Freiberuflicher Musikunterricht als teilgewerbliche Wohnungsnutzung

Freiberuflicher Musikunterricht als teilgewerbliche Wohnungsnutzung; Kündigung des nach dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis Eintretenden; Mischmietverhältnis; freiberufliche Wohnungsnutzung

Die freiberufliche Erteilung von Musikunterricht stellt keine übliche Wohnnutzung dar und bedarf der Genehmigung des Vermieters.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. hat gegenüber dem Bekl. den im angefochtenen Urteil zuerkannten Räumungs- und Herausgabeanspruch gemäß § 546 BGB. Das Mietverhältnis, in welches der Bekl. eingetreten war, ist durch die Kündigung des Kl. vom 2.3.2011 beendet, §§ 563 Abs. 4, 573 c Abs. 1, 542 BGB. Das Berufungsgericht folgt dem Amtsgericht in seiner Bewertung in Bezug auf das Vorliegen eines Kündigungsgrundes. Das Kündigungsrecht des Vermieters im Falle der Fortsetzung des Mietverhältnisses durch Haushaltsangehörige li*ushafisangehörig* ist nicht an die Kündigungsbeschränkungen von § 573 BGB gebunden. Deshalb muss kein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Regelung für den Vermieter vorliegen. Es reichen vielmehr Gründe aus, die denen des § 553 BGB im Zusammenhang mit der Erteilung einer Erlaubnis zu einer Untervermietung in Bezug auf die Person des Untermieters gleichkommen. Dabei ist außerdem zu berücksichtigen, dass hier anders als bei § 553 BGB nicht lediglich ein weiterer Nutzer der Wohnung als Untermieter hinzu kommt, mit dem der Vermieter ein eigenes Mietverhältnis nicht eingeht, sondern ein neuer Mieter in das Mietverhältnis eingetreten ist, mit dem der Vermieter selbst keinen Vertrag geschlossen hatte. Der wichtige Grund im Sinne des § 563 Abs. 4 BGB muss sich deshalb an dem gesetzgeberischen Zweck der Vorschrift orientieren, nämlich zu verhindern, dass dem Vermieter ein unzumutbarer Mieter aufgezwungen wird (Streyl in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 563 Rn. 68). Die Unzumutbarkeit muss allerdings auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruhen, die die Erwartung rechtfertigen, das Mietverhältnis werde sich für den Vermieter als nicht tragbar erweisen; bloße subjektive Befürchtungen des Vermieters reichen nicht aus. Es genügen aber erhebliche tatsächliche oder rechtliche Auseinandersetzungen zwischen dem Vermieter und dem eingetretenen Mieter, ebenso genügen konkrete Anhaltspunkte dafür, dass eine erhebliche Störung des Hausfriedens in der Zukunft zu befürchten ist (Streyl a.a.O.). Auch besondere Nutzungsarten der Wohnung, wie z. B. durch einen Musiker (vgl. Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 563 Rn. 53), können ein solches Kündigungsrecht begründen.

Es reichte hier deshalb aus, dass der Bekl. in der Vergangenheit seit vielen Jahren fortlaufend und gegen den ausdrücklichen Willen des Kl. als Sohn der Mieterin Gitarrenmusikunterricht erteilt. Er hat damit in der Vergangenheit Anlass zu Auseinandersetzungen gegeben, da er den Forderungen des Kl., dies zu unterlassen, nicht nachgekommen ist. Der Bekl. stellt auch nicht in Abrede, dass es deshalb zu einer Anzahl von Auseinandersetzungen gekommen ist, er auch des Hauses verwiesen worden war und schließlich - zur Pflege seiner Mutter seit 2006 - wieder ständig in der Wohnung wohnt und dort Gitarrenunterricht erteilt. Angesichts des Vorbringens des Bekl. in beiden Instanzen und auch seiner eigenen Ausführungen im Termin zu den Umständen und dem Umfang des Gitarrenunterrichts seit der Pflegehedürftigkeit der Mutter sowie der Einrichtung seines Musikzimmers in der Wohnung, kann das danach im Termin erfolgte Bestreiten keine andere Bewertung mehr rechtfertigen.

Entgegen der Ansicht des Bekl. stellt die freiberufliche Erteilung von Gitarren-Musikunterricht keine übliche Wohnungsnutzung dar und bedarf der Genehmigung des Vermieters, da es eine Außenwirkung gibt, die durch den Besucherverkehr im Haus und auch durch die potentiellen Geräuschbelästigungen bestimmt wird (vgl. dazu BGH - Vlll ZR 165/08, Urteil vom 14. Juli 2009). Die Beschränkungen des Nutzungsrechts betreffen nicht nur gewerbliche Erwerbstätigkeit, sondern erfassen auch andere geschäftliche oder freiberufliche Tätigkeiten. Die von dem Bekl. in Anlehnung an die im angefochtenen Urteil zitierte Kommentarstelle (Emmerich/Sonnenschein) näher herangezogene Entscheidung das BGB, NJW 1998, 3713 ff. betrifft den hiesigen Fall tatsächlich nicht, sondern beschäftigt sich mit der Wirksamkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Entscheidung bestätigt deshalb auch die Rechtsansicht des Bekl. nicht.

Auch wenn das eigene Singen und Musizieren zur üblichen Lebensgestaltung gehört und auch einem Musiker in gewissem Umfang das Üben für seine Berufstätigkeit nicht untersagt werden kann, so ist dem Vermieter, der gerade deshalb Auseinandersetzungen seit mehr als 20 Jahren führt, weil sich im Verlauf der Zeit jedenfalls drei Nachbarn gestört fühlten und es zumindest auch deshalb Auseinandersetzungen mit diesen Mietern gekommen ist, ein Kündigungsrecht im Rahmen von § 563 Abs. 4 BGB nicht abzusprechen.

Da der Bekl. seit 1989 den Wunsch des Kl., in der Wohnung keinen Gitarrenunterricht zu erteilen, nicht zu akzeptieren bereit war, ist auch im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung - dieser Zeitpunkt ist maßgeblich - und darüber hinaus andauernd bis zum Beginn der Berufungsinstanz für die Zukunft zu befürchten gewesen, dass der Bekl. diesen Willen des Kl. nicht akzeptieren wolle, so dass allein das die Kündigung rechtfertigt. Darauf, ab die weiteren Vorhaltungen des Kl. überhaupt zutreffen, ebenso ob die diversen Strafanzeigen gegenseitig zu Recht erfolgten und auch, ob die übrigen Vorhaltungen des Kl. gegenüber dem Bekl. überhaupt zutreffen, kommt es danach nicht an.

Allein die nachvollziehbar dargelegten konkreten Anhaltspunkte dafür, dass der Bekl. in der Wohnung weiterhin Gitarrenunterricht erteilen wollte, und die dadurch nicht unwahrscheinlichen Probleme in Bezug auf den Hausfrieden rechtfertigten die Kündigung.

Dem Bekl. kann bei der hier vorzunehmenden Abwägung nicht zugute gehalten werden, dass er nach dem Tode seiner Mutter aus finanziellen Gründen gezwungen gewesen ist, verstärkt Musikunterricht zu erteilen und dafür möglicherweise nur die Räumlichkeiten in der Wohnung gehabt hat. Der Vermieter muss im Rahmen eines Wohnungsmietverhältnisses nicht gewährleisten und demzufolge hinnehmen, dass der Mieter bzw. ein in das Mietverhältnis nach dem Tod eingetretener Familienangehöriger des Mieters dort seinen Lebensunterhalt verdienen kann, wenn dies mit einer Außenwirkung - hier mindestens durch die Musikschüler, die die Gemeinschaftseinrichtungen und die Wohnung nutzen - verbunden ist.

Anmerkung: Revision des Bekl. zurückgewiesen durch BGH vom 10. April 2013 - VIII ZR 213/12 -, GE 2013, 677