Freie Widerrufbarkeit der Nutzungsgestattung für Dachterrasse

Ist in einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag die Nutzung einer Dachterrasse durch den Mieter nicht vereinbart, so ist die Gestattung der Nutzung - gleich ob diese ausdrücklich oder stillschweigend durch bloße Duldung erteilt worden ist - frei widerruflich.

Die Berufung der Kl. ist begründet.

Die gemäß § 265 Abs. 1 ZPO zulässige Feststellungsklage der Kl. ist begründet. Die Bekl. ist nicht berechtigt, die Dachterrasse auf dem Quergebäude des Hauses T. U. in ... zu nutzen. [...] Es ist daher davon auszugehen, dass die Kl. die Nutzung der Dachterrasse durch die Bekl. gestattet hat, ohne hierzu rechtlich verpflichtet zu sein. Die Kl. hat diese Gestattung der Nutzung unstreitig im Oktober 2006 gegenüber der Bekl. widerrufen.

Hierzu war sie auch berechtigt. Fehlt es - wie hier - an einer vertraglichen Regelung der Nutzung einer Fläche, so ist die Gestattung - egal ob diese - wie hier - ausdrücklich oder stillschweigend durch bloße Duldung erteilt worden ist - frei widerruflich (KG, WuM 2007, 68; Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Auflage, § 535, Rn. 26; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III B, Rn. 1225; LG Wuppertal, WuM 1996, 267). Dem Widerruf der Gestattung steht auch nicht § 242 BGB entgegen. Nach dem Vortrag der Kl. will diese die Dachterrasse künftig gewerbsmäßig nutzen und den Bewohnern des Hauses nur noch gegen Zahlung eines Entgeltes zur Verfügung stellen. Hierbei handelt es sich um ein berechtigtes Interesse der Kl. Anhaltspunkte dafür, dass dieser Beweggrund nur vorgeschoben sei, sind nicht ersichtlich. Insbesondere ergibt sich nichts Gegenteiliges aus dem von der Bekl. eingereichten Schreiben der Hausverwaltung vom 2. Februar 2007. Der Umstand, dass die Dachterrasse 2007 vorübergehend für bautechnische Untersuchungen geräumt werden musste, schließt nicht aus, dass die Kl. eine wirtschaftliche Verwertung der Dachterrasse beabsichtigt. [...]

Die Gestattung der Nutzung einer Dachterrasse durch den Mieter kann der Vermieter frei widerrufen.

Der Mietvertrag enthielt keine Regelung über eine auf dem Quergebäude des Hauses befindliche Dachterrasse. Die beklagte Mieterin nutzte die Terrasse; die Vermieterin widerrief die von ihr erteilte Gestattung und erhob Klage auf Feststellung, dass die Mieterin zur Nutzung nicht berechtigt sei.

Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg wies die Klage ab, weil die Mieterin einen vertraglich begründeten Anspruch auf Nutzung der Terrasse habe. Das Kammergericht änderte das Urteil ab: Die Vermieterin habe die Nutzung der Dachterrasse gestattet, ohne hierzu rechtlich verpflichtet gewesen zu sein. Deshalb sei sie auch zum jederzeitigen Widerruf der Erlaubnis berechtigt gewesen.