Freigabe des Mietkautionssparbuches, Änderung des Maßstabs der Betriebskosten

1. Die für eine Aufrechnung (§§ 215, 387 BGB) erforderliche Gleichartigkeit fehlt zwischen einem vom (ehemaligen) Vermieter geltend gemachten Zahlungsanspruch und einem vom (ehemaligen) Mieter geltend gemachten Anspruch auf Freigabe des Mietkautionssparbuches, solange die Mietsicherheit noch nicht durch den Vermieter verwertet wurde.

2. Bei Änderung des Maßstabs der Betriebskosten (§ 556a Abs. 2 BGB) sind die bei einer (Teil-) Bruttomiete bislang enthaltenen Betriebskosten von der bisherigen Miete entsprechend vorab herabzusetzen.

Die zulässige Klage ist - auch nach ihrer zulässigen Umstellung - in vollem Umfang begründet. Der Kl. steht gegenüber der Bekl. hier noch ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Mietkautionssicherheit in Höhe von insgesamt 175,71 € nebst Zinsen zu (§ 535, § 546, § 551, § 556, § 556a, § 556b BGB).

Der Anspruch auf Rückzahlung einer geleisteten Mietkautionssicherheit wird grundsätzlich zwar erst mit Ablauf einer der Vermieterin zuzubilligenden Überlegungs- und Abrechnungsfrist fällig (BGH, Urteil vom 20.7.2016, VIII ZR 263/14, u. a. in NJW 2016, 3231 ff.; BGH, Urteil vom 18.1.2006, VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422 f.; BGH, Urteil vom 24.3.1999, XII ZR 124/97, MDR 1999, 988 f.; BGH, NJW 1987, 2372 f.; BGH, NJW 1982, 2186; LG Baden-Baden, WuM 2002, 697; AG Brandenburg/Havel, Urteil vom 24.2.2017, 31 C 179/14, BeckRS 2017, Nr. 102388 = juris; AG Brandenburg/Havel, Urteil vom 25.4.2012, 31 C 175/10, GE 2012, 758 = WuM 2012, 406 = MietRB 2012, 256 f.).

Mit der Leistung der Mietkaution erwirbt der Mieter nämlich nur einen aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückgewähr dieser Mietsicherheit (BGH, Urteil vom 20.7.2016, VIII ZR 263/14, NJW 2016, 3231 ff.; BGH, Urteil vom 18.1.2006, VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422 f.; BGH, Urteil vom 24.3.1999, XII ZR 124/97, MDR 1999, 988 f.; BGH, NJW 1987, 2372 f.; BGH, NJW 1982, 2186; LG Baden-Baden, WuM 2002, 697; AG Brandenburg/Havel, Urteil vom 24.2.2017, 31 C 179/14, BeckRS 2017, Nr. 102388 = juris; AG Brandenburg/Havel, Urteil vom 25.4.2012, 31 C 175/10, GE 2012, 758 = WuM 2012, 406 = MietRB 2012, 256 f.; AG Langen, WuM 1996, 31). Diese Bedingung tritt in der Regel aber bereits ein, wenn die Mieterin die Räume an die Vermieterin zurückgegeben hat.

Unstreitig erfolgte die Rückgabe der Wohnräume hier aber bereits am 29. Mai 2015, so dass an der grundsätzlichen Fälligkeit dieses Zahlungsanspruches nunmehr - d. h. im Juni 2017 - wohl auch kein Zweifel mehr besteht.

Dass die Bekl.seite dies - dem Grunde nach - wohl ebenso sieht, wird aus ihrem Schriftsatz vom 19.4.2016 - und dem Schreiben ihrer nunmehrigen Prozessbevollmächtigten vom 25.4.2016 - Anlage B 2 - sowie der Klageerwiderung 6.7.2016 deutlich, mit welchem die Bekl.seite ausdrücklich die Aufrechnung mit den - ihrer Ansicht nach bestehenden - Gegenansprüchen aus der Betriebskostenabrechnung vom 18.2.2016 unter Berücksichtigung der Korrektur vom 14.7.2016 für das Jahr 2015 - Anlage K 8 - gegenüber der Kl. erklärt hat.

Das erkennende Gericht (vgl. u. a.: AG Brandenburg/Havel, Urteil vom 24.2.2017, 31 C 179/14, BeckRS 2017, Nr. 102388 = juris; AG Brandenburg/Havel, Urteil vom 25.4.2012, 31 C 175/10, GE 2012, 758 = WuM 2012, 406 = MietRB 2012, 256 f.) ist mit der herrschenden Rechtsmeinung (vgl. u. a.: BGH, Urteil vom 20.7.2016, VIII ZR 263/14, NJW 2016, 3231 ff.; BGH, Urteil vom 18.1.2006, VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422 f.; BGH, Urteil vom 24.3.1999, XII ZR 124/97, MDR 1999, 988 f.; BGH, NJW 1987, 2372 f.; BGH, NJW 1982, 2186; KG, MDR 2014, 144 f.; OLG Düsseldorf, NZM 2001, 380 ff.; OLG Hamburg, NJW-RR 1988, 651; LG Regensburg, NJW-RR 1995, 907 f.; AG Köln, WuM 2004, 609) zwar auch der Auffassung, dass es dem Wesen der Mietkaution als Sicherungsmittel von Ansprüchen des Vermieters aus dem Mietverhältnis entspricht, dass zugunsten des Vermieters für bestehende und/oder von den Mietern anerkannte Ersatzansprüche grundsätzlich noch ein Zurückbehaltungs- und Verwertungsrecht des Vermieters besteht, so dass die Bekl. zur Sicherung etwaiger Forderung hier auch noch grundsätzlich ein Zurückbehaltungs- und ggf. auch Verwertungsrecht in diesem Sinne gegenüber der Kl. zur S. gestanden hat (BGH, Urteil vom 20.7.2016, VIII ZR 263/14, NJW 2016, 3231 ff.; BGH, Urteil vom 18.1.2006, VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422 f.; KG, MDR 2014, 144 f.; OLG Karlsruhe, WuM 1987, 156; LG Berlin, GE 2009, 980 f.; AG Brandenburg/Havel, Urteil vom 24.2.2017, 31 C 179/14, BeckRS 2017, Nr. 102388 = juris; AG Brandenburg/Havel, Urteil vom 25.4.2012, 31 C 175/10, GE 2012, 758 = WuM 2012, 406 = MietRB 2012, 256 f.; AG Köln, WuM 1988, 267).

Einer Mieterin, die eine Mietsicherheitskaution geleistet hat, steht somit (frühestens) nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist der Vermieterin (BGH, Urteil vom 20.7.2016, VIII ZR 263/14, NJW 2016, 3231 ff.; BGH, Urteil vom 18.1.2006, VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422 f.; BGH, Urteil vom 24.3.1999, XII ZR 124/97, MDR 1999, 988 f.; AG Brandenburg/Havel, Urteil vom 24.2.2017, 31 C 179/14, BeckRS 2017, Nr. 102388 = juris; AG Brandenburg/Havel, Urteil vom 25.4.2012, 31 C 175/10, GE 2012, 758 = WuM 2012, 406 = MietRB 2012, 256 f.) ein Anspruch auf Freigabe der Mietkautionssicherheit zu.

Dieser Anspruch der Mieterin auf Freigabe der Mietsicherheit/-kaution wird allerdings dann fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis der Vermieterin entfallen ist, mithin zu dem Zeitpunkt, in dem der Vermieterin Forderungen aus dem Mietverhältnis nicht mehr gegenüber der Mieterin zustehen, wegen derer sie sich aus der Sicherheit befriedigen kann (BGH, Urteil vom 20.7.2016, VIII ZR 263/14, NJW 2016, 3231 ff.; BGH, Urteil vom 24.3.1999, XII ZR 124/97, MDR 1999, 988 f.; AG Brandenburg/Havel, Urteil vom 24.2.2017, 31 C 179/14, BeckRS 2017, Nr. 102388 = juris; AG Brandenburg/Havel, Urteil vom 25.4.2012, 31 C 175/10, GE 2012, 758 = WuM 2012, 406 = MietRB 2012, 256 f.).

Diesem Zurückbehaltungsrecht der Vermieterin ist in der Regel aber bereits dann stattzugeben, wenn die Vermieterin zur Begründung ihrer Forderung schlüssig vorträgt, es bestünden noch Zahlungsansprüche gegen die Mieterin, zu deren Sicherung sie die Mietkaution/-sicherheit noch benötige. Dabei sind an die Darlegungslast der Vermieterin auch nicht zu große Anforderungen zu stellen. Die von der Vermieterin zur Begründung vorzutragenden Tatsachen müssen nämlich nur so konkret sein, dass sie aufgrund einer juristischen Subsumtion geeignet sind, den geltend gemachten Anspruch als gegenüber der Mieterin entstanden erscheinen lassen (BGH, NJW 1991, 2707; OLG Düsseldorf, ZMR 2000, 211 ff. = DWW 2000, 307 ff.; AG Brandenburg/Havel, Urteil vom 24.2.2017, 31 C 179/14, BeckRS 2017, Nr. 102388 = juris).

Der Anspruch der Vermieterin auf Leistung der Mietkaution besteht sogar - trotz Kündigung des Mietverhältnisses - grundsätzlich noch so lange fort, wie Forderungen der Vermieterin aus dem Mietverhältnis noch bestehen, bzw. so lange, wie die Kautionsabrechnungs- und Prüfungsfrist der Vermieterin noch läuft (BGH, Urteil vom 20.7.2016, VIII ZR 263/14, NJW 2016, 3231 ff.; BGH, Urteil vom 18.1.2006, VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422 f.; KG Berlin, MDR 2014, 144 f.; OLG Karlsruhe, WuM 1987, 156; LG Berlin, GE 2009, 980 f.; AG Brandenburg/Havel, Urteil vom 24.2.2017, 31 C 179/14, BeckRS 2017, Nr. 102388 = juris; AG Brandenburg/Havel, Urteil vom 25.4.2012, 31 C 175/10, GE 2012, 758 = WuM 2012, 406 = MietRB 2012, 256 f.; AG Köln, WuM 1988, 267).

Jedoch reicht eine schlichte Behauptung der Vermieterseite, ihr stehe noch (irgend) ein zu sichernder Anspruch zu, hierzu grundsätzlich noch nicht aus (OLG Düsseldorf, NZM 2001, 380 ff.; AG Brandenburg/Havel, Urteil vom 24.2.2017, 31 C 179/14, BeckRS 2017, Nr. 102388 = juris).

Mangels anderweitiger ausdrücklicher Vereinbarung ist dem Treuhandcharakter der Mietkaution zudem ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot im Hinblick auf Forderungen zu entnehmen, die nicht aus dem streitigen Mietverhältnis stammen. Mit derartigen Forderungen kann die Vermieterin gegenüber dem Anspruch der Mieterin auf Kautionsrückzahlung nämlich auch dann nicht aufrechnen, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht für Forderungen der AG Brandenburg an der Havel, Vermieterin aus dem streitigen Mietverhältnis benötigt wird (BGH, Urteil vom 11.7.2012, VIII ZR 36/12, NJW 2012, 3.300 f.; AG Brandenburg/Havel, Urteil vom 24.2.2017, 31 C 179/14, BeckRS 2017, Nr. 102388 = juris).

Wenn aber dementsprechend mit Zahlungen durch die Mieterin nach substantiierten Vortrag der Vermieterseite noch tatsächlich zu rechnen ist oder bereits eine konkrete Verrechnung bzw. Aufrechnung erfolgen kann, kann von der Vermieterin auch nicht verlangt werden, dass sie jegliche Sicherheit aufgibt.

Für das Bestehen etwaiger Gegenansprüche, die mit der Mietkaution zu verrechnen bzw. aufzurechnen sind, ist zwar hier die Bekl.seite als Vermieterin darlegungs- und beweispflichtig und ist ihr zur Prüfung solcher Ansprüche auch nur eine „angemessene“ Frist zuzubilligen (OLG Düsseldorf, ZMR 1992, 191 f.; AG Brandenburg/Havel, Urteil vom 24.2.2017, 31 C 179/14, BeckRS 2017, Nr. 102388 = juris; AG Saarbrücken, Urteil vom 22.4.2015, 3 C 400/13, u. a. in juris). Bei Beendigung des Mietvertragsverhältnisses erfordert eine angemessene Berücksichtigung der beiderseitigen Interessenlagen somit, dass die Bekl. als Vermieterin sich alsbald schlüssig wurde, ob sie die ihr von den Kl. ehemals gestellte Sicherheitsleistung in Form der Mietkaution zur Ausgleichung fälliger Ansprüche nutzen will oder nicht (OLG Düsseldorf, ZMR 1992, 191 f.; AG Brandenburg/Havel, Urteil vom 24.2.2017, 31 C 179/14, BeckRS 2017, Nr. 102388 = juris; AG Saarbrücken, Urteil vom 22.4.2015, 3 C 400/13, u. a. in juris; AG Hamburg, WuM 1997, 213 f.).

Als „angemessen“ wird insoweit nach herrschender Rechtsmeinung nämlich in der Regel eine Frist von ca. 6 Monaten angesehen, wobei es aber immer auch auf die besonderen Umstände des Einzelfalls ankommt. Diese Umstände können teilweise nämlich auch so beschaffen sein, dass mehr als 6 Monate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter auch zumutbar sind (BGH, Urteil vom 20.7.2016, VIII ZR 263/14, NJW 2016, 3231 ff.; BGH, Urteil vom 18.1.2006, VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422 f.; BGH, NJW 1987, 2372 f. = WuM 1987, 310 ff.; AG Brandenburg/Havel, Urteil vom 24.2.2017, 31 C 179/14, BeckRS 2017, Nr. 102388 = juris; AG Saarbrücken, Urteil vom 22.4.2015, 3 C 400/13, u. a. in juris; AG Hamburg-Barmbek, WuM 2010, 153; AG Ulm, DWW 2008, 96 f.).

An dieser Rechtslage hat sich auch durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19.6.2001 (BGBl. I S. 1149 ff.) auch nichts geändert (BGH, Urteil vom 18.1.2006, VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422 f.; AG Brandenburg/Havel, Urteil vom 24.2.2017, 31 C 179/14, BeckRS 2017, Nr. 102388 = juris). Von einer gesetzlichen Regelung der Rückzahlungsfrist für die Mietkaution ist nämlich bewusst abgesehen worden, weil sich nur anhand der Umstände des Einzelfalles beurteilen lässt, welche Frist angemessen ist (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553, S. 84, 99 sowie Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/5663, S. 77; BGH, Urteil vom 18.1.2006, VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422 f.).

Die Mietkaution sichert aber alle - auch noch nicht fälligen und - teilweise - auch schon verjährten (§ 215 BGB) - Ansprüche der Vermieterin, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben (BGH, Urteil vom 18.1.2006, VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422 f.; BGH, NJW 1972, 721 ff.; AG Brandenburg/Havel, Urteil vom 24.2.2017, 31 C 179/14, BeckRS 2017, Nr. 102388 = juris) und erstreckt sich wegen dieses umfassenden Sicherungszwecks auch auf etwaige Schäden bzw. Mietzins- oder Betriebskostennachzahlungen. Dies entspricht der nahezu der einhelligen Auffassung in der Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 20.7.2016, VIII ZR 263/14, NJW 2016, 3231 ff.; BGH, Urteil vom 18.1.2006, VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422 f.; BGH, Urteil vom 24.3.1999, XII ZR 124/97, MDR 1999, 988 f.; KG Berlin, MDR 2014, 144 f.; KG Berlin, MDR 2013, 510; OLG Karlsruhe, NJW-RR 2009, 514 f.; OLG Düsseldorf, NZM 2005, 783 f.; OLG Düsseldorf, ZMR 2002, 37 f.; OLG Düsseldorf, ZMR 2000, 211 ff.; OLG Hamburg, NJW-RR 1988, 651; OLG Karlsruhe, NJW-RR 1987, 720; AG Brandenburg/Havel, Urteil vom 24.2.2017, 31 C 179/14, BeckRS 2017, Nr. 102388 = juris; AG Brandenburg/Havel, Urteil vom 25.4.2012, 31 C 175/10, GE 2012, 758 = WuM 2012, 406 = MietRB 2012, 256 f.; AG Charlottenburg, Beschluss vom 12.1.2011, 203 C 1001/11, ZMR 2011, 477 f.; AG Gießen, WuM 2012, 438 f.).

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat die Mietkaution zudem nicht nur Sicherungs-, sondern auch Verwertungsfunktion. Ebenso wie bei der Barkaution darf deshalb ein Vermieter - bei beendetem Mietverhältnis - grundsätzlich auf eine verpfändete Forderung auch zugreifen (BGH, Urteil vom 20.7.2016, VIII ZR 263/14, NJW 2016, 3231 ff.; BGH, Urteil vom 18.1.2006, VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422 f.; BGH, Urteil vom 24.3.1999, XII ZR 124/97, MDR 1999, 988 f.; KG Berlin, MDR 2014, 144 f.; OLG Karlsruhe, NJW-RR 2009, 514 f.; LG Hamburg, Urteil vom 29.11.2016, 316 O 247/16, ZMR 2017, 164 f.; LG Potsdam, Urteil vom 21.6.2007, 11 S 192/06, GE 2007, 1253 f.; AG Brandenburg/Havel, Urteil vom 24.2.2017, 31 C 179/14, BeckRS 2017, Nr. 102388 = juris; AG Brandenburg/Havel, Urteil vom 25.4.2012, 31 C 175/10, GE 2012, 758 = WuM 2012, 406 = MietRB 2012, 256 f.; AG Charlottenburg, Beschluss vom 12.1.2011, 203 C 1001/11, ZMR 2011, 477 f.; AG Gießen, WuM 2012, 438 f.).

Die Vermieterin soll sich nämlich wegen ihrer Forderungen - insbesondere wegen ihrer nach Beendigung des Vertrages noch bestehenden Ansprüche - aus der Mietkaution auf einfache Weise durch Aufrechnung gegen den Rückzahlungsanspruch der Mieterin befriedigen können (BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 1.7.1987, VIII ARZ 2/87, NJW 1987, 2372 f.; LG Hamburg, Urteil vom 29.11.2016, 316 O 247/16, ZMR 2017, 164 f.).

Bei Verpfändung eines Sparguthabens - so wie hier - kann die Vermieterin somit bei Pfandreife das Pfandrecht unmittelbar durch Einziehung der Forderung bei dem Kreditinstitut realisieren (BGH, Urteil vom 2.5.1984, VIII ZR 344/82, NJW 1984, 1749 f.; LG Potsdam, Urteil vom 21.6.2007, 11 S 192/06, GE 2007, 1253 f.; LG Wuppertal, Urteil vom 27.11.2003, 9 S 194/03, NJW-RR 2004, 1309 f.; LG Darmstadt, Beschluss vom 13.12.2004, 11 T 11/04, ZMR 2005, 193 ff.; AG Charlottenburg, Beschluss vom 12.1.2011, 203 C 1001/11, ZMR 2011, 477 f.). Es steht den Parteien, denen eine solch Sicherung zu weit geht, nämlich frei, für die Kaution einen eingeschränkten Sicherungszweck zu vereinbaren. Eine gesetzliche Einschränkung des Sicherungszwecks einer Mietkaution gilt nämlich nur für preisgebundenen Wohnraum (§ 9 Abs. 5 Satz 1 WoBindG); um solchen handelt es sich hier aber unstreitig nicht.

Voraussetzung für eine Aufrechnung mit der Mietkaution ist dann nur noch, dass die Vermieterin nach Beendigung des Mietverhältnisses auch eine Abrechnung über ihre noch offenen Forderungen aufstellt und diese dann von der Mietkaution im Rahmen einer Aufrechnung abzieht, so wie hier bereits mit Schriftsatz vom 19.4.2016 und dem Schreiben der nunmehrigen Prozessbevollmächtigten der Bekl. vom 25.4.2016 sowie der Klageerwiderung 6.7.2016 auch geschehen.

Voraussetzung für eine wirksame erklärte Aufrechnung war jedoch auch hier, dass die Bekl. als Vermieterin bereits die Mietkaution verwertet hatte, mithin auf die verpfändete Forderung bereits tatsächlich zugegriffen wurde. Die Voraussetzungen für eine Aufrechnung griffen nämlich wegen der fehlenden Gleichartigkeit des Anspruch der Mieterin auf Freigabe des verpfändeten Sparkontos und dem Zahlungsanspruch der Vermieterin im Sinne von § 387 BGB hier solange noch nicht, solange das Sparkonto noch nicht verwertet worden war. Das Erfordernis der Gleichartigkeit beschränkt die Aufrechnung im Wesentlichen nämlich auf beiderseitige Geldleistungen.

Der hier zunächst von der Kl. geltend gemachte Anspruch auf Freigabe eines Sparbuchs war aber auf Abgabe einer Willenserklärung gerichtet. Eine Gleichartigkeit mit dem von der Bekl./Vermieterin geltend gemachten Zahlungsanspruch bezüglich der Betriebskostennachzahlung lag somit bis zum Zeitpunkt der Verwertung des Mietkautions-Sparbuches durch die Vermieterin/Bekl. noch nicht vor (BGH, IX ZR 135/08, MDR 2009, 1251; KG Berlin, Beschluss vom 9.5.2011, 8 U 172/10, ZMR 2011, 858; KG, Beschluss vom 3.6.2010, 12 U 164/09, GE 2010, 1201; KG, Urteil vom 11.8.2003, 8 U 124/02, u. a. in: KG-Report 2004, 81; OLG Naumburg, Urteil vom 9.4.1998, 3 U 1062/97, juris; LG Hannover, Beschluss vom 22.2.2013, 14 S 58/12, BeckRS 2013, Nr. 9948 = juris; LG Bonn, Beschluss vom 3.11.2010, 6 S 175/10, BeckRS 2011, Nr. 12121 = juris; LG Baden-Baden, Beschluss vom 29.10.2002, 3 T 40/02, WuM 2002, 697; AG Nürtingen, Urteil vom 5.5.2010, 42 C 2304/09, BeckRS 2010, Nr. 1745542 = juris; AG Bad Homburg, Urteil vom 22.5.2007, 2 C 2426/06, WuM 2008, 401).

Bis zum Zeitpunkt der Auszahlung/Verwertung des Mietkautions-Sparbuchs lagen die Voraussetzungen für eine wirksam erklärte Aufrechnung somit hier mangels Gleichartigkeit der Leistungen gemäß § 387 BGB noch nicht vor, so dass vorliegend erst seit dem erfolgten Einbehalt der Mietkaution (d. h. der Verwertung) durch die Vermieterin/Bekl. in Höhe von 270,80 € zum 21. Juni 2016 eine wirksame Aufrechnungslage aufgrund der schriftlich erklärten Aufrechnung der Vermieterseite überhaupt hier entstehen konnte.

Da die Bekl. dann hier zudem auch noch mittels Korrektur-Abrechnung vom 14.7.2016 eine geringere Nachzahlung hinsichtlich der Betriebskosten für das Jahr 2015 berechnete und an die Kl. zwischenzeitlich sogar noch 95,09 € zurückgezahlt hat, verringerte sich der hier noch streitbefangene Kautions-Einbehalt der Bekl. auf einen Betrag von 175,71 € (270,80 € - 95,09 €).

Aus diesen Gründen war die Kl. dann aber auch hier berechtigt, die Klage nunmehr nach Rechtshängigkeit (9. Juni 2016) mit Schriftsatz vom 25. Juli 2016 auf Zahlung in Höhe von 175,71 € umzustellen, da diese Klageänderung als sachdienlich anzusehen ist.

Da die Bekl.-/Vermieterseite nunmehr die von der Kl. an sie geleistete Mietkautionssicherheit wirksam im Rahmen der erfolgten Aufrechnung auch abgerechnet hat, ist der mit der Übergabe der Mieträume durch die Kl. entstandene Anspruch auf Rückzahlung der Mietkautionssicherheit gegen die Bekl. somit durch diese von der Bekl. erklärten Aufrechnung insofern jetzt ggf. erloschen, wenn die darin aufgeführten Gegenansprüche der Bekl./Vermieterin dem Grunde und der Höhe nach tatsächlich berechtigt waren. Der Kautionsrückzahlungsanspruch der Kl./Mieterin könnte somit grundsätzlich gemäß § 389 BGB wegen der Aufrechnung mit Ansprüchen der Bekl. gegen die Kl. in Höhe von 175,71 € erloschen sein, wenn der Bekl. tatsächlich noch ein aufrechenbarer Gegenanspruch gegenüber der Kl. aufgrund der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2015 in dieser Höhe zur S. steht (AG Bremen, Urteil vom 27.7.2016, 17 C 68/15, WuM 2016, 685 ff.).

Ansprüche eines Vermieters auf Nachzahlung von Neben-/Betriebs-/Heizkosten werden bereits mit der Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung fällig, die eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung in Abrechnungsposten enthält und den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt somit nur den fristgerechten Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus (BGH, NJW 2008, 2260 ff.; BGH, NJW 2007, 1059 f.; BGH, NJW 1991, 836 f.; LG Berlin, WuM 2008, 587 f.); inhaltliche Fehler können auch noch nach Fristablauf ggf. korrigiert werden (BGH, NJW 2007, 1059 f.; BGH, NJW 2005, 219). Entsprechend der gesetzlichen Regelung (§ 556 Abs. 3 BGB) ist zudem der Zeitpunkt für die Abrechnung nicht in das freie Belieben des Vermieters gestellt, sondern hat die Abrechnung innerhalb der Jahresfrist zu erfolgen.

Diese Funktion erfüllt die hier durch die Kl.seite an den Bekl. übersandte, teilweise mit Schreiben vom 14.7.2016 korrigierte Betriebskostenabrechnung vom 18.2.2016 aber nur teilweise. (wird ausgeführt)

Soweit die Kl./Mieterin nunmehr die Höhe einzelner Betriebskostenpositionen beanstandet, berühren diese Einwendungen somit allein die materielle Berechtigung der einzelnen Kostenpositionen, über die nunmehr hier im Rechtsstreit durch das Gericht zu befinden ist (BGH, NJW 2011, 368 ff.; LG Hamburg, WuM 2004, 498).

Ist eine Brutto- oder Bruttokaltmiete vereinbart, kann nach § 556a BGB die Mietstruktur durch Einführung einer separaten Umlage zwar hinsichtlich verbrauchsabhängiger Betriebskosten wie Wasser, Abwasser, elektrischen Strom, Müll u. a., geändert werden; dasselbe gilt für die Kosten, die bislang im Betriebskostenanteil einer Teilinklusivmiete enthalten waren. Die Änderung erfolgt nach § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB durch Erklärung in Textform gemäß § 126b BGB, so dass die schriftlichen Erklärungen der Bekl.seite vom 13.6.2014 und vom 22.12.2014 auch formgerecht erfolgten. Bestimmte Fristen sind zudem nicht zu beachten. Diese Erklärung kann nach § 556a Abs. 2 Satz 2 BGB zwar nur für zukünftige Abrechnungszeiträume abgegeben werden, jedoch ist dies hier ebenso der Fall, da diese Erklärungen erst für das Jahr 2015 geltend sollten.

Da die seit dem 1.1.2015 gesondert erhobenen Kosten für Wasser, Abwasser, elektrischen Strom und Heizung (Wärme) jedoch bislang Teil der von der Kl./Mieterin entrichteten Brutto-Miete waren, hätte diese Miete gemäß § 556a Abs. 2 Satz 3 BGB auch von der Vermieterin entsprechend herabgesetzt werden müssen. Voraussetzung ist nach § 556a Abs. 2 Satz 3 BGB nämlich, dass zugleich die bisherige Miete oder die Betriebskostenpauschale um den verbrauchsabhängig umzulegenden Betrag gekürzt wird. Die Bekl./Vermieterin konnte hier also nicht etwa von der Herabsetzung der bisherigen Miete absehen, weil sich andere Betriebskosten, die mit der Miete noch abgegolten sind, ggf. erhöht haben (Langenberg, NZM 2001, 783 ff.; Weitemeyer, in: Staudinger, BGB-Kommentar, Neubearbeitung 2014, § 556a BGB, Rn. 42; Blank, in: Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Auflage 2017, § 556a BGB, Rn. 47; Schmid/Zehelein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2016, § 556a BGB, Rn. 42; Ehlert, in: BeckOK BGB, Bamberger/Roth, A 42. Edition, Stand: 1.5.2014, § 556a BGB, Rn. 29; Emmerich/Sonnenschein, in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Auflage 2014, § 556a BGB, Rn. 37).

Herauszurechnen waren somit zunächst die tatsächlichen bisherigen Aufwendungen für diese Kosten, wie z. B. für Trinkwasser, Abwasser und elektrischen Strom (BGH, Urteil vom 21.9.2011, VIII ZR 97/11, NJW 2012, 226 f.; Weidenkaff, in: Palandt, BGB-Kommentar, 76. Auflage 2017, § 556a BGB, Rn. 9; Weitemeyer, in: Staudinger, BGB-Kommentar, Neubearbeitung 2014, § 556a BGB, Rn. 42; Blank, in: Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Auflage 2017, § 556a BGB, Rn. 47; Schmid/Zehelein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2016, § 556a BGB, Rn. 42; Ehlert, in: BeckOK BGB, Bamberger/Roth, 42. Edition, Stand: 1.5.2014, § 556a BGB, Rn. 29; Emmerich/Sonnenschein, in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Auflage 2014, § 556a BGB, Rn. 37), und zwar zum Zeitpunkt der Umstellung.

Die Vermieterin/Bekl. musste die Höhe der Betriebskostenanteile also zum Zeitpunkt der jeweiligen Umstellungserklärung ermitteln und die Miete auch entsprechend herabsetzen (BGH, Urteil vom 21.9.2011, VIII ZR 97/11, NJW 2012, 226 f.; Blank, in: Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Auflage 2017, § 556a BGB, Rn. 47; Ehlert, in: BeckOK BGB, Bamberger/Roth, 42. Edition, Stand: 1.5.2014, § 556a BGB, Rn. 29; Emmerich/Sonnenschein, in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Auflage 2014, § 556a BGB, Rn. 37).

Der Umfang der Mietsenkung hätte im Übrigen bereits in der jeweiligen Erklärung erläutert werden müssen, indem die bisherigen Aufwendungen für die jeweilige Betriebskostenart in der jeweiligen Erklärung dargestellt werden. Insofern hätte der Klägerin/Mieterin sogar ein Belegeinsichtsrecht zugestanden (Schmid/Zehelein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2016, § 556a BGB, Rn. 42).

Eine Änderungserklärung, in der jedoch diese Herabsetzung der Miete fehlt - so wie hier -, ist aber bereits unwirksam (AG Münster, Urteil vom 4.10.1994, 4 C 273/94, WuM 1994, S. 613; Schmid, ZMR 2001, 761 f.; Weitemeyer, in: Staudinger, BGB-Kommentar, Neubearbeitung 2014, § 556a BGB, Rn. 42; Blank, in: Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Auflage 2017, § 556a BGB, Rn. 47; Schmid/Zehelein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2016, § 556a BGB, Rn. 42; Ehlert, in: BeckOK BGB, Bamberger/Roth, 42. Edition, Stand: 1.5.2014, § 556a BGB, Rn. 29; Emmerich/Sonnenschein, in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Auflage 2014, § 556a BGB, Rn. 37).

Da in den schriftlichen Erklärungen der hiesigen Bekl. vom 13.6.2014 und vom 22.12.2014 jedoch jeweils unstreitig Angaben zu einer entsprechenden Herabsetzung der bisherigen Miete fehlen, sind diese beiden Erklärungen auch unwirksam, so dass die hiesige Klägerin die entsprechende Betriebskosten weder für den elektrischen Strom in Höhe von 347,75 € noch für Trink- und Abwasser in Höhe von 204,77 € gesondert - quasi über den bisherigen Mietzins hinaus - an die Bekl. zahlen musste.

Aus diesem Grund konnte vorliegend aber sogar dahingestellt bleiben, ob die Kl. die Heizkosten tatsächlich gemäß den Grundsätzen der Heizkostenverordnung sowieso hätte tragen müssen (vgl. BGH, Urteil vom 20.1.2016, VIII ZR 329/14, NJW-RR 2016, 585 ff.; LG Potsdam, Urteil vom 17.7.2015, 13 S 72/14, WuM 2015, 550 f.; LG Berlin, Urteil vom 20.3.2013, 67 S 414/12, MM 2015, Nr. 5, S. 30; AG Itzehoe, Urteil vom 22.7.2016, 97 C 2/16, ZMR 2016, 912 f.) - selbst wenn das nunmehr hier erkennende Gericht dem grundsätzlich sogar zustimmt -, da allein schon die abgerechneten Kosten für elektrischen Strom, Trink- und Abwasser in Höhe von insgesamt 552,52 € (347,75 € + 204,77 €) den von der Bekl. hier jetzt noch zur Aufrechnung gestellten Betrag in Höhe von 175,71 € übersteigen, so dass die insoweit von der Bekl. erfolgte Aufrechnung mit der Mietkaution hinsichtlich der Betriebskosten für elektrischen Strom, Trink- und Abwasser unbegründet war und der Kl. somit weiterhin der in dieser Sache geltend gemachte Kautionsrückzahlungsanspruch gegenüber der Bekl. hier zusteht.

Bei dem hier durch die Kl.seite u. a. noch geltend gemachten Zahlungsanspruch gegenüber der Bekl.seite bezüglich der vorprozessualen/außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von insgesamt 83,54 €, die nach der Vorbemerkung 3 Abs. 4 Satz 1 des Vergütungsverzeichnisses (Anlage 1 zu § 2 Abs. 2 RVG) nicht in voller Höhe auf die Verfahrensgebühr des gerichtlichen Verfahrens angerechnet werden, handelte es sich um eine Nebenforderung im Sinne des § 4 ZPO, die bei der Streitwertberechnung berücksichtigt zu bleiben hat (Steenbuck, MDR 2006, 423 ff.; Enders, JurBüro 2004, 57, 58; Heinrich, in: Musielak, § 4 ZPO, Rn. 8; Zöller-Herget, Zivilprozessordnung, § 4 ZPO, Rn. 13; Hansens, ZfSch 2007, 284 f.; BGH, FamRZ 2007, 808 f.; BGH, NJW 2006, 2560 f.; BGH, BB 2006, 127; OLG Celle, AGS 2007, 321 = RVGreport 2007, 157; OLG Frankfurt/Main, RVGreport 2006, 156 f.; OLG Oldenburg, NdsRpfl. 2006, 132; OLG Celle, OLG-Report 2006, 630 = Schadenpraxis 2006, 384; OLG Köln, RVG-Report 2005, 76; LG Berlin, JurBüro 2005, 427 = r + s 2005, 444 = MDR 2005, 1318 = AGS 2006, 86 = DAR 2005, 478 f.; AG Hamburg, Urteil vom 18.9.2006, 644 C 188/06; AG Brandenburg/Havel, NJOZ 2006, Heft 35, S. 3254 ff.) (wird ausgeführt)