Fortsetzungsverlangen durch Klage

Der Mieter muß seinen materiell rechtlichen Anspruch (§ 564 c BGB) auf Fortsetzung des befristeten Mietverhältnisses mit einer Klage geltend machen, um eine Verlängerung des Mietverhältnisses durchzusetzen.

Der Kl. stand der geltend gemachte Räumungsanspruch gegen die Bekl. gemäß § 556 Abs. 1 BGB zu. Das Mietverhältnis der Parteien endete zunächst durch Zeitablauf zum 30. Juni 1998. Denn die Rechtsvorgängerin der Kl. und die Bekl. haben in § 3 Abs. 1 S. 2 des Mietvertrages vereinbart, daß das Mietverhältnis zum 30. Juni 1998 endet, ohne daß es einer Kündigung bedurfte. Nach Ablauf dieses befristeten Mietverhältnisses konnte die Kl. zunächst die Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangen.

1. Das Mietverhältnis hat sich nach Ablauf der ursprünglich vereinbarten Befristung auch nicht in ein unbefristetes umgewandelt. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses als unbefristet kommt bereits deshalb nicht in Betracht, weil die Bekl. - ihren materiellrechtlichen Anspruch auf Fortsetzung unterstellt - diesen nicht im Wege der (Feststellungs-)Klage oder Widerklage im Rahmen des Räumungsprozesses geltend gemacht haben. Die Geltendmachung dieses Anspruchs im Rahmen einer (Wider-) Klage wäre erforderlich gewesen, denn das Fortsetzungsverlangen allein hat keine Gestaltungswirkung, sondern gibt dem Mieter nur einen Anspruch auf Abgabe einer Willenserklärung gegen seinen Vermieter, der Fortsetzung des Mietverhältnisses zuzustimmen (vgl. Kinne in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, Teil II, Rn. 179). Dieser Anspruch muß im Wege der (Wider-)Klage geltend gemacht werden (vgl. LG Wuppertal, WuM 1994, 543-545; LG Regensburg. WuM 1992, 194; LG Berlin [ZK 64] GE 1991, 1033-1035; [ZK 61] GE 1986, 965 = WuM 1986, 340; [ZK 63] GE 1986, 965; Kinne, a. a. O.; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn. 1153; Schmidt Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, Rn. B 791, 794; Barthelmess, WKSchG/MHG, 5. Aufl., § 564 c Rn. 41, 47; Wetekamp, Kommentar zum BGB-Mietrecht, § 564 c Rn. 16, 18; Staudinger/Sonnenschein, BGB, 13. Bearb., § 564 c Rn. 27, 36). Allein das Berufen auf einen Fortsetzungsanspruch reicht nicht aus. Denn § 308 a ZPO räumt dem Gericht eine Gestaltungsbefugnis ohne entsprechenden Antrag nur in den Fällen einer Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß §§ 556 a, 556 b BGB, nicht jedoch bei § 564 c Abs. 1 BGB ein (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 564 c Rn. 18; MüKo/Musielak, ZPO, § 308 a Rn. 2; Staudinger/Sonnenschein, BGB, 13. Bearb., § 564 c Rn. 36).

Nach § 564 c BGB kann der Mieter bei einem befristetem Mietverhältnis spätestens zwei Monate vor Ablauf vom Vermieter Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen.

In dem vom Landgericht Berlin am 13. April 1999 entschiedenen Fall hatte dies der Mieter getan, woraufhin der Vermieter ihn auf Räumung verklagt hatte.

Der Mieter hat sich zwar gegen den Räumungsanspruch verteidigt, nicht aber die Fortsetzung des Mietverhältnisses im Wege der Widerklage verlangt. Das war ein entscheidender Fehler, wie das Landgericht Berlin in seinem Beschluß feststellte. Nach herrschender Meinung ist nämlich das Fortsetzungsverlangen des § 564 c BGB nur ein Angebot auf Abschluß eines neuen Mietvertrages. Nimmt der Vermieter dieses Angebot nicht an, muß der Mieter auf Annahme des Vertragsangebotes klagen. Tut er das nicht, bleibt es bei der Beendigung.

Die herrschende Meinung, die sich ausschließlich auf den Wortlaut des Gesetzes stützt, nicht aber auf seinen Sinn, ist allerdings durchaus zweifelhaft. Näher liegt es, hier ein einseitiges Gestaltungsrecht des Mieters anzunehmen (vgl. Lammel, Wohnraummietrecht Rdnr. 30 zu § 564 c BGB). Auch die 62. Kammer des Landgerichts Berlin ist dieser Auffassung (LG Berlin, GE 1996, 127). Die Vertreter der herrschenden "Vertragsabschlußtheorie" kommen auch in Schwierigkeiten mit den allgemeinen Regelungen der §§ 145 ff. BGB. Dann kann ein Angebot auf Abschluß eines Vertrages nur innerhalb angemessener Frist angenommen werden, danach erlischt es (§ 146 BGB). Folgerichtig müßte der Mieter innerhalb weniger Tage oder Wochen eine Klage erheben, da sonst ja sein Fortsetzungsverlangen nicht mehr wirksam ist. Diese Meinung wird offensichtlich von niemandem vertreten; es heißt vielmehr, daß unter den Voraussetzungen des § 530 Abs. 1 ZPO sogar die Widerklage noch im Berufungsverfahren erhoben werden könne (Staudinger-Sonnenschein, Rdnr. 36 zu § 564 c BGB). Die herrschende Meinung muß also nicht immer die besseren Argumente auf ihrer Seite haben.