Freie Kautionsvereinbarung bei Geschäftsraummiete

Freie Kautionsvereinbarung bei Geschäftsraummiete; Anspruch auf Kautionszahlung erlischt nicht durch Kündigung des Vermieters; Fälligkeit der Kaution vor Übergabe der Mietsache; Sicherung noch nicht fälliger Ansprüche

1. Die Parteien eines Gewerbemietverhältnisses können die Fälligkeit der Kaution vor Übergabe der Mietsache auch formularmäßig vereinbaren.

2. Der Mieter von Geschäftsräumen hat in der Regel kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution.

3. Der Anspruch des Vermieters gegen den Gewerberaummieter erlischt nicht durch Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter, die nach Nichtzahlung von drei Monatsmieten erfolgt ist.

4. Die Mietkaution sichert nämlich auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich noch aus dem Mietverhältnis ergeben können.

Die sofortige Beschwerde des Bekl. war zurückzuweisen, weil das Landgericht in dem angegriffenen Beschluss zu Recht darauf erkannt hat, dass die beabsichtigte Rechtsverteidigung des Bekl. keine hinreichende Aussicht auf Erfolg hat, § 114 ZPO.

Die seitens des Bekl. vorgebrachte Verteidigung gegen die schlüssige Klage ist nicht geeignet, einem Anspruch der Kl. entgegenzustehen.

Der Kl. stehen die geltend gemachten Ansprüche auf Zahlung des Mietzinses, Zahlung der vertraglich vereinbarten Mietkaution sowie des Kaufpreises für zu übernehmende Möbel zu.

a. Ausweislich des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages vom 30. November 2006 war der Bekl. verpflichtet, sofort eine Mietkaution in Höhe von 3.500 € zu zahlen. Daraus ergibt sich, dass die Parteien eine Fälligkeit der Kaution noch vor Beginn des Mietverhältnisses am 1. Januar 2007 vereinbarten, was entgegen den Ausführungen des Bekl. nicht zu beanstanden ist. So können die Parteien eines Gewerbemietverhältnisses eine Fälligkeit der Kaution vor Übergabe der Mietsache auch formularmäßig vereinbaren (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II 443 a; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1995, 1100). Ohne vertragliche Vereinbarung zum Zeitpunkt der zu leistenden Kaution wäre diese gemäß § 271 BGB unverzüglich fällig.

Soweit der Bekl. meint, die Leistung der Kaution sei von der Überlassung der Mieträume abhängig, ist dies nicht zutreffend. Vielmehr steht dem Vermieter, wie vorliegend der Kl., bei Nichtleistung der fälligen Sicherheit ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich des Mietobjektes zu (vgl. Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, Kap. 12, Rn 43; Bub/Treier, aaO., Ill. A. 760). Dem Mieter hingegen steht an der Kaution grundsätzlich kein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Vermieter zu (vgl. BGH, Urteil vom 21. März 2007 - XII ZR 255/04 -, NJW-RR 2007, 884).

Ob die Kl., was der Bekl. bestreitet, dem Bekl. die Übergabe der Schlüssel mehrfach angeboten hat, ist mithin für die Begründetheit des Anspruchs nicht erheblich.

b. Der Bekl. hat auch gegen die klageweise geltend gemachte Mietzinsforderung nichts Erhebliches vorgebracht.

Die Tatsache, dass ihm die Mietsache nach seinem Vorbringen nicht überlassen wurde, entbindet den Bekl. bereits deshalb nicht von der Verpflichtung zur Zahlung der Mietzinsen, weil im Falle der Nichtleistung der Kaution auch bei einem geltend gemachten Zurückbehaltungsrecht des Vermieters der Mietzins weiterhin zu zahlen ist (vgl. Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, aaO.).

c. Der Anspruch auf Zahlung der Mietkaution ist auch mit der Kündigung des Mietverhältnisses durch die Kl., welche nach der Nichtzahlung von drei Monatsmieten durch den Bekl. erfolgte, nicht untergegangen. Dem Sicherungszweck der Mietkaution entsprechend kann der Vermieter den Anspruch auf Leistung der Kaution auch nach Kündigung des Mietvertrages so lange geltend machen, bis er verpflichtet ist, über die Sicherheit abzurechnen (vgl. Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, aaO., Rn. 45). Sicherungszweck ist es nämlich, dass der Vermieter sich wegen seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis, insbesondere auch solcher nach Beendigung des Mietverhältnisses und nach Rückgabe der Mietsache, auf einfache Weise befriedigen soll können.

Dieser Anspruch des Vermieters besteht so lange, bis ein Anspruch des Mieters auf Abrechnung und Rückzahlung der nicht verbrauchten Kaution entsteht. Nach welchem Zeitraum nach Beendigung des Mietverhältnisses dies der Fall ist, ist nach dem Einzelfall zu entscheiden. Hat sich der Mieter durch Nichtzahlung der Kaution aber vertragsuntreu verhalten, ist der Vermieter erst nach Erhalt der Kaution und nicht bereits bspw. 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Abrechnung verpflichtet (Bub/Treier, aaO., V. B., Rn. 288).

Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn dem Vermieter keine Ansprüche mehr zustehen können. Dies ist vorliegend jedoch weder ersichtlich noch in ausreichendem Maße vorgetragen, da der Bekl. grundsätzlich verpflichtet ist, der Kl. den durch die von ihm verschuldete Kündigung erlittenen Mietausfall zu erstatten. Dies gilt gegebenenfalls bis zum Zeitpunkt des Ablaufs des ursprünglichen Mietvertrages. Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben (BGH, Urteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05 -, NJW 2006, 1422).

d. Der Bekl. hat schließlich, wie das Landgericht in dem angegriffenen Beschluss ebenfalls zutreffend ausführt, auch gegen den Anspruch aus dem unstreitig geschlossenen Kaufvertrag über die von dem Bekl. zu übernehmenden Möbel nichts Ausreichendes vorgebracht. Unstreitig haben die Parteien mit Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag einen Kaufvertrag über die in den Geschäftsräumen befindlichen Möbel geschlossen, wonach der Bekl. diese gegen Zahlung eines Betrages von 400 € von der Kl. übernimmt. Soweit der Bekl. der Auffassung ist, für diesen Kaufvertrag sei deshalb die Geschäftsgrundlage entfallen, weil er die Räume nicht bis zum ursprünglichen Ablauf des Mietvertrages nutzen könne, ist dies bereits deshalb unbeachtlich, weil die von der Kl. ausgesprochene fristlose Kündigung auf der Nichtzahlung durch ihn beruhte. Die Voraussetzungen von § 313 Abs. 1 BGB sind deshalb nicht gegeben. Hat der Schuldner nämlich die Änderungen vorsätzlich herbeigeführt oder sonst verschuldet, oder sind sie eingetreten, als er sich im Verzug befand bzw. gehen sie auf sein eigenes Tun zurück, so bestehen keine Rechte wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage (Palandt-Grüneberg, 67. Aufl., § 313 BGB, Rn. 22 m. w. N.).

Soweit der Bekl. gegen die Kaufpreisforderung der Kl. vorbringt, diese habe die ihr gemäß § 433 Abs. 1 BGB obliegende Verpflichtung zur Übergabe der gekauften Sachen nicht erfüllt, ist mit dem Landgericht davon auszugehen, dass damit lediglich eine Zug-um-Zug-Verurteilung zu erreichen ist, nicht jedoch die vom Bekl. begehrte Klageabweisung, für die er Gewährung von Prozesskostenhilfe begehrt.

Unabhängig davon hat der Bekl. die Übergabe der unstreitig in den gemieteten Räumen befindlichen Möbel auch dadurch vereitelt, dass er weder die mietvertragliche Kaution noch die monatlichen Mieten gezahlt hat. Dass der Bekl. unabhängig von der Übernahme der Mieträume an den verkauften Gegenständen ein Interesse gehabt habe, hat er weder vorgetragen, noch musste die Kl. bei der gegebenen Sachlage dem Bekl. die in den Mieträumen befindlichen Gegenstände gesondert anbieten.

Die Schranken des § 551 BGB hinsichtlich der Kautionsvereinbarung gelten nur für Wohnraummietverhältnisse. Bei Geschäftsräumen kann deshalb vereinbart werden, dass die Kaution schon vor Übergabe der Mietsache gezahlt werden muss.

Der Geschäftsraummieter hatte sich verpflichtet, die Kaution schon vor Übergabe der Mieträume zu zahlen. Das unterblieb, und die Vermieterin klagte u. a. die Kaution und die ausstehenden Mieten ein. Der Mieter beantragte Prozesskostenhilfe für seine Rechtsverteidigung.

Mit Beschluss vom 21. Januar 2008 bestätigte das Kammergericht den zurückweisenden Beschluss des Landgerichts. Die Rechtsverteidigung habe keine Aussicht auf Erfolg, da die Fälligkeit der Kaution auch schon vor Übergabe der Mietsache vereinbart werden könne. Wenn der Mieter dem nicht nachkomme, habe der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Räume, könne aber gleichwohl die Mietzahlung verlangen. Auch nach einer Kündigung des Mietverhältnisses sei der Vermieter zur Kautionsklage berechtigt, da der Sicherungszweck der Mietkaution mit der Kündigung nicht erlösche. Erst nach Erhalt der Kaution sei der Vermieter dazu verpflichtet, innerhalb einer angemessenen Zeit abzurechnen.