Freistellungsverpflichtung des Vermieters bei extremer Täuschung über Betriebskostenvorschüsse

1. Der Mieter, dessen Betriebskostenvorschüsse bewußt extrem zu niedrig festgesetzt worden sind, hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf Freistellung von den Betriebskosten.

2. In diesem Fall muß der Vermieter darlegen, daß der Mieter die Wohnung in Kenntnis des Risikos, erhebliche Nachzahlungen leisten zu müssen, trotzdem gemietet hätte, um den Freistellungsanspruch auszuschalten.

1. Die Berufung der Kl. gegen das angefochtene Urteil, mit der sie sich gegen die Abweisung der Betriebskostenforderung für 1997 wegen Verwirkung wenden, ist unbegründet, weil ihnen kein Anspruch auf Betriebskosten zusteht. Denn die Bekl. haben gegen die Kl. einen Anspruch auf Freistellung von den Betriebskosten, da die Vorschüsse mit 9,50 DM monatlich für die ca. 101 m2 große Wohnung erheblich zu niedrig angesetzt worden sind. Zwar ist grundsätzlich unerheblich, ob die Vorschüsse die tatsächlich angefallenen Betriebskosten decken (OLG Stuttgart NJW 1982, 2506). Etwas anderes gilt aber dann, wenn der Vermieter bewußt unrichtige Angaben über die Höhe des Betriebskostenvorschusses macht (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 4. Aufl. Rn. 2024; Lammel, Wohnraummietrecht, § 4 MHG Rn. 114; Urteil der Kammer vom 23.3.1999 - 64 S 331/98 - GE 1999, 907). Denn darin liegt eine bewußte Täuschung, die sowohl zur Anfechtung nach § 123 BGB berechtigt, aber auch einen Schadensersatzanspruch rechtfertigt (Palandt/Heinrichs, 55. Aufl., § 276 BGB Rn. 78). Von einer bewußt unrichtigen Angabe über die Angemessenheit des Betriebskostenvorschusses ist hier auszugehen. Der Mietvertrag ist seitens der Kl. von einer versierten Hausverwaltung abgeschlossen worden, deren Verschulden sich die Kl. zurechnen lassen müssen (§ 278 BGB). Die Bekl. sind türkische Staatsangehörige, die der deutschen Sprache damals noch nicht hinreichend mächtig waren. Die Kl. haben auch nicht dargelegt, daß die Bekl. hinreichende Kenntnisse über die durchschnittlichen Betriebskosten für eine derartige Wohnung hatten. Nach dem Berliner Mietspiegel 1994 lagen die durchschnittlichen Betriebskosten zwischen 1,43 DM und 2,67 DM pro m2, während für die 101 m2 große Wohnung ein Betriebskostenvorschuß von (9,50 DM : 101 m2 =) 0,09 DM/m2 vereinbart wurde, also nur rd. 1/16 der niedrigsten durchschnittlichen Betriebskosten. Daher betrugen die Nachzahlungsforderungen für 1997 4.965,86 DM und für 1998 3.940,63 DM, die nach der Erfahrung der ständig mit Wohnraummietsachen beschäftigten Kammer weit über den sonstigen Nachforderungen liegen. Angesichts dieser Gesamtumstände ist davon auszugehen, daß die für die Kl. tätige Hausverwaltung die Bekl. bewußt über die Angemessenheit der Vorschüsse getäuscht und sich dadurch schadensersatzpflichtig gemacht hat. Der Schaden der Bekl., die mit ungerechtfertigten Nachforderungen in Anspruch genommen werden, scheitert auch nicht daran, daß sie nicht dargelegt haben, daß sie entsprechende Mieträume hätten anmieten können, die unter Einschluß der Betriebskosten billiger gewesen wären. Denn dafür waren sie nicht darlegungspflichtig, da sie in ihrem Vertrauen auf die Angemessenheit der Vorschüsse zumindest unter Berücksichtigung der hier vorliegenden besonderen Umstände zu schützen waren. Die Kl. hätten vielmehr darlegen müssen, daß die Bekl. nach Aufklärung über die viel zu geringen Vorschüsse die Wohnung in Kenntnis des Risikos, erhebliche Nachzahlungen leisten zu müssen, trotzdem gemietet hätten.

Betriebskostenvorschüsse müssen die tatsächlichen Betriebskosten nicht decken, der Mieter muß hohe Betriebskostennachforderungen meist zahlen, weil er einen durch Täuschung (Lockmiete) entstandenen Schaden nicht nachweisen kann. In Extremfällen kehrt sich die Beweislast aber um, wie ein vom Landgericht Berlin entschiedener Fall zeigt. Hier hatte die Hausverwaltung von Ausländern ganze 9 Pfennig Betriebskosten pro Quadratmeter monatlich als Vorschuß vereinbart.

Der Vermieter, vertreten durch eine versierte Hausverwaltung, vereinbarte mit den türkischen Mietern eine Nettokaltmiete zzgl. eines Betriebskostenvorschusses von 0,09 DM/m2. Entsprechend hoch fielen die Betriebskostenabrechnungen mit Nachforderungen von knapp 5.000 DM für 1997 und knapp 4.000 DM für 1998 aus.

Mit Urteil vom 7. August 2001 wies das Landgericht Berlin die Zahlungsklage ab und meinte, hier könne von der Regel abgewichen werden, daß der Mieter für einen Schadensersatzanspruch darlegen müsse, bei Aufklärung über die Höhe der Betriebskosten hätte er eine andere, billigere Wohnung finden können. Wegen der besonderen Umstände seien die Mieter hier schutzwürdig, so daß die Vermieter darlegen müßten, die Mieter hätten auch nach Aufklärung über die zu geringen Vorschüsse die Wohnung gemietet.