum 31. Dezember 2015 habe. Soweit die Bekl. meine, dass die Mieterin die Kündigung habe zurücknehmen können und das Vertragsverhältnis dadurch fortgesetzt werde, sei dies rechtsirrig. Das Schreiben der Mieterin vom 10. Oktober 2015 könne nur als Angebot zum Abschluss eines neuen Mietvertrages zu den gleichen Bedingungen angesehen werden. Für dieses neue Vertragsverhältnis gelte die Bürgschaft des Kl. nicht.

I. Die zulässige Klage ist nicht begründet.

Dem Kl. steht gegenüber der Bekl. unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf Herausgabe der streitgegenständlichen selbstschuldnerischen Bürgschaft vom 23.7.2015 zu.

Weder steht ihm ein Herausgabeanspruch gemäß § 812 Absatz 1 Satz 1 BGB wegen Übersicherung der Bekl. gemäß § 551 Abs. 4 BGB (1.) noch ein solcher gemäß § 812 Abs. 1 Satz 2 1. Alt. BGB aufgrund der Kündigung des Mietverhältnisses durch die Zeugin … (2.) zu.

1. Nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass es an einer Übersicherung der Bekl. im Sinne des § 551 Abs. 4 BGB fehlt, da der Kl. die streitgegenständliche Bürgschaft der Bekl. freiwillig angeboten hat, damit die Zeugin … die Wohnung im … erhält. Gibt unaufgefordert ein Dritter dem Vermieter eine Bürgschaft unter der Bedingung, dass ein Wohnraummietvertrag zustande kommt, und wird dadurch der Mieter nicht erkennbar belastet, so ist die Bürgschaft nach Eintritt der Beendigung wirksam (BGHZ 111, 361 ff., zitiert nach juris).

Wie der Kl. mit der Klageschrift vorgetragen hat, hätte die Zeugin … aufgrund ihrer damaligen finanziellen Situation die Wohnung im … nicht erhalten, so dass er aus freundschaftlicher Verbundenheit die selbstschuldnerische Bürgschaft übernommen hat.

Der Zeuge …, Mitarbeiter der Bekl., hat dies mit seiner Aussage zum Zustandekommen der Bürgschaftserklärung glaubhaft und nachvollziehbar bestätigt. Er hat glaubhaft und ohne Belastungstendenz gegenüber dem Kl. bekundet, dass der Kl. zunächst selbst als Mietpartei in den Mietvertrag für die Zwei-Zimmer-Wohnung im … neben Frau … eintreten wollte, damit diese die Wohnung erhält, da ihre (Frau …) finanziellen Mittel zur Anmietung nicht ausgereicht hätten. Da er, der Zeuge …, aus den überreichten Unterlagen ersehen konnte, dass der Kl. ein Eigenheim hat und ein gestandener Geschäftsmann sei, habe er ihm die Möglichkeit der Übernahme der selbstschuldnerischen Bürgschaft als weitere Alternative aufgezeigt. Soweit der Zeuge zunächst ausgeführt hat, dass der Kl. die Bürgschaftserklärung dann gleich in seinem Beisein unterzeichnet habe und auf Nachfrage des Kl.vertreters hiervon abrückte, da er unsicher wurde, so vermag dies an seiner Glaubwürdigkeit nichts zu ändern. Vielmehr ist nachvollziehbar, dass er, der er täglich mit der Vermietung von Wohnungen zu tun hat, sich konkret an den Einzelfall nach dem Zeitablauf nicht erinnern kann und insoweit lediglich geschlussfolgert hat, dass die Unterschriftsleistung in seiner Gegenwart erfolgte. Da die selbstschuldnerische Bürgschaft auch von der Zeugin … unterzeichnet worden ist, die bei keinem der Gespräche mit dem Zeugen … vor Mietvertragsunterzeichnung anwesend war, korrigierte der Zeuge seine Aussage.

Der Zeuge … hat glaubhaft ausgesagt, dass er die Vermietung der Wohnung an Frau … im … nicht davon abhängig gemacht habe, dass der Kl. die Bürgschaft unterschreibt. Sie hätte die Wohnung auch erhalten, wenn der Kl., wie von ihm zunächst beabsichtigt, als weitere Mietvertragspartei in den Mietvertrag aufgenommen wird. Da der Kl. nach der durchgeführten Beweisaufnahme die Bürgschaft ohne Zwang und freiwillig der Bekl. übergeben hat, liegt ein Fall der Übersicherung im Sinne des § 551 Abs. 4 BGB nicht vor.

2. Die Bekl. schuldet dem Kl. auch nicht die Herausgabe der Bürgschaftsurkunde aufgrund des Wegfalls des Rechtsgrundes durch eine Kündigung des Mietverhältnisses zwischen Frau … und der Bekl.

Nach der glaubhaften Aussage der Zeugin …, die sich die Bekl. zu eigen gemacht hat, stammt die Kündigungserklärung aus dem September 2015 nicht von ihr. Die Unterschrift unter der Erklärung stamme zwar von ihr, allerdings sei die Unterschrift auf einem Blankopapier erfolgt, auf dem sich lediglich die Pünktchen, auf denen sie unterschrieben habe, befunden hätten.

Der Kl. hat dies nicht bestritten, so dass der Vortrag der Bekl. gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden gilt, mit der Folge, dass es an einer wirksamen, vom Willen der Mieterin, der Zeugin …, getragenen Kündigung fehlt.

Selbst wenn man dies anders sehen wollte, so hat die Zeugin … die Kündigung mit Schreiben vom 10.10.2015 zurückgenommen. Sie hat insoweit glaubhaft bekundet, dass sie an diesem Tage die Bekl. aufgesucht habe und aus allen Wolken gefallen sei, als man ihr eröffnet habe, dass sie die Wohnung gekündigt habe. Sie habe sofort, auf ihren Knien, handschriftlich, die Kündigung zurückgenommen.

Die Rechtsfolgen einer Kündigung können nach dem Zeitpunkt ihres Zugangs weder einseitig widerrufen noch zurückgenommen werden (§ 130 Abs. 1 Satz 2 BGB). Allerdings haben die Parteien im Rahmen der Vertragsfreiheit die Möglichkeit, den Eintritt der Rechtsfolgen einer bereits wirksam gewordenen Kündigung durch - einverständliche - Vereinbarung aufzuheben bzw. zu beseitigen. Bei der Beurteilung der Wirkungen einer solchen Vereinbarung ist danach zu unterscheiden, ob diese vor Ablauf der Kündigungsfrist, also vor Beendigung des Mietverhältnisses getroffen worden ist oder erst danach. Einigen sich die Mietparteien während des bestehenden Mietverhältnisses darauf, die Wirkungen der Kündigung aufzuheben, so schließen sie damit einen Vertrag des Inhalts, dass sie sich gegenseitig so behandeln wollen, als wenn die Kündigung nicht erfolgt wäre. Der gekündigte Vertrag bleibt damit, wenn und soweit keine Veränderung vereinbart wurden zu den bisherigen Bedingungen unverändert in Kraft (BGHZ 139, 123 ff., Rn. 20 ff. zitiert nach juris m.w.N.). So liegt der Fall hier.

Beide Mietvertragsparteien haben im vorliegenden Fall vor Ablauf der Kündigungsfrist, noch während des bestehenden Mietverhältnisses, eine einverständliche Vereinbarung - spätestens am 2.12./18.12.2015 - getroffen, mit der die Wirkungen der Kündigung aus dem September 2015 aufgehoben worden sind, so dass das Mietvertragsverhältnis zu den bisherigen Bedingungen fortbesteht. Zu diesen Bedingungen zählt auch die selbstschuldnerische Bürgschaft, die der Kl., da der Rechtsgrund fortbesteht, nicht herausverlangen kann.

Im Wohnraummietrecht darf eine Kaution nur in Höhe von drei Monatsmieten vereinbart werden. Eine zusätzliche Mietbürgschaft, die unaufgefordert erteilt wird, ist aber zulässig. Sie bleibt auch in Kraft, nachdem das Mietverhältnis gekündigt war, vor Ablauf der Frist aber vereinbarungsgemäß fortgesetzt wurde.

Der Kläger hatte aufgrund seiner (jedenfalls damals bestehenden) freundschaftlichen Beziehung zur Mieterin eine selbstschuldnerische Bürgschaft gegenüber dem Vermieter übernommen; die Mieterin hatte zusätzlich eine Barkaution geleistet. Der Vermieter erhielt später ein Schreiben mit der Unterschrift der Mieterin, in dem das Mietverhältnis fristgerecht gekündigt wurde. Die Mieterin bestritt, ein solches Schreiben verfasst zu haben; das Mietverhältnis wurde einvernehmlich fortgesetzt. Der Kläger verlangte vom Vermieter Herausgabe der Bürgschaftsurkunde.

Das Landgericht Berlin wies die Klage ab, da ein Herausgabeanspruch nicht bestehe. Nach der Beweisaufnahme stehe fest, dass eine Übersicherung nicht anzunehmen sei, weil der Kläger die Bürgschaft freiwillig angeboten habe. Er habe zunächst selbst als Mietpartei in den Vertrag eintreten wollen, damit seine vermögenslose Freundin die Wohnung erhielte. Erst auf den Hinweis, dass eine Bürgschaft möglich sei, habe er die Bürgschaftserklärung unterzeichnet. Diese sei auch nicht durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach vorheriger Kündigung gegenstandslos geworden, da bis zum Ablauf der Kündigungsfrist – wie hier – die Parteien sich einigen könnten, den gekündigten Vertrag zu den bisherigen Bedingungen unverändert fortbestehen zu lassen.

Die Ausführungen des Landgerichts zur freiwilligen Übernahme der Bürgschaft, die auch neben einer Barkaution wirksam vereinbart werden kann, folgen der (wenn auch nicht unbestrittenen) Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Der anfänglichen Äußerung des Bürgen, er sei bereit, formell als Mieter in den Vertrag aufgenommen zu werden, ist allerdings keine große Bedeutung dabei zuzumessen, denn es handelt sich „faktisch um einen Mietbürgen“ (Bub/Treier/von der Osten, Rn. III 2139), für den auch die Höchstgrenze des § 551 BGB gilt (LG Leipzig, NZM 2006, 175).

Entsprechendes gilt für die Fortsetzung des Mietvertrages nach „Rücknahme“ einer Kündigung. Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 24. Juni 1998 - XII ZR 195/96 - (GE 1998, 1084) ausführlich dargelegt, dass bei einer Einigung zur Fortsetzung des Mietverhältnisses während des Laufs einer Kündigungsfrist der gekündigte Vertrag weiter in Kraft bleibt. Fraglich ist aber, ob das Herausgabeverlangen des Klägers nicht als konkludente Kündigung des Bürgschaftsvertrages zu behandeln war.

Auch in Fachkreisen ist die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (NJW 1986, 252) und der Oberlandesgerichte (OLG Düsseldorf NJW 1999, 3128; KG ZMR 2007, 961; OLG Hamburg ZMR 1999, 630) wenig bekannt, dass bei einem unbefristeten Mietverhältnis der Bürge nach Ablauf eines gewissen Zeitraums die Bürgschaft kündigen kann. In der redaktionellen Anmerkung (GE 2001, 86) zum Urteil des LG Berlin GE 2001, 135 ist deshalb von einer „Kündigungsfalle“ die Rede. Der Bundesgerichtshof (NJW 1986, 252) macht allerdings die Einschränkung, dass der Bürge auf die berechtigten Interessen des Vermieters und des Mieters Rücksicht zu nehmen hat, damit sich diese auf die veränderte Lage einstellen können, insbesondere der Vermieter fristgerecht das Mietverhältnis beenden kann. Diese Beschränkung ist gesetzlich nicht geregelt; sie kann nur aus einer ergänzenden Auslegung des Bürgschaftsvertrages in Verbindung mit Treu und Glauben (§ 242 BGB) hergeleitet werden.

Entschieden sind bisher allein Fälle aus der Geschäftsraummiete, bei der der Vermieter zwar eine Kündigungsfrist einzuhalten hat, nicht jedoch einen Kündigungsgrund darlegen muss. Ob bei Wohnraummietverhältnissen zur Kündigungsmöglichkeit für den Vermieter gehört (was Voraussetzung für die Kündigung des Bürgen ist), dass auch ein Kündigungsgrund besteht, ist bisher noch nicht entschieden. Jedenfalls reicht es nicht aus, dass nach einem späteren Zahlungsverzug des Mieters fristlos gekündigt werden kann (Bub/Treier/von der Osten, 4. Auflage 2014, Rn. III 2157; a.A. LG Duisburg NZM 1998, 73).

Wenn Voraussetzung für die Kündigung des Bürgschaftsvertrages die Möglichkeit der Kündigung des Mietverhältnisses ist, muss bei einem Wohnraummietverhältnis auch ein Kündigungsgrund für den Vermieter bestehen. Hat der Mieter als Sicherheitsleistung lediglich die Bürgschaft beigebracht, kommt nach Wegfall der Bürgschaft eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 569 Abs. 2a BGB in Betracht. Der Gesetzgeber hatte zwar bei der Einführung dieser Vorschrift an den Beginn des Mietverhältnisses gedacht, und nicht an spätere Veränderungen. Wenn durch vom Vermieter nicht zu beeinflussende Umstände die Sicherheitsleistung später wegfällt, ist jedoch das Äquivalenzverhältnis im Vertrag gestört, und dem Vermieter muss die Kündigungsmöglichkeit offen stehen, jedenfalls dann, wenn der Mieter eine andere Kaution als die gekündigte Bürgschaft nicht leistet.

Wenn man § 569 Abs. 2a BGB nur für Zahlungsverpflichtungen (Barkaution) anwenden will, kommt eine Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB in Betracht (Schmidt-Futterer/Blank, Rn. 32 c zu § 551 BGB). Daneben ist (nach allerdings umstrittener Meinung) bei Verzug des Mieters mit der Kautionszahlung auch eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB möglich (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Rn. 29 zu § 573 BGB).

Hat dagegen der Mieter eine Barkaution geleistet und zusätzlich unaufgefordert eine Bürgschaftsverpflichtung beigebracht, kommt eine Kündigung des Mietverhältnisses nach einer möglicherweise beendeten Bürgschaftsverpflichtung nicht in Betracht. Dem Mieter ist keine Pflichtverletzung vorzuwerfen, da die zusätzliche Sicherung des Vermieters durch eine Bürgschaft gerade auf keiner Verpflichtung des Mieters beruht; ansonsten läge eine unzulässige Übersicherung vor.

Im vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall kam daher keine Kündigung des Bürgschaftsvertrages in Betracht, weil der Vermieter auf die geänderte Sachlage nicht (durch Kündigung des Mietvertrages) hätte reagieren können. In anderen Fällen, in denen allein die Bürgschaft als Sicherung dient, sollten Vermieter sich jedoch des Risikos bewusst sein, dass diese Sicherung im Lauf des Mietverhältnisses wegfallen kann.